La loi Pinel à Strasbourg : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Bien qu’elle ne possède ni le doux climat du Sud, ni le tourisme des villes côtières de l’Ouest, Strasbourg décroche la palme de l’agglomération de plus de 250 000 habitants la plus attractive de France. Sa qualité de vie est l’un de ses atouts majeurs. Ce sont les parcs et pistes cyclables qui marquent la différence, de même que l’offre culturelle de cette métropole trop souvent réduite à son statut de capitale européenne. Attractive, aussi car le prix de l’immobilier y est bien plus abordable qu’à Lyon, Nice ou Nantes, Strasbourg est une ville bien côté pour investir en loi Pinel.

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Strasbourg ?

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014 sous l’impulsion de la ministre du Logement, est un dispositif de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts tout en se construisant un patrimoine immobilier. Soumis au plafonnement des niches fiscales, le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs situés dans certaines zones géographiques définies précisément par la loi. Autrement dit, le propriétaire d’un appartement neuf situé à Strasbourg peut bénéficier d’un avantage fiscal s’il loue son bien pendant une certaine période, dans la limite des 10 000 € autorisés par l’administration fiscale.

La réduction d’impôts Pinel

Durée de location
du bien immobilier
Réduction d’impôts appliquée
sur la montant de l’acquisition
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

EXEMPLE d’un investissement Pinel à strasbourg

Victor a acheté un appartement neuf à Strasbourg pour 175 000 € et souhaite bénéficier de l’avantage fiscal en loi Pinel. Il décide donc de mettre son bien en location pendant 9 ans. Sa réduction d’impôts sera alors de 18 %, soit 31 500 €.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel offre donc la possibilité de défiscaliser tout en étant propriétaire d’un bien immobilier. Est éligible au dispositif Pinel, tout investisseur domicilié fiscalement en France qui souhaite acquérir un bien neuf ou en VEFA. Cependant, pour en bénéficier le propriétaire doit respecter plusieurs conditions relatives au locataire et au bien immobilier. En cas de non-respect de ces dernières, le bénéficiaire de la réduction d’impôts devra rembourser l’intégralité de la somme perçue au fisc.

Le locataire

Certains critères concernent les conditions de location du bien immobilier. Si le propriétaire est libre de choisir son futur locataire, Français ou étranger, le candidat doit, toutefois, remplir les conditions suivantes :

  • Ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
  • Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés dans le cadre de la loi Pinel.

Les plafonds de ressources Pinel à Strasbourg

Les plafonds de ressources sont fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien concerné. Selon le zonage Pinel, Strasbourg se situe en zone B1. Voici les plafonds de ressources à prendre compte pour les logements Pinel strasbourgeois :

Composition du foyer fiscalRessources maximales
Personne seule31 352 €
Couple41 868 €
Avec une personne à charge50 349 €
Avec deux personnes à charge60 783 €
Avec trois personnes à charge71 504 €
Avec quatre personnes à charge80 584 €
Majoration/personne au-delà de la quatrième+8 990 €

Le logement

Au moment d’investir dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel, il est nécessaire de vérifier que le logement remplit bien les conditions nécessaires. Le fait que le bien soit neuf n’est pas la seule contrainte imposée par le dispositif. Un logement Pinel doit aussi respecter les normes de construction et être peu énergivore (normes BBC 2005 et RT 2012). Lors de sa mise en location, il ne doit pas être meublé. Enfin, le propriétaire doit s’assurer qu’il constituera la résidence principale de son occupant.

Une fois cette check-list vérifiée, il reste à fixer le montant du loyer. Ce dernier est, lui aussi, plafonné. À Strasbourg, pour savoir quel est le montant maximal du loyer d’un logement Pinel, il faut se référer au prix du mètre carré pour la zone B1.

Tableau des plafonds de loyer en région strasbourgeoise

ZoneB1
Prix du mètre carré10.44

CALCUL DU LOYER PINEL

Surface habitable x 10.44 x coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur est fixé par le dispositif et varie en fonction de la surface habitable du bien concerné par le calcul.

Surface habitableCoefficient multiplicateur
Inférieure à 38 mètres carré1.2
Supérieure à 38 mètres carré0.7+19/surface habitable

Les zones où investir à Strasbourg

La classification de la capitale de la région Grand Est en zone B1 la place parmi les villes à fort potentiel pour l’investissement locatif. Avec des loyers et prix d’achat modérés, elle possède tous les élèments pour une opération réussie. Bien que Strasbourg soit la ville la plus attractive de France, ce n’est pas la seule à être éligible au dispositif Pinel dans le département du Bas-Rhin. Petit tour d’horizon des communes éligibles.

  • A-B-C/ Achenheim (67204), Bernolsheim (67170), Bischheim (67800), Brumath (67170)
  • D-E-F/ Eckbolsheim (67201), Entzheim (67960), Eschau (67114), Fegersheim (67640)
  • G-H/ Geispolsheim (67118), Hoenheim (62800), Holtzheim (67810)
  • I-J-K/ Illkirch-Graffenstaden (67400), Krautwiller (67170)
  • L-M-N/ Lampertheim (67450), Lingolsheim (67380), Lipsheim (67640), Mittelhausbergen (67206), Mundolsheim (67450), Niederhausbergen (67207)
  • O-P-Q/ Oberhausbergen (67205), Obernai (67210), Oberschaeffolsheim (67203), Ostwald (67540), Plobsheim (67115)
  • R-S-T/ Reichstett (67116), Schiltigheim (67300), Souffelweyersheim (67460)
  • U-V-W/ Vendenheim (67550), Wahlenheim (67170), La Wantzenau (67610), Wolfisheim (67202)

Exemple d’un investissement Pinel à Strasbourg

Elsa connaît bien Strasbourg et souhaite acheter un bien immobilier éligible au dispositif Pinel dans le centre. Elle trouve un deux-pièces de 55 mètres carrés dans le quartier de la gare pour 189 500 €. Elle s’engage donc à le mettre en location pendant 6 ans, ce qui lui donne accès à une réduction d’impôts de 12 % du prix d’achat de son bien. Elle va donc économiser 22 740 €, soit 3 790 €/an.
Elsa souhaite louer cet appartement à son petit frère, Jérémy, qui vient de signer un CDI à Strasbourg. Comme Jérémy n’appartient pas au même foyer fiscal qu’Elsa, il peut louer l’appartement de sa sœur, à condition qu’il respecte le plafond de revenus Pinel. Jérémy est célibataire et gagne 1 850 € nets par mois. Il possède le profil pour louer l’appartement d’Elsa. Même s’il s’agit de son frère, Elsa louera son appartement à 600,3 €/mois afin de respecter le plafond de loyer de la loi Pinel.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?

Strasbourg est appréciée pour son cadre de vie, mais aussi pour sa proximité avec la frontière allemande et son accessibilité facilitée par le TGV. La capitale alsacienne est la destination idéale pour les jeunes actifs, les étudiants et les investisseurs, avec son pôle universitaire et ses nombreuses institutions européennes. Profitant de l’essor économique de la ville, le marché de l’immobilier strasbourgeois se porte bien. Il faut environ 35 jours pour trouver un locataire. Strasbourg est donc la ville où il faut investir en immobilier locatif.

Strasbourg : un marché de l’immobilier en pleine forme.

Les prix restent abordables dans la Capitale de l’Europe. Le mètre carré se vend en moyenne à 3 500 € dans le neuf. Strasbourg affiche donc des prix plus bas que d’autres grandes métropoles. Un atout pour les investisseurs qui verront leur achat vite rentabilisé. Car, trouver un locataire n’est pas difficile. La demande locative reste forte à Strasbourg bien que le marché profite aux locataires, avec une offre plus élevée que la demande. Parmi les biens les plus recherchés, le deux-pièces arrive en tête. Plus de 36 % des Strasbourgeois qui cherche un logement penchent pour ce type de bien immobilier.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Strasbourg

Si investir à Strasbourg est un bon plan, certains quartiers sont plus intéressants que d’autres. En effet, l’emplacement est un point essentiel dans le choix de logement des locataires. L’investisseur a donc tout intérêt à bien se renseigner sur le quartier, le réseau de transports et les commerces à proximité avant d’acheter.

Le quartier de l’Orangerie

L’Orangerie est l’un des quartiers les plus huppés de Strasbourg. Il abrite le Conseil de l’Europe ainsi que le Parlement européen. Conséquence, chaque année de nouveaux diplomates s’y installent. Proche du centre-ville et des universités, ce secteur de la ville est stratégique et ne connaît pas la crise. Cependant, les biens immobiliers de cette zone se situent plutôt dans la fourchette haute des prix. Le mètre carré dépasse la barre des 3 500 €.

Le quartier de la gare

Situé entre l’A4 et la gare centrale, le secteur est apprécié pour être justement le carrefour de mobilité des Strasbourgeois. Mélangeant des immeubles de toutes les époques, il attire les actifs en quête de commerces de proximité et d’un réseau de transports efficace. La demande de studios et de deux-pièces y est toujours supérieure à l’offre. C’est donc le quartier idéal pour un investissement locatif.

Le quartier de l’Esplanade

Située à l’ouest de Strasbourg, l’Esplanade est un quartier récent qui possède de nombreuses écoles et centres universitaires. Les familles ainsi que de nombreux étudiants ont adopté ce quartier bien desservi malgré sa situation géographique. De plus, les prix de l’immobilier y sont très raisonnables avec des prix inférieurs à 3 000 €/m2. Chacun peut trouver son logement dans ce quartier.

Les quartiers de Strasbourg

SecteurQuartiers
CentreCentre République
Gare Kléber
Conseil des XV
Bourse
Esplanade 
Krutenau
NordRobertsau
Wacken
EstNeudorf
Schluthfled
Musau
Port-du-Rhin
Sud-EstNeuhof
Stockfeld
Ganzau
SudMeinau
Sud-OuestKoenigshoffen
Montagne-verte
Elsau
OuestCronenbourg
Hautepierre
Poteries
Hohberg

Pour mener à bien votre projet d’investissement locatif à Strasbourg, notre conseiller en gestion de patrimoine est disponible sur place pour vous accompagner.

Les projets Pinel en cours à Strasbourg

L’attractivité qui fait sa renommée pousse Strasbourg à s’adapter et agrandir son parc immobilier. Plusieurs projets de construction sont en cours et de nombreux programmes neufs éligibles en Pinel sortent de terre à Strasbourg et dans les communes environnantes, comme Lingolsheim, Achenheim ou encore Otswald.

Le principal acteur et créateur de ces nouveaux logements n’est autre que le célèbre promoteur Bouygues Immobilier. Le groupe a misé sur Strasbourg pour construire le logement de demain. En effet, il s’engage à livrer des habitations de qualité, connectées et agréables à vivre.

En savoir plus

Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Strasbourg ou :

  • Chambre des notaires du Bas-Rhin
    2, Rue des Juifs 67000 Strasbourg
    03 88 32 10 55
  • ADIL du Bas-Rhin
    5, Rue Hannong 67000 Strasbourg
    03 88 21 07 06
  • Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Bas-Rhin
    42, rue de la Première Armée BP2 67064 Strasbourg
    03 88 24 24 99

bulle des outils

Obtenez votre bilan patrimonial

Nous vous aidons à trouver l’investissement locatif adapté à votre projet

bulle-conseil

Vous voulez obtenir des conseils ?

Découvrez nos agences

Aix-en-Provence – Marseille

Biarritz

Bordeaux

Chambéry

Dijon

Lille

Lyon

Metz

Montpellier

Nantes

Nice

Orléans

Paris

Reims

Rennes

Rouen

Strasbourg

Toulouse

Tours

Vannes

Selexium Paris

20 avenue de l'Opéra