Loi Pinel : défiscaliser en investissant dans l’immobilier neuf
La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français. Mis en place en 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel a pour objectif de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’un dispositif simple et reconnu par les investisseurs. Découvrez le dispositif, ses avantages, les conditions d’éligibilité, les plafonds en vigueur, et la réduction d’impôt que vous pouvez escompter.
Cette dernière permet une diminution de votre impôt sur le revenu allant jusqu’à 6 000 € par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :
6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an au maximum) ;
9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an au maximum) ;
12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 € par an au maximum).
À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de diminuer sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.
À compter du 1er janvier 2023, le montant de la réduction d’impôt évolue. La loi de finances pour 2021 vient modifier le dispositif de défiscalisation immobilière. Le taux de réduction d’impôt a été revu à la baisse pour 2023 et 2024 :
2021
2022
2023
2024
Engagement sur 6 ans
12 %
12 %
10.5 %
9 %
Engagement sur 9 ans
18 %
18 %
15 %
12 %
Engagement sur 12 ans
21 %
21 %
17,5 %
14 %
Les autres avantages
Devenir propriétaire sans apport
Investir sans apport dans l’immobilier locatif est tout à fait possible. Les établissements prêteurs sont souvent plus enclins à soutenir ce type de projet immobilier puisque les revenus issus de la location apportent une certaine garantie de remboursement. Le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
Se constituer un patrimoine
Investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive. En choisissant le dispositif de défiscalisation Pinel, l’investisseur bénéficie d’avantages immédiats, mais aussi à plus long terme. En effet, la revente d’un bien immobilier permet de réaliser une plus-value intéressante.
Préparer sa retraite
À la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou de l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire. Quelle que soit l’option choisie, vous pourrez vous constituer une sécurité pour l’avenir.
La loi Pinel présente un avantage que peu de dispositifs de défiscalisation immobilière offrent : la location à un proche. Vous pouvez ainsi louer votre bien à vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie. Il s’agit d’investir malin et utile, notamment si vos enfants sont sur le point de faire des études supérieures.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel, décrit dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts, a été mis en place en septembre 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Il est le successeur d’un ancien dispositif d’incitation à l’investissement locatif : le dispositif Duflot. Depuis sa mise en place, 131 000 logements ont été déclarés sous le dispositif Pinel.
Pour les propriétaires, la loi Pinel permet un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt, qui peut atteindre 63 000 €. Elle est soumise à des conditions d’éligibilité, dont l’engagement du propriétaire à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Initialement prévu jusqu’en 2017, le dispositif a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. Il a été prolongé une seconde fois par la loi de finances pour 2020 et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Cette même loi indique que seuls les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au dispositif.
ÊTES-VOUS ÉLIGIBLE À LA LOI PINEL ?
Notre simulateur vous donnera la réponse.
Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères à respecter. Les conditions d’éligibilité du logement au dispositif Pinel sont les suivantes :
Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
Depuis le 1er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².
Quelles sont les conditions liées à l’engagement locatif ?
Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit tout d’abord s’engager sur une période de location. L’engagement initial peut être de 6 ou 9 ans, et l’engagement final peut être de 6, 9 ou 12 ans. Il déterminera le montant de la réduction fiscale dont pourra bénéficier le propriétaire : 12 %, 18 % ou 21 %.
L’engagement à louer le logement pris par les propriétaires est obligatoire et la location doit être effectuée dans l’année qui suit la livraison du logement. Si cette condition n’est pas respectée, l’investissement n’est pas éligible au dispositif. Concernant les baux de location Pinel, ce sont les mêmes que pour des locations classiques. Le bail de location d’un bien soumis au dispositif Pinel est un bail classique.
Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.
Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyers. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent. Des plafonds de loyers ont donc été fixés :
Zones
A bis
A
B1
B2
Prix au m²
17,55 €
13,04 €
10,51 €
9,13 €
Date de mise à jour : 26/01/2022 Source : Bofip
Quels sont les plafonds de ressources des locataires 2022 ?
L’un des objectifs de la loi Pinel est de permettre à des ménages modestes de se loger décemment. Afin d’éviter que des personnes ayant les moyens de se loger facilement ne viennent occuper ces logements Pinel, une régulation des ressources perçues par les potentiels locataires a été mise en place. Ces plafonds de ressources varient selon la zone où se situe le bien.
Afin de savoir si une personne est éligible à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se basera sur ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voir N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Ainsi, comme pour les loyers, le montant des ressources de ce potentiel locataire ne devra pas dépasser les plafonds fixés correspondant à la composition du foyer fiscal du locataire.
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
75 188 €
68 946 €
50 233 €
45 210 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
89 769 €
82 586 €
60 643 €
54 579 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
106 807 €
97 766 €
71 340 €
64 206 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
120 186 €
110 017 €
80 399 €
72 359 €
Personne à charge supplémentaire
+ 13 390 €
+ 12 258 €
+ 8 969 €
+ 8 070 €
Date de mise à jour : 26/01/2022 Source : Bofip
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Créée initialement en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone est régie par un critère de tension du marché immobilier local (niveau de loyer, évolution démographique, prix pratiqués…). Le zonage est utilisé pour la loi Pinel, mais également pour d’autres dispositifs.
De manière générale, la tension d’un marché immobilier se mesure par le niveau d’adéquation entre l’offre et la demande de logements disponibles. Le territoire français est donc découpé en cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : A, Abis, B1, B2 et C. Lorsque vous souhaitez investir dans un logement en Pinel, il est donc important de vérifier qu’il se situe au sein d’une zone éligible au dispositif Pinel, à savoir les zones A bis, A et B1.
La fin du dispositif Pinel a été programmée pour l’année 2024. Le gouvernement et sa ministre du Logement Emmanuelle Wargon ont pris conscience de la nécessité de conserver un dispositif équivalent à Pinel afin de stimuler l’investissement locatif dans le neuf. Pour préparer l’après-Pinel, une consultation des professionnels de l’immobilier a été menée par le gouvernement. Le but était de récolter les besoins de chacun afin de proposer un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf. Le projet fut baptisé dans un premier temps « Super Pinel ».
Le nom retenu pour le dispositif est finalement Pinel +. Il sera effectif à compter de l’année 2023 et proposera un avantage fiscal identique à celui du Pinel initial. Les deux dispositifs cohabiteront dans un premier temps, au cours des années 2023 et 2024. Le dispositif Pinel permettra toujours de bénéficier d’une réduction d’impôt progressivement diminuée. Le Pinel +, quant à lui, vous permettra de bénéficier d’un réduction d’impôt jusqu’à 21 %, sous réserve du respect des conditions supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement :
Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.
Dans quelle commune acheter un appartement neuf Pinel ?
Une fois le type de bien immobilier souhaité défini et la zone choisie, il est important de bien cibler la ville où investir en Pinel. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. Pour autant, on y retrouve à chaque édition les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Paris et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte des critères économiques et immobiliers comme par exemple la progression des loyers, l’évolution du nombre d’étudiants ou même le montant de la taxe foncière. L’essentiel est de choisir une destination prisée et attractive afin que votre logement puisse être loué vite et bien !
Vous avez défini votre projet d’investissement ? Reste à trouver le promoteur immobilier de confiance qui vous accompagnera dans cette aventure. De nombreux constructeurs français, déployés sur tout le territoire, élaborent des programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel. Découvrez les principaux promoteurs pour investir en loi Pinel en France.
Notre sélection d'appartements neufs disponibles à la vente
Pinel
Programme neuf réf. 007-31-1141 Investir à Plaisance du Touch
du T2 au T4
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Pinel
Programme neuf réf. 052-83-2033 Investir à Grimaud
T4
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Programme neuf réf. 007-31-1149 Investir à Cornebarrieu
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Programme neuf réf. 052-78-2045 Investir à Montesson
T2
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Programme neuf réf. 052-95-2056 Investir à Beaumont sur oise
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Programme neuf réf. 052-78-2076 Investir à Viroflay
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Programme neuf réf. 023-31-1573 Investir à TOULOUSE
T3
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Programme neuf réf. 052-94-2039 Investir à Saint-Maur-des-Fossés
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Programme neuf réf. 007-31-1150 Investir à Toulouse
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Programme neuf réf. 007-31-1146 Investir à Toulouse
T4
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Programme neuf réf. 028-31-1686 Investir à TOULOUSE
T4
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Programme neuf réf. 046-06-1834 Investir à MANDELIEU LA NAPOULE
du T2 au T3
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Programme neuf réf. 046-64-1854 Investir à BIDART
du T3 au T4
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Programme neuf réf. 046-21-1871 Investir à FONTAINE LES DIJON
du T3 au T4
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Programme neuf réf. 002-33-1945 Investir à BORDEAUX
du T3 au T4
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Programme neuf réf. 002-92-2285 Investir à CHATENAY-MALABRY
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Programme neuf réf. 007-31-2376 Investir à Tournefeuille
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Programme neuf réf. 027-31-2443 Investir à Toulouse
T4
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Programme neuf réf. 052-74-2475 Investir à Frangy
du T3 au T4
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223 000 €
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Pinel
Programme neuf réf. 002-35-2539 Investir à RENNES
du T3 au T4
À partir de :
509 000 €
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Pinel
Programme neuf réf. 002-74-2564 Investir à AMBILLY
du T3 au T5
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Pinel
Programme neuf réf. 002-45-2595 Investir à SAINT-JEAN-LE-BLANC
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Programme neuf réf. 002-54-2632 Investir à NANCY
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Programme neuf réf. 002-83-2674 Investir à TOULON
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Programme neuf réf. 013-94-2707 Investir à CRETEIL
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Programme neuf réf. 020-95-2755 Investir à ARGENTEUIL
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À partir de :
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Pinel
Programme neuf réf. 002-94-2795 Investir à CHENNEVIERES-SUR-MARNE
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Programme neuf réf. 002-35-2838 Investir à LE RHEU
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Pinel
Programme neuf réf. 028-31-1687 Investir à SAINT-GENIES BELLEVUE
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155 900 €
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Pinel
Programme neuf réf. 046-97-1838 Investir à LES AVIRONS
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À partir de :
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Pinel
Programme neuf réf. 046-34-1855 Investir à ST JEAN DE VEDAS
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À partir de :
313 200 €
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Pinel
Programme neuf réf. 046-93-1872 Investir à LES PAVILLONS SOUS BOIS
du T2 au T3
À partir de :
222 000 €
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Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement ?
Il est primordial, pour le succès de votre investissement, de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. La majorité des avis négatifs relatifs à un investissement Pinel proviennent d’une négligence des pièges à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet. Parmi les trois pièges principaux :
Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
Ne pas négocier son crédit immobilier
Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel. Pour éviter les arnaques, faites-vous accompagner par un professionnel.
Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Il est important de remplir les bons documents : Cerfa 2044 EB, le formulaire 2044 ou 2044 SPE, le formulaire 2042 C, etc. Si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.
Avis et témoignages : ils ont investi en Pinel
Un investissement dans l’immobilier locatif effectué avec la loi Pinel peut être rentable, notamment grâce à la réduction d’impôt accordée par l’État. Les loyers perçus mensuellement permettent également de financer ce projet. Afin d’éclairer votre raisonnement sur le sujet, nous vous invitons à prendre connaissance des témoignages de personnes qui ont sauté le pas de l’investissement en Pinel.
Évidemment, tous les investisseurs Pinel ne sont pas satisfaits de leur achat. Toutefois, les avis négatifs laissés par les investisseurs Pinel mécontents ne sont généralement pas liés directement au fonctionnement du dispositif. Ils résultent plutôt d’un mauvais calcul au moment de l’investissement ou d’une négligence quant aux pièges qui peuvent se présenter lorsqu’on s’engage dans ce type de projet. Les avis sur la loi Pinel sont variés. Pour éviter les mauvaises expériences, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel dans sa démarche.
Témoignages
Je souhaitais investir dans l'immobilier et j'ai demandé conseil à l'entreprise Selexium sur l'achat d'un appartement en loi Pinel. J'ai eu un conseiller très clair et précis, qui m'a expliqué en détails la procédure d’achat d'appartement en loi Pinel (avantages fiscaux, prêts etc.). Le conseiller a aussi bien répondu à toutes mes interrogations, j'ai donc pu me lancer dans ce projet sans crainte. L'entreprise Selexium a également bien géré toute la partie administrative de mon dossier. Un service clé en mains ! Je recommande fortement.
Sur les excellents conseils de notre gestionnaire de patrimoine (cabinet Selexium de Paris, puis Aix-en-Provence actuellement), j'ai investi en Pinel fin 2016. Il s'est montré très à l'écoute et m'a accordé tout le temps nécessaire pour répondre à l'ensemble de mes interrogations et m'expliquer le mécanisme de mon investissement. Le bien a été livré fin 2018 et a été très rapidement loué, preuve d'un projet immobilier rigoureusement sélectionné. Il m'a également assisté avec le même sérieux dans la déclaration de revenus 2019. Le processus est maintenant bien lancé et je remercie Selexium et mon conseiller pour cela. Je vous le recommande vivement.
Mon avis est positif sur Selexium, qui me suit depuis plusieurs années. J’ai pu notamment acquérir deux appartements en loi Pinel, tous les deux loués rapidement. Je tiens particulièrement à remercier mon conseiller. Il fait preuve de conseils, de patience et de rigueur afin de me proposer le meilleur investissement possible, en tenant compte de ma situation personnelle. Je recommande donc Selexium car c’est un cabinet sérieux et mon conseiller pour son professionnalisme.
Au delà des locaux fort sympathiques sur le cours Mirabeau à Aix, mon conseiller sait allier qualité d écoute, disponibilité, pédagogie et conseil personnalisé. Leur société de gestion locative sur Toulouse (SGL) est tout aussi compétente pour l'heure. Nous avons monté une opération Pinel avec eux et nous ne le regrettons pas. Selexium mérite votre attention.
J'avais besoin de conseil sur toute la gestion de mon épargne et préparer l'avenir. Selexium m'a accompagné sur plusieurs projets, Pinel, Assurance Vie, etc... et m'a conseillé les bons investissements grâce à une bonne écoute, beaucoup de disponibilité et d'expertise.
92%*
De nos clients nous recommandent auprès de leurs proches pour un investissement patrimonial.* Étude de satisfaction réalisée auprès de nos clients Selexium - 2019
Les autres dispositifs similaires au Pinel
La loi Duflot
C’est de la loi Duflot que découle le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi était de faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues. Les investissements éligibles réalisés entre 2013 et 2016 donnaient droit à une réduction d’impôt de 18 %.
La loi Pinel permet de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions sont respectées. Tous les types de logement ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien : l’état du bien avant et après travaux sera contrôlé et un certain nombre de documents devront être fournis.
Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les centres de certaines villes.
Accessible jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif de défiscalisation Cosse est ouvert à la plupart des logements présents en France. Il offre un coup de pouce fiscal aux propriétaires qui louent leur bien à des ménages possédant des revenus modestes. Il s’agit d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.
A-t-on le droit de vendre un logement Pinel avant la durée obligatoire d’engagement ?
Oui et non. Il est, dans les faits, possible de vendre un bien immobilier éligible au dispositif Pinel avant la fin de la période d’engagement, mais cette décision n’est pas sans conséquences. La revente d’un logement Pinel avant la fin de la durée obligatoire d’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal perçu. En d’autres termes, le propriétaire devra rembourser la réduction d’impôt qu’il aura perçu depuis l’acquisition de son bien immobilier.
Comment trouver des programmes immobiliers éligibles au dispositif ?
Pour trouver les meilleurs programmes immobiliers éligibles en loi Pinel ainsi que les appartements Pinel disponibles, il est recommandé de s’adresser à des professionnels de l’immobilier. Vous pouvez donc contacter un conseiller en gestion de patrimoine, un promoteur immobilier ou une agence immobilière.
Peut-on transmettre à ses enfants un logement Pinel ?
La transmission d’un bien Pinel à ses enfants est tout à fait possible. Attention, cependant, selon les modalités de transmission (donation ou héritage), le donateur peut perdre l’avantage fiscal. Il convient donc de se renseigner et de bien choisir le mode de transmission qui vous convient.
Vous souhaitez savoir quel sera le montant de votre réduction d’impôt Pinel ? Vous n’êtes pas sûr que ce type d’investissement soit fait pour vous ? Réalisez une simulation grâce à notre outil en ligne. Gratuit et rapide, en quelques clics, vous obtenez des réponses personnalisées en fonction de votre profil : montant de l’investissement, réduction d’impôt, mensualité de crédit à rembourser, et même la plus-value que vous ferez à la fin de votre engagement Pinel.
Pour vous guider pas à pas dans votre projet d’investissement, nos experts ont conçu un guide PDF détaillé. Mis à jour régulièrement, il contient des informations essentielles, mais aussi des conseils pour éviter les pièges et réussir son investissement en loi Pinel. Téléchargez-le sans plus attendre pour tout savoir sur ce dispositif de défiscalisation.
Fort d’un parcours exclusivement tourné vers l’ensemble des métiers de la gestion de patrimoine, je partage avec vous mes connaissances et mon expérience sur des sujets tels que l’immobilier, l’économie et l’ingénierie patrimoniale au sens large.
Une récente étude menée pour PAP.fr a démontré le manque d’information des propriétaires quant aux mesures portées par la loi Pacte. Certains pensent même à se retirer de l’investissement locatif, ce qui aurait pour conséquence d’aggraver la crise du logement que connaît actuellement la France.
Lancée en Février 2021, la consultation « Habiter la France de demain » menée par Emmanuelle Wargon arrive à son terme. La Ministre du Logement a présenté le 14 octobre 2021, les futures réformes et points d’actions du gouvernement. L’objectif : trouver une sortie à la crise du logement que traverse actuellement la France. Au programme : le projet de Super Pinel nommé « Pinel Plus », la problématique environnementale et le coût du logement.
