Sommaire
- Qu’est-ce qu’un bailleur privé dans l’immobilier ?
- Quels seront les avantages du statut ?
- Comment en profiter pour investir dans l’immobilier ?
- Vers un nouveau statut du bailleur privé pour défiscaliser et remplacer la loi Pinel ?
- Quelles sont les obligations et la fiscalité du statut de bailleur privé ?
- Quels sont les inconvénients liés au statut ?
- Questions et réponses
Défiscaliser en louant un bien immobilier
Qu’est-ce qu’un bailleur privé dans l’immobilier ?
Un bailleur privé est un propriétaire immobilier privé comme son nom l’indique, dont le ou les biens à la location ne sont pas encadrés par un statut professionnel, contrairement au bailleur social.
La mise en location d’un bien par un bailleur privé est régie par un contrat de bail, spécifique selon la nature du bien qu’il soit loué meublé ou non-meublé. Le bailleur privé est soumis à une législation précise afin de définir clairement ses droits, ainsi que ceux du locataire.
Grâce au statut de bailleur privé qui devrait prochainement voir le jour, les propriétaires de biens immobiliers en location pourront maximiser le rendement de leurs revenus locatif par le biais de la défiscalisation. Comment ? En pratiquant un amortissement du prix du bien chaque année lors de la déclaration des revenus. Par l’instauration d’un statut bailleur privé unique, l’État entend simplifier la lisibilité fiscale et financière des propriétaires face à leur parc locatif et aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière connus à ce jour.
- À lire également : les différences entre un logement social et un logement privé
Quels seront les avantages du statut ?
L’avantage le plus important du statut de bailleur privé résidera dans sa fiscalité, puisqu’il permettra d’amortir chaque année la valeur du bien. En réduisant ses revenus fonciers, le bailleur aura la possibilité de baisser sa charge fiscale de façon considérable et de pratiquer des loyers en dessous du prix du marché. Le système d’amortissement prévu par le statut de bailleur privé, offrira au contribuable une visibilité à long terme sur son investissement immobilier. Ce nouveau statut unique pour les propriétaires bailleurs sera également un moyen de stabiliser leur situation fiscale d’une année à l’autre.
La condition d’accès au statut de bailleur privé, sera de pratiquer des loyers inférieurs au prix du marché. En effet, le statut de bailleur privé permettra au propriétaire de mettre son bien à la location en appliquant des tarifs modérés et d’éviter au maximum les périodes de vacance locative. Cette stratégie gouvernementale imaginée par Olivier Klein (ministre de la Transition énergétique et du Logement) visera à gratifier les propriétaires bailleurs, tout en tenant compte de la demande de logements locatifs accrue de la part des foyers modestes et de l’amélioration des conditions d’habitation en France.
Enfin, le troisième intérêt du statut de bailleur privé résidera dans la possibilité d’investir dans du neuf, comme dans de l’immobilier ancien. En uniformisant la réglementation fiscale sur les types de logements en location, le Gouvernement souhaite simplifier la cartographie de la défiscalisation immobilière dans le privé, en offrant les mêmes avantages aux propriétaires bailleurs dans l’ancien et dans le neuf.
Comment en profiter pour investir dans l’immobilier ?
Grâce à ce nouveau statut, les investisseurs immobiliers pourront investir dans un logement neuf ou ancien dédié au locatif, élargissant le champ des possibles en matière de biens à acquérir.
Cette opportunité permettra de défiscaliser par le biais de l’immobilier, tout en se constituant un patrimoine en investissant dans un placement sûr.
L’effet de levier du crédit immobilier offrira la possibilité d’investir à moindre coût. Le montant des mensualités pouvant être supporté par la rente locative, de façon totale ou partielle. Une fois le prêt immobilier remboursé, la rentabilité locative en sera d’autant plus intéressante, permettant ainsi d’apporter une source de revenus complémentaire au propriétaire bailleur.
Vers un nouveau statut du bailleur privé pour défiscaliser et remplacer la loi Pinel ?
Le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, permettant à ce jour d’investir dans l’immobilier neuf en contrepartie de loyers plafonnés, est voué à disparaître en 2024. Or, le marché locatif en France n’a jamais été aussi tendu. Afin d’offrir des solutions de logements durables aux locataires et d’inciter les investisseurs à jouer un rôle dans cette problématique sociale, le Gouvernement met en place un dispositif destiné aux bailleurs privés.
Par la création d’un statut bailleur privé, Olivier Klein, ministre du Logement, cherche des solutions équitables, permettant aux propriétaires, comme aux locataires de s’y retrouver. Pour ce faire, plusieurs paliers de taux de défiscalisation seront mis en place, selon les régimes.
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Quelles sont les obligations et la fiscalité du statut de bailleur privé ?
Pour déclarer ses revenus en tant que propriétaire bailleur privé, le contribuable devra remplir la déclaration 2044-EB chaque année à la même période. Cette étape lui permettra de bénéficier des avantages de défiscalisation du statut bailleur privé et d’obtenir sa réduction d’impôt en conséquence. Après vérification de l’éligibilité du bien et du bailleur au statut privé, l’administration fiscale pourra effectuer des contrôles afin d’en vérifier la sincérité. C’est pourquoi la déclaration de revenus du bailleur privé ne sera pas à prendre à la légère. Elle pourra nécessiter l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’éviter toute erreur.
Selon la nature de son bien (meublé ou non meublé), le bailleur privé devra respecter la législation du régime fiscal dédié.
Si le logement loué est un meublé, la déclaration de revenus devra être effectuée sous le régime micro-BIC si les recettes sont inférieures à 72 600 € par an. Au-delà de ce montant, le bailleur passera au régime imposable BIC.
Concernant les locations vides, dans le cas où les revenus locatifs seraient inférieurs à 15 000 € par an, le bailleur serait imposé au micro-foncier. Les revenus fonciers seraient alors intégrés à la déclaration de revenus globale du contribuable, sur la déclaration n° 2042 du bailleur. Passé la barre des 15 000 € de revenus locatifs, c’est le régime réel qui s’appliquera.
- Pour approfondir sur ce sujet : tout savoir sur l’engagement de location du bailleur privé
Quels sont les inconvénients liés au statut ?
Pour pouvoir prétendre au statut de bailleur privé, les investisseurs devront respecter une charte du logement, notamment en termes de rénovation énergétique, quand leur projet d’investissement l’impliquera.
La lutte contre les passoires thermiques s’appliquant désormais aux locations, le Gouvernement compte se servir de ce nouveau dispositif proposé aux bailleurs privés pour accélérer les processus de rénovation du logement en France. Les propriétaires bailleurs devront donc respecter les obligations sociales (plafonnement du loyer) et environnementales (respect du DPE), pour prétendre à l’abattement fiscal qui sera proposé par le statut de bailleur privé.
- À lire sur le même sujet : bailleur privé, comment devenir un bailleur social
Questions et réponses
Le Gouvernement va-t-il changer le statut du bailleur privé en 2023 ?
Olivier Klein, ministre du Logement et de la Transition écologique prévoit d’instaurer le statut de bailleur privé dans le cadre d’une réforme de la fiscalité immobilière. Le ministre du logement a été auditionné au Sénat sur le sujet le 8 novembre 2022, insistant sur le caractère d’urgence à construire de nouveaux logements en France, tout en protégeant les « petits investisseurs ». Le nouveau statut de bailleur privé devrait donc voir le jour prochainement en 2023 dans le cadre de la stratégie gouvernementale, visant à répondre aux problématiques du logement en France.
Faut-il passer par une agence de gestion locative quand on est bailleur privé ?
Déléguer la gestion locative à des professionnels n’est pas une obligation en tant que bailleur privé. En revanche, c’est une stratégie plébiscitée par grand nombre d’entre eux, gage de gain de temps et de qualité dans l’organisation de la mise en location et de la gestion d’un bien sur le marché. La gestion locative en tant que bailleur privé permet également de limiter les périodes de vacance locative et de filtrer la sélection à l’entrée des locataires. Le gestionnaire locatif se charge de A à Z de la location, que ce soit en matière de charge administrative, de visites, de rédaction du bail, mais aussi de disponibilité auprès des locataires tout au long du contrat de location.
Quels types de biens immobiliers sont les plus populaires pour les investisseurs privés ?
Les bailleurs privés souhaitant défiscaliser se tournent généralement vers des logements neufs ou en VEFA. Toutefois, l’ancien permet aussi de faire baisser sa note fiscale et peut être intéressant pour diminuer le coût à l’achat, grâce au système d’amortissement du prix du bien en passant par le statut de bailleur privé. L’achat de logement neuf ouvre la porte à de nombreux avantages complémentaires, comme l’exonération de la taxe foncière durant deux ans ou encore la réduction des frais de notaire, participant à faire baisser le coût du projet global.
Quels sont les différents types de baux à connaître pour le bailleur privé ?
Selon le type de bien loué (meublé ou non meublé), le propriétaire bailleur est tenu de suivre la législation adéquate concernant le bail à signer. Il existe également un bail spécifique à la colocation. Le contenu en est défini par la loi ALUR. Concernant le bail meublé, il peut être ordinaire (durée de 1 an) ou pour les étudiants (durée de 10 mois). Le bail d’une location vide doit, quand à lui, s’effectuer sur une période de 3 ans, à reconduction tacite.