La loi Pinel, tout savoir sur l’investissement immobilier neuf locatif en loi Pinel

Si investir en loi Pinel peut répondre à bon nombre d’objectifs, il n’en reste pas moins un dispositif de défiscalisation immobilière. Lorsque l’on décide de se lancer dans l’aventure Pinel, il est très important d’en connaître les tenants et les aboutissants afin de réussir au mieux son projet immobilier. Dispositif, conditions d’éligibilité, plafonds en vigueur, réduction d’impôts, nous vous donnons toutes les clés pour la réussite de votre investissement locatif en Pinel.

Jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt

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Quel sont les avantages de l’investissement locatif Pinel ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt.

Cette dernière permet de diminuer votre impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an. Cette réduction va dépendre de la période d’engagement choisie :

  • 6 ans : 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
  • 9 ans : 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) ;
  • 12 ans : 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum).

Les investissements Pinel sont limités à 2 par an, et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 euros/m².

À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de réduire sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

LES AUTRES AVANTAGES

  • Devenir propriétaire sans apport : Le prêt que vous aurez contracté pour obtenir ce bien sera remboursé par l’avantage fiscal, les loyers perçus et l’effort d’épargne.
  • Se constituer un patrimoine : Investir dans la pierre vous permet de vous constituer un patrimoine solide et durable qui prendra de la valeur avec le temps quoiqu’il arrive.
  • Préparer sa retraite : À la fin de votre période d’engagement, vous êtes libre de disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez donc continuer de le louer et percevoir des loyers, le revendre afin de récupérer une plus-value, ou l’utiliser en qualité de logement principal ou secondaire.
  • Protéger sa famille : En effet, vous pouvez louer ce bien vos enfants, petits-enfants ou encore vos parents ou grands-parents. De même, l’assurance de prêt protégera vos proches en cas d’accident de la vie.

Qu’est-ce que la loi Pinel et comment ça marche ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière, mis en place par Sylvia Pinel en septembre 2014 et décrit dans l’article 199 novovicies, vous permet d’investir dans un bien immobilier neuf afin de le mettre en location. L’objectif du gouvernement était de stimuler la construction de logements dans les zones tendues et d’encourager l’investissement locatif. Et depuis 2014, 131 000 logements Pinel ont été déclarés.

En contrepartie, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Cet avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement que vous aurez choisi : louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans vous permettra ainsi d’obtenir une réduction de 12, 18 ou 21 %.

La loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, dans une version plus recentrée afin de mieux correspondre aux besoins des villes en situation de tension immobilière.

Mise à jour

La loi de finances 2020 restreint l’éligibilité au dispositif Pinel aux logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation. Les habitations individuelles acquises à compter du 1er janvier 2021 sont donc exclues du dispositif.
À compter d’une date qui sera fixée par arrêté, les investissements réalisés en Bretagne, situés dans des communes ou parties de communes caractérisées par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, seront éligibles au dispositif Pinel.

La loi Pinel succède à la loi Duflot qui était arrivée, elle, en janvier 2013. Elle prévoyait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 % pour les investisseurs s’engageant à louer un bien pendant au moins 9 ans, en respectant certains plafonds de loyers. La loi Duflot avait, elle même, succédé aux lois Scellier de janvier 2009 et Robien de 2003. Les deux visaient à offrir une réduction d’impôt aux personnes réalisant des investissements locatifs.

Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, il y a un certain nombre de critères d’éligibilité à respecter.

  • Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Pinel considère un logement n’ayant jamais été habité comme neuf. Le propriétaire a douze mois après la livraison du bien (ou son acquisition) pour trouver un locataire et signer son premier bail, sans quoi il se verra retirer l’éligibilité au dispositif de défiscalisation Pinel.
  • Acheter le bien à un prix inférieur ou égal à 300 000 € : Le montant de l’acquisition ne doit pas dépasser les 300 000 €. En cas d’investissement à un prix supérieur à ce plafond, l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.
  • Respecter le nombre maximal de deux investissements par an : Un investisseur peut défiscaliser, grâce à la loi Pinel, uniquement au moyen de deux nouveaux logements par an. Dans ce cas, la somme des deux achats ne doit pas dépasser le plafond d’investissement placé à 300 000 €.
  • Dans le cadre d’une construction, respecter la normes en vigueur : Le bien acquis doit respecter les normes environnementales en vigueur et être basse consommation en respectant le label écologique BBC 2015 ou RT 2012 ou RE 2020. S’il ne justifie pas de performances énergétiques convenables, le logement ne pourra pas bénéficier de la réduction fiscale Pinel.
  • Le bien prévu à la location doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier : Lors d’un achat en l’état futur d’achèvement, le nouveau propriétaire doit s’assurer de la livraison de son bien dans les 30 mois après le début des travaux. Passé ce délai, la résidence en construction ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Mise à jour

La loi de finances pour 2020 prévoit que seuls les logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation demeureront éligibles au dispositif.  Les acquisitions de logements individuels réalisées à compter du 1er janvier 2021 seront exclues de son champ d’application.

Focus : la location en loi Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt, il y a aussi des conditions à respecter en matière de location du bien.

Tout d’abord, ce dernier doit-être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il doit respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 ou RE 2020. Il doit être loué nu en qualité de résidence principale et doit se situer dans une zone éligible.

Lors de la déclaration de son bien sous le dispositif Pinel, le propriétaire doit tout d’abord s’engager sur une période de location. Celle-ci, comprise entre 6 et 12 ans, déterminera le montant de la réduction fiscale dont pourra bénéficier le propriétaire.

De même, le propriétaire-bailleur devra respecter un délai de 12 mois entre la livraison du bien, ou sa date d’acquisition et la signature d’un premier bail de location. Passé ce délai, le logement en question ne sera plus éligible à la réduction fiscale Pinel.

Concernant les baux de logements Pinel, ce sont les mêmes que pour des locations classiques.

Enfin, pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

S’informer sur la location en Pinellink-cross

Focus : quels sont les plafonds des loyers Pinel 2020 ?

Afin que les logements Pinel soient facilement accessibles aux foyers modestes, le propriétaire doit, également, respecter des plafonds de loyers. L’idée est aussi d’éviter que les loyers explosent. Des plafonds de loyers ont donc été fixés :

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,43 €12,95 €10,44 €9,07 €

Focus : quels sont les plafonds de ressources des locataires en 2020 ?

L’un des objectifs de la loi Pinel est de permettre à des ménages modestes de se loger décemment. Afin d’éviter que des personnes ayant les moyens de se loger facilement ne viennent occuper ces logements Pinel, une régulation des ressources perçues par les potentiels locataires a été mise en place. Ces plafonds de ressources varient selon la zone où se situe le bien.

Afin de savoir si une personne est éligible à la location d’un bien Pinel, le propriétaire se basera sur ses revenus fiscaux de référence des années N-2, voir N-1 si ces derniers sont plus avantageux. Ainsi, comme pour les loyers, le montant des ressources de ce potentiel locataire ne devront pas dépasser les plafonds fixés par la loi

En savoir plus sur les plafonds Pinellink-cross

Composition du foyer du locataire Lieu du logement
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 107 053 € 97 991€ 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €
Carte représentative de la loi Pinel en France avec l'illustration des zones pinel : la zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et la zone C

Focus : quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Créée initialement en 2003 dans le cadre du dispositif Robien et révisée pour la dernière fois en 2014, la classification par zone est régie par un critère de tension du marché immobilier local (niveau de loyer, évolution démographique, prix pratiqués…).

De manière générale, la tension d’un marché immobilier se mesure par le niveau d’adéquation entre l’offre et la demande de logements disponibles. Le territoire français est donc découpé en cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : A, Abis, B1, B2 et C. Lorsque vous souhaitez investir dans un logement en Pinel, il est donc important de vérifier qu’il se situe au sein d’une zone Pinel.

Où investir en loi Pinel ?

Une fois le type de bien immobilier souhaité défini et la zone choisie, il est important de bien cibler la ville où investir en Pinel. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. Pour autant, on y retrouve à chaque édition les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Paris et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux où il faut bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte des critères économiques et immobiliers comme par exemple la progression des loyers, l’évolution du nombre d’étudiants ou même le montant de la taxe foncière. L’essentiel est de choisir une destination prisée et attractive afin que votre logement puisse être loué vite et bien !

Exemples de biens disponibles :

pin TOULOUSE

T2

38m²

208 900 €

Éligible Pinel

pin LYON

T2

43m²

257 000 €

Éligible Pinel

pin MARSEILLE

T1

28m²

165 000 €

Éligible Pinel

pin LORMONT

T1

33m²

156 000 €

Éligible Pinel

pin VILLIERS LE BEL

T2

43m²

199 000 €

Éligible Pinel

pin NANTES

T1

21m²

147 000 €

Éligible Pinel

pin LILLE

T3

66m²

248 000 €

Éligible Pinel

Les pièges à éviter en Pinel

Si se lancer dans un investissement locatif Pinel s’avère très attrayant et très fructueux, il est très important de ne pas se lancer tête baissée et d’anticiper les éventuels problèmes qui pourraient se poser tout au long de votre projet. Il est primordial pour le succès de votre investissement de prendre en compte tous les paramètres qui pourraient vous empêcher de mener votre projet à bien. Parmi les trois pièges principaux :

  • Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
  • Ne pas prendre en compte le plafond annuel des niches fiscales
  • Ne pas négocier son crédit immobilier

Attention, il existe d’autres pièges à éviter lorsque vous investissez en Pinel.

Comment faire sa déclaration Pinel ?

Les investisseurs qui louent un logement en Pinel doivent effectuer une déclaration aux impôts afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif. Lors de cette première déclaration, il est important de remplir les bons documents et d’apporter les bonnes informations afin que l’ensemble des éléments soient pris en compte et que la réduction fiscale soit appliquée correctement. Vous devrez donc remplir le formulaire cerfa 2044 EB qui précisera les caractéristiques du logement ainsi que votre durée d’engagement.

Les années suivantes vous n’aurez pas à re-remplir ce formulaire. Par contre vous devrez dresser votre bilan foncier en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Bilan que vous devrez reporter sur l’imprimé 2042 dans l’encadré « revenus fonciers ».

Enfin, vous devrez préciser le montant de votre réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C.

Toutefois, si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adressez à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration en loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.

Les dispositifs similaires au Pinel

La loi Duflot

C’est de la loi Duflot que découle le dispositif Pinel. En effet, ce dispositif, venant lui-même remplacer le dispositif Scellier, a été mis en place en janvier 2013 afin de développer l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif de cette loi : faciliter l’accès au logement des ménages modestes en leur proposant une offre plus large de logements au sein des zones tendues.

De manière générale, ce dispositif concerne les opérations d’investissement immobilier ayant eu lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi, il est impératif de respecter les conditions d’éligibilité et de mise en location, autant pour le propriétaire-bailleur que pour le locataire, faute de quoi le bénéfice fiscal pourrait être remis en cause.

La différence avec le dispositif Pinel : le bien devait être loué pendant neuf ans, non-meublé, pour pouvoir profiter d’une réduction d’impôts de 18 % pour les investisseurs ayant acquis un bien neuf. La loi Pinel est venue compléter ce dispositif en élargissant le champ d’action.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel permet de défiscaliser en achetant un bien neuf, mais aussi un bien dans l’ancien, dans la mesure où certaines conditions sont respectées… En effet, tous les types de logement ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien et le bien doit impérativement remplir quelques conditions pour pouvoir être légitime au dispositif. Entre autres, l’état du bien avant et après travaux sera contrôlé et un certain nombre de documents devront être fournis afin de prouver la véracité des informations.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est venu compléter et soutenir le dispositif Pinel dans l’ancien, dans le but de favoriser et développer le marché locatif dans les centres de certaines villes qui présentent une pénurie de logements et d’autre part de rendre accessible aux ménages modestes la location de logements décents. Attention, ce dispositif n’est utilisable que dans certaines villes de France bien identifiées, on dénombre 222 communes. Les avantages fiscaux, quant à eux, restent pour le moins similaires à ceux proposés par la loi Pinel dans l’ancien.

Questions fréquentes sur la loi Pinel

Avis et témoignages : ils ont investi en Pinel

En théorie, réaliser un investissement immobilier locatif pour défiscaliser avec la loi Pinel paraît très rentable puisque le financement global du projet est supporté à la fois par la réduction d’impôts accordée par l’État mais également par les loyers qui sont perçus tous les mois. Afin de vous éclairer un peu plus sur le sujet et sur les différentes expériences de chacun, nous vous invitons à prendre connaissance des témoignages de personnes qui, elles aussi, ont sauté le pas de l’investissement en Pinel.

Alors si comme Fanny, Mathieu, Francine et Jean-Paul ou même Christelle et David vous souhaitez investir en Pinel, mais que vous hésitez encore…lisez plutôt leurs témoignages sur la loi Pinel !

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Témoignages

Suite à un premier projet en PINEL réalisé en 2016 (SELEXIUM Paris puis Aix En Provence), je suis très satisfait. J'ai été très bien conseillé lors du lancement du projet et depuis je bénéficie d'un accompagnement de qualité notamment pour ma déclaration d'impôt et également pour toutes les questions que je me pose. La gestion locative avec SGL se passe très bien, mon appartement a été loué dès la livraison. J'ai coopté 2 collègues de travail, et je bénéficie effectivement d'une année de gestion offerte pour chacune de ces cooptations. Mes deux collègues sont également satisfaits et en ce qui me concerne, je démarre un deuxième projet.
Christophe F.
J'avais besoin de conseil sur toute la gestion de mon épargne et préparer l'avenir. Selexium m'a accompagné sur plusieurs projets, Pinel, Assurance Vie, etc... et m'a conseillé les bons investissements grâce à une bonne écoute, beaucoup de disponibilité et d'expertise.
Myriam L.
Sur les excellents conseils de notre gestionnaire de patrimoine (cabinet Selexium de Paris, puis Aix-en-Provence actuellement), j'ai investi en Pinel fin 2016. Il s'est montré très à l'écoute et m'a accordé tout le temps nécessaire pour répondre à l'ensemble de mes interrogations et m'expliquer le mécanisme de mon investissement. Le bien a été livré fin 2018 et a été très rapidement loué, preuve d'un projet immobilier rigoureusement sélectionné. Il m'a également assisté avec le même sérieux dans la déclaration de revenus 2019. Le processus est maintenant bien lancé et je remercie Selexium et mon conseiller pour cela. Je vous le recommande vivement.
Damien F.
Je souhaitais investir dans l'immobilier et j'ai demandé conseil à l'entreprise Selexium sur l'achat d'un appartement en loi Pinel. J'ai eu un conseiller très clair et précis, qui m'a expliqué en détails la procédure d’achat d'appartement en loi Pinel (avantages fiscaux, prêts etc.). Le conseiller a aussi bien répondu à toutes mes interrogations, j'ai donc pu me lancer dans ce projet sans crainte. L'entreprise Selexium a également bien géré toute la partie administrative de mon dossier. Un service clé en mains ! Je recommande fortement.
Clémence G.
Tres bien conseillé sur l’investissement pinel, et sur l'assurance vie réalisée. Merci pour votre aide, votre implication, et votre professionnalisme
Jeanba T.
92%*
De nos clients nous recommandent auprès de leurs proches pour un investissement patrimonial.* Étude de satisfaction réalisée auprès de nos clients Selexium - 2019

ACTUALITÉS LIÉES À LA LOI PINEL

Le 28 décembre 2019, la loi de finances pour 2020 a été publiée au Journal officiel. Comme chaque année, elle apporte son lot de modifications et de nouveautés. Nous vous proposons de faire le point sur les changements des trois principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.

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Instaurée depuis 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, cette loi permet à toute personne investissant dans un bien immobilier en vue de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt. L’objectif affiché est de développer l’offre de logements disponibles et de louer le bien adéquat au bon ménage.

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