La loi Pinel à Rouen : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Proche du Havre, de son port emblématique et de ses plages de galets, et à 1 h 30 de Paris, le marché immobilier de Rouen est de plus en plus sollicité par les investisseurs. Focus sur cette ville où il fallait investir en Pinel.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Rouen, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Seine-Maritime, Dieppe, Elbeuf et Fécamp le sont. Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Rouen.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Rouen ?

La ville de Seine-Maritime est l’une des villes françaises hébergeant le plus de monuments historiques classés. Cela n’empêche pas le marché immobilier de se renouveler, autant par l’apparition de nouveaux programmes de construction de logements, que par la rénovation de biens.

Les conditions du dispositif

Que ce soit pour bénéficier de Pinel dans le neuf ou de Pinel dans l’ancien, le propriétaire bailleur devait respecter certains critères afin de maintenir l’éligibilité de son logement à la réduction d’impôt. Celle-ci pouvait s’élever à 21 % du prix d’acquisition du bien sur 12 ans (taux du Pinel+ ; 14 % en Pinel classique pour une acquisition en 2024), dans la limite de 300 000 € d’investissement, et de deux biens par an.

Le locataire

Le locataire d’un bien Pinel doit également respecter le cadre établi par la loi :

• Le foyer fiscal auquel il est rattaché doit être différent de celui du propriétaire. Cette condition concerne principalement les propriétaires qui louent leur bien à un ascendant ou descendant.
• Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal.

Forte de ses nombreux biens de caractère, la ville de Rouen permettait à ses investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux Pinel et d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt (en Pinel+). Les propriétaires bailleurs s’engageaient à louer leur bien nu, en tant que résidence principale, à des locataires aux revenus modestes ou intermédiaires, durant 6, 9 ou 12 ans.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

• À lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Rouen

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	36 144 €
Couple	48 268 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	58 043 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	70 073 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	82 432 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	92 900 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 364 €

• En savoir plus sur le plafond Pinel

Le logement

L’acheteur avait deux choix d’investissement s’il souhaitait se tourner vers le dispositif de défiscalisation Pinel. Il pouvait ainsi choisir de faire confiance à un promoteur immobilier et d’acheter un bien neuf en VEFA, ou d’opter pour de l’immobilier ancien qui ne remplit pas les conditions de décence imposées par la loi. Les travaux dans le bien, que ce soit déjà un logement ou un local à réaménager, devaient s’achever au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant l’achat.

Les plafonds de loyer en région rouennaise

Deux types de plafonds sont mis en place dans le cadre de la loi Pinel. D’abord, un encadrement des loyers pour favoriser l’accès à l’habitation pour les moins aisés. Rouen se situe en zone B1, ce qui limite le prix des loyers à 11,80 € par mètre carré. Tous les locataires ne peuvent pas être occupants d’un logement Pinel. En effet, la loi Pinel impose des plafonds de ressources à respecter en fonction de la zone dans laquelle le bien se situe et de la composition du foyer fiscal du locataire.

Zone	B1
Plafond de loyer au m²	11,80 €

Les zones où il fallait investir en Pinel

Selon la liste officielle publiée sur data.gouv.fr, la Seine-Maritime compte 70 communes classées en zone B1, ce qui laissait un large champ des possibles aux investisseurs qui souhaitaient se créer un patrimoine dans ce département.

• A-B/ Amfreville-la-Mi-Voie (76920), Arques-la-Bataille (76880), Barentin (76360), Belbeuf (76240), Bihorel (76420), Bois-Guillaume (76230), Bonsecours (76240), Boos (76520)
• C-D/ Canteleu (76380), Caudebec-lès-Elbeuf (76320), Cauville-sur-Mer (76930), Cléon (76410), Darnétal (76160), Déville-lès-Rouen (76250), Dieppe (76200)
• E-F-G-H-I/ Elbeuf (76500), Épouville (76133), Fécamp (76400), Fontaine-la-Mallet (76290), Fontaine-sous-Préaux (76160), Fontenay (76290), Franqueville-Saint-Pierre (76520), Freneuse (76410), Gainneville (76700), Gonfreville-l’Orcher (76700), Grand-Couronne (76530), Harfleur (76700), Isneauville (76230)
• L-M-N/ La Londe (76500), La Vaupalière (76150), Le Grand-Quevilly (76120), Le Havre (76600), Le Houlme (76770), Le Mesnil-Esnard (76240), Le Petit-Quevilly (76140), Le Tréport (76470), Lillebonne (76170), Malaunay (76770), Manéglise (76133), Maromme (76150), Montivilliers (76290), Mont-Saint-Aignan (76130), Montville (76710), Moulineaux (76530), Notre-Dame-de-Bondeville (76960), Notre-Dame-du-Bec (76133)
• O-P-Q-R/ Octeville-sur-Mer (76930), Offranville (76550), Oissel (76350), Orival (76500), Petit-Couronne (76650), Port-Jérôme-sur-Seine (76170), Quincampoix (76230), Rolleville (76133), Rouen (76000)
• S-T-U-V/ Sainte-Adresse (76310), Saint-Aubin-Épinay (76160), Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410), Saint-Étienne-du-Rouvray (76800), Saint-Laurent-de-Brèvedent (76700), Saint-Léger-du-Bourg-Denis (76160), Saint-Martin-du-Bec (76133), Saint-Martin-du-Manoir (76290), Saint-Martin-du-Vivier (76160), Saint-Pierre-lès-Elbeuf (76320), Sotteville-lès-Rouen (76300), Sotteville-sous-le-Val (76410), Tourville-la-Rivière (76410), Turretot (76280), Val-de-la-Haye (76380)

• À lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Rouen

En 2024, Étienne achète un logement neuf éligible au Pinel+ dans le quartier Saint-Sever, côté rive gauche de Rouen. L’appartement se situe dans une résidence sur le point d’être livrée. La surface est environ égale à 39 m². Étienne débourse 160 000 € et décide de louer son appartement en Pinel pendant 6 ans. Imposé à hauteur de 4 000 € par an, le nouveau propriétaire calcule les économies qu’il va pouvoir effectuer. Pour 6 ans d’engagement, le Pinel+ prévoit 12 % de réduction d’impôt sur le prix d’acquisition du bien : 160 000 € × 12 % = 19 200 €.
Étienne économisera donc 19 200 € sur 6 ans, soit 3 200 € par an. Si au terme de cette durée, il souhaite prolonger sa durée d’engagement, il pourra économiser au total :
28 800 € sur 9 ans
33 600 € sur 12 ans

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Rouen ?

Économies fiscales et construction d’un patrimoine, l’investissement locatif a tout bon. Notamment à Rouen : proche à la fois de la Manche et de la capitale, la ville aux cent clochers attire de nouveaux habitants, étudiants, personnes âgées ou encore jeunes familles. Selon l’INSEE, elle compte 117 662 habitants en 2023, contre 110 145 en 2017. La commune normande allie tranquillité et dynamisme grâce à sa proximité avec l’aéroport de Beauvais, qu’elle rejoint en moins de 1 h 30. C’est une aubaine pour les amoureux du voyage qui souhaitent s’installer dans une ville moyenne, loin, mais pas trop non plus, de l’euphorie parisienne. Les loyers Pinel sont intéressants car plafonnés en zone B1 (à un maximum de 11,80 €/m² en 2026). Un avantage considérable dans la réflexion des nouveaux locataires. Les prix du marché immobilier rouennais restent mesurés : au 1^er octobre 2026, le prix moyen des appartements à Rouen atteint 2 562 € le m², en hausse de 2,4 % sur un an.

Rouen : un marché de l’immobilier encore très abordable

Si quelque chose doit freiner les investisseurs immobiliers à Rouen, ce ne sera pas le budget à y consacrer. En effet, les acheteurs ont beau être de plus en plus nombreux à s’essayer au marché immobilier dans la capitale de la Normandie, les prix des appartements restent modérés, avec une hausse de 2,4 % sur un an. La revalorisation du centre-ville piéton offre de belles opportunités aux investisseurs. Le dynamisme de la rive droite ne perd pas sa place préférentielle dans le cœur des étudiants et des jeunes actifs en quête d’une vie diurne comme nocturne, très vivante. En général, il fallait se tourner vers le Pinel dans l’ancien pour un logement éligible à la loi de défiscalisation dans le centre-ville. L’écoquartier Luciline-Rives de Seine regorge de biens neufs et affiche un rendement très intéressant.

Les meilleurs endroits où investir dans l’immobilier à Rouen

Les locataires occupent une grande part des logements dans la préfecture de la Normandie. En effet, selon l’INSEE, près de 71 % des résidences principales sont louées. Les surfaces de celles-ci sont très variables et les studios sont autant représentés que les T4. Seuls les 2 et 3 pièces se démarquent, avec respectivement 26 % et 27 % des résidences principales. Un appartement ancien coûte en moyenne 2 562 € au mètre carré.

Quartier	Prix moyen au m²
Coteaux Nord	3 172 € / m²
Centre Rive Droite Ouest	3 121 € / m²
Centre Rive Droite Est	2 988 € / m²
Quartiers Ouest	2 786 € / m²
Quartiers Est	2 345 € / m²
Saint-Clément – Jardin des Plantes	2 132 € / m²
Centre Rive Gauche	2 115 € / m²
Sapins	1 629 € / m²
Grand Mare	1 420 € / m²
Châtelet / Lombardie	1 398 € / m²

Le secteur de la nouvelle préfecture, rive droite de la ville, offre de belles opportunités aux investisseurs dans le neuf. Tout comme l’écoquartier Flaubert ou l’avenue Jean Rondeaux, situés rive gauche, qui accueillent plusieurs projets de construction. De quoi contenter tous les acheteurs, qu’ils visent un marché immobilier neuf ou ancien. Pour trouver le quartier qui correspondra le plus à vos attentes, n’hésitez pas à prendre contact avec notre conseiller en gestion de patrimoine Selexium.

Les projets immobiliers en cours à Rouen

Bouygues et le Groupe Carrere s’imposent comme deux promoteurs immobiliers influents sur le département de la Seine-Maritime. Ils dirigent plusieurs projets à Rouen et dans sa périphérie, Sotteville-lès-Rouen, ou encore Déville-lès-Rouen, par exemple. Le promoteur Revenu Pierre assure également la construction de quelques programmes.

Plusieurs grands projets urbains transforment également Rouen :

• L’écoquartier Flaubert : sur environ 90 hectares d’anciennes friches industrielles de la rive gauche, à cheval sur Rouen et Petit-Quevilly, ce nouveau quartier prévoit 500 000 m² de constructions, dont 250 000 m² de bureaux, ainsi que 30 hectares d’espaces naturels et une promenade de 3,5 km en bord de Seine. Il est desservi depuis fin 2025 par la nouvelle ligne de bus TEOR T5.
• Luciline – Rives de Seine : à l’ouest du centre-ville, sur la rive droite, ce quartier de 9 hectares doit compter environ 1 000 logements à terme, dont 25 % à prix maîtrisés et 25 % de logements sociaux. Près de 700 logements sont déjà livrés, et les derniers programmes sont en cours.
• Grammont et les Hauts de Rouen : ces quartiers font l’objet d’un programme de renouvellement urbain de près de 170 millions € entre 2020 et 2030, qui prévoit la réhabilitation de 1 120 logements sociaux, la démolition de 844 logements et le développement de logements en accession à la propriété.

• Découvrir les programmes neufs de Rouen

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers neufs à Rouen

• Bouygues Immobilier
• Cogedim
• Édouard Denis
• Groupe Carrere
• Icade
• Nexity
• Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Vous commencez tout juste la réflexion sur un projet d’investissement immobilier ? Votre projet est déjà bien avancé mais vous y voyez encore flou ? Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Rouen ou :

• Centre des Finances Publiques de Rouen : 21 quai Jean-Moulin – BP 1002 – 76037 Rouen Cedex 1 – 02 32 18 92 42
• Chambre des notaires de la Seine-Maritime, 39 rue du Champ des Oiseaux BP 248, 76003 Rouen Cedex 2. 02 35 88 63 88.
• ADIL de la Seine-Maritime, 133 boulevard de l’Europe (immeuble de la Chambre de métiers et de l’artisanat, 6^e étage), 76100 Rouen. 02 35 72 58 50.
• UNPI – Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière, 2 quai Pierre Corneille, 76000 Rouen. 02 35 70 01 58.