Le statut LMNP : fonctionnement et fiscalité

L’investissement locatif est une stratégie d’épargne efficace. Cela permet de se constituer un patrimoine tout en percevant, mensuellement, un complément de salaire. Tous les locataires peuvent être concernés par la location meublée, des étudiants aux jeunes actifs, des salariés en déplacement ponctuel aux seniors. C’est un secteur très prisé et encouragé par l’État grâce à des avantages fiscaux réservés aux propriétaires-bailleurs de logements meublés.

Ne payer pas d'impôts sur
vos revenus locatifs

Meilleure rentabilité
qu'avec une location nue

Récupération de la TVA

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Le statut LMNP

Le loueur de location meublée non professionnel (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs conditions, qui peuvent évoluer selon les gains qu’il perçoit de ses locations. Pour ne pas être considéré comme un professionnel (qui est imposé différemment et ne bénéficie pas des mêmes allègements fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale. Afin de comprendre le statut LMNP, ses conditions et ses avantages, venez téléchargez le guide LMNP 2019.

Caractéristiques d’une location meublée arrow

Comment équiper sa location meublée ?

  • Une literie avec des draps et des couvertures
  • De quoi assombrir les pièces utilisées comme chambre (volets, rideaux épais…)
  • Des plaques de cuisson
  • Un four classique ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
  • Suffisamment de vaisselle pour se restaurer
  • Une table ainsi que des sièges
  • Des meubles de rangement
  • Des luminaires
  • De quoi entretenir correctement le logement

Revenus d’un bailleur en LMNP arrow

Le loueur de location meublée non-professionnel doit respecter un plafond de revenus obtenus par ses logements afin de conserver son statut de non-professionnel. Ainsi, les gains ne doivent pas excéder 23 000 euros par an et doivent être inférieurs au montant des revenus globaux du foyer fiscal. Louer son bien en meublé ne nécessite aucune démarche administrative particulière autre que la déclaration des revenus via un formulaire spécial aux impôts.

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LMNP et fiscalité

Déclarer sa location meublée à l’administration fiscale arrow

La déclaration des revenus liée à une location meublée non professionnelle doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le numéro 2042 C PRO. La télédéclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.

Focus sur la LMP arrow

Le statut de loueur en meublé professionnel insinue des revenus locatifs suffisamment importants pour que le propriétaire-bailleur doivent les déclarer en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’administration fiscale. Ceux-ci doivent dépasser 23 000 € et être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal. L’imposition sous le régime fiscal réel est d’autant plus intéressant pour le LMP car il permet d’imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal six ans durant. À partir de cinq ans d’activité, le loueur en meublé professionnel bénéficie d’autres avantages, comme l’exonération totale d’impôt sur les plus-values si la somme des loyers perçus est inférieure au seuil de 90.000 € par an, au cours des deux dernières années.

Focus sur la LMNP dans l’ancien arrow

Aussi connu sous le nom de LMNP d’occasion, le statut de loueur en meublés professionnel dans l’ancien est accessible par l’acquéreur investissant dans un bien en revente sur le marché secondaire, déjà équipé et parfois même occupé. Cela offre la possibilité d’investir moins cher et d’y voir clair dans le projet. En effet, les montant du loyer et des taxes sont déjà connus. Le nouveau propriétaire a la possibilité d’amortir son investissement et de déduire l’intégralité du montant de ses charges de ses revenus.

LMNP et Censi-Bouvard, que choisir ? arrow

Deux possibilités s’affichent aux yeux du propriétaire désireux d’investir en locatif meublé :

  • se diriger vers la LMNP si les recettes que son logement génère sont inférieures au plafond,
  • se tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, qui récompense les investisseurs en résidences de services neuves.

Cette dernière propose des logements meublés au sein d’une même résidence neuve. Et si les propriétaires-bailleurs peuvent récupérer la TVA payée pour l’acquisition et bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat, ils doivent également s’engager à conserver de leur bien durant 20 ans. S’ils s’en séparent avant ce terme, ils doivent rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale. Le loueur de meublé non professionnel n’a aucun engagement de durée dans la mise en location de son bien.

Bon à savoir : Les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.

Les charges déductibles avec le régime réel arrow

Grâce au régime réel, le contribuable bailleur en LMNP peut déduire certains frais engagés pour son logement de ses impôts. Les frais concernent :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de notaire à l’achat
  • Les frais d’emprunt (intérêts et frais de dossier)
  • La taxe foncière et d’habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de remplacement et de réparation des équipements obligatoires
  • Les dépenses d’entretien (parties communes, espaces verts, par exemple)
  • Les frais liés aux consommations du locataire dans le cas où les contrats sont au nom du propriétaire.

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Avantages fiscaux du LMNP

Le propriétaire-bailleur de locations meublées non professionnelles peut être imposé sous deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est imposé d’office mais le contribuable peut faire la demande d’être soumis au régime réel. C’est à lui de décider quelle imposition semble être la plus avantageuse pour lui.

Régime Micro-BICRégime Réel
Recettes liées à l’activité de loueur inférieures à 70 000 euros par anRecettes liées à l’activité de loueur supérieures à 70 000 euros par an
Ou possibilité d’en faire la demande via le formulaire P0i avant le 1er février de l’année fiscale à venir
Abattement forfaitaire de 50 % des recettesDéduction de l’ensemble des charges et des amortissements
Intéressant lorsque le montant des charges est inférieur à la moitié des recettesRégime plus complexe en démarches administratives
Amortissement de la valeur du bien  : 
– de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements
– de 20 à 40 ans pour le bien immobilier

Le cas des chambres d’hôtes, gîtes ruraux et autres activités de tourisme

Le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 170 000 € de recettes annuelles. L’abattement forfaitaire s’élève à 71 % et non 50 %.

La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois s’il est convenu avec un étudiant. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties.

Récupérer la TVA, mode d’emploi

L’un des avantages de la location en meublé non professionnel est la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour cela, il faut investir dans un bien neuf situé dans une résidence de services proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie. Le taux de TVA doit s’élever à 5,5 % pour les loyers perçus.

Les démarches administratives

  • La demande du numéro de TVA s’effectue via le formulaire P0i. Un numéro d’immatriculation vous sera rapidement attribué.
  • Le formulaire 3519 est à remplir et à envoyer accompagné de son RIB au centre des impôts pour signifier sa demande de remboursement. Dans un délai pouvant s’étendre de 15 jours à 6 mois, le propriétaire-bailleur recevra son remboursement de TVA.

Attention

Vous devez conserver le bien durant minimum 20 ans afin de conserver cet avantage. Toute vente à une date inférieure impliquera le remboursement de la TVA perçue par le fisc.

Investir en LMNP, le bon plan

Au-delà de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP, la gestion d’une location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence immobilière. Celle-ci s’occupe alors de renseigner les potentiels locataires et de leur faire découvrir les lieux. À chaque entrée et sortie de l’appartement par son occupant, la société de gestion locative effectue un état des lieux et s’occupe de toutes les démarches administratives (dont la rédaction des différents baux), un gain de temps précieux pour le propriétaire-bailleur. De plus, le statut s’ouvre à de nombreux investisseurs et notamment ceux ayant un budget moins conséquent. Il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 euros selon la localisation et la surface du bien.

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