La loi Pinel à Vannes : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

La ville de Vannes a été classée cette année dans le top 5 des « Villes où il fait bon vivre » par le Figaro. Les prix d’achat d’immobilier séduisent notamment, en témoigne le nombre d’habitants qui ne cesse d’augmenter. Avec cette attractivité et l’intérêt grandissant qui lui est porté, Vannes a un marché de l’immobilier florissant, en transaction tout comme en location. La demande locative est toujours très importante et tend à se déporter vers la proche périphérie, de la première à la troisième couronne. Si vous désirez investir en Pinel, cette commune du Morbihan est indéniablement une ville intéressante.

Comment fonctionne le dispositif Pinel à Vannes ?

La ville de Vannes est située dans la zone B1 du dispositif Pinel. Toutefois, elle profite de la loi de finances pour 2020 qui a mis en place une dérogation exceptionnelle avec un accès au dispositif en zone de tension immobilière pour la Bretagne. Pour savoir si une commune bretonne est éligible, vous pouvez le vérifier sur le site Geoportail mis en place par le Gouvernement.

Vannes est ainsi éligible au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Il est donc possible d’acquérir un bien immobilier neuf, situé dans la ville morbihannaise et profiter d’une réduction d’impôt. Cette réduction sera de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée d’engagement souhaitée par le propriétaire du bien. Le dispositif Pinel peut être appliqué sur trois périodes : 6, 9 ou 12 ans. L’acquéreur peut ainsi profiter d’une réduction sur ses impôts pouvant atteindre 63 000 €.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

La loi Pinel est effective jusqu’au 31 décembre 2024. Si vous désirez commencer à construire votre patrimoine immobilier et anticiper votre avenir ou votre retraite, ce dispositif est fait pour vous !

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel a été étudié afin d’être accessible facilement à une partie importante des contribuables. En effet, le dispositif permet de favoriser les foyers modestes dans leur démarche d’accès au logement et ce, au sein des zones tendues du marché immobilier. Toutefois, il est obligatoire de respecter certaines conditions, principalement liées au bien immobilier à acquérir et à la situation personnelle du locataire du bien.

Le locataire

Selon les données de l’Insee, plus de 53 % des habitants de Vannes étaient locataires de leur résidence principale en 2020. Pour les potentiels investisseurs, cela est rassurant : les périodes de vacance locative sont ainsi réduites. Toutefois, le dispositif Pinel régit le type de locataire potentiel pouvant habiter un logement Pinel.

Un locataire désirant signer un bail locatif pour un logement en Pinel doit respecter certains critères :

Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.
Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Ses revenus doivent coïncider avec les plafonds de ressources définis par le dispositif.

> A lire également : la location en loi Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Vannes

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	34 115 €
Couple	45 558 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	51 524 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	62 202 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	77 805 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	87 685 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème	+ 9 782 €

Mis à jour le 19/01/2024 – Source : Bofip

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Le logement

De même qu’avec le locataire, un propriétaire doit vérifier que son logement respecte certaines conditions pour être éligible au dispositif Pinel. Le logement doit : être acquis neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou bien rénové (selon des conditions particulières) et respecter la norme énergétique RE2020.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit également avoir un loyer ne dépassant pas un certain plafond. S’il dépasse ce plafond de loyer, le propriétaire ne sera pas éligible à la réduction d’impôt Pinel.

Tableau des plafonds de loyer à Vannes

Zone	B1
Prix au mètre carré	10,93 €

Mis à jour le 19/01/2024 – Source : Bofip

La formule à appliquer pour calculer le montant plafond du loyer est :

Pour un logement ayant une surface en dessous des 38 m² : Surface habitable x Prix du mètre carré x 1,2.
Pour un logement ayant une surface supérieure à 38 m² : il faudra alors appliquer la formule suivante pour connaître le coefficient à appliquer : Surface habitable x Prix du mètre carré x (0,7 + 19/surface habitable).

Les zones où investir

Bien que située en zone B1, Vannes est également éligible au dispositif Pinel grâce à l’expérimentation et aux nouvelles règles d’éligibilité à la réduction d’impôt Pinel en Bretagne. La liste ci-dessous recense les communes appartenant à l’agglomération de Vannes. Les communes en gras sont celles pour lesquelles il est possible de réaliser un investissement locatif en Pinel :

A/ Arradon, Arzon, Auray
B/ Baden, Brandivy
C/ Carnac, Colpo
E/ Elven
G/ Grand-Champ, Guidel
H/ Hennebont
I/ L’Île d’Arz, L’Île-aux-Moines
L/ La Trinité-Surzur, Lanester, Larmor-Baden, Larmor-Plage, Le Bono, Le Hézo, Le Tour-du-Parc, Locmaria-Grand-Champ, Locqueltas, Lorient
M/ Meucon, Monterblanc
P/ Plaudren, Plescop, Ploemeur, Ploeren, Plougoumelen
Q/ Quiberon
S/ Saint-Armel, Saint-Avé, Saint-Gildas-de-Rhuys, Saint-Nolff, Sarzeau, Séné, Sulniac, Surzur
T/ Theix-Noyalo, Trédion, Treffléan

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EXEMPLE D’UN INVESTISSEMENT PINEL A VANNES
Vincent a décidé d’acquérir un appartement neuf de 40 m² situé dans Vannes pour 130 000 €. Il décide de le louer durant 9 ans sous le dispositif Pinel. Cela lui permettra ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement, à savoir 23 400 € au total, soit 2 600 € par an.

Durant 9 ans, pour mettre son bien en location et bénéficier des avantages du dispositif, Vincent devra respecter les plafonds de loyer et de ressources fixés par la loi Pinel.
Dans un premier temps, le plafond de loyer est à déterminé. Il permet de connaître le montant maximal du loyer auquel Vincent peut louer son bien. Dans son cas, la formule à suivre est la suivante : 10,93 x 40 x (0,7+19/40). Son bien pourra être loué pour un loyer mensuel de 513,71 € au maximum.

Vincent doit aussi se conformer au plafond des ressources lors du choix du locataire. S’il décide de louer à une personne célibataire, cette dernière ne doit pas avoir un revenu fiscal de référence N-2 supérieur à 34 115 €.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Vannes ?

Investir dans un projet locatif porte naturellement à envisager d’acquérir un bien immobilier dans une des principales métropoles françaises. Toutefois, si vos capacités financières ne vous permettent pas d’investir dans de telles villes, il est tout aussi préférable d’opter pour un investissement dans les villes de taille intermédiaire. Des villes comme Vannes ont un rayonnement territorial tout aussi important et une demande locative forte. Leur rayonnement régional n’est pas négligeable et cela permet un investissement qualitatif et rentable.

Vannes : un marché de l’immobilier qui décolle

Les investisseurs et les retraités sont les deux principaux profils d’acquéreur pour la ville de Vannes. Cette affluence des dernières années a fait décoller le marché immobilier vannetais. Le marché connaît une demande de plus en plus forte, alors que l’offre reste très limitée. Cela a eu pour conséquence une hausse des prix, même si ceux-ci restent très en-deçà du niveau des villes de grande taille.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Vannes

Pour réussir son investissement Pinel à Vannes, étudier patiemment le marché immobilier de la ville est très fortement recommandé. Le quartier le plus demandé reste le centre-ville, à l’intérieur des remparts. Les alentours immédiats du port et le quartier de La Garenne subissent une forte demande. En tant qu’investisseur Pinel, il est toutefois recommandé d’investir au sein des quartiers alentours, connaissant une augmentation de la demande locative avec des prix abordables.

Le quartier Albert Ier

Ce quartier est le mélange parfait entre le résidentiel et le vivant. C’est un quartier calme qui est ainsi très prisé des investisseurs.

Le quartier de Trehuinec, le secteur Nord-est

Ce quartier est délimité par la route de Nantes et l’avenue de Verdun avec un loyer moyen bien inférieur au quartier Albert Ier.

Le quartier de la gare

Ce quartier situé au Nord du centre-ville de Vannes est un quartier en devenir. Comme toutes les villes connaissant un fort intérêt immobilier, le quartier de la gare est en pleine mutation.

Les quartiers de Vannes

Secteurs	Quartiers
Vannes Centre	Le Port Faubourg de Kaër Faubourg de Calmont Saint-Patern La Garenne Albert Ier
Vannes Gare	La gare l’Étang au Duc
Vannes Ouest	Campen Bernus Le Pargo Le Vincin Kercado
Vannes Nord-est	Trehuinec
Vannes Sud-est	Tohannic
Vannes Sud-ouest	La presqu’île de Conleau Le quartier de Cliscouët
Vannes Nord-ouest	Ménimur

Les projets Pinel en cours à Vannes

Afin de vous aider à réaliser les meilleurs investissements immobiliers à Vannes et dans sa périphérie, nous avons sélectionné pour vous certains programmes immobiliers. Pour cela, nous faisons appel à nos partenaires promoteurs connus et reconnus comme :

Bouygues Immobilier
Edouard Denis
Marignan

En savoir plus

Pour vous aider dans votre projet d’investissement locatif à Vannes, en plus de notre agence en gestion de patrimoine à Vannes, voici quelques contacts utiles :

Chambre des Notaires du Morbihan : 20 Rue des Halles 56000 Vannes – 02 97 47 19 97
ADIL du Morbihan : Parc d’Activités de Laroiseau – 14 Rue Ella Maillart – 56000 Vannes – 02 97 47 02 30
Union Nationale des Propriétaires Immobiliers 35/22/29/56 – 4 Place Albert Bayet – 35200 Rennes – 02 99 51 10 80

En 2024, investir en Pinel Plus à Vannes

Le dispositif Pinel va disparaître progressivement et s’éteindre définitivement fin décembre 2024. Toutefois, durant ses deux dernières années d’existence, une nouvelle loi Pinel complémentaire voit le jour : le Pinel Plus. Un Pinel maximisé reproduisant les plus attractifs atouts du mécanisme Pinel classique. Il impose néanmoins des critères plus stricts d’éligibilité, pour correspondre aux règlementations actuelles.

Comme son volet traditionnel, le Pinel Plus est un dispositif de défiscalisation immobilière très malin et rentable. Ayant toujours vocation à développer l’investissement locatif pour accroître la disponibilité de logements en France, il récompense les propriétaires-bailleurs qui mettent en location leurs appartements neufs durant 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôt restent pleins et identiques à ceux de la loi Pinel classique : 12 %, 18 % et 21 %. L’économie fiscale maximale peut ainsi atteindre 63 000 € pour un engagement locatif de 12 ans.

Pour obtenir cet allègement fiscal, les investisseurs doivent prendre garde de cibler des logements éligibles Pinel Plus. Cela signifie que ces biens immobiliers doivent remplir des exigences supérieures à celles demandées en loi Pinel classique. Ils doivent ainsi obligatoirement posséder :

Une superficie minimale en fonction de la typologie (studio, T1, T2, T3, …) ;
Une pénétration satisfaisante de la lumière, voire une double exposition à partir du logement 3 pièces ;
Une formation traversante dès le T3 ;
Un extérieur privatif comme une terrasse, un balcon ou un jardin.

Les mécanismes Pinel et Pinel Plus fonctionnent conjointement. Ainsi, un investisseur locatif peut tout à fait utiliser la loi Pinel sur un appartement neuf et le dispositif Pinel Plus sur un autre.