La loi Pinel à Rouen : fonctionnement, avantages et quartiers où investir
Proche du Havre, de son port emblématique et de ses plages de galets, et à 1h30 de Paris, le marché immobilier de Rouen est de plus en plus sollicité par les investisseurs. Focus sur cette ville où il faut investir en Pinel.
Comment fonctionne le dispositif Pinel à Rouen ?
La ville de Seine-Maritime est l’une des villes françaises hébergeant le plus de monuments historiques classés. Cela n’empêche pas le marché immobilier de se renouveler, autant par l’apparition de nouveaux programmes de construction de logements, que par la rénovation de biens.
Les conditions du dispositif
Que ce soit pour bénéficier de Pinel dans le neuf ou de Pinel dans l’ancien, le propriétaire-bailleur doit respecter certains critères afin de maintenir l’éligibilité de son logement à la réduction d’impôt. Celle-ci peut s’élever à 21 % du prix d’acquisition du bien sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement, et de deux biens par an.
Le locataire
Le locataire d’un bien Pinel doit également respecter le cadre établi par la loi. :
- Le foyer fiscal auquel il est rattaché doit être différent de celui du propriétaire. Cette condition concerne principalement les propriétaires qui louent leur bien à un ascendant ou descendant.
- Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal.
Forte de ses nombreux biens de caractère, la ville d’Orléans propose à ses investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux Pinel et d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt. Les propriétaires-bailleurs devront s’engager sur une durée de location de leur bien nu, en tant que résidence principale, à des locataires peu aisés, durant 6, 9 ou 12 ans.
| Durée de mise en location | Réduction d’impôt en 2023 | Réduction d’impôt en 2024 | Réduction d’impôt Pinel Plus |
| 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
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Les plafonds de ressources Pinel à Rouen
| Composition du foyer | Zone B1 |
|---|---|
| Personne seule | 35 435 € |
| Couple | 47 321 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 56 905 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 68 699 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 80 816 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 91 078 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5e | +10 161 € |
- En savoir plus sur le plafond Pinel
Le logement
L’acheteur a deux choix d’investissement s’il souhaite se tourner vers le dispositif de défiscalisation Pinel. Il peut ainsi choisir de faire confiance à un promoteur immobilier et d’acheter un bien neuf en VEFA, ou d’opter pour de l’immobilier ancien qui ne remplit pas les conditions de décence imposées par la loi. Les travaux dans le bien, que ce soit déjà un logement ou un local à réaménager, doivent s’achever au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant l’achat.
Les plafonds de loyer en région rouennaise
Deux types de plafonds sont mis en place dans le cadre de la loi Pinel. D’abord, un encadrement des loyers pour favoriser l’accès à l’habitation pour les moins aisés. Rouen se situe en zone B1, ce qui limite le prix des loyers à 11,31 € par mètre carré. Tous les locataires ne peuvent pas être occupants d’un logement Pinel. En effet, la loi Pinel impose des plafonds de ressources à respecter en fonction de la zone dans laquelle le bien se situe et de la composition du foyer fiscal du locataire.
| Zone | B1 |
|---|---|
| Prix au mètre carré | 11,31 € |
Les zones où investir en Pinel
La Seine-Maritime compte de nombreuses communes éligibles à la loi Pinel en zone B1, ce qui laisse un large champ des possibilités aux investisseurs souhaitant se créer un patrimoine dans ce département.
- A-B/ Amfreville-la-Mi-Voie (76920), Belbeuf (76240), Bois-Guillaume-Bihorel (76230), Bonsecours (76240), Boos (76520)
- C-D/ Canteleu (76380), Caudebec-lès-Elbeuf (76320), Cauville-sur-Mer (76930), Cléon (76410), Darnétal (76160), Déville-lès-Rouen (76250)
- E-F-G-H-I/ Elbeuf (76500), Épouville (76133), Fécamp (76400), Fontaine-la-Mallet (76290), Fontaine-sous-Préaux (76160), Fontenay (76290), Franqueville-Saint-Pierre (76520), Freneuse (76410), Gainneville (76700), Gonfreville-l’Orcher (76700), Grand-Couronne (76530), Harfleur (76700), Isneauville (76230)
- L-M-N/ La Londe (76500), La Vaupalière (76150), Le Grand-Quevilly (76150), Le Havre (76600), Le Houlme (76770), Le Mesnil-Esnard (76240), Le Petit-Quevilly (76140), Malaunay (76770), Manéglise (76133), Maromme (76150), Montivilliers (76290), Mont-Saint-Aignan (76130), Montville (76710), Moulineaux (76530), Notre-Dame-de-Bondeville (76960), Notre-Dame-du-Bec (76133),
- O-P-Q-R/ Octeville-sur-Mer (76930), Oissel (76350), Orival (76500), Petit-Couronne (76650), Quincampoix (76230), Rolleville (76133), Rouen (76000)
- S-T-U-V/ Sainte-Adresse (76310), Saint-Aubin-Épinay (76160), Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410), Saint-Étienne-du-Rouvray (76800), Saint-Laurent-de-Brèvedent (76700), Saint-Léger-du-Bourg-Denis (76160), Saint-Martin-du-Bec (76133), Saint-Martin-du-Manoir (76290), Saint-Martin-du-Vivier (76160), Saint-Pierre-lès-Elbeuf (76320), Sotteville-lès-Rouen (76300), Sotteville-sous-le-Val (76410), Tourville-la-Rivière (76410), Turretot (76280), Val-de-la-Haye (76380)
Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :
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Exemple d’un investissement Pinel à Rouen
Étienne achète un logement dans le quartier Saint-Sever, côté rive gauche de Rouen. L’appartement se situe dans une résidence sur le point d’être livrée. La surface est environ égale à 39 m². Étienne débourse 95 000 € et décide de louer son appartement en Pinel pendant 6 ans. Imposé à hauteur de 3 000 € par an, le nouveau propriétaire calcule les économies qu’il va pouvoir effectuer. Pour 6 ans d’engagement, la loi Pinel propose 12 % de réduction d’impôts sur le prix d’acquisition du bien. 95 000 € – 12 % = 11 400 €
Étienne économisera donc 11 400 € sur 6 ans, soit 1 900 € par an. Si au terme de cette durée, il souhaite prolonger sa durée d’engagement, il pourra économiser au total :
17 100 € sur 9 ans
19 950 € sur 12 ans
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Rouen ?
Économies fiscales et construction d’un patrimoine, l’investissement locatif a tout bon. Notamment à Rouen, proche à la fois de la Manche et de la Capitale, la ville des cent clochers ne cesse d’attirer de nouveaux habitants, étudiants, personnes âgées ou encore jeunes familles. La commune de Haute-Normandie allie tranquillité et dynamisme grâce à sa proximité avec l’aéroport de Beauvais, qu’elle rejoint en moins de 1h30. C’est une aubaine pour les amoureux du voyage qui souhaitent s’installer dans une ville moyenne, loin, mais pas trop non plus, de l’euphorie parisienne. Les montants des loyers sont intéressants car plafonnés en zone Pinel B1 (à un maximum de 10,28 €/m²). Un avantage considérable dans la réflexion des nouveaux locataires. Les prix du marché immobilier rouennais ne souffrent pas des conséquences d’une hausse des ventes très marquée en 2018. Malgré une progression d’environ 20 % des ventes, les montants des transactions restent stables, et baissent même du côté rive gauche de la ville.
Rouen : un marché de l’immobilier encore très abordable
Si quelque chose doit freiner les investisseurs immobiliers à Rouen, ce ne sera pas le budget à y consacrer. En effet, les acheteurs ont beau être de plus en plus nombreux à s’essayer au marché immobilier dans la capitale de la Haute-Normandie, la tendance n’a pas de réel impact sur les prix des biens, qui n’ont subi qu’une hausse d’en moyenne 2 %. La rentabilité ne faiblit pas et approche facilement les 7 % pour les investissements bien gérés au cœur de la ville. La revalorisation du centre-ville piéton offre de belles opportunités aux prochains investisseurs, qui vont pouvoir bénéficier d’un rendement encore plus conséquent qu’aujourd’hui. Les experts prévoient une valorisation de 2 à 4 %. Le dynamisme de la rive droite ne perd pas sa place préférentielle dans le cœur des étudiants et des jeunes actifs en quête d’une vie diurne comme nocturne, très vivante. En général, il faudra se tourner vers le Pinel dans l’ancien pour un logement éligible à la loi de défiscalisation dans le centre-ville. L’écoquartier Luciline-Rives de Seine regorge de biens neufs et affiche un rendement très intéressant.
Les meilleurs endroits où investir en Pinel à Rouen
Les locataires occupent une grande part des logements dans la préfecture de la Haute-Normandie. En effet, presque 73 % des habitations sont louées. Les surfaces de celles-ci sont très variables et les studios sont presque autant représentés que les T4. Seuls les 2 et 3 pièces se démarquent en occupant chacun 25 % du marché. Un appartement ancien coûte en moyenne 2 611 € au mètre carré.
| Moyenne des prix au m² à Rouen Rive droite | Moyenne des prix au m² à Rouen Rive gauche |
|---|---|
| Gare-Jouvenet 3 203 € / m² | Grammont 2 247 € / m² |
| Vieux-Marché-Cathédrale 3 178 € / m² | Centre-Ville 2 651 € / m² |
| Coteaux Ouest-Pasteur 2 919 € / m² | Saint-Sever 2 225 € / m² |
| Châtelet-Lombardie-Les Sapins 1 379 € / m² | |
| La Grand’Mare 1 455 € / m² |
Le secteur de la nouvelle préfecture, rive droite de la ville, offre de belles opportunités aux investisseurs dans le neuf. Tout comme l’écoquartier Flaubert ou l’avenue Jean Rondeaux, situés rive gauche, qui accueillent plusieurs projets de construction. De quoi contenter tous les acheteurs, qu’ils visent un marché immobilier neuf ou ancien. Pour trouver le quartier qui correspondra le plus à vos attentes, n’hésitez pas à prendre contact avec notre conseiller en gestion de patrimoine Selexium.
Les projets Pinel en cours à Rouen
Bouygues et le Groupe Carrere s’imposent comme deux promoteurs immobiliers influents sur le département de la Seine-Maritime. Ils dirigent plusieurs projets à Rouen et dans sa périphérie, Sotteville-Lès-Rouen, ou encore Déville-Lès-Rouen, par exemple. Le promoteur Revenu Pierre assure également la construction de quelques programmes.
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Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région
Les promoteurs en loi Pinel à Rouen
- Bouygues Immobilier
- Cogedim
- Edouard Denis
- Groupe Carrere
- Icade
- Nexity
- Vinci
Centre des impôts et adresses utiles
Vous commencez tout juste la réflexion sur un projet d’investissement immobilier ? Votre projet est déjà bien avancé mais vous y voyez encore flou ? Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Rouen ou :
- Centre des Finances Publiques de Rouen : 21 quai Jean-Moulin – BP 1002 – 76037 Rouen Cedex 1 – 02 32 18 92 42
- Chambre des Notaires de la Seine Maritime, 39 rue du Champ des Oiseaux BP 248, 76003 Rouen Cedex 2. 02 35 88 63 88.
- ADIL de la Seine-Maritime, 86 rue Léon Blum, 76300 Sotteville-Lès-Rouen. 02 35 72 58 50.
- UNPI – Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière, 2 quai Pierre Corneille, 76000 Rouen. 02 35 70 01 58.
En 2024, investir en Pinel Plus à Rouen
Vouée à s’éteindre progressivement d’ici fin décembre 2024, la loi Pinel va néanmoins évoluer durant ses deux dernières années d’existence. Cohabiteront la forme classique du dispositif, mais offrant un taux de réduction d’impôt réduit au fil des ans et un tout nouveau mécanisme : le Pinel Plus. En poursuivant toujours l’objectif d’optimiser la qualité de l’habitat en France, le dispositif Pinel Plus offre des taux de réduction d’impôt toujours pleins depuis le 1er janvier 2023. Ils restent inchangés par rapport à la loi Pinel classique : jusqu’63 000 € d’économie fiscale (21 %) pour une mise en location de son appartement neuf pendant 12 ans. Les taux de 12 % pour 6 ans et de 18 % pour 9 ans ne se modifient pas non plus.
Pour bénéficier de cet avantage, les investisseurs devront miser sur l’achat d’un logement neuf éligible Pinel Plus, respectant des critères plus environnementaux sur le mode de construction. En outre, les appartements Pinel Plus devront revendiquer une superficie minimale selon leur typologie. À partir du 3 pièces, ils devront disposer d’une double exposition et d’un espace extérieur privé.
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