Loi Pinel : défiscaliser via l’immobilier neuf locatif en 2022 et 2023

La loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français. Mis en place en 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel a pour objectif de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’un dispositif simple et reconnu par les investisseurs. Découvrez le dispositif, ses avantages, les conditions d’éligibilité, les plafonds en vigueur, et la réduction d’impôt que vous pouvez escompter.

Loi Pinel : dernière année pour profiter des avantages à taux plein !

Maxime Frantz - Conseiller en gestion de patrimoine

horloge Durée Podcast 5:35 min.

Sommaire

Date de mise à jour : 28/09/2022

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel, décrit dans l’article 199 novovicies du Code général des impôts, a été mis en place en septembre 2014 pour relancer la construction de logements neufs. Il est le successeur d’un ancien dispositif d’incitation à l’investissement locatif : le dispositif Duflot. Depuis sa mise en place, 131 000 logements ont été déclarés sous le dispositif Pinel.

Pour les propriétaires, la loi Pinel permet un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt, qui peut atteindre 63 000 €. Elle est soumise à des conditions d’éligibilité, dont l’engagement du propriétaire à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Initialement prévu jusqu’en 2017, le dispositif a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. Il a été prolongé une seconde fois par la loi de finances pour 2020 et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024. Cette même loi indique que seuls les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au dispositif.

Quels sont les avantages du dispositif ?

La réduction d’impôt

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt.

Cette dernière permet une diminution de votre impôt sur le revenu allant jusqu’à 6 000 € par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :

  • 6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an au maximum) ;
  • 9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an au maximum) ;
  • 12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 € par an au maximum).

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de diminuer sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

À compter du 1er janvier 2023, le montant de la réduction d’impôt évolue. La loi de finances pour 2021 vient modifier le dispositif de défiscalisation immobilière. Le taux de réduction d’impôt a été revu à la baisse pour 2023 et 2024 :

2021202220232024
Engagement sur 6 ans12 %12 %10.5 %9 %
Engagement sur 9 ans18 %18 %15 %12 %
Engagement sur 12 ans21 %21 %17,5 %14 %

Les autres avantages

Devenir propriétaire sans apport

Investir sans apport dans l’immobilier locatif est tout à fait possible. Les établissements prêteurs sont souvent plus enclins à soutenir ce type de projet immobilier puisque les revenus issus de la location apportent une certaine garantie de remboursement. Le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.

Se constituer un patrimoine

Investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive. En choisissant le dispositif de défiscalisation Pinel, l’investisseur bénéficie d’avantages immédiats, mais aussi à plus long terme. En effet, la revente d’un bien immobilier permet de réaliser une plus-value intéressante.

Préparer sa retraite

À la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou de l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire. Quelle que soit l’option choisie, vous pourrez vous constituer une sécurité pour l’avenir.

Protéger sa famille

La loi Pinel présente un avantage que peu de dispositifs de défiscalisation immobilière offrent : la location à un proche. Vous pouvez ainsi louer votre bien à vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie. Il s’agit d’investir malin et utile, notamment si vos enfants sont sur le point de faire des études supérieures.

ÊTES-VOUS ÉLIGIBLE À LA LOI PINEL ?

Notre simulateur vous donnera la réponse.

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères à respecter. Les conditions d’éligibilité du logement au dispositif Pinel sont les suivantes :

  • Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
  • Depuis le 1er janvier 2021, le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
  • Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
  • Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
  • Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

À voir également : Notre outil de test d’éligibilité à la loi pinel

Quelles sont les conditions liées à l’engagement locatif ?

Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit tout d’abord s’engager sur une période de location. L’engagement initial peut être de 6 ou 9 ans, et l’engagement final peut être de 6, 9 ou 12 ans. Il déterminera le montant de la réduction fiscale dont pourra bénéficier le propriétaire : 12 %, 18 % ou 21 %.

L’engagement à louer le logement pris par les propriétaires est obligatoire et la location doit être effectuée dans l’année qui suit la livraison du logement. Si cette condition n’est pas respectée, l’investissement n’est pas éligible au dispositif. Concernant les baux de location Pinel, ce sont les mêmes que pour des locations classiques. Le bail de location d’un bien soumis au dispositif Pinel est un bail classique.

Quels sont les plafonds des loyers Pinel 2022 ?

Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyers. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent. Des plafonds de loyers ont donc été fixés :

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,62 €13,09 €10,55 €9,17 €
Date de mise à jour : 26/07/2022
Source : Bofip

Quels sont les plafonds de ressources des locataires 2022 ?

L’un des objectifs de la loi Pinel est de permettre à des ménages modestes de se loger décemment. Afin d’éviter que des personnes ayant les moyens de se loger facilement ne viennent occuper ces logements Pinel, une régulation des ressources perçues par les potentiels locataires a été mise en place. Ces plafonds de ressources varient selon la zone où se situe le bien.

Afin de savoir si une personne est éligible à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se basera sur ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2, voir N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Ainsi, comme pour les loyers, le montant des ressources de ce potentiel locataire ne devra pas dépasser les plafonds fixés correspondant à la composition du foyer fiscal du locataire.

Composition du foyer du locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €
Couple58 831 €58 831€42 846 €38 560 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200€+ 8 277 €
Date de mise à jour : 26/07/2022
Source : Bofip
Carte représentative de la loi Pinel en France avec l'illustration des zones pinel : la zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et la zone C

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Créée initialement en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone est régie par un critère de tension du marché immobilier local (niveau de loyer, évolution démographique, prix pratiqués…). Le zonage est utilisé pour la loi Pinel, mais également pour d’autres dispositifs.

De manière générale, la tension d’un marché immobilier se mesure par le niveau d’adéquation entre l’offre et la demande de logements disponibles. Le territoire français est donc découpé en cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : A, Abis, B1, B2 et C. Lorsque vous souhaitez investir dans un logement en Pinel, il est donc important de vérifier qu’il se situe au sein d’une zone éligible au dispositif Pinel, à savoir les zones A bis, A et B1.

En 2023 : création du dispositif Pinel plus

La fin du dispositif Pinel a été programmée pour l’année 2024. Le gouvernement et sa ministre du Logement Emmanuelle Wargon ont pris conscience de la nécessité de conserver un dispositif équivalent à Pinel afin de stimuler l’investissement locatif dans le neuf. Pour préparer l’après-Pinel, une consultation des professionnels de l’immobilier a été menée par le gouvernement. Le but était de récolter les besoins de chacun afin de proposer un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf. Le projet fut baptisé dans un premier temps “Super Pinel”.

Le nom retenu pour le dispositif est finalement Pinel plus. Il sera effectif à compter de l’année 2023 et proposera un avantage fiscal identique à celui du Pinel initial. Les deux dispositifs cohabiteront dans un premier temps, au cours des années 2023 et 2024. Le dispositif Pinel permettra toujours de bénéficier d’une réduction d’impôt progressivement diminuée. Le Pinel plus, quant à lui, vous permettra de bénéficier d’un réduction d’impôt jusqu’à 21 %, sous réserve du respect des conditions supplémentaires en termes d’écologie et de confort du logement :

  • Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
  • Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
  • Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.

Faut-il investir en loi Pinel avant 2023 ?

La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, la baisse de la réduction d’impôt à compter de 2023, ou encore la création du nouveau dispositif Pinel plus, toutes ces informations peuvent perdre l’investisseur. Alors pour lui, quand est-il le plus intéressant d’investir : avant ou après 2023 ?

Si un contribuable investit dans l’immobilier neuf en 2022 via le dispositif Pinel, ce dernier lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt à un taux de 12 % s’il s’engage à louer son bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Représentant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €.

Si cet investisseur attend 2023, il aura le choix entre investir dans un bien éligible au dispositif Pinel ou dans un bien éligible au dispositif Pinel plus. Le dispositif Pinel lui conférera cependant une réduction d’impôt moins importante qu’en 2022 : 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Investir en Pinel plus lui permettra de conserver l’avantage fiscal à taux plein, mais sous réserve d’acquérir un bien immobilier respectant des conditions beaucoup plus restrictives.

Dans quelle commune acheter un appartement neuf Pinel ?

Une fois le type de bien immobilier souhaité défini et la zone choisie, il est important de bien cibler la ville où investir en Pinel. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. Pour autant, on y retrouve à chaque édition les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Paris et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte des critères économiques et immobiliers comme par exemple la progression des loyers, l’évolution du nombre d’étudiants ou même le montant de la taxe foncière. L’essentiel est de choisir une destination prisée et attractive afin que votre logement puisse être loué vite et bien !

Découvrir les promoteurs spécialisés en loi Pinel

Vous avez défini votre projet d’investissement ? Reste à trouver le promoteur immobilier de confiance qui vous accompagnera dans cette aventure. De nombreux constructeurs français, déployés sur tout le territoire, élaborent des programmes immobiliers éligibles au dispositif Pinel. Découvrez les principaux promoteurs pour investir en loi Pinel en France.

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Quels sont les pièges à éviter lors d’un investissement ?

Il est primordial, pour le succès de votre investissement, de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. La majorité des avis négatifs relatifs à un investissement Pinel proviennent d’une négligence des pièges à prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet. Parmi les trois pièges principaux :

  • Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
  • Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
  • Ne pas négocier son crédit immobilier

Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel. Pour éviter les arnaques, faites-vous accompagner par un professionnel.

Comment faire sa déclaration d’impôt Pinel ?

Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Il est important de remplir les bons documents : Cerfa 2044 EB, le formulaire 2044 ou 2044 SPE, le formulaire 2042 C, etc. Si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.

Les autres dispositifs similaires au Pinel

La loi Duflot

C’est de la loi Duflot que découle le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi était de faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues. Les investissements éligibles réalisés entre 2013 et 2016 donnaient droit à une réduction d’impôt de 18 %.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel permet de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions sont respectées. Tous les types de logement ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien : l’état du bien avant et après travaux sera contrôlé et un certain nombre de documents devront être fournis.

La loi Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les centres de certaines villes.

La loi Cosse

Accessible jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif de défiscalisation Cosse est ouvert à la plupart des logements présents en France. Il offre un coup de pouce fiscal aux propriétaires qui louent leur bien à des ménages possédant des revenus modestes. Il s’agit d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.

Questions et réponses

A-t-on le droit de vendre un logement Pinel avant la durée obligatoire d’engagement ?

Oui et non. Il est, dans les faits, possible de vendre un bien immobilier éligible au dispositif Pinel avant la fin de la période d’engagement, mais cette décision n’est pas sans conséquences. La revente d’un logement Pinel avant la fin de la durée obligatoire d’engagement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal perçu. En d’autres termes, le propriétaire devra rembourser la réduction d’impôt qu’il aura perçu depuis l’acquisition de son bien immobilier.

Comment trouver des programmes immobiliers éligibles au dispositif ?

Pour trouver les meilleurs programmes immobiliers éligibles en loi Pinel ainsi que les appartements Pinel disponibles, il est recommandé de s’adresser à des professionnels de l’immobilier. Vous pouvez donc contacter un conseiller en gestion de patrimoine, un promoteur immobilier ou une agence immobilière.

Peut-on transmettre à ses enfants un logement Pinel ?

La transmission d’un bien Pinel à ses enfants est tout à fait possible. Attention, cependant, selon les modalités de transmission (donation ou héritage), le donateur peut perdre l’avantage fiscal. Il convient donc de se renseigner et de bien choisir le mode de transmission qui vous convient.

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ACTUALITÉS LIÉES À LA LOI PINEL

En validant la première partie du projet de loi de finances 2023, les sénateurs ont repoussé de 3 mois la possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à taux plein. Attention cependant, l’acte authentique de vente du bien doit être signé devant notaire avant le 1er avril 2023.

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Une récente étude menée pour PAP.fr a démontré le manque d’information des propriétaires quant aux mesures portées par la loi Pacte. Certains pensent même à se retirer de l’investissement locatif, ce qui aurait pour conséquence d’aggraver la crise du logement que connaît actuellement la France.

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