La loi Pinel à Dijon : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Dijon est la capitale de la Bourgogne-Franche-Comté. Elle compte 161 830 habitants et 58,6 % des ménages y sont locataires de leur logement selon l’INSEE. L’agglomération regroupe 23 communes, qui entourent la préfecture de la Côte-d’Or et ne cessent d’attirer de nouveaux occupants : selon l’INSEE, la population de Dijon a augmenté de 0,5 % par an en moyenne entre 2017 et 2023. Une métropole qui mise sur l’avenir en assumant de grands projets pour aménager son territoire et ainsi améliorer le confort de vie de ses habitants, un argument de poids qui faisait de Dijon une ville où investir en Pinel.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Dijon, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Côte-d’Or, Beaune, Auxonne ou Châtillon-sur-Seine le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Dijon.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Dijon ?

Grâce à son évolution démographique, Dijon bénéficie d’un parc immobilier varié, qui allie à la fois des bâtiments anciens à la construction de logements neufs. De quoi ravir tous les investisseurs qui souhaitaient bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel. Les amateurs de travaux y trouvaient des biens à rénover et les acheteurs en quête d’une habitation neuve des projets de promoteurs.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel a été mis en place dans l’objectif d’améliorer le parc immobilier des villes dans le besoin. Il visait la rénovation de biens vétustes et l’immobilier neuf, afin de rendre l’habitat de qualité accessible même aux foyers les plus modestes.

Le locataire

L’investissement doit correspondre à plusieurs critères pour que le contribuable puisse bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel.

• Dans le cadre d’un bien ancien, celui-ci doit être indécent aux yeux de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agissait dans ce cas du dispositif Pinel ancien.
  > En savoir plus sur la loi Pinel dans l’ancien
• Un logement est considéré comme neuf par le dispositif de défiscalisation, uniquement lorsqu’il n’a jamais été habité ou utilisé sous n’importe quelle forme, et pour un délai de 5 ans après sa livraison.

> A lire également : la location avec la loi Pinel

Les plafonds de ressources à Dijon

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	36 144 €
Couple	48 268 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	58 043 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	70 073 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	82 432 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	92 900 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 364 €

• En savoir plus sur les plafonds Pinel

Le logement

Afin d’assurer l’accessibilité à la location aux plus modestes, des plafonds de ressources et de loyer sont en vigueur pour les logements Pinel. Ils sont revus chaque année et varient selon la zone dans laquelle se situe le bien loué. Dijon était classé en zone Pinel B1.

En loi Pinel, le logement doit également respecter certains critères :

• Le logement doit être loué non meublé
• Il doit constituer la résidence principale du locataire
• Il doit respecter la RE 2020 (anciennement RT 2012) ou être labellisé BBC 2005 (bâtiment basse consommation)
• Le logement devait être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
• Le loyer doit respecter les plafonds imposés en Pinel.

Les plafonds de loyer en région dijonnaise

Les propriétaires ne pourront pas fixer un loyer d’un montant supérieur à 11,80 € par mètre carré. Ils devront également être attentifs au revenu fiscal de référence des candidats à la location. Peuvent être pris en compte, les montants de l’année N-1 ou ceux de l’année N-2 selon la donnée la plus avantageuse.

Zone	B1
Plafond de loyer au m²	11,80 €

Les zones où investir en immobilier neuf

Selon la liste officielle publiée sur data.gouv.fr, 23 communes de la Côte-d’Or, toutes situées dans Dijon Métropole, sont classées en zone B1, zone qui ouvrait droit au dispositif Pinel.

• 21121 – Ahuy
• 21560 – Bressey-sur-Tille
• 21110 – Bretenière
• 21300 – Chenôve
• 21800 – Chevigny-Saint-Sauveur
• 21160 – Corcelles-les-Monts
• 21121 – Daix
• 21000 – Dijon
• 21600 – Fénay
• 21160 – Flavignerot
• 21121 – Fontaine-lès-Dijon
• 21121 – Hauteville-lès-Dijon
• 21600 – Longvic
• 21110 – Magny-sur-Tille
• 21160 – Marsannay-la-Côte
• 21800 – Neuilly-Crimolois
• 21600 – Ouges
• 21160 – Perrigny-lès-Dijon
• 21370 – Plombières-lès-Dijon
• 21800 – Quetigny
• 21850 – Saint-Apollinaire
• 21800 – Sennecey-lès-Dijon
• 21240 – Talant

> A lire également : le zonage de la loi Pinel

Exemple d’un investissement en Pinel

Edwige a investi en 2024 dans un appartement neuf de 48 m² à Dijon, pour un montant de 182 400 € (soit 3 800 € le m²). Elle paie 3 500 € d’impôt sur le revenu par an et, déjà propriétaire de sa résidence principale, elle s’est engagée à louer le logement pendant 9 ans dans le cadre du dispositif Pinel. Pour une acquisition réalisée en 2024, le taux de réduction d’impôt était de 12 % sur 9 ans, soit : 182 400 € × 12 % = 21 888 €.
Chaque année, Edwige bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt de 2 432 €, à condition de respecter le plafond de loyer et les plafonds de ressources de ses locataires.

À SAVOIR

Depuis la fin du Pinel, la loi de finances pour 2026 a créé le dispositif « Relance logement », dit dispositif Jeanbrun. Il concerne les logements neufs, ou anciens avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, situés dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf (3 % à 4 % dans l’ancien), calculé sur 80 % du prix d’acquisition, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an selon le niveau de loyer. En contrepartie, il doit louer le logement nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans, à des locataires sous plafonds de ressources. Ce dispositif n’est pas réservé à certaines zones : il est donc accessible à Dijon.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Dijon ?

Selon l’INSEE, près de six ménages dijonnais sur dix sont locataires de leur logement. Les étudiants sont nombreux, ce qui multiplie les candidats en période de rentrée scolaire, et notamment ceux à la recherche d’une petite surface. Le parc immobilier dijonnais est d’ailleurs composé à 85 % d’appartements selon l’INSEE, ce qui permet de satisfaire la demande locative étudiante tout en restant accessible aux familles désirant occuper un plus grand espace, quitte à s’éloigner du centre-ville.

Grâce à Pinel, le propriétaire est bénéficiaire d’un avantage au même titre que le locataire, qui a accès à un logement de qualité à un coût moins élevé que la moyenne. L’investissement locatif via ce dispositif de défiscalisation permet au bailleur de se constituer un patrimoine tout en s’assurant un budget mensuel en complément sur plusieurs années et en défiscalisant une partie de ses revenus.

La ville de Dijon est en plein essor et tient d’une main de maître de nombreux projets au sein de sa métropole dans un but d’amélioration du confort de vie de ses habitants. Les écoquartiers ont la cote, grâce à leur abondance de verdure et l’utilisation de matériaux originaux. Quatre écoquartiers sont en cours de construction, l’écocité des maraîchers au sud-est de Dijon, l’heudelet 26, via romana au nord-est, et l’écoquartier du quai des carrières blanches.

Dijon : un marché de l’immobilier en plein essor

Le marché immobilier de Dijon fait de plus en plus d’adeptes, mais n’en subit pas pour autant les conséquences. Les biens neufs se sont quelque peu valorisés, mais cela n’est pas significatif en comparaison à certaines autres régions de France où les prix ont flambé. Le confort est un critère indispensable pour les locataires dijonnais. Les équipements type parking, balcon sont alors très appréciés et recherchés. Les décisions se prennent vite sur le marché immobilier de la préfecture de la Côte d’Or.

En effet, les prix très accessibles appellent la prise de décision rapide. Les petites surfaces ont également la cote, notamment du côté du centre-ville ou à proximité des facultés, où une clientèle principalement étudiante est visée. Selon l’INSEE, les appartements représentent 85 % des logements de la ville, contre 14 % pour les maisons. Les locataires doivent compter en moyenne 13,70 € par mètre carré pour louer un appartement dans la ville. Une aubaine pour les propriétaires engagés en Pinel : avec un loyer plafonné à 11,80 € le mètre carré en 2026 en zone B1, leur logement attire de nombreux candidats.

Les meilleurs lieux où investir en immobilier à Dijon

Les quartiers ayant le plus de potentiel locatif à Dijon ne sont pas fatalement les mêmes que ceux où les prix immobiliers pratiqués sont les plus chers. En effet, le centre-ville suscite un grand intérêt des locataires et le nombre de transactions favorise l’augmentation des prix : les quartiers Centre Sud et Montchapet dépassent 3 100 € le mètre carré.

À l’inverse, le quartier Universités, prisé des étudiants pour la proximité du campus, reste plus abordable, tout comme Les Grésilles. Le quartier Fontaine d’Ouche affiche quant à lui les prix au mètre carré les plus bas de la ville.

Quartiers	Prix moyens au m²
Centre Sud	3 191 €
Montchapet	3 169 €
Faubourg Nord	3 086 €
Les Perrières	3 083 €
Jouvence	3 074 €
Parc	2 896 €
Arsenal	2 549 €
Universités	2 430 €
Les Grésilles	2 386 €
Fontaine d’Ouche	1 230 €

Pour y voir plus clair sur les tendances du marché immobilier dijonnais, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers en gestion de patrimoine présents sur la zone de Dijon.

• Voir la page de l’agence de conseil en gestion de patrimoine de Dijon

Les projets immobiliers en cours à Dijon

Dijon Métropole poursuit plusieurs projets d’aménagement pour développer son offre de logements :

• L’écoquartier de l’Arsenal : au sud de la ville, sur 12,6 hectares, ce quartier doit compter environ 1 400 logements, dont 30 % à loyer modéré et 30 % en accession abordable, ainsi que 19 000 m² de commerces et services. De nouvelles résidences y sont encore en chantier, avec des livraisons attendues en 2027.
• Bruges 2 : entre le pont des Tanneries et la rue de l’Île, une première tranche de 380 logements accueillera ses premiers habitants en 2027. Une seconde tranche de 206 logements, répartis dans trois bâtiments, doit démarrer début 2027.
• Les Grésilles : ce quartier fait l’objet d’un important programme de rénovation urbaine, avec la réhabilitation de logements sociaux, le réaménagement des espaces publics et de nouvelles liaisons douces. Il doit aussi être desservi par la future troisième ligne de tramway, attendue vers 2030.

La référence pierre est le promoteur immobilier le plus présent sur Dijon et sa périphérie. Le revenu pierre assure quelques projets de construction mais reste assez effacé, bien qu’il n’en soit pas moins efficace.

• Découvrir les programmes neufs de Dijon

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Dijon

• Icade
• Kaufman and Broad
• Nexity
• Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Pour mener à bien votre investissement, il est important de se faire accompagner correctement. En plus des services apportés par nos experts en gestion de patrimoine Selexium, vous pouvez vous renseigner auprès de différents organismes de votre département.

• Centre des Finances Publiques de Dijon : 25 rue de la Boudronnée CS 61429 21013 Dijon Cedex – 03 80 28 65 00
• Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Dijon, 2b avenue de Marbotte, 21000 Dijon. 03 80 69 44 10.
• ADIL, 4 rue Paul Cabet, 21000 Dijon. 03 80 66 28 88.
• UNPI – Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière, 21 boulevard Carnot, 21000 Dijon. 03 80 66 01 12.