• Accueil
  • SCPI : fonctionnement et fiscalité

SCPI : fonctionnement et fiscalité

Intégrer une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans la pierre dite papier. C’est une forme d’investissement de plus en plus prisée car rentable, simple et accessible à tous. Le principe est simple. Vous décidez vous-même du montant du capital que vous souhaitez engager et vous sollicitez un gérant de SCPI pour qu’il utilise cette somme à bon escient. Cela évite à l’investisseur de devoir assumer une gestion quotidienne de ses parts et lui permet de diversifier au maximum ses sources d’investissement afin de recevoir régulièrement de nouveaux revenus.

sécurité
et rentabilité

placement accessible
avec peu d'argent

Diversité
des investissements

OBTENEZ VOTRE BILAN PATRIMONIAL

  • horlogeRapide
  • cadenasSans engagement
  • horlogeGratuit
Défiscalisez grâce aux différents dispositifs

Défiscalisez grâce aux différents dispositifs

Version numérique

Les avantages à investir par le biais d’une SCPI

Le principal intérêt pour un investisseur de miser sur ce type de placement se trouve dans la diversité de la nature des investissements.

Si, de lui-même, le particulier n’aurait pas osé placer ses billes, la gestion par un gérant de SCPI lui ouvre de nouvelles possibilités puisque la société détient plusieurs biens. Le gérant est un professionnel avec des connaissances pointues dans le domaine de l’investissement à haut rendement.

De plus, le risque de perte est moindre, car l’investissement est mutualisé. La rentabilité est assez satisfaisante : un placement en SCPI peut rapporter un rendement à hauteur de 4 à 5 %.

SCPI, laquelle choisir ?

Il existe plusieurs types de sociétés civiles de placements immobiliers. Deux grandes catégories pouvant se diviser en plusieurs familles se distinguent : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

SCPI de rendement arrow

La SCPI de rendement permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier professionnel. Les biens sont gérés par des sociétés de gestion indépendante. L’investisseur recevra des rentes mensuelles à hauteur de sa détention de parts dans la SCPI. L’autorité des marchés financiers (AMF) contrôle le marché des placements financiers par le biais de SCPI en accordant des agréments aux différentes sociétés de gestion. Celles-ci sont tenues d’assurer une transparence totale de leur activité et de fournir aux associés un rapport annuel ainsi que des bulletins trimestriels détaillés). La SCPI de rendement peut se spécialiser dans plusieurs types de placement. Ainsi, les fonds de l’associé détenant des parts de la SCPI seront plus ou moins utilisés pour investir dans un type particulier de placement.

SCPI de bureaux arrow

  • SCPI de commerces, qui visent principalement les petits commerces en pied d’immeubles et les grands centres commerciaux
  • SCPI diversifiées, qui s’accordent une liberté totale sur la nature des investissements
  • SCPI spécialisées, qui préfèrent se concentrer sur un seul domaine économique, comme la santé par exemple. Dans ce cas, les gérants n’investiront que dans des cliniques, des Ehpad ou encore des centres de soins.

SCPI fiscale arrow

La SCPI fiscale propose un mode de fonctionnement totalement différent et correspond aux investisseurs ayant un objectif fiscal. En effet, elle vise les contribuables désirant principalement réduire leurs impôts en proposant une économie fiscale à la souscription. Ces sociétés civiles concentreront leurs investissements dans des biens éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation en vigueur. Les gérants s’assurent que les conditions sont bien respectées, autant à l’achat du bien que lors de sa mise en location. Au terme de la durée d’engagement de location, la société revend son parc immobilier et rembourse les investisseurs avant de se dissoudre. Généralement, le rendement est moins important sur ce type de SCPI. Placer de l’argent dans ces sociétés civiles de placements immobiliers fiscales est très intéressant pour un contribuable lourdement imposé souhaitant réduire sa part d’imposition.

Réalisez votre bilan patrimonial

Focus sur la SCPI Pinel

Une SCPI dite Pinel est une société civile de placement immobilier fiscale, spécialisée dans l’investissement en biens neufs, respectant les conditions de la loi Pinel, entrée en vigueur avec la loi de finances 2015. Les associés de ce type de SCPI bénéficient des mêmes avantages que s’ils avaient investi seuls dans un logement. La société de gestion sélectionne le bien immobilier cible et vérifie que chaque investissement répond aux critères imposés par le dispositif de défiscalisation. Les SCPI Pinel en France comptent, au total, plus de 6 000 associés. Investir au sein d’une société civile de placement immobilier pour bénéficier d’un avantage fiscal en particulier, comment ça fonctionne ?

Les trois premières années arrow

Dans un premier temps, la SCPI Pinel va chercher les fonds nécessaires à un investissement auprès des associés. La souscription pour les nouveaux investisseurs est généralement ouverte entre 30 et 36 mois. Il est possible d’investir dans une SCPI Pinel avec un capital de 5 000 € uniquement. C’est le montant minimum à engager. Une fois les fonds récoltés, la société de gestion trouve un bien dans lequel investir ainsi que des locataires ayant un profil adapté à la loi Pinel.

La période d’engagement à la location arrow

Comme pour l’investissement par un particulier, la SCPI doit s’engager sur une période de location du bien, qui déterminera également le pourcentage de réduction d’impôts à laquelle les investisseurs auront droit. Celle-ci sera partagée entre les associés en fonction du capital qu’ils ont engagé.

Les années post-période de location obligatoire arrow

Les SCPI revendent leur immobilier dès la fin de la période d’engagement à laquelle elles ont souscrit. Lorsque les procédures de revente sont achevées, les souscripteurs sont autorisés à revendre leurs parts pour récupérer un capital au moins équivalent à celui investi.

Un investissement qui dure entre 15 et 17 ans arrow

L’investissement via une SCPI fiscale Pinel est moins flexible que pour une SCPI classique. En effet, l’investisseur ne peut revendre ses parts avant la fin de la période de respect des conditions du dispositif et de la mise en vente du parc immobilier associé. Il a la possibilité de revendre ses parts sur le marché de gré à gré, marché secondaire, mais au risque de subir une perte conséquente.

Réalisez votre bilan patrimonial

Parlons fiscalité

L’argent investi dans une société civile de placement immobilier n’est pas garanti. En effet, ce n’est pas un compte épargne classique dans lequel on place une somme qui fructifie chaque année à un pourcentage prédéfini. Le capital investi peut subir une baisse. Pour ce qui est de disposer de l’argent au bon vouloir de l’investisseur, là aussi la SCPI fonctionne différemment.

Selon la société dans laquelle le contribuable a acheté des parts, il pourra plus ou moins facilement disposer de son argent. Les SCPI fiscales demanderont un engagement de conservation des titres de plusieurs années en fonction du dispositif de défiscalisation qui les concerne. Les revenus touchés par les associés d’une SCPI se divisent en deux catégories :

  • les revenus locatifs, dits fonciers, générés par la mise en location des biens.
  • les revenus financiers, qui eux, proviennent des placements à court terme et des plus-values.

Les revenus fonciers arrow

L’imposition sur les revenus fonciers d’un contribuable détenant des parts en SCPI varie selon le montant de ses rentes. Elles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu. La part imposable sera définie sur le montant des recettes encaissées par la SCPI auxquelles sont soustraites les dépenses engagées, notamment celles liées à l’acquisition et à la gestion de l’investissement. La SCPI communique à ses associés la somme qu’ils ont à déclarer à l’administration fiscale. Le régime micro-foncier est appliqué aux revenus inférieurs à 15 000 € et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Le régime réel s’applique aux revenus supérieurs à 15 000 € et peut être choisi par le contribuable s’il considère que ce régime fiscal est plus intéressant pour lui.

ATTENTION

Si le contribuable a cessé de percevoir des revenus issus de biens immobiliers en direct, ou si ses parts de SCPI constituent sa seule source de revenus, il ne peut pas prétendre au régime micro-foncier.

Les revenus financiers arrow

Dans un souci de gestion de trésorerie, les sociétés placent de manière provisoire certaines sommes, en attendant qu’elles soient investies. Celles-ci vont fructifier et générer de nouveaux revenus à la SCPI. Ils sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis 2018, les contribuables peuvent faire le choix du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ce qui inclut, entre autres, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le cas des plus-values arrow

Deux situations existent pour qu’un propriétaire en SCPI génère de la plus-value : la revente de ses parts dans la société, ou la revente d’un immeuble. Ce sont deux cas précis pour lesquels la plus-value est soumise à l’impôt.

  • Si l’associé cède ses parts, il sera imposé seulement s’il était investisseur dans cette SCPI depuis moins de 22 ans.
  • Après ce délai, le contribuable est exonéré. La valeur de la plus-value est imposée à un taux de 19 %. Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sont également dus. Dans le cas d’une cession d’immeuble, les plus-values sont taxées au titre des régimes des plus-values immobilières. La règle de l’exonération en fonction de l’ancienneté est respectée dans ce cas également. Le paiement et les démarches administratives sont assurés par le notaire de la société de gestion en charge des associés redevables de l’impôt sur le revenu.

Réalisez votre bilan patrimonial

La stratégie idéale pour l’investisseur en SCPI

Investir par le biais d’une SCPI montre l’avantage principal de pouvoir faire des placements immobiliers variés, dans différents types de biens. La bonne idée de l’investisseur serait d’acheter des parts dans plusieurs SCPI de rendement afin de diversifier encore davantage ses sources de placements. Ainsi, il pourra détenir des parts de bureaux, de petits commerces ou même de biens accueillant des professionnels de domaines spécialisés. Les SCPI de bureaux ont un rendement généralement supérieur à celui proposé par les SCPI misant sur les commerces. C’est une donnée à interpréter avec précaution, car bien que le rendement puisse être plus élevé, l’investissement est également plus risqué et la rentabilité peut rapidement baisser en cas de retournement de conjoncture. Un risque moins important lorsque l’investissement se fait via une société civile de commerces. Le rendement appelle souvent la prise de risque. Un investisseur frileux préférera acheter des parts résultant d’un peu moins de rendement, mais sans grand risque de perte. Il est important de bien se renseigner avant de détenir des parts d’une quelconque société civile de placement immobilier. Chacune d’entre elles possède sa stratégie de placements et son fonctionnement propre. Pour correspondre au mieux à vos attentes et vos objectifs, faites-vous conseiller.

Découvrez nos agences

Aix-en-Provence – Marseille

Bordeaux

Chambéry

Dijon

Lille

Lyon

Metz

Montpellier

Nantes

Nice

Orléans

Paris

Reims

Rennes

Rouen

Strasbourg

Toulouse