SCPI : conseils, rendement et fiscalité pour bien investir

Intégrer une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans la pierre dite papier. C’est une forme d’investissement de plus en plus prisée car rentable, simple et accessible à tous. Le principe est simple. Vous décidez vous-même du montant du capital que vous souhaitez engager et vous sollicitez un gérant de SCPI pour qu’il utilise cette somme à bon escient. La SCPI est un des meilleurs placements car elle évite à l’investisseur de devoir assumer une gestion quotidienne de ses parts et lui permet de diversifier au maximum ses sources d’investissement afin de recevoir régulièrement de nouveaux revenus.

Sommaire

Mis à jour le 21/10/2021

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est une Société civile de placement immobilier, également nommé pierre-papier. Il s’agit d’un mode d’épargne préféré des Français. La SCPI est une société de gestion immobilière, qui permet donc aux épargnants d’investir dans l’immobilier. La gestion des biens est confiée à une société spécialisée, ce qui délaisse les investisseurs de cette tâche.

La société de gestion est donc en charge du portefeuille de biens en immobilier locatif, et s’occupe de ces biens pour le compte de ses associés. L’objectif est donc de collecter l’épargne des investisseurs afin de mener des opérations d’acquisition puis de gestion immobilière.

L’investissement au sein d’une SCPI s’effectue par l’acquisition de parts. Les bénéfices réalisés par la SCPI sont redistribués aux associés en fonction du nombre de parts détenues par chacun. Il s’agit donc d’un placement à long-terme, qui porte sur différents types de biens immobiliers : logements, commerces, bureaux, etc.

Les avantages à investir par le biais d’une SCPI

Le principal intérêt pour un investisseur de miser sur ce type de placement se trouve dans la diversité de la nature des investissements.

Si, de lui-même, le particulier n’aurait pas osé placer ses billes, la gestion par un gérant de SCPI lui ouvre de nouvelles possibilités puisque la société détient plusieurs biens. Le gérant est un professionnel avec des connaissances pointues dans le domaine de l’investissement à haut rendement.

De plus, le risque de perte est moindre, car l’investissement est mutualisé. La rentabilité est assez satisfaisante : un placement en SCPI peut rapporter un rendement à hauteur de 4 à 5 % ce qui fait de ce placement l’un des meilleurs sur le marché.

Dans quel type de SCPI investir ?

Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placements immobiliers. Deux grandes catégories pouvant se diviser en plusieurs familles se distinguent : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

SCPI de rendement

La SCPI de rendement permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier professionnel. Les biens sont gérés par des sociétés de gestion indépendante. L’investisseur recevra des rentes mensuelles à hauteur de sa détention de parts dans la SCPI. L’autorité des marchés financiers (AMF) contrôle le marché des placements financiers par le biais de SCPI en accordant des agréments aux différentes sociétés de gestion. Celles-ci sont tenues d’assurer une transparence totale de leur activité et de fournir aux associés un rapport annuel ainsi que des bulletins trimestriels détaillés). La SCPI de rendement peut se spécialiser dans plusieurs types de placement. Ainsi, les fonds de l’associé détenant des parts de la SCPI seront plus ou moins utilisés pour investir dans un type particulier de placement.

SCPI de bureaux

  • SCPI de commerces, qui visent principalement les petits commerces en pied d’immeubles et les grands centres commerciaux
  • SCPI diversifiées, qui s’accordent une liberté totale sur la nature des investissements
  • SCPI spécialisées, qui préfèrent se concentrer sur un seul domaine économique, comme la santé par exemple. Dans ce cas, les gérants n’investiront que dans des cliniques, des Ehpad ou encore des centres de soins.

En savoir plus : SCPI de bureaux

SCPI fiscale

La SCPI fiscale propose un mode de fonctionnement totalement différent et correspond aux investisseurs ayant un objectif fiscal. En effet, elle vise le contribuable qui désire réduire ses impôts en proposant une économie fiscale à la souscription. Ces sociétés civiles concentreront leurs investissements dans des biens éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Les gérants s’assurent que les conditions sont bien respectées, autant à l’achat du bien que lors de sa mise en location. Au terme de la durée d’engagement de location, la société revend son parc immobilier et rembourse les investisseurs avant de se dissoudre. Généralement, le rendement est moins important sur ce type de SCPI. Placer de l’argent dans ces sociétés civiles de placements immobiliers fiscales est très intéressant pour un contribuable lourdement imposé souhaitant réduire sa part d’imposition.

SCPI de plus-value

Également nommées SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-value ont pour objectif principal d’acheter des biens à valoriser. En effet, la stratégie de ces SCPI repose sur l’acquisition d’immeubles avec un fort taux de décote, dans le but de réaliser à long-terme une plus-value importante sur la vente. Cette plus-value peut être réalisée par plusieurs moyens, tels que :

  • Découpage en plusieurs lots d’un seul immeuble.
  • Rénovation du bien.
  • Modification de l’environnement prévue par travaux d’aménagement.
  • Acquisition de biens aux loyers faibles (lois 1948).
  • Achat en nue-propriété ou en viager.

Les SCPI de plus-value se distingue des autres SCPI car elles ne distribuent aucun loyer. Le rendement est déterminé uniquement sur la revente. Cette particularité est très intéressante si vous désirez limiter votre imposition sur les revenus fonciers.

SIIC

Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est créée dans un but d’acquisition ou de construction de biens immobiliers, ainsi que leur gestion. Cet objet social est identique à celui d’une SCPI, à la différence qu’une SIIC est cotée en bourse. Un investissement dans une de ces sociétés se fait par un apport de capital : l’investisseur devient actionnaire de la SIIC et perçoit des dividendes. Ces derniers sont issus des loyers perçus au cours de l’activité de gestion et des plus-values liées aux reventes de biens immobiliers. Ce type d’investissement, couramment nommé «pierre papier», correspond à un placement en Bourse. Il est ainsi plus facile pour un particulier qu’une acquisition de bien, demandant un apport initial moins important. Investir dans une SIIC permet donc de profiter de la sécurité d’un investissement dans la pierre, ainsi que des avantages d’un placement financier en Bourse.

  • En savoir plus sur les SIIC

La stratégie idéale pour l’investisseur en SCPI

Investir par le biais d’une SCPI montre l’avantage principal de pouvoir faire des placements immobiliers variés, dans différents types de biens. La bonne idée de l’investisseur serait d’acheter des parts dans plusieurs SCPI de rendement afin de diversifier encore davantage ses sources de placements. Ainsi, il pourra détenir des parts de bureaux, de petits commerces ou même de biens accueillant des professionnels de domaines spécialisés. Les SCPI de bureaux ont un rendement généralement supérieur à celui proposé par les SCPI misant sur les commerces. C’est une donnée à interpréter avec précaution, car bien que le rendement puisse être plus élevé, l’investissement est également plus risqué et la rentabilité peut rapidement baisser en cas de retournement de conjoncture. Un risque moins important lorsque l’investissement se fait via une société civile de commerces. Le rendement appelle souvent la prise de risque. Un investisseur frileux préférera acheter des parts résultant d’un peu moins de rendement, mais sans grand risque de perte. Il est important de bien se renseigner avant de détenir des parts d’une quelconque société civile de placement immobilier. Chacune d’entre elles possède sa stratégie de placements et son fonctionnement propre. Pour correspondre au mieux à vos attentes et vos objectifs, faites-vous conseiller.

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Afin de vous conseiller au mieux dans votre décision de placement, Selexium a réalisé pour vous une sélection des SCPI les plus attractives du moment.

Nom du produitSociété de GestionTaux de rendement (2020)
PrimopierrePrimonial5,04 %
Patrimmo CommercePrimonial3,41 %
PrimoviePrimonial4,50 %
Corum OriginCorum AM6,00 %
Epargne foncièreLa Française AM4,40 %

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Parlons fiscalité

L’argent investi dans une société civile de placement immobilier n’est pas garanti. En effet, ce n’est pas un compte épargne classique dans lequel on place une somme qui fructifie chaque année à un pourcentage prédéfini. Le capital investi peut subir une baisse. Pour ce qui est de disposer de l’argent au bon vouloir de l’investisseur, là aussi la SCPI fonctionne différemment.

Selon la société dans laquelle le contribuable a acheté des parts, il pourra plus ou moins facilement disposer de son argent. Les SCPI fiscales demanderont un engagement de conservation des titres de plusieurs années en fonction du dispositif de défiscalisation qui les concerne. Les revenus touchés par les associés d’une SCPI se divisent en deux catégories :

  • les revenus locatifs, dits fonciers, générés par la mise en location des biens.
  • les revenus financiers, qui eux, proviennent des placements à court terme et des plus-values.

Les revenus fonciers

L’imposition sur les revenus fonciers d’un contribuable détenant des parts en SCPI varie selon le montant de ses rentes. Elles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu. La part imposable sera définie sur le montant des recettes encaissées par la SCPI auxquelles sont soustraites les dépenses engagées, notamment celles liées à l’acquisition et à la gestion de l’investissement. La SCPI communique à ses associés la somme qu’ils ont à déclarer à l’administration fiscale. Le régime micro-foncier est appliqué aux revenus inférieurs à 15 000 € et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Le régime réel s’applique aux revenus supérieurs à 15 000 € et peut être choisi par le contribuable s’il considère que ce régime fiscal est plus intéressant pour lui.

ATTENTION

Si le contribuable a cessé de percevoir des revenus issus de biens immobiliers en direct, ou si ses parts de SCPI constituent sa seule source de revenus, il ne peut pas prétendre au régime micro-foncier.

Les revenus financiers

Dans un souci de gestion de trésorerie, les sociétés placent de manière provisoire certaines sommes, en attendant qu’elles soient investies. Celles-ci vont fructifier et générer de nouveaux revenus à la SCPI. Ils sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis 2018, les contribuables peuvent faire le choix du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ce qui inclut, entre autres, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le cas des plus-values

Deux situations existent pour qu’un propriétaire en SCPI génère de la plus-value :

  • la revente de ses parts dans la société.
  • la revente d’un immeuble.

Ce sont deux cas précis pour lesquels la plus-value est soumise à l’impôt. La fiscalité dépend de la durée de détention des parts, avec un abattement automatique sur l’impôt et les prélèvement sociaux à compter de 5 ans de détention.

Focus sur la SCPI Pinel

Une SCPI dite Pinel est une société civile de placement immobilier fiscale, spécialisée dans l’investissement en biens neufs, respectant les conditions de la loi Pinel, entrée en vigueur avec la loi de finances 2015. Les associés de ce type de SCPI bénéficient des mêmes avantages que s’ils avaient investi seuls dans un logement. La société de gestion sélectionne le bien immobilier cible et vérifie que chaque investissement répond aux critères imposés par le dispositif de défiscalisation.

Au cours d’une période de souscription de 30 à 36 mois, les SCPI Pinel vont chercher les fonds nécessaires à un investissement auprès des associés. La société de gestion investit ensuite dans un bien, détermine la durée de son engagement locatif et loue le logement selon les conditions du dispositif Pinel. Les investisseurs récupèrent un montant qui avoisine le capital initialement investi lors de la revente du bien.

À savoir

L’investissement via une SCPI fiscale Pinel est moins flexible que pour une SCPI classique et dure en moyenne entre 15 et 17 ans.

Questions réponses

Comment calculer le rendement de ses parts en SCPI ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer aux porteurs de parts des revenus issus de leurs activité de location. En tant qu’investisseur, vous pouvez calculer le rendement de vos parts de SCPI en prenant en compte le nombre de parts de parts de la SCPI que vous possédez et le taux de rendement annuel de la SCPI.

Quelle est la différence entre les SCPI et les FCPI ?

Les SCPI et les FCPI sont deux placements qui permettent à un investisseurs d’être éligible à une réduction d’impôt. Elles prennent généralement place au sein d’une stratégie patrimoniale, avec pour but de diversifier les produits. Si les deux anagrammes sont presque similaires, les SCPI se rapportent à un investissement dans l’immobilier locatif et les FCPI à un investissement dans les entreprises innovantes.

Quelle est la différence entre les SCPI et les OPCI ?

Placements de types pierre-papier, les SCPI et les OPCI partagent des point communs : mutualisation des risques, investissements immobiliers, etc. Des différences existent néanmoins, notamment une possibilité pour les sociétés de gestion des OPCI de diversifier les actifs en acquérant des produits financiers.

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