La nue-propriété : fonctionnement et fiscalité

Dispositif de défiscalisation en vigueur depuis les années 2000, la nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à forte valeur ajoutée tout en limitant l’investissement initial. Elle impose une organisation particulière et contraignante, mais offre des avantages non-négligeables. Fiscalement intéressante, la nue-propriété est souvent utilisée pour anticiper une succession.

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Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Il faut savoir que la propriété d’un bien immobilier peut se démembrer, c’est-à-dire se diviser, en plusieurs parties :

  • « L’usus » : l’usage, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien (par exemple le droit d’habiter le bien)
  • Le « fructus » : les fruits, c’est-à-dire la possibilité de louer et de percevoir les loyers d’un logement par exemple
  • « L’abusus » : c’est-à-dire la capacité de vendre le bien, de le modifier voire même de le détruire.

La nue-propriété intervient quand il y a démembrement d’un bien immobilier. Le bien se divise alors ainsi :

  • La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier. En pratique, il se traduit par la possession des murs. Le nu-propriétaire est, comme son nom l’indique, le propriétaire du logement.
  • l’usufruit se compose de l’usage du bien immobilier et du fruit de celui-ci. Autrement dit, l’usufruitier a le droit de vivre ou de louer le bien sans en être propriétaire.

Dans les faits, le nu-propriétaire ne peut pas jouir de son bien immobilier pendant toute la durée de l’usufruit. En contrepartie, l’usufruitier est redevable des charges et taxes relatives au logement. Lorsque l’usufruit touche à son terme, pour cause de décès ou échéance du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien.

La nue-propriété et donc le démembrement, présente plusieurs avantages. Les investisseurs font appel à ce dispositif pour des raisons fiscales ou afin d’anticiper une succession. Quelle que soit la finalité, le démembrement a lieu lorsque les deux parties, nu-propriétaire et usufruitier, s’accordent sur les termes de la division. La durée de la division est actée au moment du démembrement, soit par rapport à l’âge de l’usufruitier, soit pour une période définie. La forme la plus connue de démembrement est le viager. Mais il existe d’autres manières de devenir nu-propriétaire.

Pourquoi devenir nu-propriétaire est-il avantageux ?

Bien que le fait d’être propriétaire sans pouvoir profiter de son bien puisse paraître contraignant à première vue, investir en nue-propriété présente plusieurs avantages notamment financiers et fiscaux.

Acquérir un bien immobilier à un tarif moins élevé arrow

En effet, ce système permet d’acquérir un bien immobilier à un prix très abordable. Lorsque vous achetez un logement en nue-popriété, une réduction de 23 % par tranche de 10 ans est appliquée au prix. L’investisseur bénéficie donc d’un tarif préférentiel à l’achat.

Faire une plus-value au moment de la revente arrow

La nue-propriété est aussi un système intéressant pour acheter un bien à un tarif moindre et le revendre au tarif d’origine. Le propriétaire réalise ainsi une plus-value. Cette opération permet d’investir sans payer les charges relatives au logement et au moment de la revente de réaliser un bénéfice non-imposable si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans. Attention, toutefois, si le bien est revendu à un prix supérieur au prix d’origine, le vendeur devra payer des impôts sur la plus-value. En sachant que l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps, l’opération peut être avantageuse.

Exemple : un couple achète une maison en nue-propriété et définit un usufruit de 20 ans. Le couple devra alors débourser 100 % -(2×23 %) = 54 % du prix d’origine de la maison. Au terme des 20 ans, le couple récupère la pleine propriété de la maison. Si le ménage décide de revendre immédiatement le bien, il fera une plus-value de 46 % (part détenue auparavant par l’usufruitier).

Défiscaliser tout en restant propriétaire arrow

Bien qu’il soit propriétaire, le nu-propriétaire ne paie ni les charges relatives au logement, ni la taxe foncière, qui sont à la charge de l’usufruitier. Une économie non-négligeable lorsque l’usufruit s’étale sur plusieurs dizaines d’années. De plus, le propriétaire peut, durant la période de l’usufruit, défiscaliser ses revenus fonciers. Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de revenus fonciers issus, par exemple d’autres biens immobiliers, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt pendant 10 ans maximum. Un système intéressant pour les investisseurs qui cherchent à réduire leurs impôts malgré leur patrimoine conséquent.

Barème fiscal de répartition de l’usufruit et la nue-propriété arrow

Que ce soit lors d’une donation, d’une succession ou même d’une simple vente, l’administration fiscale calcule la valeur du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus sa partie sera coûteuse. En revanche, le nu-propriétaire a tout intérêt à avoir un usufruitier jeune car il reçoit la contrepartie.

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus90 %10 %
Moins de 31 ans révolus80 %20 %
Moins de 41 ans révolus70%30 %
Moins de 51 ans révolus60 %40 %
Moins de 61 ans révolus50 %50 %
Moins de 71 ans révolus40 %60 %
Moins de 81 ans révolus30 %70 %
Moins de 91 ans révolus20 %80 %
Plus de 91 ans révolus10 %90 %

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La nue-propriété pour préparer sa retraite

Pour investir en nue-propriété, il faut pouvoir mobiliser une somme d’argent importante pendant une certaine période correspondante à la durée de l’usufruit. L’investissement en nue-propriété s’adresse donc en priorité aux foyers disposant déjà d’un patrimoine confortable, qui leur permettra d’absorber cette charge supplémentaire. L’idée peut séduire les personnes déjà propriétaires de leur résidence principale et qui envisagent de déménager au moment de leur départ à la retraite pour un bien plus petit ou mieux agencé.

Préparer sa retraite en achetant un logement en nue-propriété plusieurs dizaines d’années avant son départ en retraite permet de réaliser des économies considérables. En effet, elles s’assurent un bien immobilier adapté à leurs besoins à un prix moindre. Et même si le projet de déménagement est abandonné, le bien peut constituer plus tard un complément utile à leurs revenus ou être revendu avec une belle plus-value. Par la suite, le bien pourra être démembré à nouveau dans le cadre d’une donation afin d’anticiper une succession.

La nue-propriété pour transmettre son patrimoine

La nue-propriété est la solution privilégiée pour les parents disposant d’un patrimoine immobilier conséquent qui souhaitent anticiper leur succession tout en donnant un coup de pouce à leurs enfants.

En transmettant la nue-propriété du bien à leur progéniture, les propriétaires transmettent leur patrimoine tout en conservant l’usufruit du bien et donc le droit d’y vivre ou de percevoir les loyers. À la mort de ses parents, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans payer les droits de mutation.

Attention, la transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation.

Par conséquent, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. L’impôt dû au titre de la donation est calculé sur la valeur de la nue-propriété du bien donné. Cette dernière augmente en fonction de l’âge du donateur : plus vous donnez tôt, moins les droits à payer sont importants. Par ailleurs, les abattements dans le cadre des donations sont également à considérer (100 000 € pour un don à son enfant). Fiscalement, une donation de nue-propriété est plus avantageuse qu’une donation de pleine propriété.

Exemple

Un homme âgé de 52 ans décide de donner la nue-propriété de sa maison, d’une valeur de 300 000 €, à son fils unique. L’usufruit correspond alors à 50 % de la valeur du bien et la nue-propriété vaut l’autre moitié. La donation de la nue-propriété s’élève donc à 150 000 €.

En appliquant, l’abattement légal de 100 000 €. La base taxable s’abaisse alors à 50 000 €. Les droits de donation sont donc calculés sur cette base. Une donation en pleine propriété du bien aurait conduit à une taxation sur la base de 200 000 € (300 000-100 000). De plus, l’homme garde l’usufruit de son bien jusqu’à sa mort.

Une autre possibilité offerte par la nue-propriété est de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Ces derniers peuvent profiter de revenus complémentaires, particulièrement précieux pour les études ou lorsque l’on démarre dans la vie professionnelle. L’enfant sera toutefois imposé sur ses rentes locatives.

En revanche, si ses parents sont redevables de l’IFI, la valeur du bien immobilier ne sera plus prise en compte dans l’assiette globale d’imposition pour toute la période de transmission de l’usufruit. En effet, dans le cadre d’un démembrement, l’impôt sur la fortune est rattaché à l’usufruit. Une opération qui peut être gagnante pour tous. De plus, les parents conservent la nue-propriété du bien.

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