Comment réussir une location en Pinel ?

La loi Pinel, héritière d’une longue lignée de dispositifs de défiscalisation immobilère permet aux investisseurs de profiter d’avantages fiscaux trés attractifs mais aussi de bénéficier dans le temps d’un formidable ratio rendement-risque puisque la pierre est considéré comme le placement le plus sûr du marché. Toutefois, même s’il s’avère trés attractif, choisir d’utiliser le dispositif Pinel ne s’improvise pas et il est important de bien préparer son projet afin qu’il soit optimisé et que l’opération soit réussie.

Comment bien investir ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères d’éligibilité à respecter.

Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.

Acheter le bien à un prix inférieur ou égal à 300 000 €

Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôts uniquement à hauteur de 300 000 €.

Respecter le nombre maximal de deux investissements par an

Un investisseur peut défiscaliser, grâce à la loi Pinel, uniquement au moyen de deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.

Dans le cadre d’une construction, respecter la norme BBC ou RT 2012

Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2015 ou RT 2012. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.

Le bien prévu à la location doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier

Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Comment bien louer ?

Une fois avoir trouvé la zone géographique et le logement qui vous convient pour la mise en location, il est important de suivre quelques règles imposées par le dispositif Pinel.

Respecter les plafonds de loyer imposés par zone géographique

Des plafonds de loyer Pinel sont en vigueur et révisés chaque année selon la zone dans laquelle se situe le bien (A, Abis, et B1). Les propriétaires doivent respecter ces plafonds lorsqu’ils fixent le montant de loyer. Cela permet, entre autres, de limiter les abus lors des révisions de loyers annuelles.

Respecter les plafonds de ressources perçus par les potentiels locataires

L’objectif de la loi Pinel est d’ouvrir un marché immobilier de qualité aux familles les plus modestes. Pour ce faire, les candidats à la location d’un bien Pinel ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, fixé par décret.

S’engager sur une durée de location allant de 6 à 12 ans

Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit s’engager sur une période de location. Celle-ci s’étend de 6 à 12 ans et détermine le pourcentage de réduction fiscale auquel l’investisseur aura droit.

Rendre possible la location aux ascendants et descendants

Contrairement aux précédentes lois de défiscalisation dans le neuf (la dernière en date étant la loi Duflot), le dispositif de défiscalisation Pinel autorise les propriétaires-bailleurs à louer leur bien à leur famille proche, ascendants ou descendants. Ceux-ci sont néanmoins tenus de respecter les conditions imposées aux autres locataires et notamment les plafonds de ressources.

Mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien

Le nouvel acquéreur a un délai de 12 mois entre la livraison du bien, ou sa date d’acquisition et la signature d’un premier bail de location. Passé ce délai, le logement en question ne sera plus éligible à la réduction fiscale Pinel.

Quels avantages allez-vous pouvoir en retirer ?

Outre le fait, non-négligeable de réaliser une réelle économie d’impôts pouvant atteindre les 63 000 € si vous vous engagez sur une période de 12 ans, que vous respectez les conditions à la lettre et que vous honorez votre engagement de location, le dispositif Pinel pourra vous apporter beaucoup plus qu’un simple avantage fiscal. En effet, c’est l’occasion pour vous de vous constituer un patrimoine immobilier et ce sans apport ! Ce patrimoine qui, par transmission reviendra à vos héritiers, ce qui vous permet de les mettre à l’abri… Avant cela, il va également vous donner l’opportunité de générer des revenus locatifs complémentaires lors de votre départ en retraite. Et enfin lorsque la fin de votre engagement aura sonné, vous pourrez pleinement profiter de votre bien, soit en le revendant et réalisant pourquoi pas une plus-value, soit en continuant à la louer pour percevoir des revenus, soit en décidant d’y habiter !


Pour en savoir davantage sur le dispositif Pinel

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