La loi Pinel : tout savoir sur l’investissement immobilier neuf locatif et la réduction d’impôt

Si investir en loi Pinel peut répondre à bon nombre d’objectifs, il n’en reste pas moins un dispositif de défiscalisation immobilière. Lorsque l’on décide de se lancer dans l’aventure Pinel, il est très important d’en connaître les tenants et les aboutissants afin de réussir au mieux son projet immobilier. Dispositif, conditions d’éligibilité, plafonds en vigueur, réduction d’impôt, nous vous donnons toutes les clés pour la réussite de votre investissement locatif en Pinel.

Sommaire

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt.

Cette dernière permet de diminuer votre impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :

  • 6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
  • 9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
  • 12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum).

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an, et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 euros/m².

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de réduire sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

LES AUTRES AVANTAGES

  • Devenir propriétaire sans apport : le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
  • Se constituer un patrimoine : investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive.
  • Préparer sa retraite : à la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire.
  • Protéger sa famille : en effet, vous pouvez louer ce bien à vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie.

> A lire également : L’investissement locatif

Qu’est-ce que la loi Pinel et comment ça marche ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière, mis en place par Sylvia Pinel en septembre 2014 et décrit dans l’article 199 novovicies, vous permet d’investir dans un bien immobilier neuf afin de le mettre en location. L’objectif du gouvernement était de stimuler la construction de logements dans les zones tendues et d’encourager l’investissement locatif. Et depuis 2014, 131 000 logements Pinel ont été déclarés.

En contrepartie, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Cet avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement que vous aurez choisi : louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans vous permettra ainsi d’obtenir une réduction de 12, 18 ou 21 %.

La loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024, dans une version plus recentrée afin de mieux correspondre aux besoins des villes en situation de tension immobilière.

Mise à jour

La loi de finances 2020 restreint l’éligibilité au dispositif Pinel aux logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation. Les habitations individuelles acquises à compter du 1er janvier 2021 sont donc exclues du dispositif.
À compter d’une date qui sera fixée par arrêté, les investissements réalisés en Bretagne, situés dans des communes ou parties de communes caractérisées par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, seront éligibles au dispositif Pinel.

La loi Pinel succède à la loi Duflot qui était arrivée, elle, en janvier 2013. Elle prévoyait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 % pour les investisseurs s’engageant à louer un bien pendant au moins 9 ans, en respectant certains plafonds de loyers. La loi Duflot avait, elle même, succédé aux lois Scellier de janvier 2009 et Robien de 2003. Les deux visaient à offrir une réduction d’impôt aux personnes réalisant des investissements locatifs.

ÊTES-VOUS ÉLIGIBLE À LA LOI PINEL ?

Notre simulateur vous donnera la réponse.

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères d’éligibilité à respecter.

  • Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.
  • Acheter le bien à un prix inférieur ou égal à 300 000 € : Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.
  • Respecter le nombre maximal de deux investissements par an : Un investisseur peut défiscaliser, grâce à la loi Pinel, uniquement au moyen de deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.
  • Dans le cadre d’une construction, respecter la normes en vigueur : Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2005 ou RT 2012 ou RE 2020. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.
  • Le bien prévu à la location doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier : Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Mise à jour

La loi de finances pour 2020 prévoit que seuls les logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation demeureront éligibles au dispositif.  Les acquisitions de logements individuels réalisées à compter du 1er janvier 2021 seront exclues de son champ d’application.

Focus : la location en loi Pinel

Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit tout d’abord s’engager sur une période de location. Celle-ci, comprise entre 6 et 12 ans, déterminera le montant de la réduction fiscale dont pourra bénéficier le propriétaire.

Seuls certains types de logements sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel :

  • Un logement neuf : le bien immobilier ne doit pas être habité avant sa mise en location via le dispositif Pinel.
  • Un logement en l’état futur d’achèvement : pour bénéficier de l’avantage fiscal,  il doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.
  • Un logement que vous faites construire : le logement est éligible au dispositif Pinel si et seulement s’il est achevé dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire.
  • Un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation : les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement.
  • Un local transformé en logement d’habitation : la transformation doit être achevée au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition du local.
  • Les autres critères liés au logement : pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt, il y a aussi des conditions à respecter en matière de location du bien. Il doit respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 ou RE 2020. Il doit être loué nu en qualité de résidence principale et doit se situer dans une zone éligible.

    De même, le propriétaire-bailleur devra respecter un délai de 12 mois entre la livraison du bien ou sa date d’acquisition et la signature d’un premier bail de location. Passé ce délai, le logement en question ne sera plus éligible à la réduction fiscale Pinel.

    Concernant les baux de location Pinel, ce sont les mêmes que pour des locations classiques.

Quels sont les plafonds des loyers Pinel 2021 ?

Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyers. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent. Des plafonds de loyers ont donc été fixés :

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €
Date de mise à jour : 14/04/2021
Source : Bofip

Quels sont les plafonds de ressources des locataires 2021 ?

L’un des objectifs de la loi Pinel est de permettre à des ménages modestes de se loger décemment. Afin d’éviter que des personnes ayant les moyens de se loger facilement ne viennent occuper ces logements Pinel, une régulation des ressources perçues par les potentiels locataires a été mise en place. Ces plafonds de ressources varient selon la zone où se situe le bien.

Afin de savoir si une personne est éligible à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se basera sur ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voir N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Ainsi, comme pour les loyers, le montant des ressources de ce potentiel locataire ne devra pas dépasser les plafonds fixés correspondant à la composition du foyer fiscal du locataire.

Composition du foyer du locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
Date de mise à jour : 14/04/2021
Source : Bofip
Carte représentative de la loi Pinel en France avec l'illustration des zones pinel : la zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et la zone C

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Créée initialement en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone est régie par un critère de tension du marché immobilier local (niveau de loyer, évolution démographique, prix pratiqués…).

De manière générale, la tension d’un marché immobilier se mesure par le niveau d’adéquation entre l’offre et la demande de logements disponibles. Le territoire français est donc découpé en cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : A, Abis, B1, B2 et C. Lorsque vous souhaitez investir dans un logement en Pinel, il est donc important de vérifier qu’il se situe au sein d’une zone Pinel.

Dans quelle commune acheter un appartement neuf Pinel ?

Une fois le type de bien immobilier souhaité défini et la zone choisie, il est important de bien cibler la ville où investir en Pinel. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. Pour autant, on y retrouve à chaque édition les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Paris et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte des critères économiques et immobiliers comme par exemple la progression des loyers, l’évolution du nombre d’étudiants ou même le montant de la taxe foncière. L’essentiel est de choisir une destination prisée et attractive afin que votre logement puisse être loué vite et bien !

Découvrir les promoteurs spécialisés en loi Pinel

Vous avez défini votre projet d’investissement ? Reste à trouver le promoteur immobilier de confiance qui vous accompagnera dans cette aventure. De nombreux constructeurs français, déployés sur tout le territoire, élaborent des programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel. Découvrez les principaux promoteurs pour investir en loi Pinel en France.

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Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement ?

Si se lancer dans un investissement locatif Pinel s’avère très attrayant et très fructueux, il est très important de ne pas se lancer tête baissée et d’anticiper les éventuels problèmes qui pourraient se poser tout au long de votre projet. Il est primordial pour le succès de votre investissement de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. Parmi les trois pièges principaux :

  • Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
  • Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
  • Ne pas négocier son crédit immobilier

Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel.

Que faut-il savoir sur la fin du dispositif Pinel ?

La loi de finances pour 2021 vient modifier le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Initialement prévue le 31 décembre 2021, la fin de la loi Pinel a été reportée. Les investisseurs pourront encore en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2024.

Cependant, le taux de réduction d’impôt a été revu à la baisse pour 2023 et 2024 :

  • Pour 2023 : le taux de réduction d’impôt sera fixé à 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 21,5 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement) pour un engagement de 6 ans. Pour un engagement de 9 ans, le taux envisagé sera de 15 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 26 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement).
  • Pour 2024 : le taux de réduction d’impôt sera de 9 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 12 % actuellement), et 20 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 23 % actuellement) pour un engagement de 6 ans. En s’engageant sur 9 ans, le taux de réduction d’impôt sera alors de 12 % pour les investissements réalisés en métropole (au lieu de 18 % actuellement), et 23 % pour ceux réalisés outre-mer (au lieu de 29 % actuellement).

La diminution progressive de l’avantage fiscal Pinel s’inscrit dans une démarche de réforme du dispositif de défiscalisation. Un rapport proposant des alternatives au dispositif Pinel devrait être présenté à l’Exécutif avant l’été.

Evolution du taux de réduction d’impôt Pinel pour un investissement en métropole

2021202220232024
Engagement sur 6 ans12 %12 %10.5 %9 %
Engagement sur 9 ans18 %18 %15 %12 %

Attention

Cet abaissement ne concerne pas les logements qui sont « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ».

Comment faire sa déclaration d’impôt Pinel ?

Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Lors de cette première déclaration, il est important de remplir les bons documents et d’apporter les bonnes informations afin que l’ensemble des éléments soient pris en compte et que la réduction fiscale soit appliquée correctement. Vous devrez donc remplir le formulaire cerfa 2044 EB qui précisera les caractéristiques du logement ainsi que votre durée d’engagement.

Les années suivantes vous n’aurez pas à re-remplir ce formulaire. Par contre vous devrez dresser votre bilan foncier en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Bilan que vous devrez reporter sur l’imprimé 2042 dans l’encadré « revenus fonciers ».

Enfin, vous devrez préciser le montant de votre réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C.

Toutefois, si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adressez à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.

Les autres dispositifs similaires au Pinel

La loi Duflot

C’est de la loi Duflot que découle le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi : faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues.

De manière générale, ce dispositif concerne les opérations d’investissement immobilier ayant eu lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi, il est impératif de respecter les conditions d’éligibilité et de mise en location, autant pour le propriétaire-bailleur que pour le locataire, faute de quoi le bénéfice fiscal pourrait être remis en cause.

La différence avec le dispositif Pinel : le bien devait être loué pendant neuf ans, non-meublé, pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôt de 18 % pour les investisseurs ayant acquis un bien neuf. La loi Pinel est venue compléter ce dispositif en élargissant le champ d’action.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel permet de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions sont respectées… En effet, tous les types de logement ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien et le bien doit impérativement remplir quelques conditions pour pouvoir être légitime au dispositif. Entre autres, l’état du bien avant et après travaux sera contrôlé et un certain nombre de documents devront être fournis afin de prouver la véracité des informations.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les centres de certaines villes qui présentent une pénurie de logements et d’autre part de rendre accessible aux ménages modestes la location de logements décents. Attention, ce dispositif n’est utilisable que dans certaines villes de France bien identifiées, on dénombre 222 communes. Les avantages fiscaux, quant à eux, restent pour le moins similaires à ceux proposés par la loi Pinel dans l’ancien.

Avis et témoignages : ils ont investi en Pinel

En théorie, réaliser un investissement immobilier locatif pour défiscaliser avec la loi Pinel paraît très rentable puisque le financement global du projet est supporté à la fois par la réduction d’impôt accordée par l’État mais également par les loyers qui sont perçus tous les mois. Afin de vous éclairer un peu plus sur le sujet et sur les différentes expériences de chacun, nous vous invitons à prendre connaissance des témoignages de personnes qui, elles aussi, ont sauté le pas de l’investissement en Pinel.

Alors si comme Fanny, Mathieu, Francine et Jean-Paul ou même Christelle et David vous souhaitez investir en Pinel, mais que vous hésitez encore…lisez plutôt leurs témoignages sur la loi Pinel !

Guillemets de citation

Témoignages

Mon conseiller s’est montré disponible et à l’écoute de mes attentes. Dans le cadre de mon investissement Pinel, j’ai pu me rendre sur place pour vérifier la pertinence de l’emplacement sélectionné. Très satisfait, je recommande vivement.
Michael D.
Selexium nous accompagne au global sur notre gestion de patrimoine et notamment sur notre investissement PINEL. Notre conseiller est très présent et nous guide pour construire notre patrimoine au global (immo, produits, projection...).
Marie-Morgane H.
Sur les excellents conseils de notre gestionnaire de patrimoine (cabinet Selexium de Paris, puis Aix-en-Provence actuellement), j'ai investi en Pinel fin 2016. Il s'est montré très à l'écoute et m'a accordé tout le temps nécessaire pour répondre à l'ensemble de mes interrogations et m'expliquer le mécanisme de mon investissement. Le bien a été livré fin 2018 et a été très rapidement loué, preuve d'un projet immobilier rigoureusement sélectionné. Il m'a également assisté avec le même sérieux dans la déclaration de revenus 2019. Le processus est maintenant bien lancé et je remercie Selexium et mon conseiller pour cela. Je vous le recommande vivement.
Damien F.
Je tiens à remercier mon conseiller pour sa disponibilité, son accompagnement et son professionnalisme dans le cadre de mon projet de défiscalisation en loi PINEL. Le suivi est rigoureux et les explications sont claires. Je recommande vivement cette société.
Nahid R.
Au delà des locaux fort sympathiques sur le cours Mirabeau à Aix, mon conseiller sait allier qualité d écoute, disponibilité, pédagogie et conseil personnalisé. Leur société de gestion locative sur Toulouse (SGL) est tout aussi compétente pour l'heure. Nous avons monté une opération Pinel avec eux et nous ne le regrettons pas. Selexium mérite votre attention.
Sebastien R.
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Kurt Vural

Directeur commercial

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