La loi Pinel à Marseille : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Deuxième ville de France, derrière Paris, Marseille est éligible au dispositif Pinel. Réputée cosmopolite et dynamique, la cité phocéenne qui borde la Méditérranée possède également des trésors naturels qui lui valent d’être citée au classement des villes françaises où il fait bon vivre. Nombreuses sont les bonnes raisons de choisir Marseille comme ville où investir en loi Pinel, pour se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant.

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Marseille ?

La loi Pinel permet à un investisseur qui vient d’acquérir un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ce dispositif vise à stimuler la construction de logements neufs dans des villes comme Marseille où le marché immobilier est tendu. Pour profiter de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à mettre son bien Pinel en location durant une certaine période prédéfinie :

  • Le propriétaire loue son appartement pendant 6 ans, sa réduction d’impôts sera de 12 % du prix d’acquisition du bien.
  • Il s’engage pour une période de 9 ans, l’avantage fiscal s’élève à 18 % du montant de l’investissement.

À SAVOIR

Au terme de l’engagement, le propriétaire peut décider de le renouveler pour une période de 3 ans et profiter ainsi d’un avantage fiscal supplémentaire.

EXEMPLE

En 2019, pour 190 000 €, Claude a acheté un appartement neuf à Marseille qu’il loue sous la loi Pinel. Il s’est engagé à le louer pendant 6 ans et bénéficie d’une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat de son bien, soit 32 300 €. Son bien est en location depuis seulement deux ans et Claude a déjà économisé 10 766 € sur ses impôts.

Les conditions du dispositif

Si le dispositif Pinel est surtout avantageux pour les contribuables fortement imposables, il est ouvert à toute personne résidant fiscalement en France. Cependant, il ne s’applique que sous certaines conditions. Ces dernières concernent le logement, mais aussi le locataire.

Le locataire

Le locataire d’un bien Pinel doit également respecter le cadre établi par la loi. C’est aussi au propriétaire, au moment de signer le bail, de s’assurer que les conditions suivantes sont bien respectées :

  • Le foyer fiscal auquel il est rattaché doit être différent de celui du propriétaire. Cette condition concerne principalement les propriétaires qui louent leur bien à un ascendant ou descendant.
  • Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal.

Les plafonds de ressources Pinel à Marseille

Composition du foyerZone A
Personne seule38 465 €
Couple57 489 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge69 105 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge82 776 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge97 991 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge110 271 €
Majoration à partir de la cinquième personne à charge+12 286 €

À SAVOIR

Si durant la période de location, le locataire voit ses revenus augmenter et dépasser les plafonds de ressources, cela ne remet pas en cause le contrat établi. En effet, le montant des revenus du locataire pris en compte lors d’une location Pinel est celui qui a été présenté lors de la signature du bail.

Le logement

Le bien immobilier concerné est, lui aussi, contraint de remplir les critères définis par le dispositif Pinel :

  • Être loué dans les 12 mois suivant l’achat.
  • Être loué à titre de résidence principale pour le locataire.
  • Être loué nu (non-meublé).
  • Être situé dans la zone correspondante à Marseille, à savoir la zone A.
  • Respecter la réglementation en vigueur concernant les performances énergétiques (labels BBC 2005 ou RT 2012).
  • Respecter les plafonds de loyers Pinel pour le propriétaire.

L’encadrement des loyers à travers un système de plafonds s’inscrit dans la logique de l’accessibilité aux ménages ayant des revenus modestes, pierre angulaire du dispositif. Ce plafond est déterminé en fonction de la zone géographique. Marseille répond au prix au mètre carré de la zone Pinel A.

Tableau des plafonds de loyer en région marseillaise

ZonePrix au mètre carré
A12.95 €

Le calcul du plafond du loyer est ensuite très simple. Il suffit d’appliquer la formule suivante :

  • Pour un bien d’une surface inférieure à 38 m² : surface habitable x 12.95 x 1.2
  • Pour un bien d’une surface supérieure à 38 m² : surface habitable x 12.95 x (0.7+19/surface habitable)

Les zones où investir en Pinel

Marseille est située en zone A. Une zone intéressante pour les investisseurs, car les prix de l’immobilier y sont relativement raisonnables et la forte demande sur le marché locatif profite aux propriétaires. Cependant, Marseille n’est pas la seule ville éligible au dispositif Pinel en zone A dans le département des Bouches-du-Rhône.

  • A-B/ Aix-en-Provence (13090), Allauch (13950), Aubagne (13400), Auriol (13390), Beaurecueil (13100), Belcodène (13720), Berre-l’Étang (13130), Bouc-Bel-Air (13320), La Bouilladisse (13720)
  • C-D/ Cabriès (13480), Cadolive (13950), Carnoux-en-Provence (13470), Carry-le-Rouet (13620), Cassis (13260), Ceyreste (13600), Châteauneuf-le-Rouge (13790), Châteauneuf-les-Martigues (13220), La Ciotat (13600), La Destrousse (13112)
  • E-F-G/ Ensuès-la-Redonne (13820), Fos-sur-Mer (13270), Fuveau (13710), Gardanne (13120), Gémenos (13420), Gignac-la-Nerthe (13180), Gréasque (13850)
  • H-I-J-K/ Istres (13800)
  • L-M-N/ Marignane (13700), Martigues (13117), Meyreuil (13590), Mimet (13105), Miramas (13140)
  • O-P-Q/ La Penne-sur-Huveaune (13821), Les Pennes-Mirabeau (13170), Peynier (13790), Peypin (13124), Plan-de-Cuques (13380), Port-de-Bouc (13110)
  • R-S/ Rognac (13340), Roquefort-la-Bédoule (13830), Roquevaire (13360), Rousset (13790), Le Rove (13740), Saint-Chamas (13250), Saint-Marc-Jaumegarde (13100), Saint-Mitre-les-Remparts (13920), Saint-Savournin (13119), Saint-Victoret (13730), Sausset-les-Pins (13960), Septèmes-les-Vallons (13240), Simiane-Collongue (13109)
  • T-U-V/ Le Tholonet (13100), Trets (13530), Velaux (13880), Venelles (13770), Vitrolles (13127)

Exemple d’un investissement Pinel à Marseille

Baptiste a acheté un appartement de 62 m² en VEFA dans le 10e arrondissement de Marseille pour 150 000 €. Les travaux seront terminés dans quelques mois mais Baptiste cherche déjà un locataire pour les six prochaines années, car il souhaite profiter du dispositif Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôts de 9 000 €. Etant situé en zone A, son bien doit respecter les plafonds imposés par la loi.
Son loyer aura un montant maximum de 808,08 € = (62 x 12.95x (0.7+19/62)).
Les revenus de son futur locataire, s’il est célibataire, ne devront pas dépasser 38 465 €/an, soit 3 206 €/mois.
Il doit constituer la résidence principale du locataire.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?

Disposant d’une situation géographique idéale, Marseille s’est construite ouverte sur l’extérieur. Une stratégie qui lui réussit puis qu’aujourd’hui, elle reste l’une des métropoles les plus attractives de l’Hexagone. Située au bord de la Méditerranée, la cité phocéenne est très bien connectée grâce à des gares et un aéroport qui desservent le continent européen. Investir dans l’immobilier locatif dans la deuxième ville de France, c’est aussi s’assurer des revenus complémentaires tous les mois. En effet, en 2016, plus de la moitié de la population marseillaise était locataire. Un chiffre qui est toujours d’actualité.

Marseille : un marché de l’immobilier inégal.

À Marseille, les prix sont très inégaux selon les arrondissements. En fonction de la zone choisie, ils peuvent passer du simple au double. Une hétérogénéité qui s’explique par l’état du parc immobilier, la proximité avec le centre ou encore, le type de quartier. Le prix moyen au mètre carré est de 2 966 €. La cité phocéenne reste l’une des villes les plus peuplées les moins chères de France. C’est pourquoi l’investissement locatif y est si intéressant. De plus, le projet de réhabilitation de certaines zones va probablement changer la donne du marché immobilier marseillais.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Marseille

Trouver le quartier idéal pour un investissement n’est pas chose évidente dans une ville comme Marseille. En effet, les disparités des prix entre quartiers obligent l’investisseur à faire un choix cornélien : privilégier les zones peu chères ou les quartiers prisés par les locataires. La métropole offre les deux options.

La Joliette

Ce quartier du 2e arrondissement est devenu un quartier d’affaires grâce à Euroméditerrannée 1. Idéalement situé entre le Panier et le Vieux Port, la Joliette abrite le célèbre Musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (Mucem). Bien desservie par le métro, cette zone attire les jeunes actifs marseillais qui viennent s’y installer.

L’hyper-centre marseillais

Au cœur d’un projet de réhabilitation, le centre-ville de Marseille va faire peau neuve en renouvelant une partie de son parc immobilier. L’objectif est d’attirer à nouveaux les commerçants et les habitants afin de redynamiser la zone. De nombreux logements neufs vont donc voir le jour. Investir dans le centre-ville, c’est miser sur son attractivité future.

La Timone

Située à proximité de la faculté de médecine, dans le 10e arrondissement, la Timone accueille de nombreux étudiants, bien que ces derniers privilégient le Prado, plus animé, au moment de chercher un logement. Il est tout de même très facile de trouver un locataire.

Les quartiers de Marseille

ArrondissementQuartier
1er arrondissementBelsunce
Le Chapitre
Noailles
Opéra
Saint-Charles
Thiers
2e arrondissementArenc
Les Grandes Carmes
Hôtel-de-ville
La Joliette
3e arrondissementBelle de mai
Saint-Lazare
Saint-Maront
La Villette
4e arrondissementLa Blancarde
Les Chartreux
Chutes-Lavie
Cinq Avenues
5e arrondissementBaille
Le Camas
La Conception
Sainte-Pierre
6e arrondissementCastellane
Lodi
Notre-Dame du Mont
Palais de Justice
Préfecture
Vauban
7e arrondissementBompard
Endoume
Les îles
Le Pharo
Le Roucas Blanc
Saint-Lambert
Saint-Victor
8e arrondissementBonneveine
Les Goudes
Montredon
Périer
La Plage
La Pointe Rouge
Le Rouet
Sainte-Anne
Saint-Giniez
Vieille Chapelle
9e arrondissementLes Baumettes
Le Cabot
Carpiagne
Mazargues
La Panouse
Le Redon
Sainte-Marguerite
Sormiou
Vaufrèges
10e arrondissementLa Capelette
Menpenti
Pont-de-Vivaux
Saint-Loup
Saint-Tronc
La Timone
11e arrondissementLes Accates
La Barasse
Les Camoins
Eoures
La Millière
La Pomme
Saint-Marcel
Saint-Menet
La Treille
La Valbarelle
La Valentine
12e arrondissementLes Caillols
La Fourragère
Montolivet
Saint-Barnabé
Saint-jean du Désert
Saint-Julien
Les Trois-Lucs
13e arrondissementChâteau Gombert
La Croix-Rouge
Malpassé
Les Médecins
Les Mourets
Les Olives
Palama
La Rose
Saint-Jérôme
Saint-Just
Saint-Mitre
14e arrondissementLes Arnavaux
Bon-Secours
Le Canet
Le Merlan
Saint-Barthélémy
Sainte-Marthe
Saint-Joseph
15e arrondissementLes Aygalades
Borel
La Cabucelle
La Calade
Les Crottes
La Delorme
Notre-Dame Limite
Saint-Antoine
Saint-Louis
Verduron
La Viste
16e arrondissementL’Estaque
Les Riaux
Saint-André
Saint-Henri

BON À SAVOIR

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Les projets Pinel en cours à Marseille

Les projets de réhabilitation ouvrent la voie aux programmes de construction de logements neufs. Ainsi, de nombreuses résidences vont voir le jour prochainement à Marseille et dans les environs. La plupart de ces projets sont dirigés par le promoteur Bouygues Immobilier. Leader dans la construction, le célèbre groupe s’engage à livrer des logements modernes et hyper-connectés en phase avec les besoins des habitants. Si la majorité des programmes concernent Marseille, des logements Pinel sont également en construction à Aix-en-Provence et à Istres.

En savoir plus

 Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Marseille ou :

  • Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône

77, Boulevard Périer 13008 Marseille 04 91 53 49 67

  • ADIL des Bouches-du-Rhône

15, avenue Robert Schuman 13002 Marseille 04 96 11 12 00

  • Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Marseille et des Bouches-du-Rhône

7, rue Lafon 13006 Marseille 04 91 00 34 90 info@unpi13.org

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