Sommaire
- Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
- Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?
- Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie ?
- Les plafonds Denormandie à respecter
- Quelles sont les villes éligibles ?
- Se faire accompagner
Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans
Accéder facilement et sans apport à la propriété
Préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier rentable
Dernière mise à jour le 07/01/2025
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
À l’instar des avantages de la loi Pinel, la loi Denormandie, entrée en vigueur au 1er janvier 2019, est un dispositif de défiscalisation visant à améliorer le parc immobilier français à destination des investisseurs dans le locatif. Tournée vers l’immobilier ancien, son objectif est d’inciter à l’amélioration de biens vétustes situés dans les villes de France éligibles au dispositif afin de répondre à la demande en logement de la population. Cette loi vient compléter le dispositif Pinel dans l’ancien qui ne couvre pas la totalité du pays. Grâce au dispositif Denormandie, certaines villes peuvent désormais être éligibles à ce programme de défiscalisation. Les investissements sont éligibles dès lors qu’ils sont effectués avant le 31 décembre 2027.
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Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui, non seulement vous offre l’opportunité de devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens, mais qui vous permet également de défiscaliser les revenus perçus par le bail des logements mis en location.
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Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt
Investir dans un bien ancien et le mettre en location via le dispositif Denormandie vous permet, moyennant un engagement de mise en location du logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € maximum. Avec ce dispositif, vous vous engagez minimum sur une durée de 6 ans, que vous pouvez proroger pour 2 fois 3 années supplémentaires, soit au total 12 années.
- Pour un engagement de 6 ans : une réduction maximale de 12 % soit 36 000 €
- Pour un engagement de 9 ans : une réduction maximale de 18 % soit 54 000 €
- Pour un engagement de 12 ans : une réduction de 21 % soit 63 000 €
Devenez propriétaire sans apport
Devenez propriétaire rapidement, et ce sans aucun apport. Un des avantages non-négligeables de l’investissement en Denormandie est que vous pourrez devenir propriétaire de votre bien sans forcément être contraint à présenter un apport à l’établissement bancaire au sein duquel vous allez réaliser votre financement. La raison est simple, les banques savent que l’investissement dans la pierre, et plus particulièrement le dispositif Denormandie, est un bon investissement. Les loyers perçus et les réductions d’impôt pouvant éventuellement couvrir la mensualité à rembourser, vous vous verrez donc accorder plus de souplesse comme par exemple le fait de ne pas avoir à présenter d’apport personnel lors du financement de votre projet. Percevez un revenu complémentaire et préparez votre retraite.
Complétez vos revenus durant votre retraite
Ce n’est un secret pour personne, plus les années passent et plus la retraite est un sujet pointé du doigt. Va-t-on partir à la retraite à 70 ans ? Pourquoi les retraites sont-elles si faibles ? Autant de questions qui font que, anticiper votre retraite en vous permettant de bénéficier d’un complément de revenus le moment venu constitue un véritable atout. En effet, en investissant dans le locatif Denormandie, vous pourrez profiter d’un complément de revenus, une fois que votre financement sera totalement remboursé.
Zonage étendu
Bénéficiez d’un zonage étendu avec de nombreuses villes éligibles. Il s’agit de communes ayant signé une ORT (Opération de revitalisation du territoire), faisant partie de zones labellisées Action Cœur de Ville, ou encore, tout simplement, témoignant d’un besoin important de réhabilitation de son habitat. Au total, ce sont plus de 500 communes qui sont éligibles à la réduction d’impôt !
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Toutes les informations essentielles sur le dispositif sont dans notre guide gratuit.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie ?
Tout comme la loi Pinel, l’éligibilité au dispositif Denormandie exige le respect de critères spécifiques. Ceux-ci concernent à la fois les caractéristiques du bien immobilier, les conditions relatives au locataire, que celles concernant la réalisation des travaux.
Les conditions d’éligibilité du logement
Pour investir en Denormandie, des conditions de logement sont à respecter :
- Le bien doit être acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027 ;
- Il doit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant 25 % du montant total du projet ;
- Vous devez être majeur et contribuable français.
Le bien, quant à lui, doit se situer au sein d’une :
- Ville bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ;
- Commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire ou qui présente un fort besoin de réhabilitation de l’habitat ;
- Copropriété en grande difficulté financière ou concernée par une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Parmi les autres conditions de logement, certaines concernent la location de votre bien. En effet, vous devez :
- Vous engager à louer votre bien non-meublé ;
- Respecter le plafond de ressources pour les locataires ;
- Respecter le plafond de loyer imposé par le gouvernement ;
- Respecter la période de location annoncée : 6, 9 ou 12 ans.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie
Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, il est impératif que le logement respecte des critères spécifiques à sa rénovation. Il s’agit principalement de réaliser au moins l’un des types de travaux énoncés par la loi.
Tout d’abord, les travaux doivent améliorer d’au moins 20 % la performance énergétique du bien (ou 30 % pour des logements individuels). Dans ce cas précis, il est vivement recommandé de faire appel à des professionnels reconnus garants de l’environnement (RGE).
Ils doivent également permettre la création de nouvelles surfaces habitables ou surfaces annexes au sein du logement comme un balcon, une terrasse ou encore un garage.
Ou enfin, ils doivent correspondre à au moins 2 types de travaux dans la liste suivante :
- Changement de la chaudière,
- Isolation des combles,
- Isolation des murs,
- Isolation des fenêtres,
- Changement du système de production d’eau chaude.
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Les plafonds Denormandie à respecter
La mise en place de plafonds répond à une volonté du Gouvernement de rendre accessible aux ménages modestes la location d’un parc immobilier décent. Cette partie de la population qui bénéficie de revenus trop importants pour obtenir un logement social, mais pas assez important pour accéder à des logements du parc locatif privé qui demandent très souvent jusqu’à 3 fois le montant du loyer en guise de garantie. Les plafonds sont donc fixés en fonction de deux critères : la zone où se situe le bien loué et la composition du foyer qui souhaite y habiter.
- En savoir plus sur les plafonds de la loi Denormandie
Les plafonds de loyer
Des plafonds de loyer encadrent le dispositif et imposent au propriétaire-bailleur de louer son logement à un prix modéré le temps de l’engagement pris pour louer le bien en Denormandie.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
Source : Bofip
Les plafonds de ressources
À l’instar du dispositif Pinel, le fait de louer son bien acquis en Denormandie implique donc que vous respectiez différents plafonds imposés par le Gouvernement au moment de choisir votre ou vos locataires : les plafonds de ressources.
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Source : Bofip
Quelles sont les villes éligibles ?
Les villes éligibles au dispositif Denormandie sont nombreuses. Certaines bénéficient du plan Action cœur de ville, d’autres ont signé une ORT (opération de revitalisation du territoire), enfin, certaines ont tout simplement des besoins très important en ce qui concerne la réhabilitation de leur habitat.
Le dispositif avait pour vocation première de redynamiser le cœur des villes françaises qui comptent entre 6 000 et 100 000 habitants. Mais depuis 2020, le dispositif s’étend à la totalité de la surface de ces communes. En effet, la loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif aux logements situés sur l’ensemble du territoire des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire, et non plus seulement dans le centre-ville de ces communes. Vous avez donc désormais la possibilité d’acquérir un bien hors du centre-ville.
Décider d’investir dans ces zones signifie donc de faire le choix d’acquérir un logement là où la demande locative est importante. De fait, vous aurez très peu de chances de faire face à des périodes de vacance locative. Autre avantage, le parc immobilier dans ces zones étant très large, vous aurez le choix entre plusieurs types de biens : studios, T1, grands appartements, villas…quel que soit votre profil, vos moyens et vos objectifs, chacun y trouvera son compte.
Les meilleures villes où investir en loi Denormandie
Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de diversifier son patrimoine et de bénéficier de réductions fiscales. La loi Denormandie, qui encourage la rénovation de biens anciens dans des centres-villes dégradés, offre justement de belles opportunités.
Valenciennes
Située dans le département du Nord, Valenciennes se distingue par son dynamisme économique et son cadre de vie agréable. La ville bénéficie d’un réseau de transports bien développé avec la gare de Valenciennes et la proximité de l’autoroute A2. De plus, la présence de l’Université Polytechnique Hauts-de-France attire de nombreux étudiants chaque année. Investir à Valenciennes permet de profiter de prix immobiliers attractifs et d’un potentiel de valorisation intéressant grâce aux nombreux projets de rénovation urbaine, notamment autour de la Place d’Armes.
Arras
Arras, préfecture du Pas-de-Calais, est une ville riche en histoire avec un patrimoine architectural remarquable, comme la célèbre Grand’Place et le beffroi classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Le marché immobilier y est accessible et la demande locative est soutenue par une population en constante croissance. La ville mise sur la réhabilitation de ses quartiers anciens pour attirer de nouveaux résidents. En investissant à Arras avec la loi Denormandie, notamment dans des quartiers comme celui de la rue Saint-Aubert, vous bénéficiez d’un environnement charmant et d’une qualité de vie recherchée par les citadins, le tout en réalisant une opération financièrement avantageuse.
- Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie à Arras
Lille
Lille, capitale des Hauts-de-France, est une métropole européenne dynamique et cosmopolite. Le marché immobilier y est très actif, avec une forte demande locative due à sa population jeune et étudiante attirée par des établissements comme l’Université de Lille et EDHEC Business School. Les quartiers anciens de Lille, tels que le Vieux-Lille et Wazemmes, offrent de belles opportunités de rénovation, et la loi Denormandie permet d’optimiser la rentabilité de ces investissements. En choisissant Lille, vous misez sur une ville en pleine expansion, bénéficiant de nombreuses infrastructures comme le Zénith de Lille et d’un attrait culturel indéniable.
- Retrouvez nos conseils pour investir en loi Denormandie à Lille ou investir en Denormandie à Armentières
Troyes
Troyes, situé dans le département de l’Aube, séduit par son centre-ville médiéval et ses nombreux édifices à colombages. La ville a entrepris d’importants travaux de rénovation pour redonner vie à ses quartiers historiques, en particulier autour de la rue Emile Zola. Les prix de l’immobilier y sont encore abordables et la demande locative est en hausse grâce à l’attractivité croissante de la ville. La présence de l’Université de Technologie de Troyes (UTT) contribue également à cette demande.
- Découvrez comment investir avec la loi Denormandie à Troyes
Poitiers
Poitiers, chef-lieu de la Vienne, est une ville universitaire dynamique avec un important bassin d’emplois. La ville investit dans la rénovation de ses quartiers anciens pour améliorer le cadre de vie et attirer de nouveaux habitants. Les prix de l’immobilier sont compétitifs et la demande locative est soutenue par les étudiants et les jeunes actifs fréquentant des institutions comme l’Université de Poitiers. En choisissant d’investir à Poitiers, notamment dans des zones comme le quartier Montierneuf, vous profitez d’une ville à taille humaine, avec un riche patrimoine historique et une forte attractivité économique.
- En savoir plus sur investir en Denormandie à Poitiers
Toulouse
Toulouse, connue sous le nom de la Ville Rose, est réputée pour son dynamisme économique, en particulier dans le secteur de l’aéronautique et du spatial avec des entreprises phares comme Airbus et le CNES. Le marché immobilier y est très prisé, avec une demande locative soutenue par une population jeune et active, attirée par des établissements tels que l’Université Toulouse 1 Capitole et l’INSA Toulouse. Les quartiers historiques de Toulouse, tels que Saint-Cyprien et Saint-Aubin, offrent de nombreuses opportunités de rénovation. Investir sous la loi Denormandie à Toulouse permet de combiner un excellent potentiel de valorisation immobilière avec les avantages fiscaux offerts par ce dispositif.
- Tout savoir sur l’investissement en Denormandie à Toulouse
Se faire accompagner
Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif pour défiscaliser via le dispositif Denormandie, chez Selexium, nous nous engageons à vous accompagner du début à la fin de votre projet. « La loi Denormandie vient compléter le dispositif Pinel dans l’ancien et permet de bénéficier d’un avantage fiscal important. »
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- Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé et individualisé,
- Conservez le charme de l’ancien et l’efficience du neuf,
- Choisissez l’emplacement géographique de votre bien dans un panel de villes plus large.
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