La location meublée non professionnelle (LMNP)

L’investissement locatif est une stratégie d’épargne efficace. Ce système de défiscalisation immobilière permet de se constituer un patrimoine tout en percevant, mensuellement, un complément de salaire. Tous les locataires peuvent être concernés par la location meublée, des étudiants aux jeunes actifs, des salariés en déplacement ponctuel aux seniors. C’est un secteur très prisé et encouragé par l’État grâce à des avantages fiscaux réservés aux propriétaires-bailleurs de logements meublés.

Sommaire

Qu’est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l’activité principale du bailleur. Il s’agit davantage d’un complément de revenus. Le statut LMNP est ouvert à tout contribuable français qui souhaite préparer sa retraite en investissant dans un bien meublé. Depuis 1949, le statut LMNP offre une optimisation fiscale intéressante à tout investisseur.

Quelles sont les conditions de la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP comporte donc plusieurs spécificités quant au bien immobilier loué, mais également quant au bailleur.

Le loueur de location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs conditions, qui peuvent évoluer selon les gains qu’il perçoit de ses locations. Pour ne pas être considéré comme un professionnel (qui est imposé différemment et ne bénéficie pas des mêmes allègements fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale.

Sur le plan fiscal, les revenus issus de l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime “micro-BIC”, l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.

Afin de comprendre le statut LMNP, ses conditions et ses avantages, téléchargez le guide LMNP 2022.

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Les conditions liées aux caractéristiques du logement

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien meublé afin qu’il soit immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé.

Quels sont les équipements et meubles obligatoires afin qu’un logement soit considéré comme meublé ?

  • Une literie avec des draps et des couvertures
  • De quoi assombrir les pièces utilisées comme chambres (volets, rideaux épais…)
  • Des plaques de cuisson
  • Un four classique ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
  • Suffisamment de vaisselle pour se restaurer
  • Une table ainsi que des sièges
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires
  • De quoi entretenir correctement le logement

Afin d’être éligible à la location meublée non professionnelle, le bien doit être neuf ou ancien. On distingue notamment deux types de biens éligibles :

  • Les biens en résidences de services, une résidence gérée par un spécialiste (EPHAD, résidence étudiante, résidence d’affaires, etc.).
  • Les biens classiques.

Les conditions liées au bailleur

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et ne pas être considéré comme un professionnel, le bailleur doit respecter un plafond de revenus issus de la mise en location de ses logements :

  • Les gains ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
  • Ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.
  • Le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

Les obligations déclaratives de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Dans le cas où le propriétaire fait le choix du régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le formulaire 2042 C PRO. La télédéclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

Dans le cas où le propriétaire choisit le régime dit du bénéfice réel, il devra alors en premier lieu remplir le formulaire 2031-SD, puis compléter le formulaire 2042 C PRO.

Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs possédant le statut LMNP. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % et facilite les obligations déclaratives du contribuable puisque ce dernier n’est pas contraint de tenir une comptabilité.

Déclaration LMNP sous le régime réel

Il s’agit d’un régime facultatif que le bailleur peut choisir si c’est plus avantageux pour lui. En revanche, il est plus complexe d’un point de vue administratif et requiert la tenue d’une comptabilité. A partir de 2022, les propriétaires bailleurs décidant de choisir le régime réel, disposent de plus de temps pour effectuer les démarches administratives auprès de leur centre des impôts (entre le mois de mai et juin). Si vous optez pour le régime réel, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour vos démarches fiscales.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP bénéficie d’un réel succès auprès des investisseurs, notamment de par ses nombreux avantages en comparaison aux autres dispositifs ou à la location nue.

Se constituer un patrimoine

Que vous soyez déjà propriétaire ou non, investir en LMNP vous permet d’acquérir un bien immobilier afin de constituer ou de développer votre patrimoine. La présence de revenus locatifs récurrents sera notamment un argument important pour obtenir un financement de votre investissement.

N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la gestion de patrimoine afin de définir l’investissement le plus adapté à votre situation.

Un statut très simplifié

Que vous choisissiez le régime micro-BIC ou le régime réel, les déclarations liées au statut de loueur en meublé non professionnel restent très simple en comparaison à la participation aux autres statuts et dispositifs de défiscalisation.

Cette particularité de déclaration simplifiée explique notamment le succès de la LMNP auprès des investisseurs. Elle permet notamment de reprendre son bien plus facilement si le propriétaire désire ne plus le louer, y habiter ou le revendre.

La délégation de la gestion locative

Au-delà de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP, la gestion d’une location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence immobilière. Celle-ci s’occupe alors de renseigner les potentiels locataires et de leur faire découvrir les lieux.

À chaque entrée et sortie de l’appartement par son occupant, la société de gestion locative effectue un état des lieux et s’occupe de toutes les démarches administratives (dont la rédaction des différents baux), un gain de temps précieux pour le propriétaire-bailleur.

De plus, le statut s’ouvre à de nombreux investisseurs et notamment ceux ayant un budget moins conséquent. Il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 € selon la localisation et la surface du bien.

Une rentabilité très intéressante

La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 50 % ou de la déduction des charges réelles ainsi que la possibilité d’amortir la valeur de son bien. De plus, le statut est accessible à tout type de bien, dont les biens anciens. Le fait de louer le bien en meublé permet d’également de proposer des loyers supérieurs à ceux exercés pour la location nue, avec un montant supérieur de 10 à 15 % en moyenne.

Toutes ces particularités confèrent aux investissements en LMNP un taux de rendement très intéressant, généralement supérieur à 4 %. Ce dernier peut atteindre les 7 % lors d’un investissement financé par l’emprunt, grâce à l’effet de levier.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP ?

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) doit être considéré comme un placement à long terme. Dans cette perspective, il présente de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.

La récupération de la TVA

L’un des avantages de la location en meublé non professionnelle est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour cela, il faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie et proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie.

Attention

Vous devez conserver le bien durant minimum 20 ans afin de conserver cet avantage. Toute vente à une date inférieure impliquera le remboursement de la TVA perçue par le fisc.

Les démarches administratives
  • La demande du numéro de TVA s’effectue via le formulaire P0i. Un numéro d’immatriculation vous sera rapidement attribué.
  • Le formulaire 3519 est à remplir et à envoyer accompagné de son RIB au centre des impôts pour signifier sa demande de remboursement. Dans un délai pouvant s’étendre de 15 jours à 6 mois, le propriétaire-bailleur recevra son remboursement de TVA.

La réduction d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard permet aux acquéreurs de logements meublés au sein d’une même résidence de services neuve de profiter d’avantages fiscaux. Les propriétaires-bailleurs peuvent récupérer la TVA payée pour l’acquisition et réduire le montant de leur impôt à hauteur de 11 % du prix d’achat, ils doivent également s’engager à conserver leur bien durant 9 ans.

S’ils s’en séparent avant ce terme, ils doivent rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale. Le loueur de meublé non professionnel n’a aucun engagement de durée dans la mise en location de son bien.

Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?

Comme tout investissement, la LMNP présente quelques limites qui doivent être prises en compte par l’investisseur afin d’optimiser son opération immobilière.

Un investissement initial plus important

En comparaison à la location classique, la location meublée est géographiquement très réduite : il s’agit d’un type de location avec une forte concurrence entre les bailleurs, nécessitant d’acquérir un bien le mieux placé possible, le plus souvent au cœur des villes. Ces localisations, très prisées, ont pour conséquence un prix d’achat plus important que pour d’autres investissements locatifs.

Également, l’ameublement du bien doit être pris en compte lors de l’investissement initial. L’achat des accessoires et meubles obligatoires pour qualifier la location de meublée engendre un coût, qui peut toutefois être amorti au régime réel.

Une durée de location réduite

Le contrat de location meublée repose sur un bail d’un an ; la durée peut même être inférieure dans le cadre d’un bail meublé étudiant ou d’un bail mobilité.

Cette durée réduite du bail en comparaison avec la location nue et son bail triennal implique donc des changements réguliers d’occupants, avec un délai de préavis fixé à 1 mois.

La solution pour vous éviter une lourde gestion administrative et de recherche incessante de locataires est donc de faire appel aux services d’un gestionnaire locatif.

Quelle est la fiscalité d’un investissement en LMNP ?

Le propriétaire-bailleur de locations meublées non professionnelles peut être imposé sous deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est le régime d’imposition choisi d’office mais le contribuable peut faire la demande d’être soumis au régime réel. C’est à lui de décider quelle imposition semble être la plus avantageuse pour lui.

Investir en micro-BIC ou en régime réel ?

Régime Micro-BICRégime Réel
Recettes annuelles liées à l’activité de loueur inférieures ou égales à 72 600 €.Recettes annuelles liées à l’activité supérieures à 72 600 €.
Abattement forfaitaire de 50 % des recettes imposables.Déduction de l’ensemble des charges des recettes (sous conditions).
Amortissement intégré dans la déduction forfaitaire.Amortissement de la valeur de l’acquisition envisageable.
Régime moins contraignant pour ce qui est des obligations comptables.

Suite à la réforme de la loi finance 2022, les bailleurs ayant perçu moins de 72 600 € par an de revenus locatifs, ont jusqu’à la limite de déclaration des revenus (entre mais et juin), pour demander l’imposition au régime réel. Les démarches pour changer de régime d’imposition en tant que propriétaire locatif sont les mêmes qu’auparavant. Le bailleur devra informer son centre des impôts de sa volonté à passer au régime réel, par l’envoi d’un courrier et du formulaire attitré.

Le cas des chambres d’hôtes, gîtes ruraux et autres activités de tourisme

Le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles (revenus perçus entre 2020 et 2022). L’abattement forfaitaire s’élève à 71 % (minimum de 307 €) et non 50 %.

La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois s’il est conclu avec un étudiant. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties. Le propriétaire pourra également conclure un “bail mobilité” d’une durée maximale de 10 mois entre lui et son locataire si ce dernier rempli les conditions nécessaires.

Notre sélection d'appartements éligibles au statut LMNP et au statut LMP :

  • LMNP

Programme neuf réf. 024-95-2943
Investir à Roissy-en-France


T2

À partir de :

147 372 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 002-34-2949
Investir à MONTPELLIER


T1

À partir de :

108 516 €

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  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf réf. 072-11-2974
Investir à Carcassonne


du T2 au T3

À partir de :

236 275 €

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  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 072-86-3069
Investir à POITIERS


du T1 au T4

À partir de :

97 513 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 073-34-3102
Investir à MONTPELLIER


T1

À partir de :

228 999 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 043-38-1719
Investir à Grenoble


du T2 au T4

À partir de :

146 593 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 073-01-3108
Investir à THOIRY


du T1 au T2

À partir de :

130 800 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 043-54-1739
Investir à Nancy


T2

À partir de :

84 000 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 073-69-3111
Investir à LYON


du T1 au T3

À partir de :

154 800 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 043-72-1958
Investir à Rouillon


T1

À partir de :

123 930 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 072-35-3116
Investir à RENNES


T1

À partir de :

126 815 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 043-35-1987
Investir à Bruz


T2

À partir de :

198 240 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-95-3193
Investir à BEZONS


du T2 au T3

À partir de :

240 000 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 023-33-2504
Investir à MERIGNAC


T1

À partir de :

123 800 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-84-3213
Investir à AVIGNON


T3

À partir de :

303 600 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 027-31-2772
Investir à Toulouse


du T3 au T5

À partir de :

357 720 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-95-3287
Investir à ERAGNY


du T2 au T3

À partir de :

228 000 €

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  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf réf. 072-35-2864
Investir à RENNES


T1

À partir de :

131 558 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-34-3349
Investir à MONTPELLIER


du T1 au T3

À partir de :

145 086 €

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  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf réf. 072-45-2882
Investir à SARAN


du T2 au T3

À partir de :

209 548 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-06-3370
Investir à NICE


T2

À partir de :

234 000 €

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  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf réf. 072-29-2887
Investir à LOCTUDY


du T2 au T3

À partir de :

211 573 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-49-3445
Investir à TRELAZE


du T2 au T4

À partir de :

161 300 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 072-77-2912
Investir à Meaux


T2

À partir de :

252 178 €

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  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-78-3448
Investir à PLAISIR


du T2 au T3

À partir de :

281 688 €

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  • LMNP

Programme neuf réf. 072-07-2913
Investir à GUILHERAND-GRANGES


du T2 au T3

À partir de :

242 438 €

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Questions et réponses sur la LMNP

LMNP ou Censi-Bouvard, que choisir ?

Deux possibilités s’affichent aux yeux du propriétaire désireux d’investir en locatif meublé :

  • se diriger vers la LMNP si les recettes que son logement génère sont inférieures au plafond,
  • se tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, qui récompense les investisseurs en résidences de services neuves.
    Le choix final dépend des objectifs de l’investisseur et du type de meublé qu’il recherche. Investir dans une résidence de services présente certaines avantages, mais aussi certains inconvénients comparé à un simple appartement.

Quelles sont les différences entre la LMP et la LMNP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel implique de toucher des revenus locatifs suffisamment importants pour que le propriétaire-bailleur ait à les déclarer en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’administration fiscale. Ceux-ci doivent être supérieurs à 23 000 € et être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur en LMP est considéré comme un professionnel de la location. Cette activité peut constituer son activité professionnelle principale.

  • En savoir plus sur la LMP

Peut-on investir en LMNP dans l’ancien ?

Il est tout à fait possible d’investir en LMNP dans l’ancien. Aussi connu sous le nom de LMNP d’occasion, le statut de loueur en meublé professionnel dans l’ancien est accessible à tout acquéreur investissant dans un bien en revente sur le marché secondairedéjà équipé et parfois même occupé. Cette option offre la possibilité d’investir moins cher et d’y voir clair dans le projet. En effet, les montants du loyer et des taxes sont déjà connus. Le nouveau propriétaire a la possibilité d’amortir son investissement et de déduire l’intégralité du montant de ses charges de ses revenus.

Quelles résidences sont éligibles au statut LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, une résidence doit être dite “de services“. On dénombre pas moins de 5 types de résidences gérées compatibles avec le statut LMNP :

  • Les résidences étudiantes, situées généralement à proximité des campus universitaires et destinées à accueillir des étudiants.
  • Les résidences senior, destinées aux personnes âgées autonomes.
  • Les EPHAD, dédiées aux personnes âgées dépendantes, qui ont besoin d’un suivi et de soins médicaux.
  • Les résidences d’affaires, conçues principalement pour les personnes en déplacement professionnel.
  • Les résidences de tourisme, pensées pour fournir un hébergement et des services pour les vacanciers et les touristes.

Comment revendre son bien LMNP ?

La revente de son bien immobilier acquis pour un investissement en LMNP se fait comme une revente classique d’un bien immobilier. Comme tout bien immobilier vendu, il est nécessaire de calculer la plus-value réalisée. La plus-value est imposée à hauteur de 19 % en plus des 17,2 % de prélèvement sociaux, mais elle est dégressive : un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien.

Il convient néanmoins de distinguer les biens acquis au sein d’une résidence de services et les autres biens. Si la revente d’un bien classique suit la procédure normale, la revente d’un bien en résidence doit se faire elle, en respectant la durée d’engagement du dispositif Censi-Bouvard.

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