La loi Pinel à Montpellier : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Montpellier s’affiche comme la métropole des superlatifs. Avec 300 jours de soleil par an, c’est l’une des agglomérations les plus ensoleillées de l’Hexagone. Sa population continue de croître : selon l’INSEE, elle atteint 310 240 habitants, dont plus d’un sur cinq a entre 15 et 24 ans. Bref, tous les arguments étaient bons pour justifier l’attractivité de la préfecture de l’Hérault comme une ville où investir en loi Pinel.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Montpellier, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. Dans l’Hérault, Sète, Béziers, Agde ou Lunel le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Montpellier.

À savoir

Montpellier n’est pas éligible au dispositif Denormandie, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027 dans les villes du programme Action cœur de ville et les communes engagées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT). Dans l’Hérault, il concerne notamment Sète, Béziers, Agde, Lunel et Pézenas. Depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 permet aussi aux bailleurs privés d’amortir un logement neuf ou ancien réhabilité, situé dans un immeuble collectif et loué nu au moins 9 ans à loyer plafonné.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Montpellier ?

Montpellier faisait partie des villes éligibles au dispositif Pinel. La loi Pinel était un dispositif de défiscalisation permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.

L’objectif : stimuler la construction de logements dans des zones géographiques où l’offre immobilière était inférieure à la demande. Le dispositif Pinel donnait droit à une réduction d’impôt étalée sur une durée : 6, 9 ou 12 ans. Cette période correspondait à la mise en location du bien immobilier. En effet, pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal Pinel, l’investisseur devait s’engager à louer son logement. Plus le logement était loué longtemps, plus le propriétaire bénéficiait d’une réduction d’impôt élevée.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

EXEMPLE d’un investissement Pinel à Montpellier

En 2019, un investisseur achète un appartement neuf à Montpellier pour 205 000 €. En 2019, les taux de réduction étaient de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location. Il décide de défiscaliser via le dispositif Pinel en mettant son bien en location, c’est ce qu’on appelle une location Pinel (en savoir plus sur la location Pinel).

– S’il le loue 6 ans, il profitera d’une réduction de 24 600 €, soit 4 100 €/an sur toute la durée de son engagement.
– En le mettant en location pendant 9 ans, il peut économiser 36 900 € d’impôt, soit 4 100 € durant 9 ans.
– Si le propriétaire s’engage sur une période de 12 ans, il bénéficiera de la réduction maximale, soit 43 050 €.

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel s’appliquait aux logements neufs ou VEFA (vente en état futur d’achèvement) acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Tous les contribuables français pouvaient en profiter à condition que le logement ainsi que le locataire respectent certains critères :

• Le logement concerné devait être situé dans une des zones définies par la loi Pinel.
• La réduction d’impôt s’appliquait sur le montant de l’acquisition dans une limite de 300 000 €, à raison de 5 500 €/m².
• L’investissement Pinel était inclus dans le plafonnement des niches fiscales.
• Le bien devait être loué dans les douze mois qui suivaient la date d’acquisition.
• Les plafonds de ressources et de loyer imposés par le dispositif devaient être respectés.

Le locataire

Si le propriétaire était libre de choisir son locataire, il devait toutefois veiller à ce que ce dernier respecte les deux conditions qu’imposait la loi Pinel. Le locataire ne devait pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, l’un des avantages majeurs de la loi Pinel était de permettre la location du bien à ses proches. En effet, rien n’empêchait un propriétaire de louer son logement à son fils, sa mère ou même sa cousine. Qu’il s’agisse d’un proche ou d’un parfait inconnu, le locataire devait tout de même prouver que ses revenus ne dépassaient pas les plafonds de ressources définis pour la zone Pinel concernée. Montpellier était, et est encore aujourd’hui, située en zone A. Ainsi, un candidat à la location d’un bien Pinel montpelliérain doit, pour les contrats Pinel encore en cours, respecter les plafonds suivants :

Les plafonds de ressources Pinel à Montpellier

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	95 427 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	112 968 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	127 122 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 164 €

• Plus d’infos : les plafonds de la loi Pinel

Le logement

Était éligible en Pinel, tout logement neuf respectant les caractéristiques thermiques et de performances énergétiques en vigueur (RE 2020) qui était loué non meublé à titre de résidence principale.

À Montpellier, tous les logements répondant à ces critères pouvaient être loués en Pinel. Le propriétaire était alors tenu de fixer son loyer en fonction du plafond imposé en zone A. Pour rappel, ces conditions sont toujours d’actualité pour les contrats Pinel encore en cours.

Tableau des plafonds de loyer en région montpelliéraine

Zone	A
Prix au mètre carré	14,64 €

Pour connaître le loyer maximum qu’il pouvait afficher lors de la publication de son annonce, le propriétaire d’un bien immobilier Pinel situé en zone A devait effectuer le calcul suivant :

IMPORTANT

surface habitable × 14,64 € × coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur variait selon la surface du bien concerné :

• Si le bien possédait une surface habitable inférieure ou égale à 38 m², le coefficient était de 1,2.
• Si le bien possédait une surface supérieure à 38 m², le coefficient s’obtenait de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface habitable, arrondi à la deuxième décimale (sans pouvoir dépasser 1,2).

EXEMPLE d’un investissement Pinel à montpellier

Un appartement Pinel de 45 mètres carrés situé à Castelnau-le-Lez, en zone A, sera mis en location pour un loyer de 737,86 €. Le calcul effectué est le suivant : 45 × 14,64 € × (0,7 + 19/45, soit 1,12)

Les zones où investir à Montpellier

Plusieurs communes de l’Hérault étaient éligibles au dispositif Pinel, mais de nombreux programmes proposaient des logements neufs aux abords de Montpellier. En s’éloignant du centre, les investisseurs profitaient de prix moins élevés tout en restant dans une zone attractive. Tour d’horizon des communes concernées et de leur zone, selon la liste officielle publiée sur data.gouv.fr.

• A-B-C-D/ Agde (34300, zone B1), Assas (34820, zone A), Baillargues (34670, zone A), Balaruc-le-Vieux (34540, zone B1), Balaruc-les-Bains (34540, zone B1), Beaulieu (34160, zone B1), Bessan (34550, zone B1), Béziers (34500, zone B1), Bouzigues (34140, zone B1), Candillargues (34130, zone B1), Castelnau-le-Lez (34170, zone A), Castries (34160, zone B1), Clapiers (34830, zone A), Clermont-l’Hérault (34800, zone B1), Combaillaux (34980, zone B1), Cournonsec (34660, zone B1), Cournonterral (34660, zone B1), Le Crès (34920, zone A)
• E-F-G/ Fabrègues (34690, zone A), Florensac (34510, zone B1), Frontignan (34110, zone B1), Gigean (34770, zone B1), Gignac (34150, zone B1), Grabels (34790, zone A), La Grande-Motte (34280, zone A), Guzargues (34820, zone B1)
• I-J-K/ Jacou (34830, zone A), Juvignac (34990, zone A)
• L-M-N/ Lunel (34400, zone B1), Lunel-Viel (34400, zone B1), Marseillan (34340, zone B1), Marsillargues (34590, zone B1), Mauguio (34130, zone A), Mèze (34140, zone B1), Mireval (34110, zone B1), Montagnac (34530, zone B1), Montarnaud (34570, zone B1), Montbazin (34560, zone B1), Montferrier-sur-Lez (34980, zone A), Mudaison (34130, zone B1), Murles (34980, zone B1), Murviel-lès-Montpellier (34570, zone B1), Lansargues (34130, zone B1)
• O-P-Q/ Palavas-les-Flots (34250, zone A), Pérols (34470, zone A), Pézenas (34120, zone B1), Pignan (34570, zone B1), Portiragnes (34420, zone B1), Poussan (34560, zone B1), Prades-le-Lez (34730, zone A)
• R-S/ Restinclières (34160, zone B1), Les Matelles (34270, zone B1), Saint-André-de-Sangonis (34725, zone B1), Saint-Aunès (34130, zone B1), Saint-Brès (34670, zone B1), Saint-Clément-de-Rivière (34980, zone A), Saint-Drézéry (34160, zone B1), Saint-Gély-du-Fesc (34980, zone A), Saint-Geniès-des-Mourgues (34160, zone B1), Saint-Georges-d’Orques (34680, zone B1), Saint-Jean-de-Védas (34430, zone A), Saint-Just (34400, zone B1), Saint-Mathieu-de-Tréviers (34270, zone B1), Saint-Nazaire-de-Pézan (34400, zone B1), Saint-Paul-et-Valmalle (34570, zone B1), Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (34730, zone A), Saussan (34570, zone A), Sauvian (34410, zone B1), Sérignan (34410, zone B1), Sète (34200, zone B1), Sussargues (34160, zone B1)
• T-U-V/ Teyran (34820, zone A), Le Triadou (34270, zone B1), Lattes (34970, zone A), Vailhauquès (34570, zone B1), Valergues (34130, zone B1), Valras-Plage (34350, zone B1), Vendargues (34740, zone A), Vendres (34350, zone B1), Lavérune (34880, zone A), Vias (34450, zone B1), Vic-la-Gardiole (34110, zone B1), Villeneuve-lès-Maguelone (34750, zone A), Villetelle (34400, zone B1), Villeveyrac (34560, zone B1)

> À lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Montpellier

Jacques et Martine ont acheté un appartement Pinel en 2022 à Montpellier où leur petite-fille, Lila, a commencé ses études en septembre 2022. C’est un deux-pièces confortable pour l’étudiante, mais aussi pour ses grands-parents qui, au terme des études de Lila, pensent s’y installer afin de profiter du soleil du sud de la France. Ils l’ont acquis au prix du marché : 255 000 € pour 58 mètres carrés. Grâce à cet investissement, Jacques et Martine vont bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 600 € puisqu’ils s’engagent à louer le bien à Lila durant 6 ans.

Lila est une descendante des propriétaires, cependant, comme elle appartient au foyer fiscal de ses parents et non de ses grands-parents, elle peut bénéficier du logement. De plus, Lila respecte les plafonds de ressources de la loi Pinel puisqu’elle n’a pas de revenus.

Pour fixer le loyer, les propriétaires doivent se référer au plafond fixé par la loi. Toutefois, comme il s’agit de leur petite-fille, ils souhaiteraient faire un geste et ne pas lui imposer le loyer maximal. Car si la loi Pinel fixe un plafond pour le loyer, il n’existe aucun plancher. Cependant, l’administration fiscale est très claire à ce sujet : il faut rester dans la limite du raisonnable en respectant les prix du marché. Le loyer maximal pour leur appartement étant de 874,59 €, Jacques et Martine ont arrondi à 800 € pour Lila.

Les programmes neufs à Montpellier :

• LMNP
• LMP

Programme neuf réf. 025-34-4370
Investir à MIREVAL

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du T2 au T3

À partir de :

224 000 €

Voir le programme

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Montpellier ?

Plusieurs raisons poussent les investisseurs à choisir Montpellier :

• Sa population jeune et étudiante : près de 19 % des 15-64 ans sont étudiants, selon l’INSEE, ce qui constitue un vivier de locataires important.
• La faible mobilité des résidents. La majorité des Montpelliérains restent au minimum 2 ans dans leur logement.
• Plus de 67 % des ménages sont locataires de leur résidence principale à Montpellier, selon l’INSEE.
• Les prix de l’immobilier restent raisonnables en dépit de l’attractivité de la métropole.

Montpellier : un marché de l’immobilier tranquillement dynamique

Au 1er octobre 2026, le prix moyen des appartements à Montpellier atteint 3 412 € le m², en léger recul sur un an. Le marché de l’immobilier montpelliérain reste dynamique bien que les prix varient d’un quartier à l’autre. Le prix moyen va d’environ 2 500 € le m² à Celleneuve à plus de 4 500 € à Port-Marianne. Chacun peut donc trouver un bien adapté à son budget. Si « La Surdouée » possède un parc immobilier hétérogène, le deux-pièces reste le type de logement le plus convoité.

Les meilleurs lieux où investir à Montpellier

Les Montpelliérains vous le diront, il fait bon vivre à Montpellier. Mais encore faut-il choisir le bon quartier où investir. Acheter un bien immobilier ne se fait pas à la légère et les critères à prendre en compte ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Voici les quartiers de Montpellier qui ont la cote :

Le quartier Port-Marianne

C’est l’un des quartiers les plus convoités de la ville aussi bien par les investisseurs que par les locataires. Conséquence : les prix de l’immobilier se situent dans la fourchette haute. Avec ses immeubles récents à l’architecture moderne, Port-Marianne séduit tous les publics grâce à son dynamisme, ses commerces et sa proximité avec le centre-ville.

Le quartier Richter

Considéré comme LE quartier étudiant, Richter est en réalité un sous-quartier de Port-Marianne. Pourtant les prix y sont plus accessibles. Avec ses nombreuses résidences étudiantes, ce secteur est idéal pour un investissement locatif puisqu’il abrite le campus Richter de l’université de Montpellier.

Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés

Dans ce quartier, la demande de petites surfaces est toujours supérieure à l’offre, un bon plan pour qui souhaite investir avec une vacance locative faible. Si la demande est si forte, c’est que Montpellier Nord concentre universités, établissements d’études supérieures et hôpitaux. Chercheurs, enseignants ou encore étudiants sont les principaux candidats à la location puisqu’ils cherchent donc des logements à proximité. Autre point positif : les prix y sont inférieurs à ceux du centre-ville.

Les quartiers de Montpellier

Secteur	Quartiers
Centre-ville	Arceaux Centre historique Clemenceau Comédie Écusson Gambetta Rondelet Saint-Roch/Gares
Nord	Euromédecine Hauts de Saint-Priest Hôpitaux-Facultés Plan des Quatre Seigneurs
Nord-Est	Aiguelongues Beaux-Arts Boutonnet
Est	Antigone Grammont Millénaire Pompignane/Les Aubes Port-Marianne
Sud-Est	Aiguerelles Cité Mion La Rauze Lemasson Mas Drevon Près d’Arènes Saint-Martin/La Restanque Tournezy/Garosud
Sud	Bagatelle Croix d’Argent Grisettes Ovalie Pas du Loup Puech d’Argent Tastavin
Sud-Ouest	Estanove Chamberte Martelle
Ouest	Celleneuve Cévennes
Nord-Ouest	Hauts-de-Massane Paillade-Mosson Pierresvives Alco

À Montpellier, notre conseiller en gestion de patrimoine connaît les quartiers et les programmes d’immobilier neuf en cours. Il saura vous conseiller pour un investissement rentable et serein.

Les projets neufs à Montpellier

Dans le cadre du développement de la ville, les programmes de construction de logements neufs se sont multipliés à Montpellier et en périphérie. Ces projets ont pour but de faire face à la demande locative. Selexium travaille en partenariat avec deux promoteurs immobiliers à Montpellier mais aussi Saint-Jean-de-Védas ou encore Castelnau-le-Lez afin de proposer des programmes de logements neufs.

• Bouygues Immobilier : pilier de la construction, le groupe a implanté plusieurs de ses projets immobiliers sur le territoire montpelliérain. Bouygues propose des logements modernes, high tech et adaptés aux besoins des habitants. Ses équipes travaillent chaque jour à construire la ville de demain.
• La Référence Pierre : cette entreprise spécialiste de l’immobilier innove et diversifie ses compétences pour s’adapter à ce marché sans cesse en mouvement. Avec des programmes de logements neufs dans la région Languedoc-Roussillon, la Référence Pierre remplit son objectif : proposer des biens de qualité.

> Découvrir les programmes neufs de Montpellier

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs à Montpellier

• Bouygues Immobilier
• Helenis
• Kaleithos
• Oceanis
• BPD Marignan
• Kaufman & Broad
• Édouard Denis
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Montpellier ou :

• Centre des finances publiques : 156 rue Alfred-Nobel Millénaire 34266 Montpellier Cedex 2 – 04 67 13 45 00
• Chambre des notaires de l’Hérault : 565, avenue des Apothicaires Parc Euromédecine, CS 70767, 34196 Montpellier Cedex 5 – 04 67 04 10 52
• ADIL de l’Hérault : 4 bis, rue Rondelet 34000 Montpellier – 04 67 55 55 55
• UNPI 34-Chambre syndicale de la propriété immobilière Occitanie : 23, boulevard du Jeu de Paume 34000 Montpellier – 04 99 62 81 46