La loi Pinel à Nantes : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Nantes a su s’affirmer face aux grandes métropoles françaises en s’invitant sur le podium des villes où il fallait investir en Pinel. Pôle économique majeur de l’Ouest, idéalement située entre océan et campagne, la capitale des Ducs de Bretagne est décidément une ville qui a la cote. À Nantes, les loyers sont moins chers que dans la plupart des grandes villes françaises, mais les Nantais possèdent en moyenne des revenus plus élevés. Un tableau qui rassure les propriétaires bailleurs et attire de plus en plus les investisseurs parisiens, rennais et bordelais.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Nantes, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Loire-Atlantique, Saint-Nazaire, Châteaubriant ou Clisson le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Nantes.

À SAVOIR

Nantes n’est pas éligible au dispositif Denormandie. En Loire-Atlantique, celui-ci s’applique notamment à Saint-Nazaire et à Châteaubriant, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé (dispositif « Relance logement ») est ouvert partout en France, et donc à Nantes, pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il permet d’amortir jusqu’à 12 000 € par an un logement neuf, ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer plafonné.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Nantes ?

Avec sa politique de construction de logements neufs, Nantes était la ville idéale pour un investissement Pinel. Héritier de la loi Duflot, le dispositif Pinel a connu un vif succès et avait été prolongé jusqu’en 2024. Concrètement, un investisseur achetait un bien immobilier neuf qu’il s’engageait à louer pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans) ; en contrepartie, il bénéficiait d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement (12 %, 18 % ou 21 % au maximum) lorsqu’il respectait les conditions d’éligibilité à la loi Pinel Plus.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

EXEMPLE d’un investissement Pinel à nantes

Pour un investissement de 180 000 € réalisé en Pinel Plus (ou en Pinel classique jusqu’en 2022), la réduction d’impôt atteignait :
– 21 600 € pour un engagement de location de 6 ans ;
– 32 400 € pour un engagement de 9 ans ;
– 37 800 € pour un engagement de 12 ans.

Les conditions du dispositif à Nantes

Si la loi Pinel permettait de défiscaliser tout en se construisant un patrimoine, le bénéficiaire doit toujours respecter certaines conditions lors de la location de son logement. Avec la loi Pinel à Nantes, les propriétaires doivent respecter les critères propres à la zone Pinel correspondant à la situation géographique du bien immobilier. En l’occurrence, Nantes est située en zone A.

• À lire également : le zonage Pinel

À savoir

L’arrêté du 5 juillet 2024 a modifié le zonage Pinel et reclassé la ville de Nantes de la zone B1 à la zone A.

• À lire sur ce sujet : Nantes et Rennes passent de la zone B1 à A

Le locataire

Le dispositif Pinel a été pensé pour relancer la construction de logements et, ainsi, pouvoir mieux répondre à la demande croissante. Pour permettre aux personnes ayant des revenus modestes d’accéder plus facilement à un logement, le système Pinel a mis en place des plafonds de ressources. Autrement dit, les revenus du potentiel locataire, si ce dernier veut louer un logement Pinel, ne doivent pas dépasser un certain montant fixé par la loi. De plus, ce logement doit constituer sa résidence principale. La loi Pinel permet de louer à ses ascendants/descendants dans les mêmes conditions.

• À lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Nantes

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	95 427 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	112 968 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	127 122 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 164 €

Le logement

Tous les biens immobiliers neufs acquis en loi Pinel à partir du 1er septembre 2014 sont éligibles à la défiscalisation, selon le principe de rétroactivité. Exception faite dans le cadre de l’application de la mesure ascendants/descendants, le dispositif ne concerne que les logements acquis à partir du 1er janvier 2015. Les biens éligibles en Pinel doivent également respecter les normes en vigueur pour les logements neufs. Lors de la mise en location, le propriétaire qui souhaite bénéficier de la loi Pinel à Nantes doit fixer le loyer en utilisant un coefficient multiplicateur. Il se calcule de la façon suivante :

Le coefficient multiplicateur est fixé en fonction de la superficie. Pour un logement d’une surface inférieure à 38 m², le coefficient à appliquer est 1,2. Au-delà de 38 m², le calcul est le suivant : 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Tableau des plafonds de loyer en région nantaise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,64 €

EXEMPLE d’un investissement Pinel à nantes

Un propriétaire possède un logement éligible au dispositif Pinel à Nantes. Il s’agit d’un trois pièces de 75 m². Pour définir le loyer de son bien, il effectue le calcul suivant : 75 x 14.64 x 0.95 = 1 043,10 €

Les zones où investir en Pinel

Si Nantes possède de nombreux atouts, sa situation en zone A est un réel avantage pour les investisseurs. En effet, les villes éligibles au dispositif Pinel situées en zone A étaient appréciées pour leur dynamisme, mais aussi pour leur rendement locatif élevé. Mais il ne faut pas oublier que d’autres communes de Loire-Atlantique bénéficiaient également du dispositif de défiscalisation, en zone A ou B1. Ainsi, un investisseur à petit budget pouvait se tourner vers les villes suivantes (zone B1, sauf mention contraire) :

• A-B/ Ancenis-Saint-Géréon (44150), Basse-Goulaine (44115), Batz-sur-Mer (44740), La Baule-Escoublac (44500, zone A), La Bernerie-en-Retz (44760), Bouaye (44830), Bouguenais (44340), Brains (44830)
• C-D-E/ Carquefou (44470), La Chapelle-sur-Erdre (44240), La Chevrolière (44118), Clisson (44190), Couëron (44220), Le Croisic (44490), Divatte-sur-Loire (44450), Donges (44480)
• G-H-I/ Gorges (44190), Grandchamp-des-Fontaines (44119), Guérande (44350), La Haie-Fouassière (44690), Haute-Goulaine (44115), Indre (44610)
• L/ Le Loroux-Bottereau (44430)
• M-N-O/ Mauves-sur-Loire (44470), Mesquer (44420), La Montagne (44620), Montoir-de-Bretagne (44550), Les Moutiers-en-Retz (44580), Nantes (44000, zone A), Orvault (44700)
• P/ Le Pellerin (44640), Piriac-sur-Mer (44420), La Plaine-sur-Mer (44770), Pont-Saint-Martin (44860), Pornic (44210), Pornichet (44380, zone A), Port-Saint-Père (44710), Le Pouliguen (44510, zone A), Préfailles (44770)
• R-S/ Rezé (44400), Saint-Aignan-Grandlieu (44860), Saint-André-des-Eaux (44117), Saint-Brevin-les-Pins (44250), Saint-Étienne-de-Montluc (44360), Saint-Herblain (44800), Saint-Jean-de-Boiseau (44640), Saint-Julien-de-Concelles (44450), Saint-Léger-les-Vignes (44710), Sainte-Luce-sur-Loire (44980), Saint-Mars-du-Désert (44850), Saint-Michel-Chef-Chef (44730), Saint-Nazaire (44600), Sainte-Pazanne (44680), Saint-Père-en-Retz (44320), Saint-Philbert-de-Grand-Lieu (44310), Saint-Sébastien-sur-Loire (44230), Sautron (44880), Savenay (44260), Les Sorinières (44840), Sucé-sur-Erdre (44240)
• T-U-V/ Thouaré-sur-Loire (44470), Treillières (44119), Trignac (44570), La Turballe (44420), Vallet (44330), Vertou (44120), Vigneux-de-Bretagne (44360)

Exemple d’un investissement Pinel à Nantes

Paul a acheté en 2023 un studio neuf éligible au dispositif Pinel, d’une valeur de 150 000 € et d’une surface habitable de 30 m², qu’il va louer à sa fille le temps de ses études à Nantes. Il a choisi de profiter de la réduction d’impôt Pinel pendant 6 ans (10,5 % du prix d’achat). Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il doit respecter les conditions imposées par la loi. Sa fille gagne 800 € par mois grâce à son job étudiant, soit 9 600 € annuels. Un montant inférieur au plafond de ressources Pinel (voir la page dédiée aux plafonds Pinel). De plus, elle n’est pas rattachée au foyer fiscal de son père, le propriétaire. Elle peut donc louer le studio. Paul, son père, doit fixer le loyer au maximum à 527,04 € s’il veut défiscaliser son achat.

Les programmes neufs à Nantes :

• LMNP

Programme neuf réf. 014-44-2667
Investir à NANTES

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du T3 au T4

À partir de :

307 620 €

Voir le programme

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nantes ?

Le dynamisme de la capitale des Ducs de Bretagne s’applique à de nombreux secteurs. La région nantaise possède un pôle économique important qui est créateur d’emplois et d’entreprises. Mais Nantes n’attire pas que les actifs, l’académie nantaise recense chaque année davantage d’étudiants. Mais pourquoi Nantes attire-t-elle autant ? Sa situation géographique et son cadre de vie rendu agréable par les bords de Loire sont deux arguments de taille. Mais c’est aussi son réseau de transports qui séduit. En ville, le tramway permet de se déplacer partout. De plus, l’ouverture de la LGV Bretagne–Pays de la Loire, qui a rapproché Nantes de Paris, a incité les investisseurs parisiens à mettre le cap à l’ouest. D’autant plus que 62 % des ménages nantais sont locataires, selon l’INSEE. L’investissement locatif à Nantes a de beaux jours devant lui.

Nantes : un marché de l’immobilier toujours attractif

Avec près de 328 000 habitants et une population en hausse d’environ 1 % par an selon l’INSEE, Nantes reste une ville très demandée. Au 1er octobre 2026, le prix moyen des appartements à Nantes atteint 3 371 € le m², en léger recul sur un an. Les prix restent bien en deçà du marché de certaines métropoles françaises plus prisées, comme Paris ou Lyon. Pour trouver des biens adaptés à leur budget, de nombreux Nantais se tournent aussi vers les communes limitrophes.

Les meilleurs lieux où il fallait investir en Pinel à Nantes

Investir en Pinel à Nantes était assurément un choix stratégique. Mais pour réaliser un bon investissement, il fallait savoir repérer la bonne affaire dans le bon quartier.

Dervallières – Zola

Ce quartier est le plus peuplé de Nantes et la moitié de ses habitants sont des locataires. Investir dans cette zone était donc un bon placement, car la vacance locative est faible. Dervallières-Zola est prisé des actifs et des familles, car il possède de nombreux espaces verts créant un cadre de vie agréable. La ville de Nantes a lancé un grand projet de renouvellement social et urbain ayant pour but d’améliorer le confort de vie des habitants et de faciliter l’installation des nouveaux arrivants.

Hauts-Pavés – Saint-Félix

Véritable village au cœur de la ville, le quartier Hauts Pavés-Saint Félix est réputé animé. En effet, accueillant le campus de la faculté des sciences et de nombreux établissements scolaires, il est une zone à privilégier pour un investissement locatif de type studio ou T2.

Malakoff – Saint-Donatien

Quartier aux mille visages, Malakoff-Saint Donatien est idéalement situé au carrefour de cinq autres quartiers nantais et connaît d’importantes mutations. Dans le cadre du projet de la ville, Malakoff, un nouveau quartier voit le jour au bord de la Loire. Ce quartier accueille autant de jeunes que de personnes de plus de 65 ans, ce qui en fait un quartier mixte attrayant. En effet, beaucoup de nouveaux habitants sont attendus dans les prochaines années grâce aux projets urbains en cours.

Les quartiers de Nantes

Secteur	Quartiers
Centre-ville (44000)	Bretagne Decré-Cathédrale Dobrée-Bon-Port Gloriette-Feydeau Graslin-Commerce Guist’hau Madeleine-Champ de Mars
Bellevue/Chantenay/Sainte-Anne (44800)	Boucardière-Maliève Mairie de Chantenay Cheviré-Zone portuaire Jean-Macé Lauriers Mendès-France Plessis Cellier-Roche Maurice Salorges-Sainte-Anne
Dervallières-Zola (44100)	Canciaux Contrie Dervallières-Chézine Durantière Grillaud-Procé Joncours-Procé Melinet Petit Bois Quai de la Fosse Zola
Hauts-Pavés–Saint-Félix (44300)	Bellamy-Babin Hauts-Pavés Monselet Procé Rennes-Bellamy Saint-Félix Talensac-Pont Morand Université-Michelet Vannes-Saint-Pasquier Viarme
Malakoff-Saint-Donatien (44000)	Les Argenêts Caserne Mellinet Le Coudray Coulmiers-Jardin des Plantes Dalby Richebourg-Saint-Clément Malakoff Le Vieux Malakoff Saint-Donatien Toutes-Aides Waldeck-Sully
Île de Nantes (44200)	Île Beaulieu Beaulieu-Mangin République-Les Ponts Sainte-Anne-Zone portuaire
Breil-Barberie (44300)	Beauséjour Barberie Breil-Malville Carcouët Gaudinière Perverie Rond-point de Rennes Route de Vannes Schuman
Nantes Nord (44300)	Boissière Bourgeonnière-Petit Port Bout des Landes Bout des Pavés-Chêne des Anglais Chauvinière Hauts de Gesvre Jonelière-Université Pont du Cens-Côte d’or Santos-Dumont
Nantes Erdre (44300)	Beaujoire-Halvêque Chantrerie-Gachet Eraudière-Renaudière Le Plessis Tison Port Boyer Ranzay-Grand Clos Saint Joseph de Porterie Tortière
Doulon-Bottière (44300)	Le Bois Briand La Bottière Mairie de Doulon Haluchère-Perray Jules Verne Le Landreau Les Mauves Pilotière Pin sec Boulevard des Poilus Route de Sainte-Luce Le Vieux Doulon
Nantes Sud (44200)	Gréneraie-Clos-Toreau Lion d’Or-Gilarderie Saint-Jacques-Pirmil Saint-Jacques-Ripossière Sèvre

Les projets immobiliers en cours à Nantes

Pour faire face aux nouvelles arrivées dans la métropole nantaise de nombreux programmes de construction de logements ont vu le jour. Voici quelques promoteurs immobiliers qui ont choisi Nantes et ses environs pour leurs projets de résidences.

• Bouygues Immobilier : Nantes constitue un terreau fertile sur lequel se sont implantés certains programmes de construction du groupe Bouygues Immobilier. Alliant le moderne à l’agréable, l’entreprise a implanté ses résidences dans des quartiers à fort potentiel pour répondre à la demande nantaise.
• Groupe Carrere : certains des programmes immobiliers de ce promoteur sont situés à Nantes, notamment dans le quartier Malakoff. Le groupe Carrere construit des logements, mais aussi des bureaux et des locaux commerciaux afin de créer de toutes pièces de nouveaux quartiers.
• La Référence Pierre : avec plusieurs résidences à son actif à Nantes, cette société a su se positionner sur le marché du neuf à Nantes. La Référence Pierre propose des immeubles modernes adaptés aux besoins des habitants.

Nantes Métropole conduit par ailleurs plusieurs grands projets urbains qui vont accueillir des milliers de logements neufs :

• Pirmil-Les Isles : à cheval sur Nantes et Rezé, au bord de la Loire, ce futur quartier prévoit environ 3 300 logements, dont 30 % de logements sociaux et 100 000 m² de bureaux. La construction des premiers logements a démarré fin 2025 sur le secteur de la Basse-Île et une piscine olympique métropolitaine est attendue fin 2028.
• Doulon-Gohards : à l’est de Nantes, ce quartier doit compter environ 2 300 logements d’ici 2034, dont 25 % de logements sociaux et 30 % de logements abordables, au milieu de 110 hectares d’espaces naturels et de fermes urbaines. Un nouvel îlot sans voiture de 207 logements, le Vallon des Gohards, doit sortir de terre à partir de fin 2026.
• L’île de Nantes (quartier République) : autour du futur hôpital, plusieurs programmes de logements sont en chantier, avec des livraisons prévues en 2028. Le campus santé, qui accueillera 7 000 étudiants, entre en chantier en octobre 2026, et la ligne 5 du tramway doit desservir le quartier à partir de 2028.

> Découvrir les programmes neufs de Nantes

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Nantes

• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Cogedim
• Crédit Agricole Immo
• Édouard Denis
• Fonta
• Icade
• Groupe Lamotte
• Les Nouveaux Constructeurs
• Nacarat
• Nexity

Centre des impôts et adresses utiles

 Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Nantes ou :

• Centre des finances publiques de Nantes : 2, rue du Général-Margueritte, 44000 Nantes – 0 809 401 401
• Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Rennes (pôle territorial de Loire-Atlantique) : 119, rue de Coulmiers, 44042 Nantes Cedex 1 – 02 40 74 37 16
• ADIL de Loire-Atlantique : 12, rue du Président-Herriot 44000 Nantes 02 40 89 30 15
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Loire-Atlantique : 2, quai de Tourville 44000 Nantes 02 40 48 76 32 unpi44@unpi.fr

Tout savoir sur le fonctionnement de la loi Pinel à Nantes