La loi Pinel à Montpellier : fonctionnement, avantages et quartiers où investir
Montpellier s’affiche comme la métropole des superlatifs. Avec 300 jours de soleil par an, c’est l’une des agglomérations les plus ensoleillées de l’Hexagone. Montpellier est aussi, depuis plusieurs dizaines d’années, la ville à la plus forte croissance démographique assortie d’un fort développement. C’est également celle qui compte le plus d’étudiants après Poitiers. Bref, tous les arguments sont bons pour justifier l’attractivité de la préfecture de l’Hérault comme une ville où investir en loi Pinel.
Comment fonctionne le dispositif Pinel à Montpellier ?
Montpellier fait partie des villes éligibles au dispositif Pinel. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
L’objectif : stimuler la construction de logements dans des zones géographiques où l’offre immobilière est inférieure à la demande. Le dispositif Pinel donne droit à une réduction d’impôt étalée sur une durée : 6, 9 ou 12 ans. Cette période correspond à la mise en location du bien immobilier. En effet, pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer son logement. Plus le logement est loué longtemps, plus le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt élevée.
| Durée de mise en location | Réduction d’impôt en 2023 | Réduction d’impôt en 2024 | Réduction d’impôt Pinel Plus |
| 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
EXEMPLE d’un investissement Pinel à Montpellier
Un investisseur achète un appartement neuf à Montpellier pour 205 000 €. Il décide de défiscaliser via le dispositif Pinel en mettant son bien en location, on appelle ça une location en Pinel (en savoir plus sur la location Pinel).
– S’il le loue 6 ans, il profitera d’une réduction de 24 600 €, soit 4 100 €/an sur toute la durée de son engagement.
– En le mettant en location pendant 9 ans, il peut économiser 36 900 € d’impôt, soit 4 100 € durant 9 ans.
– Si le propriétaire s’engage sur une période de 12 ans, il bénéficiera de la réduction maximale, soit 43 050 €.
Les conditions du dispositif
Le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs ou VEFA ( vente en état futur d’achèvement ) acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Tous les contribuables français peuvent en profiter à condition que le logement ainsi que le locataire respectent certains critères :
- Le logement concerné doit être situé dans une des zones définies par la loi Pinel.
- La réduction d’impôts s’applique sur le montant de l’acquisition dans une limite de 300 000 €, à raison de 5 500 €/m².
- L’investissement Pinel est inclus dans le plafonnement des niches fiscales.
- Le bien doit être loué dans les douze mois qui suivent la date d’acquisition.
- Les plafonds de ressources et de loyer imposé par le dispositif doivent être respectés.
Le locataire
Si le propriétaire est libre de choisir son locataire, il doit toutefois veiller à ce que ce dernier respecte les deux conditions que pose la loi Pinel. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, l’un des avantages majeurs de la loi Pinel est de permettre la location du bien à ses proches. En effet, rien n’empêche à un propriétaire de louer son logement à son fils, sa mère ou même sa cousine. Qu’il s’agisse d’un proche ou d’un parfait inconnu, le locataire doit tout de même prouver que ses revenus ne dépasse pas les plafonds de ressources définis pour la zone Pinel concernée. Montpellier est située en zone A. Ainsi, un candidat à la location d’un bien Pinel montpelliérain doit respecter les plafonds suivants :
Les plafonds de ressources Pinel à Montpellier
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 78 104 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 93 556 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 110 753 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 124 630 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5e | + 13 886 € |
- Plus d’infos : les plafonds de la loi Pinel
Le logement
Est éligible en Pinel, tout logement neuf respectant les caractéristiques thermiques et de performances énergétiques en vigueur (RE 2020) qui est loué non-meublé à titre de résidence principale.
À Montpellier, tous les logements répondant à ces critères peuvent être loué en Pinel. Le propriétaire est alors tenu de fixer son loyer en fonction du plafond imposé en zone A.
Tableau des plafonds de loyer en région montpelliéraine
| Zone | A |
|---|---|
| Prix au mètre carré | 14,03 € |
Pour connaître le loyer maximum qu’il peut afficher lors de la publication de son annonce, le propriétaire d’un bien immobilier Pinel situé en zone A doit effectuer le calcul suivant :
IMPORTANT
surface habitable x 13,56 x coefficient multiplicateur.
Le coefficient multiplicateur varie selon la surface du bien concerné :
- Si le bien possède une surface habitable inférieure à 38 m², le coefficient est 1.2.
- Si le bien possède une surface supérieure à 38 m², le coefficient s’obtient de la façon suivante : 0.7+19/surface habitable.
EXEMPLE d’un investissement Pinel à montpellier
Un appartement Pinel de 45 mètres carrés situé à Castelnau-le-Lez, en zone A, sera mis en location pour un loyer de 707,11 €. Le calcul effectué est le suivant : 45 x 14,03 € x (0,7+19/45)
Les zones où investir à Montpellier
Plusieurs communes de l’Hérault sont éligibles au dispositif Pinel, mais de nombreux programmes proposent des logements neufs aux abords de Montpellier. En s’éloignant du centre, les investisseurs profitent des prix moins élevés tout en restant dans une zone attractive. Tour d’horizon des villes concernées.
- A-B-C-D/ Assas (34820), Castelnau-le-Lez (34170), Clapiers (34830), Le Crès (34920)
- E-F-G/ Fabrègues (34690), Grabels (34790)
- I-J-K/ Jacou (34830), Juvignac (34990)
- L-M-N/ Lattes (34970), Lavérune (34880), La Grande-Motte (34280), Mauguio (34130), Montferrier-sur-Lez (34980)
- O-P-Q/ Palavas-les-Flots (34250), Pérols (34470), Prades-le-Lez (34730)
- R-S/ Saint-Clément-de-Rivière (34980), Saint-Gély-du-Fesc (34980), Saint-Jean-de-Védas (34430), Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (34730), Saussan (34570)
- T-U-V/ Teyran (34820), Vendargues (34740), Villeneuve-lès-Maguelone (34750)
> A lire également : le zonage Pinel
Exemple d’un investissement Pinel à Montpellier
Jacques et Martine ont acheté un appartement Pinel en 2022 à Montpellier où leur petite-fille, Lila, va débuter ses études en septembre. C’est un deux-pièces confortable pour l’étudiante, mais aussi pour ses grands-parents qui, au terme des études de Lila, pensent s’y installer afin de profiter du soleil du sud de la France. Ils l’ont acquis au prix du marché : 162 500 € pour 58 mètres carrés. Grâce à cet investissement, Jacques et Martine vont bénéficier d’une réduction d’impôt de 19 500 € puisqu’ils s’engagent à louer le bien à Lila durant 6 ans.
Lila est une descendante des propriétaires, cependant, comme elle appartient au foyer fiscal de ses parents et non, de ses grands-parents, elle peut bénéficier du logement. De plus, Lila respecte les plafonds de ressources de la loi Pinel puisqu’elle n’a pas de revenus.
Pour fixer le loyer, les propriétaires doivent se référer au plafond fixé par la loi. Toutefois, comme il s’agit de leur petite-fille, ils souhaiteraient faire un geste et ne pas lui imposer le loyer maximal. Car si la loi Pinel fixe un plafond pour le loyer, il n’existe aucun plancher. Cependant, l’administration fiscale est très claire à ce sujet : il faut rester dans la limite du raisonnable en respectant les prix du marché. Le loyer maximal pour leur appartement étant de 838,15 €, Jacques et Martine ont arrondi à 800 € pour Lila.
Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Montpellier ?
Plusieurs raisons poussent les investisseurs à choisir Montpellier :
- Sa population jeune et majoritairement étudiante, plus de 21 % de la population, constitue un vivier de locataires importants.
- La faible mobilité des résidents. La majorité des Montpelliérains restent au minimum 2 ans dans leur logement.
- Plus de 66 % de la population est locataire à Montpellier (Insee 2016).
- Les prix de l’immobilier restent raisonnables en dépit de l’attractivité de la métropole.
Montpellier : un marché de l’immobilier tranquillement dynamique
Les prix ont connu une légère hausse dernièrement à Montpellier, mais pas de quoi affoler les investisseurs. Le marché de l’immobilier montpelliérain reste dynamique bien que les prix varient d’un quartier à l’autre. La fourchette est de 3 500 € à 4 300 € le mètre carré. Chacun peut donc trouver un bien adapté à son budget. Si « La Surdouée » possède un parc immobilier hétérogène, le deux-pièces reste le type de logement le plus convoité.
Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Montpellier
Les Montpelliérains vous le diront, il fait bon vivre à Montpellier. Mais encore faut-il choisir le bon quartier où investir en Pinel. Acheter un bien immobilier ne se fait pas à la légère et les critères à prendre en compte ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Voici les quartiers de Montpellier qui ont la cote :
Le quartier Port-Marianne
C’est l’un des quartiers les plus convoités de la ville aussi bien par les investisseurs que par les locataires. Conséquence : les prix de l’immobilier se situent dans la fourchette haute. Avec ses immeubles récents à l’architecture moderne, Port-Marianne séduit tous les publics grâce à son dynamisme, ses commerces et sa proximité avec le centre-ville.
Le quartier Richter
Considéré comme LE quartier étudiant, Richter est en réalité un sous-quartier de Port-Marianne. Pourtant les prix y sont plus accessibles. Avec ses nombreuses résidences étudiantes, ce secteur est idéal pour un investissement locatif puisqu’il abrite le campus Richter de l’université de Montpellier.
Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés
Dans ce quartier, la demande de petites surfaces est toujours supérieure à l’offre, un bon plan pour qui souhaite investir avec une vacance locative faible. Si la demande est si forte, c’est que Montpellier Nord concentre universités, établissements d’études supérieures et hôpitaux. Chercheurs, enseignants ou encore étudiants sont les principaux candidats à la location puisqu’ils cherchent donc des logements à proximité. Autre point positif : les prix y sont inférieurs à ceux du centre-ville.
Les quartiers de Montpellier
| Secteur | Quartiers |
|---|---|
| Centre-ville | Arceaux Centre historique Clemenceau Comédie Ecusson Gambetta Rondelet Saint Roch /Gares |
| Nord | Euromédecine Hauts de Saint Priest Hôpitaux-Facultés Plan des 4 seigneurs |
| Nord-Est | Aiguelongues Beaux-arts Boutonnet |
| Est | Antigone Grammont Millénaire Pompignane/Les Aubes Port-Marianne |
| Sud-Est | Aiguerelles Cité Mion La Rauze Lemasson Mas devron Près d’arène Saint Martin /La réstanque Tournezy/Garosud |
| Sud | Bagatelle Croix d’argent Grisettes Ovalie Pas de loup Puech d’argent Tastavin |
| Sud-Ouest | Estanove Chamberte Martelle |
| Ouest | Celleneuve Cévennes |
| Nord-Ouest | Hauts-de-Massane Paillade-Mosson Pierres vives Alco |
À Montpellier, notre conseiller en gestion de patrimoine connaît les quartiers et les programmes d’immobilier neuf en cours. Il saura vous conseiller pour un investissement rentable et serein.
Les projets Pinel en cours à Montpellier
Dans le cadre du développement de la ville, les programmes de construction de logements neufs se multiplient à Montpellier et en périphérie. Des projets éligibles au dispositif Pinel sont déjà disponibles afin de faire face à la demande locative. Selexium travaille en partenariat avec deux promoteurs immobiliers à Montpellier mais aussi Saint-Jean-de-Vedas ou encore Castelnau-le-Lez afin de proposer les programmes en Pinel.
- Bouygues Immobilier : pilier de la construction, le groupe a implanté plusieurs de ses projets immobiliers sur le territoire montpelliérain. Bouygues propose des logements modernes, high tech et adaptés aux besoins des habitants. Ces équipes travaillent chaque jour à construire la ville de demain.
- La Référence Pierre : cette entreprise spécialiste de l’immobilier innove et diversifie ses compétences pour s’adapter à ce marché sans cesse en mouvement. Avec des programmes Pinel dans la région Languedoc-Roussillon, la Référence Pierre remplit son objectif : proposer des biens de qualité couvrant le dispositif Pinel.
> Découvrir les programmes neufs de Montpellier
Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région
Les promoteurs en loi Pinel à Montpellier
- Bouygues Immobilier
- Helenis
- Kaleithos
- Oceanis
- BPD Marignan
- Kaufman and Broad
- Edouard Denis
- Cogedim
Centre des impôts et adresses utiles
Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Montpellier ou :
- Centre des Finances Publiques : 156 rue Alfred-Nobel Millénaire 34266 Montpellier Cedex 2 – 04 67 13 45 00
- Chambre des notaires de l’Hérault : 565, avenue des Apothicaires Parc Euromédecine 34196 Montpellier Cedex 5 – 04 67 04 10 52 – chambre.herault@notaires.fr
- ADIL de l’Hérault : 4 bis, rue Rondelet 34000 Montpellier – 04 67 55 55 55
- UNIP 34-Chambre syndicale de la propriété immobilière Occitanie : 23, boulevard du Jeu de Paume 34000 Montpellier – 04 99 62 81 46
En 2024 : investir en Pinel Plus à Montpellier
Pour booster le marché locatif français, le Gouvernement a lancé en 2023 une nouvelle version du dispositif Pinel. Ce mécanisme inédit de défiscalisation immobilière est appelé le Pinel Plus. Jusqu’à la disparition du Pinel classique fin 2024, les deux processus d’investissement locatif cohabiteront.
Concrètement, le dispositif Pinel Plus est relativement similaire au Pinel traditionnel. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre au maximum 63 000 € pour une durée locative de 12 ans. L’attrait fiscal reste ainsi tout aussi alléchant qu’avec la loi Pinel.
Les importantes modifications se retrouvent dans les conditions plus strictes dont doivent dorénavant attester les appartements neufs éligibles Pinel Plus. Pour favoriser la qualité de vie et le confort des habitants, les logements doivent satisfaire une superficie minimum en fonction de la typologie de l’habitation, et doivent respecter un certain degré de luminosité. De même, à partir du logement T3, les biens doivent être traversants et doivent présenter un espace extérieur comme un balcon, une terrasse ou un jardin.
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