La loi Pinel à Paris : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Parmi les villes où l’investissement locatif en loi Pinel est une opération intéressante, on retrouve sans surprise Paris. La Ville Lumière attire toujours autant les actifs et les étudiants, mais aussi les étrangers venus s’installer en France. Classée en zone A bis, la capitale française et d’autres communes d’Ile-de-France sont éligibles au dispositif Pinel jusqu’en 2022.

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Paris ?

Acheter un bien immobilier dans la « Ville Lumière » tout en défiscalisant, voici un projet qui séduit de nombreux investisseurs. La loi Pinel le permet selon un cadre bien précis. Un investisseur souhaitant bénéficier de ce dispositif de défiscalisation doit acheter un bien neuf ou en VEFA, qu’il mettra ensuite en location durant une période déterminée, dans la limite de 300 000 € dans une zone éligible à la loi Pinel. En contrepartie, il peut profiter d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de mise en location.

Durée de location
du bien immobilier
Réduction d’impôts
6 ans12 % du montant de l’investissement
9 ans18 % du montant de l’investissement
12 ans21 % du montant de l’investissement

EXEMPLE d’un investissement Pinel à paris

Pierre achète un studio neuf dans le XVe arrondissement pour 205 000 €. Il s’engage à le louer pendant 9 ans. Il obtient alors un avantage fiscal de 36 900 €, soit 4 100 € par an pendant toute la durée de son engagement.

Les conditions du dispositif

À Paris, la concurrence est rude en matière de logements. Le dispositif Pinel a été pensé pour permettre aux ménages à faibles revenus d’accéder à des biens neufs. Afin de respecter cet objectif, la loi pose des critères concernant l’état du logement, la situation du locataire et encadre les loyers. Voici ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un logement en Pinel.

Le locataire

En 2019, à Paris, plus de 60 % de la population était locataire. Un chiffre qui indique que le marché locatif se porte bien en région parisienne. Mais avant d’accepter un dossier de candidature, le propriétaire d’un bien Pinel doit être attentif à plusieurs points importants conditionnant l’avantage fiscal. En cas de non-respect de ces conditions, il peut être sanctionné par l’administration fiscale. Le locataire doit présenter des revenus annuels inférieurs au plafond déterminé par la loi en fonction de la composition du foyer.

Les plafonds de ressources Pinel à Paris

Composition du foyer fiscalPlafond pour la zone A bis
Personne seule38 465 €
Couple57 489 €
Personne seule ou couple
+ une personne à charge
75 361 €
Personne seule ou couple
+ deux personnes à charge
89 976 €
Personne seule ou couple
+ trois personnes à charge
107 053 €
Personne seule ou couple
+ quatre personnes à charge
120 463 €
Majoration par personne 
supplémentaire
+13 421 €

Le logement

Le bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est lui aussi, soumis à certaines règles dans le cadre de la loi Pinel à Paris. Il doit :

  • être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  • respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012.
  • être loué nu en qualité de résidence principale.
  • son loyer doit respecter le plafond de loyer de la zone.

Tableau des plafonds de loyer en région parisienne

ZoneA bis
Prix au m²17.43 €

Le propriétaire qui souhaite louer son appartement en Pinel est tenu de calculer le montant du loyer sur le prix du mètre carré ci-dessus. Les autres paramètres pris en compte dans le calcul sont :

  • la surface habitable du logement.
  • le coefficient multiplicateur (1.2 pour un bien < 38 m², 0.7 +19/surface habitable pour un bien > 38 m²).

IMPORTANT

La formule de calcul à appliquer est la suivante :
surface habitable x prix du mètre carré x coefficient multiplicateur .

Les zones où investir

Paris présente un marché de l’immobilier très tendu, d’où sa classification en zone A bis. Mais cette zone est intéressante pour les investisseurs, car un investissement locatif y sera toujours rentable. Il ne faut, toutefois, pas perdre de vue qu’à Paris l’investissement initial est élevé. C’est pourquoi le zonage s’est étendu au-delà de la « Ville Lumière ». Également situées en zone A bis, 76 communes qui bordent la capitale font partie des villes éligibles au dispositif Pinel.

  • Paris
    Tous les arrondissements sont éligibles
  • Yvelines (78)
    Chatou (78400), Le Chesnay (78150), Croissy-sur-Seine (78290), Maisons-Laffitte (78600), Marly-le-Roi (78160), Le Pecq (78230), Rocquencourt (78150), Saint-Germain-en-Laye (78100), Vélizy-Villacoublay (78140), Versailles (78000), Le Vésinet (78110), Viroflay (78220)
  • Hauts-de-Seine (92)
    Antony (92160), Asnières-sur-Seine, (92600), Bagneux (92220), Bois-Colombes (92270), Boulogne-Billancourt (92100), Bourg-la-Reine (92222), Châtenay-Malabry (92290), Châtillon (92320), Clamart (92140), Clichy (92110), Colombes (92700), Courbevoie (92400), Fontenay-aux-Roses (92260), Garches (92380), La Garenne-Colombes (92250), Issy-les-Moulineaux (92130), Levallois-Perret (92300), Malakoff (92240), Marnes-la-Coquette (92430), Meudon (92190), Montrouge (92120), Nanterre (92014), Neuilly-sur-Seine (92200), Le Plessis-Robinson (92350), Puteaux (92800), Rueil-Malmaison (92500), Saint-Cloud (92210), Sceaux (92330), Sèvres (92310), Suresnes (92150), Vanves (92170), Vaucresson (92420), Ville-d’Avray (92410)
  • Seine-Saint-Denis (93)
    Aubervilliers ( 93300), Bagnolet (93170), Les Lilas (93260), Montreuil (93100), Neuilly-Plaisance (93360), Pantin (93500), Le Pré-Saint-Gervais (93310), Le Raincy (93340), Saint-Denis (93200), Saint-Ouen (93400), Villemomble (93250)
  • Val-de-Marne (94)
    Arcueil (94110), Bry-sur-Marne (94360), Cachan (94230), Charenton-le-Pont (94220), Fontenay-sous-Bois (94120), Gentilly (94250), L’Haÿ-les-Roses (94240), Ivry-sur-Seine (94200), Joinville-le-Pont (94340), Le Kremlin-Bicêtre (94270), Maisons-Alfort (94700), Nogent-sur-Marne (94130), Le Perreux-sur-Marne (94170), Saint-Mandé (94160), Saint-Maur-des-Fossés (94100), Saint-Maurice (94410), Villejuif (94800), Vincennes (94300)
  • Val-D’Oise (95)
    Enghien-les-bains (95210)

> A lire également : le zonage Pinel

En s’éloignant davantage de la capitale, d’autres villes, comme celles du département de la Seine-et-Marne (77) sont également éligibles au dispositif Pinel, mais elles se situent en zone A. Les plafonds de ressources et de loyer en loi Pinel sont donc différents de ceux énoncés ci-dessus.

Exemple d’un investissement Pinel à Paris

Philippe a choisi d’investir 250 000 € dans un deux-pièces de 50 mètres carrés à Montreuil en Seine-Saint-Denis et souhaite profiter de l’avantage fiscal Pinel. Son bien immobilier est éligible au dispositif puisqu’il s’agit d’un logement neuf, respectant les normes en vigueur. Il le met en location pour une durée de six ans. Sa réduction d’impôts sera donc de 30 000 € sur la durée totale de son engagement.

Son ami, Etienne, vient d’arriver à Paris dans le cadre d’une mutation. Il cherche un logement. Etienne est célibataire et gagne 2 200 € par mois, soit 26 400 € par an. Philippe veut donc louer son bien à Etienne en contrepartie ce dernier devra un loyer de 941,22 € par mois (50 x 17.43 x (0.7+19/50)).

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

Symbolisant l’art de vivre à la Française, les atouts de Paris ne sont plus à citer. La capitale n’est pas seulement une destination, c’est un objectif pour les touristes aussi bien que les jeunes actifs en quête d’un premier emploi. Investir dans l’immobilier à Paris ne peut dans ces conditions n’être qu’une bonne stratégie. D’autant que le marché semble opérer un ralentissement de la montée des prix. Une bonne nouvelle pour les investisseurs qui devront tout de même se décider vite, car Paris est très prisé et les biens partent en un clin d’œil.

Paris : un marché de l’immobilier qui a franchi un cap.

En 2019, le mètre carré a dépassé les 10 000 € à Paris et les prix ont atteint un sommet. Cependant, la tendance semble s’inverser puisque une baisse a été enregistrée. Toutefois, le marché reste tendu et les biens se font rares surtout dans Paris intra-muros. Pour investir, il faut se munir d’un budget conséquent car les prix de l’immobilier restent élevés.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Paris

Trouver la bonne affaire dans l’immobilier neuf à Paris relève du défi. Cependant, certaines zones sont en plein boom. Il faut donc ouvrir l’œil et laisser de côté les quartiers où les biens à vendre sont une denrée rare. Voici quelques suggestions :

Le nord-est de Paris

Les arrondissements du nord-est parisien, le 18e, 19e et 20e, sont au cœur d’un phénomène de gentrification qui donne à cette zone un nouveau visage. Couples et familles se sont installés dans ce quartier autrefois très populaire. Bien desservis, profitant d’une réelle vie de quartier en retrait des lieux touristiques, cette zone est de plus en plus convoitée. Conséquence, les prix ont grimpé, mais restent dans la fourchette basse.

La petite couronne parisienne

Dans le cadre du projet du Grand Paris, la proche banlieue se retrouve sous le feu des projecteurs. En effet, bien desservies, les villes limitrophes, comme Montreuil, Clichy ou encore Saint-Ouen permettent de rester proche du cœur de la capitale tout en profitant d’une vie de quartier et de prix au mètre carré relativement abordables. La banlieue est donc devenue le nouveau terrain de jeu des investisseurs parisiens qui voient dans ces communes longtemps délaissées le nouveau prolongement de la capitale.

Le XIIIe arrondissement

En pleine transformation, cet arrondissement offre de nouvelles perspectives aux acheteurs. La hausse des prix a aussi fortement influencé les migrations entre quartiers. Ainsi, le 13e autrefois boudé par les cadres moyens, attire aujourd’hui ceux qui ont un budget moyen et veulent vivre dans Paris intra-muros. De la Butte-aux-Cailles à la rue Tolbiac, les biens partent vite. Il faut donc être attentif.

Les quartiers de Paris

ArrondissementQuartier
1er arrondissement
dit « du Louvre »
Saint-Germain-l’Auxerrois
Les Halles
Palais-Royal
Place Vendôme
2e arrondissement
dit « de la Bourse »
Gaillon
Vivienne
Mail
Bonne-Nouvelle
3e arrondissement
dit « du Temple »
Arts-et-Métiers
Enfants-rouges
Archives
Sainte-Avoye
4e arrondissement
dit « de l’Hôtel de ville »
Saint-Merri
Saint-Gervais
Arsenal
Notre-Dame
5e arrondissement
dit  » du Panthéon »
Jardin des Plantes
Val-de-Grâce
Sorbonne
6e arrondissement
dit « du Luxembourg »
Monnaie
Odéon
Notre-Dame-des-Champs
Saint-Germain-des-Prés
7e arrondissement
dit « du Palais-Bourbon »
Saint-Thomas-d’Aquin
Invalides
Ecole-Militaire
Gros-Caillou
8e arrondissement
dit « de l’Elysée »
Faubourg-du-Roule
Madeleine
Europe
9e arrondissement
dit « de l’Opéra »
Saint-Georges
Chaussée-d’Antin
Faubourg-Montmartre
Rochechouart
10e arrondissement
dit « de l’Entrepôt »
Saint-Vincent-de-Paul
Porte-Saint-Denis
Porte-Saint-Martin
Hôpital Saint-Louis
11e arrondissement
dit « de Popincourt »
Folie-Méricourt
Saint-Ambroise
Roquette
Sainte-Marguerite
12e arrondissement
dit « de Reuilly »
Bel-Air
Picpus
Bercy
Quinze-Vingts
13e arrondissement
dit « des Gobelins »
Salpêtrière
Gare
Maison-Blanche
Croulebarbe
14e arrondissement
dit « de l’Observatoire »
Montparnasse
Parc-de-Montsouris
Petit-Montrouge
Plaisance
15e arrondissement
dit « de Vaugirard »
Saint-Lambert
Necker
Grenelle
Javel
16e arrondissement
dit « de Passy »
Auteuil
Muette
Porte-Dauphine
Chaillot
17e arrondissement
dit « des Batignolles-Monceaux »
Ternes
Plaine-de-Monceaux
Batignolles
Epinettes
18e arrondissement
dit « des Buttes-Montmartre »
Grandes-Carrières
Clignancourt
Goutte-d’Or
Chapelle
19e arrondissement
dit « des Buttes-Chaumont »
Villette
Pont-de-Flandre
Amérique
Combat
20e arrondissement
dit « de Ménilmontant »
Belleville
Saint-Fargeau
Père Lachaise
Charonne

ESSENTIEL

Pour vous aider à construire votre projet et en savoir plus sur les projets Pinel en cours, notre équipe de conseillers en gestion de patrimoine à Paris est à votre écoute.

Les projets Pinel en cours à Paris

Investir à Paris en Pinel n’est pas un engagement à prendre à la légère. En effet, si le marché de l’immobilier est tendu et que les Parisiens s’arrachent les biens mis en location, il faut tout de même se renseigner avant de se lancer dans l’aventure. Où peut-on investir en Pinel en Ile-de-France ? Quels sont les programmes d’immobilier neuf existants ? Voici quelques éléments de réponse, à commencer par les promoteurs qui construisent des logements Pinel aux abords de la capitale.

  • Uptown Promotion : fondé par des fins connaisseurs de la promotion immobilière en région parisienne, Uptown possède une vision innovante de l’habitat tournée vers l’avenir. Ce promoteur conçoit des espaces de vie modernes, éco-responsables et connectés qui répondent aux besoins d’aujourd’hui.
  • Saint Georges Promotion : Saint Georges Promotion possède plus de 40 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier. Acteur majeur du secteur, cette entreprise toulousaine propose des programmes en Ile-de-France en accord avec leur philosophie : construire en respectant la qualité de vie des habitants avec un soin tout particulier pour l’aménagement des espaces verts et les finitions des logements.
  • Svm Immo : fort de 25 années d’expérience dans l’immobilier neuf, le groupe SVM offre plusieurs services dont la promotion immobilière. Les compétences de ses équipes sont mises au service du logement neuf pour répondre aux enjeux de l’habitat moderne.
  • Fiducim : spécialisé dans la construction de biens immobiliers haut de gamme, Fiducim conçoit pour sa clientèle des produits d’exception. De la recherche foncière à la remise des clés à l’acquéreur, le promoteur assume toutes les étapes, ne laissant rien au hasard.
  • Océanis : Océanis Promotion développe des programmes d’habitat, de résidences de tourisme mais aussi des espaces professionnels en France et en outre-mer. Fondée sur de solides convictions, l’entreprise cherche à construire la ville de demain et met en œuvre chaque jour des techniques pour mieux respecter l’environnement tout en bâtissant le logement du futur.
  • Bouygues Immobilier : classé premier promoteur immobilier, Bouygues multiplie les programmes de construction en Ile-de-France. Le groupe met au service des résidents toutes les compétences et nouveautés en matière de logement. Ainsi, les résidences construites par Bouygues sont connectées et intelligentes. Elles répondent aux besoins des habitants et leur offrent bien plus qu’un simple toit.
  • Groupe Carrere : le groupe s’est créé une place nationale dans l’immobilier. Aujourd’hui présent à Paris et dans plusieurs villes de France, il s’est spécialisé dans la réalisation d’opérations immobilières mixant logements, bureaux et commerces pour réinventer l’espace urbain et mieux intégrer les nouveaux programmes à son environnement.

Découvrir les programmes neufs de Paris

Les acteurs et addresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Paris

  • Uptown Promotion
  • Saint Georges Promotion
  • Svm Immo
  • Fiducim
  • Océanis
  • Bouygues Immobilier
  • Groupe Carrere
  • Vinci
  • Catella
  • Edelis
  • Edouard Denis
  • Kaufman and Broad
  • Les Nouveaux Constructeurs
  • Pichet
  • Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

 Quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence de gestion de patrimoine de Paris ou :

  • Centre des Finances Publiques – Service des Impôts : 13, rue de la Banque 75002 Paris
  • Chambre des notaires de Paris : 12, avenue Victoria 75001 Paris – 01 44 82 24 00
  • ADIL de Paris : 46 bis, boulevard Edgar Quinet 75014 Paris – 01 42 79 50 50 – info@adil75.org
  • Union Nationale des Propriétaires Immobiliers : 11, Quai Anatole France 75007 Paris – 01 44 11 32 52
  • Chambre nationale des propriétaires : 72/76, rue de Longchamps 75116 Paris – 01 47 05 30 99 – contact@chdp.asso.fr

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