La loi Pinel à Nice : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Souvent assimilée à une carte postale, Nice est aussi une ville dynamique éligible au dispositif Pinel. Entre mer et montagnes, à quelques kilomètres de la frontière italienne, la capitale de la Côte-d’Azur possède un cadre de rêve qui en fait l’une des destinations touristiques les plus prisées. Mais y vivre séduit aussi de nombreux Français. Investir en Pinel à Nice est une option intéressante pour qui veut se constituer un patrimoine tout en défiscalisant.

Loi Pinel à Nice

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Nice ?

Mis en place par la ministre Sylvia Pinel, ce dispositif de défiscalisation a rencontré un vif succès. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en profitant des avantages d’un bien immobilier mis en location. En clair, en achetant un logement en loi Pinel, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum (via le Pinel Plus), à condition qu’il s’engage à louer son bien respectivement 6, 9 ou 12 ans et à respecter certains critères. Le dispositif concerne les logements neufs situés dans des zones géographiques ciblées. L’acquéreur d’un appartement neuf à Nice peut profiter de la loi Pinel sous certaines conditions.

Durée de mise en locationRéduction d’impôt en 2023Réduction d’impôt en 2024Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans10,5 %9 %12 %
9 ans15 %12 %18 %
12 ans17,5 %14 %21 %

Les conditions du dispositif

À Nice, le dispositif Pinel pose certaines conditions relatives au logement et à la location mais aussi à l’investissement. Ainsi, pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux définis par la loi, le propriétaire peut défiscaliser deux investissements par an dans la limite de 300 000 €, à raison de 5 500 € par mètre carré. La réduction d’impôt est soumise au plafond des niches fiscales. Mais les critères d’éligibilité concernent également le futur locataire.

Le locataire

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit choisir son locataire avec soin. En effet, la loi Pinel indique que le logement concerné doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier doit également respecter des plafonds de ressources. Ce critère permet aux ménages avec des revenus modestes d’être prioritaires plus facilement.

Le plafond de ressources est calculé en fonction de la composition du foyer et de la situation géographique du logement. Nice est située en zone A selon le découpage Pinel.

Les plafonds de ressources Pinel à Nice

Composition du foyerZone A
Personne seule43 475 €
Couple64 976 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge78 104 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge93 556 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge110 753 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge124 630 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e+ 13 886 €
Mis à jour le 18/04/2024 – Source : Bofip

Le logement

L’appartement ou la maison doit également remplir des critères bien précis pour être éligible au dispositif Pinel à Nice :

  • Le logement doit être neuf ou en VEFA.
  • Il doit être loué nu.
  • Il doit répondre aux normes énergétiques (RE2020).

Le bien loué est soumis à un plafonnement du loyer relatif à la zone géographique dans laquelle il se situe. À Nice, le loyer d’un logement Pinel est calculé grâce à la formule suivante :

IMPORTANT

surface habitable x prix au mètre carré x coefficient multiplicateur

  • Si la surface du bien est inférieure à 38 mètres carrés, le coefficient multiplicateur est 1,2.
  • Si la surface est supérieure à 38 mètres carrés, le coefficient est 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Dans le découpage des zones Pinel, Nice se situe en zone A, car il s’agit d’une ville où les prix à l’achat sont relativement raisonnables (malgré quelques envolées) mais les loyers sont élevés et le marché locatif aisé. Il s’agit généralement de zones tendues, mais très intéressantes pour les investisseurs.

Tableau des plafonds de loyer en région niçoise

ZoneA
Prix au mètre carré14,03 €
Mis à jour le 18/04/2024 – Source : Bofip

Les zones où investir à Nice

Si Nice est une destination qui fait rêver, de nombreux Niçois cherchent à s’installer loin du centre-ville jugé trop touristique. Ils recherchent alors des logements dans les quartiers périphériques et les communes limitrophes. Investir aux alentours de Nice peut donc être payant. Voici les villes éligibles au dispositif Pinel et situées en zone A dans le département des Alpes-Maritimes :

  • A-B/ Antibes (06600), Aspremont (06790), Auribeau-sur-Siagne (06810), Le Bar-sur-Loup (06620), Beaulieu-sur-Mer (06310), Beausoleil (06240), Berre-les-Alpes (06390), Biot (06410), Le Broc (06510)
  • C-D/ Cabris (06530), Cagnes-sur-Mer (06800), Cannes (06400), Le Cannet (06110), Cantaron (06340), Cap-d’Ail (06320), Carros (06510), Castagniers (06670), Castellar (06500), Châteauneuf-Grasse (06740), Châteauneuf-Villevieille (06390), La Colle-sur-Loup (06480), Colomars (06670), Contes (06390), Drap (06340)
  • E-F-G/ Èze (06360), Falicon (06950), Gattières (06510), La Gaude (06610), Gorbio (06500), Gourdon (06620), Grasse (06130)
  • L-M-N/ Levens (06670), Mandelieu-la-Napoule (06210), Menton (06500), Mouans-Sartoux (06370), Mougins (06250)
  • O-P-Q-R/ Opio (06650), Pégomas (06580), Peymeinade (06530), Roquebrune-Cap-Martin (06190), Roquefort-les-Pins (06330), La Roquette-sur-Siagne (06550), La Roquette-sur-Var (06670), Le Rouret (06650)
  • S/ Sainte-Agnès (06500), Saint-André-de-la-Roche (06730), Saint-Blaise (06670), Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230), Saint-Jeannet (06640), Saint-Laurent-du-Var (06700), Saint-Martin-du-Var (06670), Saint-Paul-de-Vence (06570), Sospel (06380), Spéracèdes (06530)
  • T-U-V/ Théoule-sur-Mer (06590), Le Tignet (06530), Tourrette-Levens (06690), Tourrettes-sur-Loup (06140), La Trinité (06340), La Turbie (06320), Valbonne (06560), Vallauris (06220), Vence (06140), Villefranche-sur-Mer (06230), Villeneuve-Loubet (06270)

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Nice

Pierre et Catherine achètent un appartement en Pinel d’une superficie de 70 m² pour 350 000 €. Ils souhaitent le louer en Pinel pendant 9 ans et ensuite l’utiliser comme résidence principale pour leur retraite. Cette opération leur permet de compléter leurs revenus et rembourser le prêt contracté pour l’achat immobilier puis, ensuite, de profiter de leur patrimoine sur la Côte d’Azur. Le montant total de l’investissement dépasse cependant le plafond Pinel de 50 000 €. Pierre et Catherine pourront défiscaliser seulement 300 000 €. Les 50 000 € restants ne rentrent pas dans le calcul de réduction d’impôt. Ainsi, sur la durée de l’engagement, soit 9 ans, le couple bénéficiera d’une réduction de 12 % : 300 000 x 12 % = 36 000. L’avantage fiscal sera alors de 36 000 €, soit 4 000 € par an.
En attendant leur retraite, ils pensent louer leur appartement à un jeune couple gagnant respectivement 1 800 € et 2 000 € par mois. Leur revenu fiscal de référence est de 45 600 €. Ils sont donc en dessous des plafonds imposés.
Pierre et Catherine ont donc accepté leur dossier. Le loyer est fixé à 70 x 14.03 x 0.97 = 952,64 €.

Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :

  • Pinel

Programme neuf réf. 002-06-1782
Investir à LE CANNET


T5

À partir de :

2 246 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 002-06-2952
Investir à NICE


du T2 au T3

À partir de :

279 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 014-06-3071
Investir à NICE


du T1 au T3

À partir de :

314 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 014-06-3532
Investir à NICE


du T1 au T3

À partir de :

188 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 014-06-3877
Investir à NICE


du T3 au T4

À partir de :

485 000 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP
  • Pinel

Programme neuf réf. 025-06-4321
Investir à AURIBEAU-SUR-SIAGNE


du T2 au T4

À partir de :

230 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 014-83-4641
Investir à FREJUS


du T2 au T3

À partir de :

217 000 €

Voir le programme

  • Pinel

Programme neuf réf. 014-06-4763
Investir à VALLAURIS


du T1 au T4

À partir de :

130 926 €

Voir le programme

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nice ?

Étudiants, retraités, touristes, tous sont attirés par Nissa la Bella et rêvent d’y vivre. Le marché de l’immobilier est donc toujours aussi dynamique dans cette ville qui détient la recette gagnante : mer, soleil, animation d’une ville de taille moyenne. Il faut dire que la situation géographique de Nice est son principal atout. À deux pas de la frontière italienne, elle est proche des Alpes et possède la mer Méditerranée à ses pieds. Un cadre rêvé pour investir, car au terme du contrat rien n’empêche le propriétaire de louer son bien à des vacanciers.

Nice : un marché de l’immobilier qui prend de la vitesse

Dans le neuf comme dans l’ancien, l’immobilier niçois reste prisé. Les biens se vendent vite et les prix grimpent. En 2019, les spécialistes ont enregistré une hausse de 3.3 % par rapport à l’an passé. Il faut dire que la Côte d’Azur séduit les investisseurs français et étrangers. À tel point que les logements disponibles à la vente se font de plus en plus rares. Investisseurs, vous êtes donc avertis, ne perdez pas de temps au moment d’acter la vente.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Nice

Investir en Pinel à Nice est une bonne opération pour qui souhaite se constituer un patrimoine au soleil tout en défiscalisant. Avant de se lancer dans l’aventure, il faut connaître le marché de l’immobilier niçois et surtout bien se renseigner sur les quartiers prometteurs.

Le Vieux Nice et son port

Surnommé le « Vieux Nice », le quartier historique de la ville séduit par son architecture atypique et étroite qui lui donne une ambiance moyenâgeuse. Au cœur de la ville, et à deux pas de la promenade des Anglais, le quartier est prisé par les touristes. Pour un investissement locatif, le port est une bonne option : de nombreux projets immobiliers se développent dans les rues à proximité. Pour les investisseurs, il s’agit du quartier qui offre le meilleur rendement.

Le centre

Dans le cadre d’un investissement locatif, le centre de Nice réunit les principaux critères des locataires : la praticité, la proximité des commerces et plages, et la facilité d’utilisation des transports en commun. Secteur dynamique et attractif, il est souvent prisé des étudiants. Il est indéniable que le centre de Nice reste un emplacement de premier choix pour investir.

Nice Est

Plus huppé, Nice Cimiez est un quartier regroupant grandes villas et immeubles cossus. Très prisé des familles, ce secteur est calme et apprécié pour son côté résidentiel. Toutefois, les prix se situent dans la fourchette haute et ne sont pas accessibles à tous.

Les quartiers de Nice

SecteurQuartier
Le centre historiqueLe Vieux Nice
Le port
l’Acropolis
Riquier
Le Carré d’orLa zone piétonne
Le quartier des Musiciens
La place Massena
les jardins
La promenade des Anglais
OuestFabron
Corniche fleurie
Sainte-Marguerite
Napoléon
Caucade
L’aéroport
La Californie
EstMont Boron
Carabacel
Cimiez
Rimiez
Saint-Maurice
Saint-Roch
NordLas Planas
Cap de Croix
Gairaut, Le Ray
Saint-Pancrace
Saint-Barthélemy

Les projets Pinel en cours à Nice

Si le marché de l’ancien a le vent en poupe à Nice avec le dispositif Pinel ancien (en savoir plus sur la loi Pinel ancien), les programmes d’immobilier neuf ne sont pas en reste. Deux promoteurs immobiliers se partagent actuellement les différents chantiers. À terme, ce sont des immeubles modernes qui vont voir le jour et venir augmenter l’offre de logements à Nice.

  • Bouygues Immobilier : avec des programmes à Nice mais aussi dans les environs (Cagnes-sur-Mer, le Cannet, Grasse,…), le groupe Bouygues Immobilier confirme sa position de leader de la construction et propose son expertise pour construire les logements niçois de demain.
  • La référence Pierre : créée en 2009, cette société s’est imposée dans le domaine de la promotion immobilière. Aujourd’hui, elle mène plusieurs programmes de front dans les Alpes-Maritimes, dont un projet de logements neufs à Nice et un autre à Menton.

Découvrir les programmes neufs de Nice

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Nice

  • Bouygues Immobilier
  • BPD Marignan
  • Cogedim
  • Edouard Denis
  • Icade
  • Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Nice ou :

  • Centre des Finances Publiques de Nice : 22 rue Joseph-Cadeï 06172 Nice Cedex 2 – 0 811 36 96 09
  • Chambre des notaires des Alpes-Maritimes : 18 rue du Congrès, 06000 Nice – 04 97 03 02 02 – chambre.alpesmaritimes@notaires.fr
  • ADIL des Alpes-Maritimes : 5 rue du Congrès, 06000 Nice – 04 93 98 77 57
  • Union Nationale des Propriétaires Immobiliers des Alpes-Maritime : 21 rue Alberti, 06000 Nice – 04 93 80 00 73 – contact@unpi06.com

En 2024, investir en Pinel Plus à Nice

Le dispositif Pinel Plus a fait son apparition dans le monde de l’investissement locatif neuf en janvier 2023 aux côtés de la loi Pinel classique, qui touche à sa fin en décembre 2024. Il applique les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel à taux plein, en y greffant des conditions supplémentaires concernant les caractéristiques des logements. Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel Plus, sur 6, 9 ou 12 ans, à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 %, l’acquéreur doit se tourner vers un bien répondant aux nouvelles normes imposées par ce dispositif :

  • Respecter une taille minimum par typologie de bien ;
  • Disposer d’un extérieur privé pour les T3 et plus ;
  • Proposer des appartements traversants à tous les T3 et plus.

Le dispositif Pinel Plus affine les conditions de construction et d’habitation pour répondre à des problématiques de vie plus respectueuses du confort de vie des habitants dans le logement neuf.

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