Investissement locatif : nos conseils pour bien se lancer et réussir son projet

L’immobilier est une valeur-refuge lorsqu’il s’agit de placer son argent. Et, pour s’assurer des revenus complémentaires, se construire un patrimoine ou réduire son impôt, l’investissement locatif est la solution idéale. Voici quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif.

Comment savoir si c’est le bon moment d’investir ?

Cela fait déjà un certain temps que vous vous demandez si le moment est opportun pour vous pour d’investir dans l’immobilier ? Sachez qu’il n’y aura jamais UN moment idéal, bien défini où vous pourrez vous dire que vous devez y aller. C’est une démarche finalement très subjective et propre à chacun. Cependant, certains facteurs sont à prendre en compte et vous permettront de vous aiguiller plus facilement dans votre réflexion, comme l’état du marché immobilier ou encore les taux d’emprunt pratiqués par les banques. En tenant compte de ces informations, vous pourrez ainsi plus facilement déterminer si, oui ou non, la conjoncture est favorable à l’investissement locatif.

Une fois ce premier état des lieux réalisé, n’hésitez pas non plus à vous poser les questions concernant les objectifs patrimoniaux que vous souhaitez atteindre. En fonction de cela, vous pourrez également déterminer si c’est le moment pour vous de vous lancer dans un achat immobilier dans le but de louer.

Vous cherchez à diversifier votre patrimoine ?

Vous êtes peut-être déjà propriétaire de votre résidence principale ? Ou vous avez déjà commencé à placer de l’argent dans des produits financiers comme une assurance-vie ou un PER ? Vous pouvez donc envisager de vous lancer dans un investissement immobilier dans le but de diversifier votre patrimoine. Ce sera alors votre bon moment à vous pour vous lancer. En choisissant d’acheter un bien pour le louer, vous ajouterez ainsi une corde à votre arc patrimonial et continuerez à diversifier vos placements. Un choix intelligent, car comme le dit l’adage, il n’est jamais bon de « mettre tous ses œufs dans le même panier ». Avec l’investissement immobilier locatif, vous vous assurez ainsi un placement sûr et pérenne. Une façon de préparer l’avenir sans prendre pour autant de trop gros risques.

Vous cherchez un complément de revenus pour votre retraite ?

Il n’est jamais trop tôt pour anticiper votre retraite et ça, vous l’avez déjà bien compris. Le passage de la vie active à la retraite représente un véritable enjeu pour bon nombre de Français. Conscients que leur niveau de vie va considérablement diminuer avec une perte de revenus, de l’ordre de 25 % en moyenne, il semble primordial d’anticiper cette situation en se constituant un complément de revenus solide. L’investissement immobilier se positionne comme une des solutions idéales pour réussir à atteindre cet objectif.

Si vous êtes à un âge assez éloigné de celle-ci et que vous avez envie de vous lancer dans l’investissement locatif pour générer des revenus complémentaires, il s’agit là d’une très bonne idée. En effet, en investissant assez tôt dans la pierre, vous aurez le temps de rembourser tranquillement votre crédit grâce aux loyers que vous percevez. Une fois l’emprunt totalement soldé, vous pourrez alors conserver le bien et ainsi compléter vos revenus avec les loyers perçus chaque mois, ou alors, revendre le bien afin de vous constituer un capital.

Dans le cas où vous envisageriez d’acheter un bien pour le louer à un âge plus proche de celui de la retraite, pas d’inquiétude. Les établissements bancaires sont toujours enclins à aider à financer les projets d’investissement locatif, rassurés par la sécurité apportée par les loyers perçus mensuellement. De plus, c’est à cette période que vous êtes censé gagner les meilleurs salaires de votre carrière. Vous pourrez donc vous permettre un effort d’épargne plus important sur un laps de temps plus court.

Vous estimez payer trop d’impôt ?

Vous avez pris le problème dans tous les sens et pourtant, vous finissez toujours par en arriver à la même conclusion : vous payez trop d’impôt. Sachez que dans certains cas, l’investissement immobilier locatif est aussi synonyme d’avantage fiscal. En effet, si vous êtes soumis à l’ISF par exemple, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière créés par l’Etat destinés à développer l’offre locative sur le territoire français permettent, en contrepartie, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant de l’investissement.

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez, en respectant certaines conditions, profiter d’une réduction d’impôt. Cette dernière correspond à un pourcentage qui est souvent relatif à la durée de mise en location du bien. Durant toute la période de location, vous pouvez donc profiter d’un avantage fiscal qui varie selon le dispositif choisi.

Parmi les dispositifs les plus connus, nous pouvons citer, la loi Pinel, ou encore le dispositif Censi-Bouvard, la statut LMNP, la loi Malraux, ou encore le dispositif de la nue-propriété. En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de la stratégie à mettre en place pour les atteindre, chacun de ses dispositifs présentera des avantages vous permettant notamment, de réduire considérablement votre imposition.

Métropoles régionales ou villes en campagne : quels sont les secteurs géographiques pour faire un investissement locatif ?

On ne le répétera jamais assez, lors d’un investissement immobilier, la localisation du bien est primordiale. Il est donc essentiel de sélectionner avec minutie la ville dans laquelle réaliser son achat. Mais alors, faut-il plutôt opter pour une métropole régionale ou pour une grande ville de campagne ? Cela dépend tout simplement de la façon dont vous imaginez votre projet.

Vous pouvez tout d’abord choisir de jeter votre dévolu sur un bien situé au cœur d’une des grandes métropoles régionales comme Nice, Bordeaux, Nantes ou encore Paris. Accueillant chaque année de nouveaux habitants, étudiants ou travailleurs, ces villes en constante mutation ont un énorme besoin en logements neufs. En effet, afin de répondre à la demande locative, de nouveaux biens sont mis en construction chaque année dans le but d’être par la suite loués. Vous pourrez ainsi facilement sélectionner un logement pour mettre en route votre projet d’investissement locatif. Si vous faites ce choix, il vous faudra alors prendre en compte certains critères pour choisir un emplacement adéquat au cœur de la métropole en question. Si vous optez pour un petit logement, plutôt destiné à un étudiant, pensez à prendre en compte les lignes de transports à commun à proximité du logement, les lieux d’études supérieures, mais aussi lieux de loisirs et de sorties. Si vous choisissez un logement plus grand, qui sera alors plutôt destiné à une famille, la proximité avec les transports en commun reste essentielle, cependant pensez également à noter celle avec les crèches et établissements scolaires, commerces, ou encore parcs.

À l’inverse, vous pouvez partir pour une des villes moyennes de campagne. Attention alors à bien vous renseigner sur la tension du marché locatif local. Certaines de ces villes ont des besoins importants en logements, mais ce n’est pas le cas pour toutes. À vous donc de bien prendre en compte l’état du marché avant d’arrêter votre choix. Vous pouvez prendre le temps de vous renseigner auprès des agences immobilières, mais aussi en consultant directement les offres de location en ligne sur un secteur donné. Ces recherches vous permettront également de connaître les attentes des potentiels locataires concernant le type de bien le plus recherché dans la zone. Une fois ces données collectées, là encore, à vous de vous tourner vers les secteurs les plus appropriés dans la ville, en tenant toujours compte de la proximité avec les commerces, les écoles et, si nécessaire, les transports en commun.

Trouver le bon financement

Autre avantage non-négligeable d’acquérir un bien immobilier dans l’optique de le louer : le financement. En effet, il est possible de réaliser un investissement locatif avec un minimum d’apport. Les loyers perçus étant pour les établissements bancaires un gage de remboursement du crédit, il est plus facile d’obtenir un prêt que pour l’achat d’une résidence principale. En outre, les taux maintenus très bas par la Banque centrale européenne, permettent de profiter de l’effet levier du crédit et de vous constituer un patrimoine sans trop toucher à votre épargne.

Nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire épauler par un courtier au moment de vous lancer dans votre projet. Celui-ci saura vous aider dans la mise en place de votre dossier en définissant notamment avec vous votre capacité financière. Il vous aidera également à trouver le meilleur financement et les montages financiers les plus intéressants auprès des différents établissements bancaires.

La mise en location

Vous avez enfin trouvé votre bien et venez d’obtenir le feu vert pour son financement ? Bravo ! Vous voici donc désormais lancé dans l’aventure de l’investissement immobilier locatif. Vient alors le temps de penser à mettre votre bien sur le marché. Oui, mais voilà, certaines questions se posent à nouveau à vous. Faut-il plutôt louer le logement vide ou meublé ? Comment fixer le loyer et trouver un locataire sérieux ? Suis-je certain de ne pas me faire arnaquer ? Voici quelques éléments de réponse pour tenter de vous aiguiller.

Location meublée ou non meublée ? Location à court-terme ou à long-terme ?

Devez-vous plutôt envisager de louer votre bien vide ou meublé ? La question se pose bien évidemment au moment de lancer votre projet. Elle va d’ailleurs très rapidement se recouper avec celle de la location à court ou à long terme.

En effet, dans le cas d’une location meublée, il est évident que les loyers demandés aux locataires seront plus élevés. Le fait de fournir les meubles et autres accessoires présents dans le logement étant considéré comme un service, il est logique que ce service soit valorisé et qu’il fasse augmenter le coût du logement plus que dans le cas d’une location vide. Cette différence de loyers entre logement vide et meublé tournera généralement autour des 12 %. En fonction de la qualité de l’ameublement fourni, elle pourra même atteindre les 20 %, mais n’excédera généralement jamais les 30 % dans le cas d’un logement vraiment haut de gamme. Même si une différence existe, n’imaginez donc pas non plus que vous pourrez louer votre bien meublé deux fois plus cher que s’il ne l’était pas.

Du côté de la fiscalité, chaque « formule » présentera ses propres avantages. Pour ce qui est de la location meublée, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permettra de choisir différentes options qui vous permettront dans tous les cas de réduire significativement votre imposition. Dans le cas de la location non-meublée, là encore deux options s’offriront à vous en terme de régime d’imposition, offrant plus ou moins d’avantages. Mais la location vide, dans le cas d’un logement neuf, vous permettra aussi de bénéficier de dispositifs supplémentaires comme la loi Pinel par exemple, vous permettant de réaliser une importante économie d’impôt sur une période bien définie (entre 6 et 12 ans).

Enfin, il est bon de noter qu’un logement meublé attirera des locataires sur des périodes moins longues que pour de la location nue. En faisant ce choix vous vous exposez donc à plus de turnover sur votre logement et donc à une charge plus importante concernant la gestion administrative de votre bien. Par ailleurs, plus de locataires implique également souvent plus de travaux de réparation ou de réaménagement entre chaque départ. Cependant, si vous n’envisagez pas de louer sur des baux de longue durée, mais préférez mettre votre bien sur le marché comme solution de logement à court terme, alors l’aménager afin d’en faire un logement meublé semble le meilleur compromis.

Comment trouver le bon locataire et fixer les loyers ?

Il est temps de mettre votre bien sur le marché de la location, mais il vous reste pourtant une dernière étape à passer avant cela : fixer le montant du loyer. Pour une première mise en location, sachez que le propriétaire est libre de définir le montant de loyer qu’il souhaite pour son bien. C’est bien évidemment dans votre intérêt que ce dernier colle aux prix du marché afin d’éviter une longue période de vacance locative. À vous donc de consulter les annonces similaires (emplacement, m², état général, niveau de performance énergétique, etc) pour voir où votre bien se situe.

Au moment de mettre son bien en location, chaque propriétaire songe obligatoirement à trouver un locataire qui saura à la fois entretenir le logement afin qu’il ne se dégrade pas au fil du temps, et qui règle son loyer en temps et en heure. Si l’on est, bien évidemment, jamais sûr de rien, le fait de demander certains justificatifs aux candidats à la location permettra de rassurer le propriétaire et de l’aider à faire son choix. Pour sécuriser un peu plus encore la location, il est d’ailleurs tout à fait possible de demander une caution solidaire.

De façon générale, si la mise en location de votre bien vous effraie d’un point de vue organisationnel et administratif, n’hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée en gestion locative. Parfaitement rôdée, l’agence vous permettra de vous reposer totalement sur elle et de ne rien gérer du quotidien de votre bien, évitant ainsi bon nombre de soucis.

Pensez déjà à la revente du bien

C’est dans ses premières années de vie, lorsque vous rembourserez encore votre emprunt immobilier, que votre projet d’investissement locatif sera le plus intéressant pour vous. En effet, c’est durant cette période que la fiscalité vous sera la plus avantageuse. Aussi, avant même d’avoir finalisé votre achat, commencez déjà à penser à la revente du bien. Au moment de choisir le logement, bien entendu en misant sur un emplacement qui saura rester attractif au fil du temps, mais aussi sur le type de bien. On sait désormais que les logements les plus énergivores ne pourront plus être mis en location dans les prochaines années, il semble donc plus judicieux de vous tourner vers des constructions neuves ou récentes pour être serein sur le long terme. Quoi qu’il en soit, prenez bien le temps d’étudier le marché et réfléchissez toujours à long terme. Vous pourrez ainsi non seulement réaliser un bel investissement locatif, mais aussi une belle plus-value au moment de vous séparer de votre bien.

Les pièges et les arnaques à éviter

Lorsqu’on se lance dans un premier achat immobilier pour louer, on peut facilement tomber dans certains pièges transformant rapidement ce joli projet en un véritable cauchemar. Pour éviter cela, voici quelques points sur lesquels nous vous recommandons d’être particulièrement vigilant :

  1. Acheter un logement adapté à l’investissement locatif

Attention, acheter un bien en tant que résidence principale n’est clairement pas la même chose que lorsque vous souhaitez faire de l’investissement locatif. Les considérations que vous pourriez avoir concernant vos goûts personnels n’ont pas à rentrer en compte lors de votre choix. En effet, en achetant pour louer, votre objectif est de mettre sur le marché de la location le bien le plus attractif possible pour les potentiels locataires. Si c’est évidemment bien qu’il soit au goût du jour, oubliez les décorations trop personnelles et optez pour ce qui plaira au plus grand nombre. Et gardez surtout toujours en tête des critères de choix pratiques : emplacement, proximité avec les transports, isolation, présence d’un extérieur, etc. C’est cela que vos locataires regarderont en premier.

  1. Ne pas surévaluer son bien

En mettant votre bien en location pour la première fois, vous pourriez être tenté de surévaluer le montant de son loyer. Attention, même si dans certaines zones la demande est beaucoup plus forte que l’offre, les candidats à la location connaissent tout de même dans les détails les prix pratiqués dans leur secteur de prédilection et ne paieront pas un appartement plus cher que ce qu’il ne vaut. Le risque pour vous : vous retrouver avec un logement vide pendant plusieurs mois et devoir, au final, baisser le montant du loyer après coup pour réussir à le louer. Ne négligez donc pas l’étude du marché avant de définir votre loyer.

  1. Anticiper les travaux à venir dans la copropriété

En réalisant votre investissement locatif, vous devez envisager celui-ci sur le long terme afin d’avoir une bonne idée de sa rentabilité. Attention donc à bien vous renseigner sur les travaux qui seront à faire dans les parties communes de votre copropriété. Cela pourrait très rapidement faire augmenter vos frais et mettre à mal votre projet.

  1. Ne pas se renseigner correctement sur les dispositifs de défiscalisation

Avant d’acheter, prenez le temps de bien vous renseigner sur les différents dispositifs de défiscalisation en vigueur. Neuf, ancien, location vide ou meublée, résidence senior, les gouvernements successifs ont mis en place au fil des ans un panel assez large de dispositifs afin d’inciter l’investissement et de dynamiser le marché de l’immobilier. En fonction de vos objectifs, il y a donc de fortes chances que l’un d’entre eux puisse s’appliquer à votre projet. Un véritable bonus lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif.

  1. Se prémunir contre les loyers impayés

En devenant propriétaire et en mettant donc votre bien immobilier en location, vous vous exposez à ce que certains de vos locataires n’honorent plus leurs loyers. Afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate, nous vous conseillons de mettre en place toutes les garanties nécessaires pour que votre assurance prenne le relai en cas de problème.

Le pari de l’achat en VEFA

Si pour certains, acheter sur plan n’est pas concevable, car il peut être difficile de se projeter, la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) présente pourtant de nombreux avantages dans le cas d’un investissement locatif.

Tout d’abord, le fait d’acheter dans le neuf vous permettra par exemple de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, offrant un important avantage fiscal. Grâce à lui, vous pourrez économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Vous paierez également des frais d’acquisition, aussi appelés frais de notaire, beaucoup moins importants (2 à 4 %) que dans l’immobilier ancien (7 à 8 %).

Par ailleurs, en choisissant la VEFA, vous êtes certain d’investir dans un logement bénéficiant des dernières normes en matière d’économie d’énergie, mais aussi de qualité de vie pour ses habitants. Un vrai plus puisque vous n’aurez aucun travaux à prévoir durant de nombreuses années. Par ailleurs, ce type de bien sera également plus compétitif au moment de sa revente face à des biens considérés comme énergivores.

Les assurances pour vous couvrir

Afin de sécuriser votre investissement, il peut être judicieux de souscrire différentes garanties. Voici un aperçu de celles paraissant incontournables pour un propriétaire qui achète pour louer :

  • L’assurance emprunteur

Lorsqu’on réalise un prêt immobilier, ce qui sera normalement votre cas pour financer votre projet, il est bien évidemment dans votre intérêt de souscrire une assurance emprunteur. En cas de décès, d’invalidité ou même de perte d’emploi, le montant de votre prêt sera ainsi pris en charge par votre assurance. Une véritable tranquillité d’esprit.

Si votre établissement bancaire vous proposera d’office une assurance au moment de souscrire votre emprunt, sachez toutefois que vous n’êtes pas obligé de sélectionner celle-ci. Vous pouvez tout à fait interroger la concurrence, voire passer par un courtier spécialisé, pour obtenir les tarifs les plus attractifs.

  • L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

En souscrivant l’assurance Propriétaire Non Occupant, vous assurez les murs de votre bien et êtes certain que votre responsabilité civile sera prise en charge si besoin vis-à-vis d’un tiers. Cette assurance PNO est donc primordiale pour ne pas avoir de problème dans le cas où un accident surviendrait à votre locataire à cause du logement ou lorsque le logement reste inoccupé entre deux locations. Si vous êtes propriétaire d’un bien unique, alors elle ne sera pas forcément exigée au moment de l’achat. Mais dans le cas où vous seriez propriétaire d’un immeuble entier, vous devrez alors obligatoirement la fournir à la signature.

  • La Garantie Loyers Impayés (GLI)

Nous en parlions précédemment, la Garantie Loyers Impayés représente une véritable sécurité pour les propriétaires dans le cas où un locataire ne serait plus en mesure d’honorer ses factures. Grâce à cette garantie, vous serez ainsi directement indemnisé du montant des loyers et des charges non réglés par le locataire, ainsi que du montant des dégradations éventuelles et des frais juridiques qui pourraient découler de la situation.

  • Les assurances pour se prémunir contre la perte de valeur du bien

Dans le cas d’un investissement locatif, un propriétaire qui voit sur le long terme peut être inquiet de devoir, au final, revendre son bien à perte. Si vous êtes dans ce cas, sachez que certaines assurances peuvent vous éviter cet écueil dans le cas où vous revendriez votre bien de façon anticipée moins cher que le prix auquel vous l’avez payé initialement.

Questions réponses

Est-ce rentable de louer une maison ?

La rentabilité locative d’une maison reste relative, même si celle-ci existe. Lorsqu’on loue une maison, on a généralement à faire à des locataires plus stables que pour un appartement. De plus, ce bien fait rêver bon nombre de Français et reste donc assez recherché. Acheter une maison pour la louer est donc considéré comme un investissement sûr, présentant peu de risques. C’est pour cette raison que sa rentabilité ne sera jamais très élevée. De plus, ces biens ne sont plus soumis à la loi Pinel qui permettait jusque-là aux propriétaires de réduire leur impôt en louant une maison neuve. Il n’y a donc pas d’avantages annexes pour les propriétaires qui feraient ce choix. Cependant, cet investissement reste toujours intéressant, à condition de bien choisir son emplacement.

Est-ce vraiment rentable d’acheter un appartement neuf pour le louer ?

Oui. Miser sur un appartement neuf pour le louer est une bonne stratégie. L’immobilier neuf répond aux dernières normes en vigueur, il est donc plus économique et écologique que l’immobilier ancien. De plus, l’investisseur n’a, généralement, pas besoin de réaliser de travaux et peut donc le mettre en location dès réception des clefs.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

S’il est d’usage de dire qu’un bon taux de rendement locatif brut doit être proche de 10 %, cela ne peut pas s’appliquer à tous les investissements locatifs. Suivant le type de bien et la localisation, le taux de rendement peut varier fortement. Pour se faire une idée, il est plutôt conseillé de mettre en perspective le taux de rendement locatif avec le taux de vacance locative.

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