La loi Pinel, tout savoir sur l’investissement immobilier neuf locatif en loi Pinel

Quel sont les avantages de l’investissement locatif Pinel ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt.

Cette dernière permet de diminuer votre impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :

• 6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
• 9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
• 12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum).

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an, et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 euros/m².

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de réduire sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

LES AUTRES AVANTAGES

• Devenir propriétaire sans apport : Le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
• Se constituer un patrimoine : Investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive.
• Préparer sa retraite : À la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire.
• Protéger sa famille : En effet, vous pouvez louer ce bien vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie.

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères d’éligibilité à respecter.

• Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.
• Acheter le bien à un prix inférieur ou égal à 300 000 € : Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.
• Respecter le nombre maximal de deux investissements par an : Un investisseur peut défiscaliser, grâce à la loi Pinel, uniquement au moyen de deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.
• Dans le cadre d’une construction, respecter la normes en vigueur : Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2015 ou RT 2012 ou RE 2020. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.
• Le bien prévu à la location doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier : Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Mise à jour

La loi de finances pour 2020 prévoit que seuls les logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation demeureront éligibles au dispositif.  Les acquisitions de logements individuels réalisées à compter du 1^er janvier 2021 seront exclues de son champ d’application.

Les pièges à éviter en Pinel

Si se lancer dans un investissement locatif Pinel s’avère très attrayant et très fructueux, il est très important de ne pas se lancer tête baissée et d’anticiper les éventuels problèmes qui pourraient se poser tout au long de votre projet. Il est primordial pour le succès de votre investissement de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. Parmi les trois pièges principaux :

• Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
• Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
• Ne pas négocier son crédit immobilier

Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel.

Les dispositifs similaires au Pinel

La loi Duflot

C’est de la loi Duflot que découle le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi : faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues.

De manière générale, ce dispositif concerne les opérations d’investissement immobilier ayant eu lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi, il est impératif de respecter les conditions d’éligibilité et de mise en location, autant pour le propriétaire-bailleur que pour le locataire, faute de quoi le bénéfice fiscal pourrait être remis en cause.

La différence avec le dispositif Pinel : le bien devait être loué pendant neuf ans, non-meublé, pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôts de 18 % pour les investisseurs ayant acquis un bien neuf. La loi Pinel est venue compléter ce dispositif en élargissant le champ d’action.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel permet de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions sont respectées… En effet, tous les types de logement ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien et le bien doit impérativement remplir quelques conditions pour pouvoir être légitime au dispositif. Entre autres, l’état du bien avant et après travaux sera contrôlé et un certain nombre de documents devront être fournis afin de prouver la véracité des informations.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les centres de certaines villes qui présentent une pénurie de logements et d’autre part de rendre accessible aux ménages modestes la location de logements décents. Attention, ce dispositif n’est utilisable que dans certaines villes de France bien identifiées, on dénombre 222 communes. Les avantages fiscaux, quant à eux, restent pour le moins similaires à ceux proposés par la loi Pinel dans l’ancien.