Découvrir la Société Civile Immobilière familiale (SCI)

Deux tiers de l’ensemble des sociétés créées en France sont des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Un chiffre qui témoigne du succès de ce statut. Accessible à tous, la SCI permet la réalisation de projets immobiliers en groupe. Elle comporte de nombreux avantages, mais aussi quelques risques. Voici ce qu’il faut savoir sur la Société Civile Immobilière.

Qu’est-ce qu’une SCI et comment cela fonctionne ?

Pour gérer ou anticiper la transmission de son patrimoine, la SCI permet aux investisseurs de posséder une société dédiée uniquement à la réalisation de projets immobiliers. Comme toute société, elle permet de séparer le patrimoine immobilier du patrimoine privé de l’investisseur.

SCI : définition

La SCI est une forme de société à caractère civil soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil. Autrement dit, pour exister, la SCI doit être créée par, au minimum, deux associés (personnes physiques ou morales) qui conviennent par contrat d’affecter des biens à une entreprise commune et de partager les bénéfices qui en découlent.

Les principales caractéristiques

Contrairement à d’autres formes de sociétés (SAS, SA, SARL, etc.), la SCI n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale. De ce fait, elle ne peut se spécialiser dans l’achat et la revente de biens immobiliers. En revanche, une SCI peut :

  • ne pas générer de profits : le seul but de la SCI est de permettre la gestion commune des biens tout en échappant aux règles de l’indivision.
  • générer des profits : cette option permet de mettre en location des biens ou de construire en vue d’une revente ou d’activités qui génèrent des profits.

Bien que la SCI permette de séparer le patrimoine immobilier du patrimoine personnel de l’associé, ce dernier est « indéfiniment responsable des dettes », ce qui signifie que ses biens personnels sont exposés en cas de difficulté de la SCI. La durée maximale de vie d’une SCI est de 99 ans.

Les règles régissant la création d’une SCI sont relativement souples. L’objet social, le montant du capital ainsi que le siège social sont librement déterminés. Les apports à la SCI peuvent se faire en numéraire ou en nature. Le statut d’associé est ouvert aux mineurs et aux majeurs protégés. Enfin, la rédaction des statuts peut se faire par acte authentique ou par acte sous seing privé.

À savoir

La répartition des parts sociales se fait au prorata de la participation de chaque associé au capital de la SCI.

Fonctionnement

Le fonctionnement de la SCI est défini par ses statuts qui vont déterminer les règles de gestion de la société et notamment celles concernant la répartition des bénéfices. Cependant, les modalités de fonctionnement de la SCI permettent de simplifier la gestion de biens immobiliers détenus par plusieurs personnes :

  • Les associés peuvent désigner un gérant afin de lui confier les pouvoirs de gestion courante des biens.
  • Les biens immobiliers sont détenus par la SCI et non par les associés. Chaque associé possède des parts dans la SCI.
  • Il est possible de démembrer les parts de SCI pour faciliter la transmission du patrimoine. Démembrer une SCI permet de laisser la jouissance du bien, appelé l’usufruit, à la personne résidant déjà dans le logement.

À savoir

Les SCI n’ont pas d’obligations comptables sauf les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de gestion et de transmission des propriétés immobilières détenues.

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Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

Outre sa flexibilité, cette forme de société offre de nombreux avantages pour optimiser son patrimoine. En matière de gestion mais aussi de succession ou de protection, la SCI s’impose comme une solution intéressante accompagnée d’avantages fiscaux.

Transmission de patrimoine optimisée

La SCI familiale permet, notamment pour les grandes familles, de conserver le patrimoine immobilier sur plusieurs générations en évitant l’indivision ou la transmission à un tiers (par exemple le conjoint). Via une SCI, la transmission du patrimoine est facilitée par la répartition de parts sociales. La transmission peut également se faire progressivement, à travers la donation (avec réserve d’usufruit) progressive des parts, pour ainsi minimiser l’impact fiscal lié aux droits de succession au moment du décès.

Protéger son patrimoine professionnel

La SCI peut être un moyen pour les professionnels de protéger le patrimoine immobilier professionnel d’éventuels créanciers puisque les biens qui ne sont pas inscrits au bilan de l’entreprise ne sont pas saisissables. De plus, ce montage permet de contourner la règle qui interdit aux titulaires de BNC de se louer à eux-mêmes un bien. Les parts de SCI détenues par le dirigeant formant une partie de son patrimoine privé, il peut tout à fait, via la SCI, facturer des loyers à son entreprise et les déduire de son résultat en tant que charge. À titre privé, en tant qu’associé de la SCI à l’IR, il déclare un revenu foncier duquel il peut déduire les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour acquérir l’immeuble.

Développer son patrimoine immobilier

Pour un particulier, la SCI est également un bon moyen de développer son patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, au lieu de contracter un crédit immobilier pour acquérir un bien, il contribue à hauteur de ses moyens dans une SCI et possède des parts en échange. Il ne sera ensuite imposé que sur les parts qu’il détient. Les taxes et autres charges relatives aux biens détenus sont à la charge de la Société Civile Immobilière. De plus, la forme SCI est cumulable avec de nombreux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple.

Existe-t-il des risques avec ce type de société ?

La SCI n’est pas qu’avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients :

  • Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
  • Coût de création : la constitution d’une SCI doit s’effectuer selon les formalités administratives requises. Ces dernières représentent un coût à la charge des associés.
  • Obligations comptables et fiscales contraignantes : sur le plan administratif, plusieurs tâches sont à réaliser comme la tenue d’une comptabilité, l’organisation d’assemblées générales pour les prises de décision, la rédaction des statuts, etc.
  • Difficulté à la revente : les associés ne sont jamais propriétaires du ou des biens immobiliers. Il peut donc être plus difficile au moment de la revente de parts sociales de SCI de trouver acquéreur.

Comment monter une SCI ?

La Société Civile Immobilière est la forme idéale pour vos projets immobiliers ? Constituer une SCI est un processus administratif complexe qui comporte diverses étapes.

Pour ne pas brûler les étapes de la création, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Les associés peuvent faire appel à un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour les accompagner dans les démarches administratives et fiscales.

Les différentes formes existantes

Il existe plusieurs déclinaisons de la structure selon le but fixé par les associés de la SCI.

La SCI familiale

Forme très courante, la SCI familiale, comme son nom l’indique, ne concentre que le patrimoine immobilier familial. Les parts sociales sont donc réparties entre les membres d’une même famille. Son fonctionnement et ses obligations sont similaires à une SCI classique malgré les liens de parenté unissant les associés.

La SCI professionnelle

Pour un entrepreneur, il peut être intéressant, dans certains cas, de créer une SCI professionnelle. Dans ce cas, la SCI gère le patrimoine immobilier dont les locaux utilisés par l’entreprise font partie. Cette forme sociale permet de dissocier le bien immobilier de l’exploitation commerciale qui en est faite. Il s’agit également d’une option intéressante pour l’entrepreneur sur le plan fiscal.

La SCI de location

La SCI de location est probablement la forme la plus courante. Elle réunit des associés aux capacités d’investissement limitées mais qui souhaitent ensemble générer des profits via la location immobilière. Cette forme de Société Civile Immobilière permet de renforcer la crédibilité des propriétaires auprès des banques en cas de demande de crédit mais aussi auprès des locataires qui voient en la SCI une gestion plus sérieuse des biens immobiliers mis en location. La SCI de location permet, en outre, de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière réservés à la location.

L’imposition

La souplesse de la SCI réside également dans sa fiscalité. En effet, les associés de la SCI peuvent choisir, au moment de sa création, d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le mode d’imposition par défaut est l’IR. Le rattachement à l’IS s’effectue sur demande. Il s’agit, cependant, d’une décision irrévocable.

À l’IR, la déclaration des bénéfices imposables doit être réalisée annuellement lors de la déclaration de revenus des associés. Chaque associé déclare la part de bénéfices perçue et paie l’impôt dû par la SCI au prorata de sa participation au capital. À l’IS, le paiement de l’impôt est réalisé par la société. Quel que soit le mode d’imposition choisi, le déficit foncier ainsi que certains frais sont déductibles, ce qui permet d’alléger l’impôt payé par les associés.

Les questions-réponses

Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?

La Société Civile Immobilière (SCI), tout comme la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont toutes deux des sociétés civiles qui permettent de réaliser des investissements immobiliers. La SCI est souvent la forme utilisée pour gérer un patrimoine existant. En revanche, la SCPI, aussi appelée « pierre papier », constitue un outil d’investissement où l’investisseur ne fait que placer son argent. Il délègue la gestion des biens ainsi que les formalités administratives.

Peut-on faire un investissement locatif via une société civile immobilière ?

Oui, il est possible de réaliser un investissement locatif via une SCI. Opter pour une SCI de location permet aux associés de déléguer la gestion des biens et de séparer leur patrimoine personnel des biens mis en location.

Choisir la SCI ou le régime de l’indivision ?

Le choix entre indivision et SCI peut sembler difficile. En réalité, il dépend de l’objectif fixé par les associés. Les associés peuvent posséder plusieurs biens à travers une SCI. En revanche, l’indivision ne concerne qu’un seul bien immobilier. Les mécanismes et les conséquences qui régissent chacune des deux formes sont bien différents. Avant de choisir sa structure juridique, il est donc important de bien connaître les avantages et les inconvénients de la SCI en comparaison avec le régime d’indivision.

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