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Loi Cosse : fonctionnement et fiscalité

Entrée en vigueur en 2017, la loi Cosse, également connue sous le nom du dispositif « Louer Abordable » vise à récompenser les propriétaires qui permettent aux ménages modestes de louer leur logement à bas prix.

Concerne les biens
neufs ou anciens

Abattement jusqu'à
85%

Déficit foncier
imputable

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Objectif Louer Abordable

Le dispositif « Louer Abordable » s’adresse aux propriétaires d’un bien mis sur le marché locatif afin de les inciter à fixer un montant de loyer raisonnable et accessible aux ménages modestes ayant des difficultés à se loger en ville. La récompense se présente sous forme de déduction fiscale des revenus locatifs, évoluant en fonction de l’effort fourni par le bailleur. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit justifier son action en signant une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) pour une durée minimum de six ans si le logement ne nécessite pas de travaux et neuf ans si le bailleur reçoit des aides pour financer ses chantiers. Par le biais de cette signature, le propriétaire s’engage à louer son bien durant toute la durée de la convention.

TYPE DE LOGEMENT arrow

La plupart des logements présents sur le parc immobilier français sont éligibles à la loi Cosse. Qu’ils soient anciens ou récents, qu’ils nécessitent des travaux ou soient préalablement rénovés. La seule contrainte est de louer son bien nu, à titre de résidence principale pour le locataire. L’habitation doit également respecter les normes de décence imposées par le décret en date du 30 janvier 2002. Afin d’officialiser son éligibilité, le propriétaire du logement en question doit signer une convention avec l’ANAH entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019.

Profil du locataire arrow

Tous les locataires ne peuvent pas prétendre à un logement bénéficiant du dispositif « Louer Abordable ». Le candidat ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur, ni être un membre de sa famille. Un locataire déjà installé dans le logement ne pourra pas être l’occupant principal de ce même logement si celui-ci se soumet aux conditions de la loi Cosse. Et ce, même en cas de renouvellement de bail.

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Zones concernées et plafonds

Comme la majorité des dispositifs de défiscalisation, le dispositif « Louer Abordable » se renforce dans certaines régions et impose aux propriétaires des plafonds de loyer en vigueur. Certaines zones tendues étant prioritaires, il est néanmoins possible de pratiquer de la loi Cosse partout en France. Les zones tendues décrivent les villes où la demande excède l’offre. Pour se repérer, il est possible de se référer au zonage mis en place par la loi Pinel et de conserver uniquement les zones A, Abis et B1.

Plafonds de loyer arrow

Les plafonds de loyer à respecter par le propriétaire-bailleur sont exprimés en euros au mètre carré et varient selon les zones géographiques. Le bailleur doit impérativement les respecter pour avoir accès à son avantage.

Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Loyer de type intermédiaire17,17 €/m²12,75 €/m²10,28 €/m²8,93 €/m²8,93 €/m²
Loyer de type social12,01 €/m²9,24 €/m²7,96 €/m²7,64 €/m²7,09 €/m²
Loyer de type très social9,35 €/m²7,19 €/m²6,20 €/m²5,93 €/m²5,51 €/m²

Un propriétaire-bailleur d’un logement situé en outre-Mer verra son loyer plafonné à 10,37 € / m² et par mois.

Plafonds de ressources arrow

Selon que le bien soit considéré comme un logement à loyer intermédiaire, social ou très social, les plafonds de ressources à respecter pour qu’un locataire soit éligible peuvent varier. La composition de son foyer fiscal ainsi que la zone dans laquelle se situe le bien sont des facteurs déterminants. Les baux signés en secteur intermédiaire en métropole, le plafond de ressources à respecter par les locataires est le suivant :

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
Personne seule 38 236€38 236€31 165€28 049€
Couple57 146€57 146€41 618€37 546€
Avec 1 personne à charge74 912€68 693€50 049€45 044€
Avec 2 personnes à charge89 439€82 282€60 420€54 379€
Avec 3 personnes à charge106 415€97 407€71 078€63 970€
Avec 4 personnes à charge119 745€109 613€80 103€72 093€
Majoration par personne supplémentaire à charge + 13 341€+ 12 213€+ 8 936€+ 8 041€

plafond de ressources pour l’outre-Mer arrow

Concernant l’outre-Mer, le secteur est considéré comme une zone intermédiaire mais répond à un autre plafond de ressources pour ses locataires en loi Cosse :

Composition du foyer fiscalDépartement d’outre-Mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule 28 115 €
Couple37 547 €
Avec 1 personne à charge45 153 €
Avec 2 personnes à charge54 510 €
Avec 3 personnes à charge64 123 €
Avec 4 personnes à charge72 266 €
Majoration par personne supplémentaire à charge + 8 065 €

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Les locataires habitant en secteur social doivent entrer dans les conditions de ressources suivantes :

Foyer fiscal du locataireParis et communes limitrophesReste de l’Ile-de-FranceAutres régions
Personne seule 23 721 €23 721 €20 623 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap35 452 €35 452 €27 540 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap46 473 €42 616 €33 119 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap55 486 €51 046 €39 982 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap66 017 €60 429 €47 035 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap74 286 €68 001 €53 008 €
Majoration par personne supplémentaire à charge + 8 278 €+ 7 577 €+ 5 912 €

Enfin, les personnes souhaitant louer un logement dans une zone catégorisée comme très sociale ne doivent pas dépasser le plafond de ressources suivant :

Foyer fiscal du locataireParis et communes limitrophesReste de l’Ile-de-FranceAutres régions
Personne seule 13 050 €13 050 €11 342 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap21 272 €21 272 €16 525 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap27 883 €25 569 €19 872 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap30 521 €28 075 €22 111 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap36 307 €33 238 €25 870 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap40 859 €37 401 €29 155 €
Majoration par personne supplémentaire à charge + 4 552 €+ 4 166 €+ 3 252 €

Important

Les locataires d’Outre-mer doivent respecter les mêmes plafonds que la métropole lorsqu’ils souhaitent se loger dans des secteurs sociaux ou très sociaux.

La fiscalité pour les propriétaires-bailleurs en loi Cosse

La loi Cosse accorde aux contribuables une déduction sur leurs revenus fonciers s’ils respectent tous les critères précédemment annoncés. Il faut être très vigilant aux plafonds en vigueur dans les différentes zones pour ne pas risquer de perdre son avantage. Le montant de la déduction à laquelle aura droit le propriétaire-bailleur s’évalue en fonction de différents facteurs : le montant du loyer ainsi que la zone dans laquelle se situe le logement. Les zones sont définies par l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande immobilières. Les territoires où il est le plus important, la déduction est calculée comme suit :

30 % des revenus bruts pour les loyers reçus dans une zone intermédiaire.

70 % des revenus bruts pour les loyers reçus dans une zone sociale à très sociale.

Les autres territoires où est accessible le dispositif bien que le déséquilibre entre l’offre et la demande sera moins important, les taux de déduction s’élèvent à :

15 % des revenus bruts des loyers reçus dans une zone intermédiaire.

50 % des revenus bruts des loyers reçus dans une zone sociale à très sociale.

La mise en agence d’un bien bénéficiant du dispositif Cosse est également récompensée. En effet, un propriétaire confiant son bien en gestion locative voit son pourcentage de déduction fiscale augmenté à 85 %.

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