Tout savoir du fonctionnement et des avantages de la LMNP (location meublée non professionnelle)

L’investissement locatif est une stratégie d’épargne efficace. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de se constituer un patrimoine tout en percevant, mensuellement, un complément de salaire. Tous les locataires peuvent être concernés par la location meublée, des étudiants aux jeunes actifs, des salariés en déplacement ponctuel aux seniors. C’est un secteur très prisé et encouragé par l’État grâce à des avantages fiscaux réservés aux propriétaires-bailleurs de logements meublés.

Sommaire

Qu’est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l’activité principale du bailleur. Il s’agit davantage d’un complément de revenus. Le statut LMNP est ouvert à tout contribuable français qui souhaite préparer sa retraite en investissant dans un bien meublé. Depuis 1949, le statut LMNP offre une optimisation fiscale intéressante à tout investisseur.

Quelles sont les obligations de la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP comporte donc plusieurs spécificités quant au bien immobilier loué, mais également quant au bailleur.

Le loueur de location meublée non professionnel (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs conditions, qui peuvent évoluer selon les gains qu’il perçoit de ses locations. Pour ne pas être considéré comme un professionnel (qui est imposé différemment et ne bénéficie pas des mêmes allègements fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale.

Sur le plan fiscal, les revenus issus de l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime « micro-BIC », l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.

Afin de comprendre le statut LMNP, ses conditions et ses avantages, téléchargez le guide LMNP 2021.

Les caractéristiques du logement

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien meublé afin qu’il soit immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé.

Comment équiper sa location meublée ?

  • Une literie avec des draps et des couvertures
  • De quoi assombrir les pièces utilisées comme chambres (volets, rideaux épais…)
  • Des plaques de cuisson
  • Un four classique ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
  • Suffisamment de vaisselle pour se restaurer
  • Une table ainsi que des sièges
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires
  • De quoi entretenir correctement le logement

Les conditions liées au bailleur

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et ne pas être considéré comme un professionnel, le bailleur doit respecter un plafond de revenus issus de la mise en location de ses logements :

  • Les gains ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
  • Ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Le bailleur ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

Les obligations déclaratives de la LMNP

Dans le cas où le propriétaire fait le choix du régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le formulaire 2042 C PRO. La télédéclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

Dans le cas où le propriétaire choisit le régime dit du bénéfice réel, il devra alors en premier lieu remplir le formulaire 2031-SD, puis compléter le formulaire 2042 C PRO.

Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs possédant le statut LMNP. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % et facilite les obligations déclaratives du contribuable puisque ce dernier n’est pas contraint de tenir une comptabilité.

Déclaration LMNP sous le régime réel

Il s’agit d’un régime facultatif que le bailleur peut choisir si c’est plus avantageux pour lui. En revanche, il est plus complexe du point de vue administratif et requiert la tenue d’une comptabilité. Si vous optez pour le régime réel, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour vos démarches fiscales.

le statut lmnp vous intéresse ?

Découvrez toutes les informations essentielles dans notre guide gratuit.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP ?

L’investissement en LMNP doit être considéré comme un placement à long terme. Dans cette perspective, il présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.

La récupération de la TVA

L’un des avantages de la location en meublé non professionnel est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour cela, il faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie et proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie.

Attention

Vous devez conserver le bien durant minimum 20 ans afin de conserver cet avantage. Toute vente à une date inférieure impliquera le remboursement de la TVA perçue par le fisc.

Les démarches administratives
  • La demande du numéro de TVA s’effectue via le formulaire P0i. Un numéro d’immatriculation vous sera rapidement attribué.
  • Le formulaire 3519 est à remplir et à envoyer accompagné de son RIB au centre des impôts pour signifier sa demande de remboursement. Dans un délai pouvant s’étendre de 15 jours à 6 mois, le propriétaire-bailleur recevra son remboursement de TVA.

La réduction d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard permet aux acquéreurs de logements meublés au sein d’une même résidence de services neuve de profiter d’avantages fiscaux. Les propriétaires-bailleurs peuvent récupérer la TVA payée pour l’acquisition et réduire ses impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat, ils doivent également s’engager à conserver leur bien durant 9 ans.

S’ils s’en séparent avant ce terme, ils doivent rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale. Le loueur de meublé non professionnel n’a aucun engagement de durée dans la mise en location de son bien.

La délégation de la gestion locative

Au-delà de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP, la gestion d’une location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence immobilière. Celle-ci s’occupe alors de renseigner les potentiels locataires et de leur faire découvrir les lieux.

À chaque entrée et sortie de l’appartement par son occupant, la société de gestion locative effectue un état des lieux et s’occupe de toutes les démarches administratives (dont la rédaction des différents baux), un gain de temps précieux pour le propriétaire-bailleur.

De plus, le statut s’ouvre à de nombreux investisseurs et notamment ceux ayant un budget moins conséquent. Il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 € selon la localisation et la surface du bien.

Quelle est l’imposition pour une LMNP ?

Le propriétaire-bailleur de locations meublées non professionnelles peut être imposé sous deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est le régime d’imposition choisi d’office mais le contribuable peut faire la demande d’être soumis au régime réel. C’est à lui de décider quelle imposition semble être la plus avantageuse pour lui.

Investir en micro-BIC ou en régime réel ?

Régime Micro-BICRégime Réel
Recettes annuelles liées à l’activité de loueur inférieures ou égales à 72 600 €.Recettes annuelles liées à l’activité supérieures à 72 600 €.
Abattement forfaitaire de 50 % des recettes imposables.Déduction de l’ensemble des charges des recettes (sous conditions).
Amortissement intégré dans la déduction forfaitaire.Amortissement de la valeur de l’acquisition envisageable.
Régime moins contraignant pour ce qui est des obligations comptables.

Le cas des chambres d’hôtes, gîtes ruraux et autres activités de tourisme

Le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles (revenus perçus entre 2020 et 2022). L’abattement forfaitaire s’élève à 71 % (minimum de 307 €) et non 50 %.

La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois s’il est conclu avec un étudiant. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties. Le propriétaire pourra également conclure un « bail mobilité » d’une durée maximale de 10 mois entre lui et son locataire si ce dernier rempli les conditions nécessaires.

Notre sélection d'appartements éligibles au statut LMNP et au statut LMP :

  • LMNP

Programme neuf réf. 023-77-2506
Investir à FONTAINEBLEAU


T1

À partir de :

185 760 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 002-49-2557
Investir à CHOLET


du T1 au T2

À partir de :

150 373 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 002-37-2626
Investir à TOURS


T1

À partir de :

105 840 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-38-1719
Investir à Grenoble


du T2 au T4

À partir de :

146 593 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-54-1739
Investir à Nancy


T2

À partir de :

84 000 €

Voir le programme

Questions et réponses sur la LMNP

LMNP ou Censi-Bouvard, que choisir ?

Deux possibilités s’affichent aux yeux du propriétaire désireux d’investir en locatif meublé :

  • se diriger vers la LMNP si les recettes que son logement génère sont inférieures au plafond,
  • se tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, qui récompense les investisseurs en résidences de services neuves.
    Le choix final dépend des objectifs de l’investisseur et du type de meublé qu’il recherche. Investir dans une résidence de services présente certaines avantages, mais aussi certains inconvénients comparé à un simple appartement.

Quelles sont les différences entre la LMP et la LMNP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel implique de toucher des revenus locatifs suffisamment importants pour que le propriétaire-bailleur ait à les déclarer en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’administration fiscale. Ceux-ci doivent être supérieurs à 23 000 € et être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur en LMP est considéré comme un professionnel de la location. Cette activité peut constituer son activité professionnelle principale.

  • En savoir plus sur la LMP

Peut-on investir en LMNP dans l’ancien ?

Il est tout à fait possible d’investir en LMNP dans l’ancien. Aussi connu sous le nom de LMNP d’occasion, le statut de loueur en meublé professionnel dans l’ancien est accessible à tout acquéreur investissant dans un bien en revente sur le marché secondairedéjà équipé et parfois même occupé. Cette option offre la possibilité d’investir moins cher et d’y voir clair dans le projet. En effet, les montants du loyer et des taxes sont déjà connus. Le nouveau propriétaire a la possibilité d’amortir son investissement et de déduire l’intégralité du montant de ses charges de ses revenus.

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