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Loi Cosse : fonctionnement et fiscalité

Entrée en vigueur en 2017, la loi Cosse, également connue sous le nom du dispositif « Louer Abordable » est une loi de défiscalisation immobilière qui vise à récompenser les propriétaires qui permettent aux ménages modestes de louer leur logement à bas prix.

Concerne les biens
neufs ou anciens

Abattement jusqu'à
85%

Déficit foncier
imputable

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Sommaire

  1. Objectif Louer Abordable
  2. ZONES CONCERNÉES ET PLAFONDS
  3. La fiscalité pour les propriétaires-bailleurs en loi Cosse

Objectif Louer Abordable

Le dispositif « Louer Abordable » s’adresse aux propriétaires d’un bien mis sur le marché locatif afin de les inciter à fixer un montant de loyer raisonnable et accessible aux ménages modestes ayant des difficultés à se loger en ville. La récompense se présente sous forme de déduction fiscale des revenus locatifs, évoluant en fonction de l’effort fourni par le bailleur. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit justifier son action en signant une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) pour une durée minimum de six ans si le logement ne nécessite pas de travaux et neuf ans si le bailleur reçoit des aides pour financer ses chantiers. Par le biais de cette signature, le propriétaire s’engage à louer son bien durant toute la durée de la convention.

Type de logement arrow

La plupart des logements présents sur le parc immobilier français sont éligibles à la loi Cosse. Qu’ils soient anciens ou récents, qu’ils nécessitent des travaux ou soient préalablement rénovés. La seule contrainte est de louer son bien nu, à titre de résidence principale pour le locataire. Afin d’officialiser son éligibilité, le propriétaire du logement en question doit signer une convention avec l’ANAH entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. À partir du 1er juillet 2020, l’habitation devra également respecter un niveau de performance énergétique global.

Profil du locataire arrow

Tous les locataires ne peuvent pas prétendre à un logement bénéficiant du dispositif « Louer Abordable ». Le candidat ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur, ni être un membre de sa famille. Un locataire déjà installé dans le logement ne pourra pas être l’occupant principal de ce même logement si celui-ci se soumet aux conditions de la loi Cosse. Et ce, même en cas de renouvellement de bail.

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Mise à jour

La loi Elan et la loi de finance 2020 ont modifié le dispositif Cosse ancien sur différents points :
– Il est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.
– Pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2019 en zone C : le dispositif est étendu aux locations en zone C, hors intermédiation locative dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social à condition que le bailleur s’engage à effectuer des travaux d’amélioration et le volet intermédiation en zone C est désormais réservé aux conventions à loyer social ou très social. Les logements à loyer intermédiaire sont donc désormais exclus du dispositif.
– Pour les conventions signées à compter du 1er juillet 2020, le dispositif sera réservé aux logements respectant un niveau de performance énergétique qui sera fixé par décret.
– A compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, le contribuable bénéficiant de ce dispositif profite d’une majoration du plafonnement du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 € à 15 300 €.

ZONES CONCERNÉES ET PLAFONDS

Comme la majorité des dispositifs de défiscalisation, le dispositif « Louer Abordable » se renforce dans certaines régions et impose aux propriétaires des plafonds de loyer en vigueur. Certaines zones tendues étant prioritaires, il est néanmoins possible de pratiquer de la loi Cosse partout en France. Les zones tendues décrivent les villes où la demande excède l’offre.

Un propriétaire-bailleur d’un logement situé dans les départements d’Outre-Mer verra son loyer plafonné à 10,48 € / m² et par mois.

PLAFONDS DE LOYER

Les plafonds de loyer à respecter par le propriétaire-bailleur sont exprimés en euros au mètre carré et varient selon les zones géographiques. Le bailleur doit impérativement les respecter pour avoir accès à son avantage.

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2ZONE C
Loyer de type intermédiaire 17,43 €/m²12,95 €/m²10,44 €/m²9,07 €/m²9.07 €/m²
Loyer de type social 12,19 €/m²9,38 €/m²8,08 €/m²7,76 €/m²7,20 €/m²
Loyer de type très social 9,49 €/m²7,30 €/m²6,29 €/m²6,02 €/m²5,59 €/m²

PLAFONDS DE RESSOURCES SECTEUR INTERMÉDIAIRE

Selon que le bien soit considéré comme un logement à loyer intermédiaire, social ou très social, les plafonds de ressources à respecter pour qu’un locataire soit éligible peuvent varier. La composition de son foyer fiscal ainsi que la zone dans laquelle se situe le bien sont des facteurs déterminants. Pour les baux signés en secteur intermédiaire, les plafonds de ressources à respecter par les locataires sont le suivant :

Composition du foyer fiscal Zone A bisZone AZone B1Zone B2 et COutre-mer
Personne seule 38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €28 408 €
Couple dont l’imposition est commune57 489 €57 489 €41 868 €37 681 €37 938 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €45 623 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 89 976 €82 776 €60 783 €54 705 €55 077 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €64 790 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €73 018 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €+ 8 149 €

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PLAFONDS DE RESSOURCES SECTEUR SOCIAL

Les locataires souhaitant accéder à un logement sous convention de loyer à secteur social doivent entrer dans les conditions de ressources suivantes :

Composition du foyer fiscal ParisÎle-de-FranceAutres régions
Personne seule24 006 €24 006 €20 870 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages35 877 €35 877 €27 870 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge47 031 €43 127 €33 516 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge56 152 €51 659 €40 462 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge66 809 €61 154 €47 599 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge75 177 €68 817 €53 644 €
Majoration par personne supplémentaire à charge+ 8 377 €+ 7 668 €+ 5 983 €

PLAFONDS DE RESSOURCES SECTEUR TRÈS SOCIAL

Enfin, les personnes souhaitant louer un logement dans une zone catégorisée comme très sociale ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources suivants :

Composition du foyer fiscalParisÎle-de-FranceAutres régions
Personne seule13 207 €13 207 €11 478 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages21 527 €21 527 €16 723 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge28 218 €25 876 €20 110 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge30 887 €28 412 €22 376 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge36 743 €33 637 €26 180 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge41 349 €37 850 €29 505 €
Majoration par personne supplémentaire à charge+ 4 607 €+ 4216 €+ 3 291 €

La fiscalité pour les propriétaires-bailleurs en loi Cosse

La loi Cosse accorde aux contribuables une déduction sur leurs revenus fonciers s’ils respectent tous les critères précédemment annoncés. Il faut être très vigilant aux plafonds en vigueur dans les différentes zones pour ne pas risquer de perdre son avantage. Le montant de la déduction à laquelle aura droit le propriétaire-bailleur s’évalue en fonction de différents facteurs : le montant du loyer ainsi que la zone dans laquelle se situe le logement. Les zones sont définies par l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande immobilières. Dans les territoires où il est le plus important (zones Abis, A et B1), la déduction est calculée comme suit :

  • 30 % des revenus bruts pour les loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire.
  • 70 % des revenus bruts pour les loyers reçus sous convention à loyer social à très social.

Pour les territoires situés en zone B2, où le dispositif est accessible bien que le déséquilibre entre l’offre et la demande soit moins important, les taux de déduction s’élèvent à :

  • 15 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire.
  • 50 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer social ou très social.

Depuis 2019, les territoires situés en zone C sont de nouveau éligibles au dispositif. Les propriétaires peuvent donc également bénéficier d’un taux de déduction de 50 % de ses revenus bruts, mais seulement si leur bien est sous convention à loyer social ou très social.

Le choix de mettre son bien en location intermédiée est également récompensé dans le cadre de la loi Cosse. En effet, un propriétaire confiant son bien en gestion locative pour qu’il soit attribué à des population en difficulté, voit son pourcentage de déduction fiscale augmenter à 85 % (sauf pour les logements situés en zone C).

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