La loi Pinel : tout savoir sur l’investissement immobilier neuf locatif et la réduction d’impôt

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt.

Cette dernière permet de diminuer votre impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :

• 6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
• 9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
• 12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum).

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an, et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 euros/m².

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de réduire sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

LES AUTRES AVANTAGES

• Devenir propriétaire sans apport : le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
• Se constituer un patrimoine : investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive.
• Préparer sa retraite : à la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire.
• Protéger sa famille : en effet, vous pouvez louer ce bien à vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie.

> A lire également : L’investissement locatif

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères d’éligibilité à respecter.

• Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.
• Acheter le bien à un prix inférieur ou égal à 300 000 € : Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.
• Respecter le nombre maximal de deux investissements par an : Un investisseur peut défiscaliser, grâce à la loi Pinel, uniquement au moyen de deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.
• Dans le cadre d’une construction, respecter la normes en vigueur : Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2005 ou RT 2012 ou RE 2020. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.
• Le bien prévu à la location doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier : Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Mise à jour

La loi de finances pour 2020 prévoit que seuls les logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation demeureront éligibles au dispositif.  Les acquisitions de logements individuels réalisées à compter du 1^er janvier 2021 seront exclues de son champ d’application.

• A voir également : Notre outil de test d’éligibilité à la loi pinel

Quels sont les plafonds des loyers Pinel 2021 ?

Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyers. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent. Des plafonds de loyers ont donc été fixés :

Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement ?

Si se lancer dans un investissement locatif Pinel s’avère très attrayant et très fructueux, il est très important de ne pas se lancer tête baissée et d’anticiper les éventuels problèmes qui pourraient se poser tout au long de votre projet. Il est primordial pour le succès de votre investissement de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. Parmi les trois pièges principaux :

• Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
• Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
• Ne pas négocier son crédit immobilier

Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel.

• En savoir plus sur les pièges à éviter avant d’investir en loi Pinel

Comment faire sa déclaration d’impôt Pinel ?

Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Lors de cette première déclaration, il est important de remplir les bons documents et d’apporter les bonnes informations afin que l’ensemble des éléments soient pris en compte et que la réduction fiscale soit appliquée correctement. Vous devrez donc remplir le formulaire cerfa 2044 EB qui précisera les caractéristiques du logement ainsi que votre durée d’engagement.

Les années suivantes vous n’aurez pas à re-remplir ce formulaire. Par contre vous devrez dresser votre bilan foncier en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Bilan que vous devrez reporter sur l’imprimé 2042 dans l’encadré « revenus fonciers ».

Enfin, vous devrez préciser le montant de votre réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C.

Toutefois, si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adressez à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.

Avis et témoignages : ils ont investi en Pinel

En théorie, réaliser un investissement immobilier locatif pour défiscaliser avec la loi Pinel paraît très rentable puisque le financement global du projet est supporté à la fois par la réduction d’impôt accordée par l’État mais également par les loyers qui sont perçus tous les mois. Afin de vous éclairer un peu plus sur le sujet et sur les différentes expériences de chacun, nous vous invitons à prendre connaissance des témoignages de personnes qui, elles aussi, ont sauté le pas de l’investissement en Pinel.

Alors si comme Fanny, Mathieu, Francine et Jean-Paul ou même Christelle et David vous souhaitez investir en Pinel, mais que vous hésitez encore…lisez plutôt leurs témoignages sur la loi Pinel !