Le statut LMNP : fonctionnement et fiscalité

L’investissement locatif est une stratégie d’épargne efficace. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de se constituer un patrimoine tout en percevant, mensuellement, un complément de salaire. Tous les locataires peuvent être concernés par la location meublée, des étudiants aux jeunes actifs, des salariés en déplacement ponctuel aux seniors. C’est un secteur très prisé et encouragé par l’État grâce à des avantages fiscaux réservés aux propriétaires-bailleurs de logements meublés.

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Sommaire

  1. Les caractéristiques d’une location meublée
  2. Les revenus d’un bailleur en LMNP
  3. LMNP et fiscalité
  4. Avantages fiscaux du LMNP
  5. Récupérer la TVA, mode d’emploi
  6. Investir en LMNP, le bon plan

Le loueur de location meublée non professionnel (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs conditions, qui peuvent évoluer selon les gains qu’il perçoit de ses locations. Pour ne pas être considéré comme un professionnel (qui est imposé différemment et ne bénéficie pas des mêmes allègements fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale. Afin de comprendre le statut LMNP, ses conditions et ses avantages, téléchargez le guide LMNP 2020.

Les caractéristiques d’une location meublée

Comment équiper sa location meublée ?

  • Une literie avec des draps et des couvertures
  • De quoi assombrir les pièces utilisées comme chambres (volets, rideaux épais…)
  • Des plaques de cuisson
  • Un four classique ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
  • Suffisamment de vaisselle pour se restaurer
  • Une table ainsi que des sièges
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires
  • De quoi entretenir correctement le logement

Les revenus d’un bailleur en LMNP

Le loueur d’une location en meublé non-professionnel doit respecter un plafond de revenus obtenus par ses logements afin de conserver son statut de non-professionnel. Ainsi, les gains ne doivent pas excéder 23 000 euros par an et doivent être inférieurs au montant des revenus globaux du foyer fiscal. Louer son bien en meublé ne nécessite aucune démarche administrative particulière autre que la déclaration des revenus via un formulaire spécial aux impôts.

LMNP et fiscalité

Déclarer sa location meublée à l’administration fiscale arrow

Dans le cas où le propriétaire fait le choix du régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le formulaire 2042 C PRO. La télédéclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

Dans le cas où le propriétaire choisit le régime dit du bénéfice réel, il devra alors en premier lieu remplir le formulaire 2031-SD, puis compléter le formulaire 2042 C PRO.

Focus sur la LMP arrow

Le statut de loueur en meublé professionnel implique de toucher des revenus locatifs suffisamment importants pour que le propriétaire-bailleur ait à les déclarer en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’administration fiscale. Ceux-ci doivent dépasser 23 000 € et être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

L’imposition sous le régime fiscal réel est d’autant plus intéressante pour le LMP car ce statut permet d’imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal six ans durant. À partir de cinq ans d’activité, le loueur en meublé professionnel bénéficie d’autres avantages, comme l’exonération totale d’impôt sur les plus-values professionnelles si la somme des loyers perçus est inférieure à un certain seuil.

Focus sur la LMNP dans l’ancien arrow

Aussi connu sous le nom de LMNP d’occasion, le statut de loueur en meublé professionnel dans l’ancien est accessible à l’acquéreur investissant dans un bien en revente sur le marché secondaire, déjà équipé et parfois même occupé. Cela offre la possibilité d’investir moins cher et d’y voir clair dans le projet. En effet, les montants du loyer et des taxes sont déjà connus. Le nouveau propriétaire a la possibilité d’amortir son investissement et de déduire l’intégralité du montant de ses charges de ses revenus.

LMNP et Censi-Bouvard, que choisir ? arrow

Deux possibilités s’affichent aux yeux du propriétaire désireux d’investir en locatif meublé :

  • se diriger vers la LMNP si les recettes que son logement génère sont inférieures au plafond,
  • se tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, qui récompense les investisseurs en résidences de services neuves.

Cette dernière propose des logements meublés au sein d’une même résidence neuve. Et si les propriétaires-bailleurs peuvent récupérer la TVA payée pour l’acquisition et réduire ses impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat, ils doivent également s’engager à conserver leur bien durant 9 ans. S’ils s’en séparent avant ce terme, ils doivent rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale. Le loueur de meublé non professionnel n’a aucun engagement de durée dans la mise en location de son bien.

Bon à savoir : Les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.

Les charges déductibles avec le régime réel arrow

Grâce au régime réel, le contribuable bailleur en LMNP peut déduire certains frais engagés pour son logement de ses impôts. Les frais concernent :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de notaire à l’achat
  • Les frais d’emprunt (intérêts et frais de dossier)
  • La taxe foncière et d’habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de remplacement et de réparation des équipements obligatoires
  • Les dépenses d’entretien (parties communes, espaces verts, par exemple)
  • Les frais liés aux consommations du locataire dans le cas où les contrats sont au nom du propriétaire

LE GUIDE DU STATUT LMNP

Avantages fiscaux du LMNP

Le propriétaire-bailleur de locations meublées non professionnelles peut être imposé sous deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est le régime d’imposition choisi d’office mais le contribuable peut faire la demande d’être soumis au régime réel. C’est à lui de décider quelle imposition semble être la plus avantageuse pour lui.

Régime Micro-BICRégime Réel
Recettes liées à l’activité de loueur inférieures ou égales à 72 600 € entre 2020 et 2022.Recettes liées à l’activité de loueur perçues entre 2020 et 2022 comprises entre 72 600 € et 247 000 €.
Abattement forfaitaire de 50 % des recettes imposables.Déduction de l’ensemble des charges des recettes (sous conditions).
Amortissement intégré dans la déduction forfaitaire.Amortissement de la valeur de l’acquisition envisageable.
Régime moins contraignant pour ce qui est des obligations comptables.

Le cas des chambres d’hôtes, gîtes ruraux et autres activités de tourisme

Le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 176 200 € de recettes annuelles (revenus perçus entre 2020 et 2022). L’abattement forfaitaire s’élève à 71 % (minimum de 307 €) et non 50 %.

La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois s’il est conclu avec un étudiant. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties. Le propriétaire pourra également conclure un « bail mobilité » d’une durée maximale de 10 mois entre lui et son locataire si ce dernier rempli les conditions nécessaires.

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  • LMNP

Programme neuf réf. 043-54-1739
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T2

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  • LMNP

Programme neuf réf. 023-31-2031
Investir à TOULOUSE


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À partir de :

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  • LMNP
  • LMP
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Programme neuf réf. 002-31-1199
Investir à TOULOUSE


du T1 au T3

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126 700 €

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Récupérer la TVA, mode d’emploi

L’un des avantages de la location en meublé non professionnel est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour cela, il faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la para-hôtellerie et proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie.

Les démarches administratives

  • La demande du numéro de TVA s’effectue via le formulaire P0i. Un numéro d’immatriculation vous sera rapidement attribué.
  • Le formulaire 3519 est à remplir et à envoyer accompagné de son RIB au centre des impôts pour signifier sa demande de remboursement. Dans un délai pouvant s’étendre de 15 jours à 6 mois, le propriétaire-bailleur recevra son remboursement de TVA.

Attention

Vous devez conserver le bien durant minimum 20 ans afin de conserver cet avantage. Toute vente à une date inférieure impliquera le remboursement de la TVA perçue par le fisc.

Investir en LMNP, le bon plan

Au-delà de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP, la gestion d’une location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence immobilière. Celle-ci s’occupe alors de renseigner les potentiels locataires et de leur faire découvrir les lieux. À chaque entrée et sortie de l’appartement par son occupant, la société de gestion locative effectue un état des lieux et s’occupe de toutes les démarches administratives (dont la rédaction des différents baux), un gain de temps précieux pour le propriétaire-bailleur. De plus, le statut s’ouvre à de nombreux investisseurs et notamment ceux ayant un budget moins conséquent. Il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 euros selon la localisation et la surface du bien.

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