La loi Malraux : fonctionnement et fiscalité

Conçue pour protéger et conserver le patrimoine architectural, la loi Malraux permet au propriétaire qui engage des travaux de rénovation sur un bien ancien à caractère historique, situé dans certaines zones, de déduire le coût de la réhabilitation de ses impôts.

Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôts sur 4 ans

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Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux, créé en 1962, vise la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. À ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques, la loi Malraux permet de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 120 000 €. La réduction d’impôts est proportionnelle au montant engagé pour la rénovation du bien historique, dans la limite de 400 000 €, sur 4 ans consécutifs. Un plafond modulable selon les besoins de l’investisseur, puisque depuis 2017, ce dernier a la possibilité de le reporter à l’année suivante.

La réduction d’impôts accordée par le dispositif Malraux varie en fonction de la zone dans laquelle est située le bien immobilier. Elle s’élève à 22 % des dépenses de travaux dans les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Le pourcentage atteint 30 % dans les « secteurs sauvegardés » et les quartiers anciens « dégradés ».

Si l’avantage fiscal est non-négligeable, les règles pour en profiter sont relativement contraignantes. Il est donc important de se faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine lorsqu’on envisage ce type d’investissement.

Dispositif Malraux : les conditions à respecter

Pour profiter des avantages offerts par la loi Malraux, l’acquéreur doit s’engager à :

  • restaurer l’ensemble du bâtiment acquis.
  • demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux.
  • louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
  • mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation.
  • louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.

Les travaux de rénovation arrow

Les travaux liés à la restauration du bien, dans le cadre de la loi Malraux, sont très réglementés. Le dispositif fiscal s’applique seulement si les conditions suivantes sont respectées :

  • le chantier doit être suivi par un Architecte des Bâtiments de France.
  • les travaux effectués doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers…

Attention, les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne sont valables que pendant la durée de paiement des travaux. Ces derniers doivent être effectués dans les trois ans qui suivent l’obtention du permis.

Les zones éligibles arrow

Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur. Ces zones sont réparties en deux catégories :

  • Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) : elles visent les monuments historiques et leur périphérie ainsi que les quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel.
  • Les secteurs sauvegardés : selon la définition fournie par la loi Malraux, un secteur sauvegardé est « un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou culturel de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie de l’immeuble. » Il s’agit donc de zones où les bâtiments possèdent un intérêt patrimonial pour la ville ou qui contribuent, par leur architecture, à l’image de celle-ci.

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Quels sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?

La loi Malraux est un puissant dispositif très prisé des investisseurs qui, passée sa complexité, présente de nombreux avantages.

Participer à la préservation du patrimoine architectural français arrow

Pour les amoureux des vieilles pierres, la loi Malraux est un cadeau. En effet, elle permet de restaurer de vieilles bâtisses et de les mettre en valeur tout en profitant d’une réduction d’impôts. Cet aspect permet surtout de dénicher des trésors architecturaux et de contribuer à la préservation de notre patrimoine chargé d’histoire.

Un régime spécial non plafonné arrow

Depuis 2013, le dispositif de défiscalisation Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux liés à certains investissements, à 10 000 € par an.

Des avantages fiscaux considérables arrow

La loi Malraux est probablement l’outil le plus performant en matière de défiscalisation. Il offre à l’investisseur une réduction d’impôts importante ainsi qu’un large champ d’action puisqu’il est libre de répartir son avantage fiscal comme il l’entend, selon ses besoins, dans la limite des 400 000 € sur 4 ans.

S’assurer des revenus complémentaires arrow

Suite aux travaux de rénovation, la mise en location du bien, condition obligatoire du dispositif, permet au propriétaire de s’assurer des revenus complémentaires. De plus, contrairement à d’autres lois de défiscalisation immobilière, la location n’est pas plafonnée. Le propriétaire peut donc choisir le montant du loyer librement.

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Investissement Malraux : les pièges à éviter

Cependant, l’investisseur ne doit pas se laisser aveugler par les avantages fiscaux alléchants ou son amour pour les belles pierres. Voici les pièges à éviter si vous décidez de vous lancer dans un investissement Malraux.

Attardez-vous sur la localisation

Certains biens immobiliers peuvent paraître intéressants aux yeux de l’acquéreur, mais attention de bien se renseigner sur la localisation. De nombreux biens éligibles, ou même classés à l’inventaire de la loi des Monuments Historiques, se situent en campagne ou en périphérie des villes. Après les travaux, au moment de trouver un locataire, la localisation peut poser problème. En effet, la demande locative pour des biens anciens excentrés est relativement faible.

Attention au montage financier et juridique

Le dispositif Malraux se prête à certains montages plus ou moins risqués. Au moment d’acquérir un bien ancien, faites-vous conseiller par un expert en gestion de patrimoine. Cette initiative vous évitera bien des déconvenues lors de l’acquisition, mais aussi lorsqu’il faudra déclarer vos impôts.

Exemple d’investissement en loi Malraux

Étienne vient d’hériter d’une grosse somme d’argent qu’il souhaite investir dans la pierre. Il a repéré un petit immeuble de trois étages en ZPPAUP. Il souhaite rénover la façade et aménager des appartements afin de les louer. Il achète le bien immobilier d’une valeur de 550 000 € et prévoit un budget de 200 000 € pour les travaux. Au moment de déclarer son bien, le propriétaire opte pour le statut LMNP Malraux. Il récupère donc la TVA. Grâce au dispositif Malraux, il profite également de 30 % de réduction d’impôts sur les dépenses engagées pour les travaux. L’avantage fiscal s’élève donc à 60 000 € qu’Étienne peut étaler sur 4 années. Les options qui s’offrent alors à lui sont celles proposées dans le tableau ci-contre.

Le propriétaire peut donc choisir d’étaler sa réduction fiscale comme il l’entend en fonction du montant des ses impôts.

Durée des travauxRépartition de la réduction Malraux
1 an60 000 € sur une année
2 ans30 000 €/an
3 ans20 000 €/an
4 ans15 000 €/an

Loi Malraux et SCPI

Difficilement accessible aux particuliers ne possédant pas de gros moyens financiers, la loi Malraux s’est réformée pour s’étendre aux SCPI. Le statut SCPI Malraux permet donc d’acheter des parts de SCPI dans un bien ancien à rénover tout en bénéficiant des avantages du dispositif fiscal Malraux. Ce montage permet de mutualiser le risque et les capacités financières, mais aussi de déléguer la gestion locative.

Pour acheter des parts dans une SCPI Malraux, l’investisseur doit répartir son investissement de la façon suivante :

  • au moins 65 % du montant de la souscription doivent être affectés aux travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts.
  • au moins 30 % du montant de la souscription doivent être affectés à l’acquisition d’immeuble.
  • le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture de celle-ci.

La réduction d’impôts s’applique sur la quote-part de l’investissement affectée aux travaux réalisés. Si la réduction d’impôts excède le montant dû au titre de l’année imposable, le solde est reporté sur l’impôt sur le revenu de l’année suivante. Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l’investisseur est tenu de conserver ses parts pendant 9 ans à compter de la mise en location de l’immeuble. Dans la pratique, les SCPI Malraux prévoient une durée de conservation plus longue, environ 12 ans, afin de se laisser le temps, au terme du programme de réhabilitation, de revendre les biens immobiliers concernés.

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