La loi Pinel à Metz : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Grâce à une politique pionnière en matière « d’écologie urbaine » et une modernisation constante de ses infrastructures, Metz séduit les frontaliers, mais aussi les investisseurs. Cette métropole du Grand Est occupe en effet une position privilégiée au cœur de l’Europe, proche des frontières luxembourgeoises, belges et allemandes, et à 1 h 30 de Paris en TGV. Ajoutez à cela une architecture remarquable et un cadre de vie bucolique et vous obtenez une ville où il faisait bon investir pour profiter du dispositif Pinel.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Metz ?

Metz, au même titre que plusieurs autres villes de France, était éligible à la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation, en vigueur jusqu’en 2024, permettait à l’acquéreur d’un logement neuf de profiter d’une réduction d’impôt. Pour profiter de cet avantage fiscal, le propriétaire devait s’engager à louer son bien immobilier pendant une période déterminée et sous certaines conditions. La réduction d’impôt dont il pouvait bénéficier était proportionnelle à la durée de mise en location.

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui concernait plusieurs villes en France. Située en zone B1, Metz était avantageuse pour les investisseurs en loi Pinel puisqu’elle offrait la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Pour profiter d’un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum dans le cadre du Pinel Plus, l’investisseur devait mettre son bien à louer pendant 6, 9 ou 12 ans et respecter quelques conditions propres au dispositif.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Mireille et Henri ont acquis en 2024 un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) éligible au Pinel Plus pour 212 000 €, à Metz. Ils s’engagent à le mettre en location durant 9 ans. Ils vont donc pouvoir réduire leurs impôts de 18 % du montant de leur acquisition. Pendant neuf ans, Mireille et Henri déduiront de leurs impôts 4 240 €, soit au total 38 160 €.

Bon à savoir

Depuis la fin du Pinel, d’autres dispositifs permettent d’investir à Metz en réduisant ses impôts. Le dispositif Denormandie, ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, s’applique aux logements anciens rénovés situés dans le périmètre de l’opération de revitalisation de territoire (ORT) de Metz. La loi de finances pour 2026 a également créé le dispositif « Relance logement » : il permet d’amortir une partie du prix d’un logement neuf ou ancien réhabilité, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en contrepartie d’une location à loyer plafonné pendant au moins 9 ans.

Les conditions du dispositif

Une fois la durée de location déterminée, le propriétaire devait s’assurer que son bien et son locataire respectaient également les conditions imposées par le dispositif. Lui-même, pour profiter de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, devait être attentif au cadre d’application. En effet, le montant de l’investissement retenu pour le calcul de la réduction d’impôt était plafonné à 300 000 € par an et par contribuable (et à 5 500 € par mètre carré), dans la limite de deux logements par an. De plus, il faut savoir que le dispositif Pinel était soumis, tout comme d’autres dispositifs de défiscalisation, au plafonnement des niches fiscales.

Le locataire

Ces conditions restent valables pour les propriétaires engagés avant le 31 décembre 2024. Un bien Pinel est mis en location pendant une période définie par le propriétaire, mais il doit aussi être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement (ou son acquisition, si elle est postérieure). À cette condition nécessaire s’ajoutent également deux autres critères de sélection du locataire. En effet, le bailleur doit respecter la ligne politique tracée par le dispositif Pinel qui favorise l’accès au logement aux ménages ayant des revenus modestes. Afin de respecter cette règle, le propriétaire doit louer son bien à des candidats :

• n’appartenant pas à son foyer fiscal.
• ne dépassant pas les plafonds de ressources imposés par la loi dans la zone à laquelle appartient le bien concerné.

Sans contrôle, les propriétaires pourraient être tentés de gonfler les prix afin de gagner en rentabilité. Des ménages aisés pourraient alors habiter dans des logements à bas loyers comme les biens concernés par le système Pinel. Les plafonds permettent d’éviter ce type de dérive.

• À lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Metz

Metz est située en zone B1 selon le découpage du dispositif. Cela signifie que le propriétaire d’un bien Pinel à Metz doit être attentif aux revenus présentés par les éventuels candidats à la location de son bien. Ces derniers doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds Pinel suivants :

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	36 144 €
Couple	48 268 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	58 043 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	70 073 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	82 432 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	92 900 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 364 €

• À lire également : les plafonds Pinel

Le logement

Un bien immobilier était un logement éligible au dispositif Pinel si :

• L’acquisition a été réalisée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
• Il respecte les caractéristiques thermiques et de performances énergétiques en vigueur (RT 2012 ou RE 2020 selon la date du permis de construire).
• Il est neuf ou rénové (dans le cadre du dispositif Pinel ancien : voir la page dédiée au dispositif Pinel ancien).
• Il a été achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.
• Il doit respecter le plafonnement des loyers de la zone B1.

Le loyer est défini en fonction de la superficie du bien et de la zone dans laquelle il se situe. En effet, plus la zone possède un marché de l’immobilier tendu, plus il est difficile de se loger. L’objectif du dispositif Pinel était alors de fixer un prix au mètre carré qui soit à la fois accessible à la majorité et en adéquation avec les prix du marché. Metz, située en zone Pinel B1, possède un marché moyennement tendu avec des loyers plutôt modérés. Chaque année, les plafonds sont actualisés pour s’adapter à la réalité du marché. Voici le plafond applicable en 2026 en zone B1.

Tableau des plafonds de loyer en région messine

Zone	B1
Plafond de loyer au m²	11,80 €

Le coefficient multiplicateur appliqué à la formule de calcul du loyer dépend de la surface du logement. Si le bien possède une surface supérieure à 38 mètres carrés, le coefficient s’obtient grâce à la formule suivante : 0,7 + (19 / surface habitable). Ce coefficient est plafonné à 1,2 : il s’applique donc aux logements de moins de 38 mètres carrés.

Exemple d’un investissement Pinel à Metz

Pierre achète un duplex à Metz d’une surface habitable de 82 m². Son bien va être mis en location par une agence sous le dispositif Pinel. Afin de rédiger l’annonce, l’agence évalue le montant du loyer. Il sera de 899,87 € (82 × 11,80 × 0,93). Le coefficient multiplicateur a été obtenu de la manière suivante : 0,7 + (19 / 82).

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Les zones Pinel où il fallait investir

Dans le département de la Moselle, Metz n’est pas la seule commune en zone B1 qui était éligible au dispositif Pinel. Voici les options qui s’offraient aux investisseurs visant ce coin de la région Grand Est (code INSEE entre parenthèses) :

• Amnéville (57019)
• Audun-le-Tiche (57038)
• Le Ban-Saint-Martin (57049)
• Évrange (57203)
• Fameck (57206)
• Florange (57221)
• Guénange (57269)
• Hagen (57282)
• Hagondange (57283)
• Hettange-Grande (57323)
• Longeville-lès-Metz (57412)
• Maizières-lès-Metz (57433)
• Manom (57441)
• Marly (57447)
• Metz (57463)
• Mondelange (57474)
• Montigny-lès-Metz (57480)
• Moulins-lès-Metz (57487)
• Talange (57663)
• Terville (57666)
• Thionville (57672)
• Uckange (57683)
• Volmerange-les-Mines (57731)
• Woippy (57751)
• Yutz (57757)
• Zoufftgen (57764)

Depuis le 5 septembre 2025, huit autres communes de Moselle sont classées en zone B1 : Algrange, Bertrange, Bousse, Gandrange, Knutange, Nilvange, Richemont et Rombas. Ce reclassement étant intervenu après la fin du dispositif, il ne leur a pas ouvert le Pinel.

À lire également : les zones éligibles à la loi Pinel

Un autre exemple d’investissement Pinel à Metz

Olivier et Cécile ont investi 243 200 € dans un trois-pièces de 64 mètres carrés dans la « ville-jardin ». Il s’agit d’une résidence neuve située dans le quartier du Sablon. Ils veulent le mettre en location pendant six ans dans le cadre du Pinel Plus, en 2024, afin de profiter d’une réduction d’impôt de 29 184 € étalée sur les six années de location.

Leur bien a eu beaucoup de succès lors de la publication de l’annonce, mais Olivier et Cécile ont respecté les plafonds Pinel en louant leur appartement à Martin et Anabelle et leur petite fille de 2 ans, pour 752,84 € par mois en 2026. Martin gagne 1 650 € par mois et sa compagne 1 420 €. À eux deux, ils déclarent 36 840 € par an. Ils se situent donc en dessous du montant maximum imposé par la loi. Cécile et Olivier ont respecté les conditions du dispositif et pourront donc bénéficier de l’avantage fiscal.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Metz ?

L’immobilier locatif se porte bien dans cette métropole qui attire de plus en plus de travailleurs frontaliers. Les prix relativement bas à l’achat et le potentiel locatif sont les deux arguments forts de la ville. En effet, selon l’INSEE, 64,4 % des ménages messins sont locataires de leur résidence principale.

Metz : un marché de l’immobilier stable

Au 1er octobre 2026, le prix moyen des appartements à Metz atteint 2 384 € le m² et celui des maisons 2 571 € le m². Les prix sont restés stables sur un an, après une hausse d’environ 10 % en cinq ans. Attention, selon le quartier, le mètre carré n’a pas la même valeur.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Metz

Si investir en Pinel à Metz était un bon plan, encore fallait-il connaître les quartiers où un investissement locatif est rentable, car, les prix varient d’une zone à l’autre. Tenir compte de la localisation, du réseau de transports et des services de proximité sont les règles de base de tout investissement immobilier. Un investisseur aguerri va également choisir son quartier de chasse en fonction de son potentiel locatif. Voici quelques pistes pour la métropole messine.

• À lire également : Où devenir propriétaire à Metz

Le centre-ville

Point névralgique de la ville, il continue d’attirer étudiants et citadins friands de zones animées proposant bars et restaurants. Après de nombreux travaux, le centre-ville s’est offert un nouveau visage qui séduit les nouveaux arrivants. C’est le secteur le plus cher de la ville : le mètre carré y dépasse les 2 700 €, mais il s’agit d’une valeur sûre. Le centre piétonnier trouve preneur aussi bien à la location qu’à la revente et les biens disponibles se font rares.

Le Sablon

Quartier proposant commerces et marché, il est autant apprécié des familles que des jeunes. De nombreuses installations telles que le centre des congrès Robert-Schuman et le Centre Pompidou-Metz ont contribué à dynamiser le secteur et favoriser la construction de nouveaux logements. Comptez en moyenne 2 356 € le mètre carré pour un appartement au Sablon. C’est un quartier idéal pour un investissement locatif rentable.

Les Îles

Cette zone bucolique en fait rêver certains, mais le marché y est tendu et les biens rares. Quartier administratif de la ville, il abrite également le campus universitaire. C’est donc une zone prisée des étudiants qui aiment y flâner. Le mètre carré avoisine les 2 600 €, mais il faut tout de même ouvrir l’œil, car de belles opportunités peuvent se présenter.

Les quartiers de Metz

Secteur	Quartiers
Nord	Devant-les-Ponts Patrotte / Metz-Nord
Nord-Est	Bellecroix Vallières / Les Bordes
Est	Borny Grigy-Technopole La Grange-aux-Bois
Sud-Est	Plantières-Queuleu Magny
Sud	Le Sablon Nouvelle Ville
Centre	Centre-ville Ancienne Ville Les Îles

Vous souhaitez investir à Metz en réduisant vos impôts ?

Les projets immobiliers en cours à Metz

À Metz, les projets de résidence se sont implantés dans les quartiers qui ont le vent en poupe ; ainsi, Selexium propose, en collaboration avec ses promoteurs-partenaires, des logements modernes, neufs et adaptés aux besoins des futurs habitants dans les quartiers de Plantières-Queuleu, Le Sablon et Les Îles. Voici les promoteurs immobiliers qui construisent l’habitat de demain à Metz :

• Bouygues Immobilier : acteur connu et reconnu de la construction immobilière, le groupe est à l’origine de plusieurs projets à Metz. Ses équipes élaborent, testent et mettent en place des logements connectés et pratiques, respectueux de l’environnement.
• La Référence Pierre : plateforme incontournable dédiée aux professionnels du patrimoine, cette entreprise du groupe Izimmo distribue des programmes dans toute la France. Elle s’attache à fournir des résidences certifiées conformes de qualité. À Metz, La Référence Pierre possède des programmes immobiliers neufs.

Découvrir les programmes neufs de Metz

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Metz

• Icade
• Nexity

Impôts et adresses utiles

Outre l’agence en gestion de patrimoine de Metz, voici quelques contacts qui peuvent vous aider :

• Direction départementale des finances publiques de la Moselle : 1, rue François-de-Curel – BP 41054 – 57036 Metz Cedex 1 – 03 87 38 68 68
• Chambre des notaires de la Moselle : 1, rue de la Pierre-Hardie – 57000 Metz – 03 87 75 27 93 – chambre.57@nam.notaires.fr
• ADIL de la Moselle : 8, rue Gambetta – 57000 Metz – 03 87 50 02 60 – contact@adil57.fr
• Union nationale des propriétaires immobiliers de la Moselle : 2, rue Teyssier – 57230 Bitche – 03 87 96 01 62

Le Pinel Plus à Metz (2023-2024)

En 2023, une évolution du dispositif Pinel a fait son apparition : le Pinel Plus. Il présentait des conditions d’éligibilité plus exigeantes pour les appartements concernés. Par contre, la réduction d’impôt maximale restait inchangée. Elle atteignait toujours 63 000 € de remise fiscale pour un engagement locatif de 12 ans. Les deux autres durées de location ouvraient toujours droit à des taux de réduction d’impôt de 12 % et 18 %.

Concernant les critères d’éligibilité Pinel Plus des appartements neufs à louer, ils devaient attester d’un meilleur environnement et confort de vie. Les logements devaient, par exemple, être plus spacieux et démontrer une superficie minimum. Elle était fixée par décret en fonction du nombre de pièces de l’habitation. Les biens devaient être également plus lumineux, en présentant une meilleure exposition ou de plus amples baies vitrées. À partir de la typologie T3, les appartements devaient être traversants et posséder un extérieur attenant : un jardin privatif, un balcon ou une terrasse.