Loi Denormandie : Faire un investissement locatif dans l'ancien en 2023- Selexium

Sommaire

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie ?
Quelles sont les villes éligibles ?
Les plafonds Denormandie à respecter
Se faire accompagner

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans
Accéder facilement et sans apport à la propriété
Préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier rentable

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

À l’instar des avantages de la loi Pinel, la loi Denormandie, entrée en vigueur au 1er janvier 2019, est un dispositif de défiscalisation visant à améliorer le parc immobilier français à destination des investisseurs dans le locatif. Tournée vers l’immobilier ancien, son objectif est d’inciter à l’amélioration de biens vétustes situés dans les villes de France éligibles au dispositif afin de répondre à la demande en logement de la population. Cette loi vient compléter le dispositif Pinel dans l’ancien qui ne couvre pas la totalité du pays. Grâce au dispositif Denormandie, certaines villes peuvent désormais être éligibles à ce programme de défiscalisation. Les investissements sont éligibles dès lors qu’ils sont effectués avant le 31 décembre 2023.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui, non seulement vous offre l’opportunité de devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens, mais qui vous permet également de défiscaliser les revenus perçus par le bail des logements mis en location.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Investir dans un bien ancien et le mettre en location via le dispositif Denormandie vous permet, moyennant un engagement de mise en location du logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € maximum. Avec ce dispositif, vous vous engagez minimum sur une durée de 6 ans, que vous pouvez proroger pour 2 fois 3 années supplémentaires, soit au total 12 années.

Pour un engagement de 6 ans : une réduction maximale de 12 % soit 36 000 €
Pour un engagement de 9 ans : une réduction maximale de 18 % soit 54 000 €
Pour un engagement de 12 ans : une réduction de 21 % soit 63 000 €

Devenez propriétaire sans apport

Devenez propriétaire rapidement, et ce sans aucun apport. Un des avantages non-négligeables de l’investissement en Denormandie est que vous pourrez devenir propriétaire de votre bien sans forcément être contraint à présenter un apport à l’établissement bancaire au sein duquel vous allez réaliser votre financement. La raison est simple, les banques savent que l’investissement dans la pierre, et plus particulièrement le dispositif Denormandie, est un bon investissement. Les loyers perçus et les réductions d’impôt pouvant éventuellement couvrir la mensualité à rembourser, vous vous verrez donc accorder plus de souplesse comme par exemple le fait de ne pas avoir à présenter d’apport personnel lors du financement de votre projet. Percevez un revenu complémentaire et préparez votre retraite

Complétez vos revenus durant votre retraite

Ce n’est un secret pour personne, plus les années passent et plus la retraite est un sujet pointé du doigt. Va-t-on partir à la retraite à 70 ans ? Pourquoi les retraites sont-elles si faibles ? Autant de questions qui font que, anticiper votre retraite en vous permettant de bénéficier d’un complément de revenus le moment venu constitue un véritable atout. En effet, en investissant dans le locatif Denormandie, vous pourrez profiter d’un complément de revenus, une fois que votre financement sera totalement remboursé.

Zonage étendu

Bénéficiez d’un zonage étendu avec de nombreuses villes éligibles, elles sont au nombre de 245. Il s’agit de communes entre 6 000 et 100 000 habitants mais également des communes ayant signé une ORT (Opération de revitalisation du territoire). Prochainement, ce sont les villes faisant l’objet d’une politique prioritaire qui seront éligibles au dispositif. En effet, elles devront soit détenir une zone de renouvellement urbain, soit un quartier ancien dégradé.

Quel dispositf de defiscalisation est fait pour vous ?

la loi DENORMANDIE est-elle faite pour vous ?

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Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie ?

Pour investir :

Bien acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023
Montant du projet inférieur ou égal à 300 000 €
Effectuer des travaux d’amélioration représentant 25 % du montant total du projet
Etre majeur et contribuable français

Pour louer votre logement :

S’engager à louer le bien non-meublé
Respecter le plafond de ressources pour les locataires
Respecter le plafond de loyer imposé par le gouvernement
Respecter la période de location annoncée : 6, 9 ou 12 ans

Les travaux éligibles :

Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, il est impératif que le logement respecte des critères particuliers au-delà des simples critères identiques au Pinel. Ceux-ci diffèrent cependant en fonction de la date d’acquisition du bien.

En effet, si le bien a été acquis à partir du 1er janvier 2020, alors le logement devra bénéficier de travaux d’amélioration équivalents à 25% du montant total du projet, avant d’être mis en location. La loi de finances pour 2020 a transformer l’obligation de travaux de rénovation en travaux d’amélioration. Ceux-ci concernent notamment la mise en place de nouvelles surfaces habitables ou surfaces annexes au sein du logement, ou encore leur amélioration, aménagement ou assainissement dans le cas des surfaces déjà existantes. Enfin, les travaux permettant la réalisation d’économies d’énergie font également partie de la liste.

Si le bien a été acquis en 2019, alors il doit absolument nécessiter des travaux de rénovation à hauteur de 25 % de l’enveloppe globale du projet (achat du logement, montant total des travaux, frais de notaire). De manière générale il faudra :

soit que les travaux réalisés optimisent la performance énergétique globale du bien d’au minimum 30 % (contre 20 % en habitat collectif)
soit qu’au moins 2 types de travaux de la liste ci-après soient effectués :
- Changement de chaudière
- Isolation des murs
- Isolation des combles
- Isolation des fenêtres
- Modification de la production d’eau chaude

Quelles sont les villes éligibles ?

Les villes éligibles au dispositif Denormandie sont nombreuses, on en compte 245. Certaines bénéficient du Plan Action cœur de ville, d’autres ont signé une ORT (opération de revitalisation du territoire). Le dispositif a pour vocation de redynamiser le cœur des villes françaises qui comptent entre 6 000 et 100 000 habitants. Mais depuis 2020, le dispositif s’étend à la totalité de la surface de ces communes. Vous avez donc désormais la possibilité d’acquérir un bien hors du centre-ville.

Décider d’investir dans ces zones signifie donc de faire le choix d’acquérir un logement là où la demande locative est importante. De fait, vous aurez très peu de chances de faire face à des périodes de vacance locative. Autre avantage, le parc immobilier dans ces zones étant très large, vous aurez le choix entre plusieurs types de biens : studios, T1, grands appartements, villas…quel que soit votre profil, vos moyens et vos objectifs, chacun y trouvera son compte.

La loi de finances pour 2020 a étendu le dispositif aux logements situés sur l’ensemble du territoire des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire, et non plus seulement dans le centre-ville de ces communes.

Les plafonds Denormandie à respecter

La mise en place de ce plafond répond à une volonté du gouvernement de rendre accessible aux ménages modestes la location d’un parc immobilier décent. Cette partie de la population qui bénéficie de revenus trop importants pour obtenir un logement social mais pas assez important pour accéder à des logements du parc locatif privé qui demandent très souvent jusqu’à 3 fois le montant du loyer en guise de garantie. Ces plafonds sont donc fixés en fonction de deux critères : la zone où se situe le bien loué et la composition du foyer qui souhaite y habiter.

Les plafonds de loyer

De la même manière, des plafonds de loyer encadrent le dispositif et imposent au propriétaire-bailleur de louer son logement à un prix modéré le temps de l’engagement pris pour louer le bien en Denormandie.

Zones	A Bis	A	B1	B2	C
Prix au m²	17,62 €	13,09 €	10,55 €	9,17 €	9,17 €

Mis à jour le 03/01/2023 – Source : Bofip

Les plafonds de ressources

À l’instar du dispositif Pinel, le fait de louer son bien acquis en Denormandie implique que vous respectiez différents plafonds imposés par le gouvernement. Deux types de plafonds viennent donc border l’application de ce dispositif de défiscalisation immobilière : les plafonds de ressources et les plafonds de loyer.

COMPOSITION DU FOYER	ZONE A BIS	ZONE A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €	+ 8 277 €