La loi Pinel à Marseille : fonctionnement, avantages et quartiers où investir
Deuxième ville de France, derrière Paris, Marseille est éligible au dispositif Pinel. Réputée cosmopolite et dynamique, la cité phocéenne qui borde la Méditérranée possède également des trésors naturels qui lui valent d’être citée au classement des villes françaises où il fait bon vivre. Nombreuses sont les bonnes raisons de choisir Marseille comme ville où investir en loi Pinel, pour se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant.
Comment fonctionne le dispositif Pinel à Marseille ?
La loi Pinel permet à un investisseur qui vient d’acquérir un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dispositif vise à stimuler la construction de logements neufs dans des villes comme Marseille où le marché immobilier est tendu. Pour profiter de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à mettre son bien Pinel en location durant une certaine période prédéfinie :
- Le propriétaire loue son appartement pendant 6 ans, sa réduction d’impôt sera de 12 % du prix d’acquisition du bien au maximum.
- Il s’engage pour une période de 9 ans, l’avantage fiscal s’élèvera à 18 % du montant de l’investissement tout au plus.
À SAVOIR
Au terme de l’engagement, le propriétaire peut décider de le renouveler pour une période de 3 ans et profiter ainsi d’un avantage fiscal supplémentaire.
| Durée de mise en location | Réduction d’impôt en 2023 | Réduction d’impôt en 2024 | Réduction d’impôt Pinel Plus |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
EXEMPLE
En 2019, pour 190 000 €, Claude a acheté un appartement neuf à Marseille qu’il loue sous la loi Pinel. Il s’est engagé à le louer pendant 6 ans et bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat de son bien, soit 32 300 €. Son bien est en location depuis seulement deux ans et Claude a déjà économisé 10 766 € sur ses impôts.
Les conditions du dispositif
Si le dispositif Pinel est surtout avantageux pour les contribuables fortement imposables, il est ouvert à toute personne résidant fiscalement en France. Cependant, il ne s’applique que sous certaines conditions. Ces dernières concernent le logement, mais aussi le locataire.
Le locataire
Le locataire d’un bien Pinel doit également respecter le cadre établi par la loi. C’est aussi au propriétaire, au moment de signer le bail, de s’assurer que les conditions suivantes sont bien respectées :
- Le foyer fiscal auquel il est rattaché doit être différent de celui du propriétaire. Cette condition concerne principalement les propriétaires qui louent leur bien à un ascendant ou descendant.
- Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal.
> A lire également : la location Pinel
Les plafonds de ressources Pinel à Marseille
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 41 855 € |
| Couple | 62 555 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 194 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 90 070 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 106 627 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 119 897 € |
| Majoration à partir de la cinquième personne à charge | +13 369 € |
- A lire également : les plafonds de la loi Pinel
À SAVOIR
Si durant la période de location, le locataire voit ses revenus augmenter et dépasser les plafonds de ressources, cela ne remet pas en cause le contrat établi. En effet, le montant des revenus du locataire pris en compte lors d’une location Pinel est celui qui a été présenté lors de la signature du bail.
Le logement
Le bien immobilier concerné est, lui aussi, contraint de remplir les critères définis par le dispositif Pinel :
- Être loué dans les 12 mois suivant l’achat.
- Être loué à titre de résidence principale pour le locataire.
- Être loué nu (non-meublé).
- Être situé dans la zone correspondante à Marseille, à savoir la zone A.
- Respecter la réglementation en vigueur concernant les performances énergétiques (labels BBC 2005 ou RT 2012).
- Respecter les plafonds de loyers Pinel pour le propriétaire.
L’encadrement des loyers à travers un système de plafonds s’inscrit dans la logique de l’accessibilité aux ménages ayant des revenus modestes, pierre angulaire du dispositif. Ce plafond est déterminé en fonction de la zone géographique. Marseille répond au prix au mètre carré de la zone Pinel A.
Tableau des plafonds de loyer en région marseillaise
| Zone | Prix au mètre carré |
|---|---|
| A | 13,56 € |
Le calcul du plafond du loyer est ensuite très simple. Il suffit d’appliquer la formule suivante :
- Pour un bien d’une surface inférieure à 38 m² : surface habitable x 13,56 x 1.2
- Pour un bien d’une surface supérieure à 38 m² : surface habitable x 13,56 x (0.7+19/surface habitable)
Les zones où investir en Pinel
Marseille est située en zone A. Une zone intéressante pour les investisseurs, car les prix de l’immobilier y sont relativement raisonnables et la forte demande sur le marché locatif profite aux propriétaires. Cependant, Marseille n’est pas la seule ville éligible au dispositif Pinel en zone A dans le département des Bouches-du-Rhône.
- A-B/ Aix-en-Provence (13001), Allauch (13002), Aubagne (13005), Auriol (13007), Beaurecueil (13012), Belcodène (13013), Berre-l’Étang (13014), Bouc-Bel-Air (13015), La Bouilladisse (13016)
- C-D/ Cabriès (13019), Cadolive (13020), Carnoux-en-Provence (13119), Carry-le-Rouet (13021), Cassis (13022), Ceyreste (13023), Châteauneuf-le-Rouge (13025), Châteauneuf-les-Martigues (13026), La Destrousse (13031)
- E-F-G/ Ensuès-la-Redonne (13033), Fos-sur-Mer (13039), Fuveau (13040), Gardanne (13041), Gémenos (13042), Gignac-la-Nerthe (13043), Gréasque (13046)
- H-I-J-K/ Istres (13047)
- L-M-N/ Marignane (13054), Marseille (13055), Martigues (13056), Meyreuil (13060), Mimet (13062), Miramas (13063)
- O-P-Q/ La Penne-sur-Huveaune (13070), Les Pennes-Mirabeau (13071), Peynier (13072), Peypin (13073), Plan-de-Cuques (13075), Port-de-Bouc (13077)
- R-S Rognac (13081), Roquefort-la-Bédoule (13085), Roquevaire (13086), Rousset (13087), Le Rove (13088), Saint-Chamas (13092), Saint-Marc-Jaumegarde (13095), Saint-Mitre-les-Remparts (13098), Saint-Savournin (13101), Saint-Victoret (13102), Sausset-les-Pins (13104), Septèmes-les-Vallons (13106), Simiane-Collongue (13107)
- T-U-V/ Le Tholonet (13109), Trets (13110), Velaux (13112), Venelles (13113), Vitrolles (13117)
> A lire également : les zones Pinel
Exemple d’un investissement Pinel à Marseille
Baptiste a acheté un appartement de 62 m² en VEFA dans le 10e arrondissement de Marseille pour 150 000 €. Les travaux seront terminés dans quelques mois mais Baptiste cherche déjà un locataire pour les six prochaines années, car il souhaite profiter du dispositif Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôts de 9 000 €. Etant situé en zone A, son bien doit respecter les plafonds imposés par la loi.
Son loyer aura un montant maximum de 846,14 € = (62 x 13,56 x (0,7+19/62)).
Les revenus de son futur locataire, s’il est célibataire, ne devront pas dépasser 41 855 €/an, soit 3 487 €/mois.
Il doit constituer la résidence principale du locataire.
Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?
Disposant d’une situation géographique idéale, Marseille s’est construite ouverte sur l’extérieur. Une stratégie qui lui réussit puis qu’aujourd’hui, elle reste l’une des métropoles les plus attractives de l’Hexagone. Située au bord de la Méditerranée, la cité phocéenne est très bien connectée grâce à des gares et un aéroport qui desservent le continent européen. Investir dans l’immobilier locatif dans la deuxième ville de France, c’est aussi s’assurer des revenus complémentaires tous les mois. En effet, en 2022, plus de la moitié de la population marseillaise était locataire (53,5 %). Un chiffre qui est toujours d’actualité.
Marseille : un marché de l’immobilier inégal.
À Marseille, les prix sont très inégaux selon les arrondissements. En fonction de la zone choisie, ils peuvent passer du simple au double. Une hétérogénéité qui s’explique par l’état du parc immobilier, la proximité avec le centre ou encore, le type de quartier. Le prix moyen au mètre carré est de 3 528 € pour un appartement et de 4 563 € pour une maison. La cité phocéenne reste l’une des villes les plus peuplées les moins chères de France. C’est pourquoi l’investissement locatif y est si intéressant. De plus, le projet de réhabilitation de certaines zones va probablement changer la donne du marché immobilier marseillais.
- A lire également : le marché immobilier à Marseille vu par nos conseillers
Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Marseille
Trouver le quartier idéal pour un investissement n’est pas chose évidente dans une ville comme Marseille. En effet, les disparités des prix entre quartiers obligent l’investisseur à faire un choix cornélien : privilégier les zones peu chères ou les quartiers prisés par les locataires. La métropole offre les deux options.
- A lire également : Où devenir propriétaire à Marseille
La Joliette
Ce quartier du 2e arrondissement est devenu un quartier d’affaires grâce à Euroméditerrannée 1. Idéalement situé entre le Panier et le Vieux Port, la Joliette abrite le célèbre Musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (Mucem). Bien desservie par le métro, cette zone attire les jeunes actifs marseillais qui viennent s’y installer.
L’hyper-centre marseillais
Au cœur d’un projet de réhabilitation, le centre-ville de Marseille va faire peau neuve en renouvelant une partie de son parc immobilier. L’objectif est d’attirer à nouveaux les commerçants et les habitants afin de redynamiser la zone. De nombreux logements neufs vont donc voir le jour. Investir dans le centre-ville, c’est miser sur son attractivité future.
La Timone
Située à proximité de la faculté de médecine, dans le 10e arrondissement, la Timone accueille de nombreux étudiants, bien que ces derniers privilégient le Prado, plus animé, au moment de chercher un logement. Il est tout de même très facile de trouver un locataire.
Les quartiers de Marseille
| Arrondissement | Quartier |
|---|---|
| 1er arrondissement | Belsunce Le Chapitre Noailles Opéra Saint-Charles Thiers |
| 2e arrondissement | Arenc Les Grandes Carmes Hôtel-de-ville La Joliette |
| 3e arrondissement | Belle de mai Saint-Lazare Saint-Maront La Villette |
| 4e arrondissement | La Blancarde Les Chartreux Chutes-Lavie Cinq Avenues |
| 5e arrondissement | Baille Le Camas La Conception Sainte-Pierre |
| 6e arrondissement | Castellane Lodi Notre-Dame du Mont Palais de Justice Préfecture Vauban |
| 7e arrondissement | Bompard Endoume Les îles Le Pharo Le Roucas Blanc Saint-Lambert Saint-Victor |
| 8e arrondissement | Bonneveine Les Goudes Montredon Périer La Plage La Pointe Rouge Le Rouet Sainte-Anne Saint-Giniez Vieille Chapelle |
| 9e arrondissement | Les Baumettes Le Cabot Carpiagne Mazargues La Panouse Le Redon Sainte-Marguerite Sormiou Vaufrèges |
| 10e arrondissement | La Capelette Menpenti Pont-de-Vivaux Saint-Loup Saint-Tronc La Timone |
| 11e arrondissement | Les Accates La Barasse Les Camoins Eoures La Millière La Pomme Saint-Marcel Saint-Menet La Treille La Valbarelle La Valentine |
| 12e arrondissement | Les Caillols La Fourragère Montolivet Saint-Barnabé Saint-jean du Désert Saint-Julien Les Trois-Lucs |
| 13e arrondissement | Château Gombert La Croix-Rouge Malpassé Les Médecins Les Mourets Les Olives Palama La Rose Saint-Jérôme Saint-Just Saint-Mitre |
| 14e arrondissement | Les Arnavaux Bon-Secours Le Canet Le Merlan Saint-Barthélémy Sainte-Marthe Saint-Joseph |
| 15e arrondissement | Les Aygalades Borel La Cabucelle La Calade Les Crottes La Delorme Notre-Dame Limite Saint-Antoine Saint-Louis Verduron La Viste |
| 16e arrondissement | L’Estaque Les Riaux Saint-André Saint-Henri |
BON À SAVOIR
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Les projets Pinel en cours à Marseille
Les projets de réhabilitation ouvrent la voie aux programmes de construction de logements neufs. Ainsi, de nombreuses résidences vont voir le jour prochainement à Marseille et dans les environs. La plupart de ces projets sont dirigés par le promoteur Bouygues Immobilier. Leader dans la construction, le célèbre groupe s’engage à livrer des logements modernes et hyper-connectés en phase avec les besoins des habitants. Si la majorité des programmes concernent Marseille, des logements Pinel sont également en construction à Aix-en-Provence et à Istres.
- Découvrir les programmes neufs de Marseille
Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région
Les promoteurs en loi Pinel à Marseille
- Coffim
- Constructa
- Groupe Carrere
- Nexity Marseille
- OGIC Sud-Est
- Bouygues Immobilier
- BPD Marignan
Centre des impôts et adresses utiles
Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Marseille ou :
- Centre des impôts de Marseille : 79, avenue de Saint-Julien 13012 Marseille 04 91 24 15 16
- Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône : 77, Boulevard Périer 13008 Marseille 04 91 53 49 67
- ADIL des Bouches-du-Rhône : 15, avenue Robert Schuman 13002 Marseille 04 96 11 12 00
- Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Marseille et des Bouches-du-Rhône : 7, rue Lafon 13006 Marseille 04 91 00 34 90 info@unpi13.org
En 2023 et 2024, investir en Pinel Plus à Marseille
Pour doper la mise en location de logements en France, les pouvoirs publics ont lancé en 2023 une version renouvelée du mécanisme de défiscalisation immobilière Pinel. Il se nomme le Pinel Plus. Jusqu’à l’extinction progressive du Pinel classique fin 2024, les deux lois favorisant l’investissement locatif fonctionnent en parallèle.
Dans le détail, le mécanisme Pinel Plus ressemble très étroitement à sa version traditionnelle. Il offre une réduction d’impôt maximale de 63 000 € pour un engagement locatif de 12 ans. Les avantages fiscaux restent donc tout aussi attrayants qu’en Pinel classique. Les taux de réduction d’impôt demeurent 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Les grands changements sont à puiser dans les caractéristiques que doivent désormais présenter obligatoirement les logements neufs éligibles Pinel Plus.
Dans une optique d’améliorer le confort et la vie des habitants, les appartements doivent respecter une charte en fonction de leur nombre de pièces et doivent attester d’un degré de luminosité satisfaisant. En outre, à partir du T3, les logements doivent s’agencer en structure traversante et doivent témoigner d’un espace extérieur tel qu’un balcon, un jardin ou une terrasse.
- En savoir plus sur la loi Pinel Plus à Marseille
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