Loi Cosse (Loc’Avantages) : fonctionnement et fiscalité

Entrée en vigueur en 2017, la loi Cosse, également connue sous le nom du dispositif « Louer Abordable » est une loi de défiscalisation immobilière qui vise à récompenser les propriétaires qui permettent aux ménages modestes de louer leur logement à bas prix. En 2022, la loi Cosse est révisée, et sa seconde dénomination transformée en « Loc’Avantages ». Elle est prorogée jusqu’en 2024, avec des changements en faveur des propriétaires bailleurs.

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Sommaire

Objectif Louer Abordable

Le dispositif « Louer Abordable » s’adresse aux propriétaires d’un bien mis sur le marché locatif afin de les inciter à fixer un montant de loyer raisonnable et accessible aux ménages modestes ayant des difficultés à se loger en ville. La récompense se présente sous forme de déduction fiscale des revenus locatifs, évoluant en fonction de l’effort fourni par le bailleur. Ces droits sont appliqués pour les signatures de bail survenues avant le 28 février 2022.

Prorogée jusqu’en 2024, la loi Cosse se gonfle de nouveaux critères et attributs débutants au 1er mars 2022. Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce système désormais surnommé « Loc’Avantages », le bailleur doit justifier son action en signant une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) pour une durée minimale de 6 ans si le logement ne nécessite pas de travaux, et de 9 ans si le propriétaire reçoit des aides pour financer ses chantiers. Par le biais de cet accord juridique, le bailleur s’engage à louer son bien durant toute la période de la convention.

Type de logement

La plupart des logements présents sur le parc immobilier français sont éligibles à la loi Cosse (Loc’Avantages). Qu’ils soient anciens ou récents, qu’ils nécessitent des travaux ou soient déjà rénovés. La seule contrainte est de louer son bien nu, à titre de résidence principale pour le locataire. Afin d’officialiser son éligibilité, le propriétaire du logement en question doit signer une convention avec l’ANAH. Depuis le 1er juillet 2020, l’habitation doit également respecter un niveau de performance énergétique global.

Profil du locataire

Tous les locataires ne peuvent pas prétendre à un logement bénéficiant du dispositif « Louer Abordable ». Le candidat ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur, ni être un membre de sa famille. Un locataire déjà installé dans le logement ne pourra pas être l’occupant principal de ce même logement si celui-ci se soumet aux conditions de la loi Cosse. Et ce, même en cas de renouvellement de bail.

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Réforme de la loi Cosse : nouvelles conditions à partir de mars 2022

Dans le cadre de son plan de réforme sur l’immobilier « Habiter la France de demain », la ministre du logement passe en revue certaines lois, afin de palier aux carences locatives et aux problématiques environnementales touchées par l’habitat en France. C’est le cas de la loi Cosse qui fait peau neuve suite à la loi de finances 2022. « Louer Abordable » devient donc « Loc’Avantages » avec de nouveaux avantages fiscaux pour les bailleurs, et la suppression des zones géographiques définissant jusqu’alors le montant des loyers à pratiquer dans le cadre de la loi Cosse. Ce changement de cap n’est pas anodin, et vise à motiver les propriétaires réticents à franchir le cap de la location accessible, en rééquilibrant le montant des loyers plafonnés et les bénéfices fiscaux.

Plus d’équité avec la nouvelle loi Cosse en 2022

La tendance du marché immobilier telle qu’on la connaît depuis la crise du Covid 19 a creusé de plus en plus d’écarts entre les inégalités de logements. Dans les villes les plus tendues, les biens se vendent parfois trop cher pour pouvoir tirer un avantage à baisser le prix de loyers. C’est pourquoi le zonage de la loi Cosse disparaît à partir du 1er mars 2022. Tous les bailleurs ayant signé à cette date-là et étant conventionnés par l’Anah, pourront appliquer des loyers définis en fonction du marché local. Cette décote est appliquée selon les tarifs immobiliers pratiqués dans les communes et promet un plafonnement des loyers beaucoup plus réaliste que celui des zones, bien souvent trop imprécis. 

Suppression de la déduction fiscale sur les revenus des loyers

Un des grands changements de la nouvelle réforme de la loi Cosse 2022, c’est le pivot sur les avantages fiscaux accordés aux propriétaires. Afin de permettre à tous les bailleurs d’obtenir le même gain fiscal avec la loi Cosse, le réforme acte sur la réduction d’impôt à la place de de la déduction d’impôt sur les montants locatifs perçus. Le crédit d’impôt sera calculé en fonction de la décotte effectuée sur les loyers modérés, sur la base de trois paliers, loc1, loc2, loc3 :

  • Loc 1 : décote de loyer de – 15%
  • Loc 2 : décote de loyer de – 30%
  • Loc 3 : décote de loyer de – 45% (réservé aux intermédiations locatives)

Zones concernées et plafonds avant la réforme 2022

Comme la majorité des dispositifs de défiscalisation, le dispositif « Louer Abordable » se renforce dans certaines régions et impose aux propriétaires des plafonds de loyer en vigueur. Certaines zones tendues étant prioritaires, il est néanmoins possible de pratiquer de la loi Cosse partout en France. Les zones tendues décrivent les villes où la demande excède l’offre.

Attention, le plafonnement des loyers par zonage est supprimé dans la nouvelle réforme de la loi Cosse 2022. Elle ne concernera que les logements dont le bail a été signé et conventionné avant le 28 février 2022.

Un propriétaire-bailleur d’un logement situé dans les départements d’Outre-Mer verra son loyer plafonné à 10,55 €/m² et par mois.

Pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2019 en zone C : le dispositif est étendu aux locations en zone C, hors intermédiation locative dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social à condition que le bailleur s’engage à effectuer des travaux d’amélioration et le volet intermédiation en zone C est désormais réservé aux conventions à loyer social ou très social. Les logements à loyer intermédiaire sont donc désormais exclus du dispositif.

Pour les conventions signées à compter du 1er juillet 2020, le dispositif est réservé aux logements respectant un niveau de performance énergétique qui sera fixé par décret.

Plafonds de loyer avant le 28 février 2022

Les plafonds de loyer à respecter par le propriétaire-bailleur sont exprimés en euros au mètre carré et varient selon les zones géographiques. Le bailleur doit impérativement les respecter pour avoir accès à son avantage.

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2ZONE C
Loyer de type intermédiaire 17,55 €/m²13,04 €/m²10,51 €/m²9,13 €/m²9.07 €/m²
Loyer de type social 12,27 €/m²9,44 €/m²8,13 €/m²7,81 €/m²7,25 €/m²
Loyer de type très social 9,55 €/m²7,35 €/m²6,33 €/m²6,06 €/m²5,63 €/m²
Mis à jour le 14/04/2021

Plafonds de ressources secteur intermédiaire

Selon que le bien soit considéré comme un logement à loyer intermédiaire, social ou très social, les plafonds de ressources à respecter pour qu’un locataire soit éligible peuvent varier. La composition de son foyer fiscal ainsi que la zone dans laquelle se situe le bien sont des facteurs déterminants. Pour les baux signés en secteur intermédiaire, les plafonds de ressources à respecter par les locataires sont le suivant :

Composition du foyer fiscal Zone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule 38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple dont l’imposition est commune57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
Mis à jour le 14/04/2021 – Source : Bofip

A compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, le contribuable bénéficiant de ce dispositif profite d’une majoration du plafonnement du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 € à 15 300 €.

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Plafonds de ressources secteur social

Les locataires souhaitant accéder à un logement sous convention de loyer à secteur social doivent entrer dans les conditions de ressources suivantes :

Composition du foyer fiscal ParisÎle-de-FranceAutres régions
Personne seule24 116 €24 116 €20 966 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages36 042 €36 042 €27 998 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge47 247 €43 325 €33 670 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge56 410 €51 897 €40 648 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge67 116 €61 435 €47 818 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge75 523 €68 134 €53 891 €
Majoration par personne supplémentaire à charge+ 8 416 €+ 7 703 €+ 6 011 €
Mis à jour le 14/04/2021

Plafonds de ressources secteur très social

Enfin, les personnes souhaitant louer un logement dans une zone catégorisée comme très sociale ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources suivants :

Composition du foyer fiscalParisÎle-de-FranceAutres régions
Personne seule13 268 €13 268 €11 531 €
Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages21 626 €21 626 €16 800 €
Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge28 348 €25 995 €20 203 €
Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge31 029 €28 543 €22 479 €
Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge36 912 €33 792 €26 300 €
Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge41 539 €38 024 €29 641 €
Majoration par personne supplémentaire à charge+ 4 628 €+ 4 235 €+ 3 306 €
Mis à jour le 14/04/2021 – Source : Bofip

La fiscalité pour les propriétaires-bailleurs de l’ancienne loi Cosse

La loi Cosse accorde aux contribuables une déduction sur leurs revenus fonciers s’ils respectent tous les critères précédemment annoncés et si ils sont bailleurs avant le 28 février 2022. Il faut être très vigilant aux plafonds en vigueur dans les différentes zones pour ne pas risquer de perdre son avantage. Le montant de la déduction à laquelle aura droit le propriétaire-bailleur s’évalue en fonction de différents facteurs : le montant du loyer ainsi que la zone dans laquelle se situe le logement. Les zones sont définies par l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande immobilières. Dans les territoires où il est le plus important (zones Abis, A et B1), la déduction est calculée comme suit :

  • 30 % des revenus bruts pour les loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire.
  • 70 % des revenus bruts pour les loyers reçus sous convention à loyer social à très social.

Pour les territoires situés en zone B2, où le dispositif est accessible bien que le déséquilibre entre l’offre et la demande soit moins important, les taux de déduction s’élèvent à :

  • 15 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer intermédiaire.
  • 50 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer social ou très social.

Depuis 2019, les territoires situés en zone C sont de nouveau éligibles au dispositif. Les propriétaires peuvent donc également bénéficier d’un taux de déduction de 50 % de ses revenus bruts, mais seulement si leur bien est sous convention à loyer social ou très social.

Le choix de mettre son bien en location intermédiée est également récompensé dans le cadre de la loi Cosse. En effet, un propriétaire confiant son bien en gestion locative pour qu’il soit attribué à des population en difficulté, voit son pourcentage de déduction fiscale augmenter à 85 % (sauf pour les logements situés en zone C).

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