Le déficit foncier : fonctionnement et fiscalité

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global pendant plusieurs années. Ce dispositif de défiscalisation, institué par la loi Balladur en 1993, allège les impôts d’un propriétaire qui investit dans un bien à rénover en vue de le louer.

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Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable le montant des revenus fonciers imposables. Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an sous certaines conditions :

  • Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si vous réalisez un déficit en 2019, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2022.
  • Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 euros, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire).

«Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu»

Article 156 du code général des impôts (CGI)

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif ?

Le déficit foncier est une astuce fiscale permettant au propriétaire d’optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts. Au-delà de pouvoir créer un trou dans sa trésorerie tout en défiscalisant, le déficit foncier présente un autre avantage majeur. En effet, ce dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Il peut donc se cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.

Faire du déficit foncier présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

  • Déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700 €
  • Reporter le déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes d’imposition, dans la limite de 10 ans
  • Pouvoir cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Exemple

Un propriétaire d’un petit immeuble a perçu en année N des revenus fonciers pour la location de son bien. Ses revenus locatifs bruts annuels s’élèvent à 5 400 €. Le montant de ses charges pour la même année est de 3 800 € composé de 1 000 € d’intérêts d’emprunt et de 2 800 € de charges diverses. Cette année-là, le propriétaire réalise des travaux de rénovation à hauteur de 4 200 €. Le déficit foncier est de 2 600 €, soit (3 800 + 4 200)- 5 400, pour l’année N.

Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit opter pour le régime réel d’imposition. Systématique, au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en-dessous de ce montant. Le contribuable doit alors demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale.

À SAVOIR

L’économie d’impôts réalisée grâce à ce mécanisme dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire. Plus cette dernière est élevée, plus la réduction est importante. Conservez bien toutes les factures pour pouvoir présenter les justificatifs à l’administration fiscale en cas de réclamation.

Comment calculer son déficit foncier ?

Si le dispositif est fiscalement très attrayant, calculer le montant de son déficit n’est pas si évident. En pratique, les recettes brutes sont diminuées en priorité des intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, l’administration fiscale estime que le déficit provient entièrement des autres charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) et peut donc être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €. A contrario, si ces intérêts dépassent les recettes, le déficit créé par le surplus d’intérêts ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Voici quelques conseils pour mieux comprendre comment se calcule le déficit foncier.

  1. Déterminer le total des revenus immobiliers bruts, le total des intérêts d’emprunt et des charges.
  2. Déduire les charges du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.
  3. Imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite des 10 700 €.

Bien utiliser le déficit foncier

Les charges déductibles des revenus fonciers arrow

Toutes les charges et travaux ne sont pas déductibles des impôts. Par exemple, les dépenses liées à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduites. Les charges qui peuvent être « effacées » des revenus fonciers sont :

  • Les dépenses de travaux de réparation ou d’entretien
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les charges de copropriété
  • Les primes d’assurance
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais de gérance et honoraires de gestion
  • La taxe foncière
  • Les charges diverses
  • Les frais de procédure
  • Les frais de diagnostics obligatoires

Surplus de charge arrow

Le surplus éventuel ainsi que les intérêts d’emprunt sont imputables aux revenus fonciers pendant 10 ans. Autrement dit, si les charges sont supérieures au plafond autorisé de 10 700 € par an. Le reste des charges peut être reporté pour déduction sur la déclaration de revenus de l’année suivante, et ce, pour 10 années consécutives.

Imputation du déficit foncier arrow

Le déficit foncier se divise en deux parties. Une partie du déficit provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt. Ces charges ou dépenses liées à des travaux sont imputées sur le revenu global net.

Exemple : un propriétaire détient deux biens immobiliers. Au moment de déclarer ses revenus, il fait le bilan de l’année et souhaite faire du déficit foncier pour réduire ses impôts. Il procède donc au calcul selon la méthode énoncée ci-dessus :

Bien immobilier 1Bien immobilier 2Total
Revenus bruts4 000 €7 000 €11 000 €
Intérêts d’emprunt4 000 €500 €4 500 €
Autres charges10 000 €4 600 €14 600 €
Bénéfice ou déficit global-10 000 €+1 900 €-8 100 €

Le bien immobilier 1 possède un déficit foncier de 10 000 €. Le bien immobilier 2 ne possède pas de déficit foncier. Mis en commun, les revenus et les charges des deux biens immobiliers permettent au propriétaire d’obtenir un déficit foncier de 8 100 €. Ce montant résulte des dépenses sur les revenus nets, il est donc déductible du revenu global pour l’année N en cours, dans la limite de 10 700 €.

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Déficit foncier et revente

Le déficit foncier ne peut pas s’appliquer dans le cadre de la vente du bien immobilier concerné. En effet, il n’est pas possible de revendre un logement, ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant le terme de la 3e année qui suit la mise en place du dispositif. Si le propriétaire vend son bien immobilier alors qu’il bénéficie de cette astuce fiscale, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu grâce au mécanisme. En cas de départ du locataire avant la fin de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier, le propriétaire est dans l’obligation de trouver un nouveau locataire au plus vite. En revanche, au terme de la 3e année, revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier permet de réaliser une plus-value intéressante. Les travaux permettent de valoriser le bien et de le revendre plus cher que son prix d’achat.

Déficit foncier et SCPI

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global, c’est-à-dire les dépenses liées aux charges hors intérêts d’emprunt, s’applique aux revenus fonciers provenant d’immeubles détenus par des particuliers ou des SCI (qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés). Une SCPI qui investit dans des biens à rénover peut, dans ce cadre, bénéficier du déficit foncier. Les charges et dépenses liées aux travaux sont alors déductibles des revenus fonciers du détenteur des parts, en fonction de sa participation dans la SCPI. Le système fonctionne sur le même modèle que pour un propriétaire particulier. Seule condition pour bénéficier du déficit foncier : le détenteur des parts doit conserver ces dernières pendant au moins 3 ans.

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