Loi Duflot

Premier dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement de François Hollande, la loi Duflot concerne les zones tendues et favorise l’accession à la location des foyers modestes. Antérieur au dispositif Pinel, le dispositif Duflot a un cadre d’application similaire à celui de son successeur.

Le fonctionnement de la loi Duflot

Élaborée par la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement du gouvernement Hollande, Cécile Duflot, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous le nom de loi Duflot, concerne les transactions immobilières qui ont eu lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Les opérations postérieures sont éligibles au dispositif Pinel.

La loi Duflot ouvre droit à une réduction d’impôts calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf, si ce dernier se situe dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Le but de cette loi étant de favoriser l’investissement locatif intermédiaire dans les zones tendues.

Dispositif Duflot : quel avantage fiscal ?

La loi Duflot permet à un investisseur de logement neuf de bénéficier d’un avantage fiscal réparti sur 9 ans. La réduction d’impôts s’élève à 18 % du prix d’acquisition du bien immobilier dans la limite de 300 000 €, à raison de 5 500 € par mètre carré. Autrement dit, un investissement Duflot permet de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 54 000 €, soit 6 000 € par an pendant 9 ans. Contrairement au dispositif Pinel, l’avantage fiscal ne peut pas être reporté d’une année sur l’autre. Plus intéressant que son prédécesseur, le dispositif Scellier, la loi Duflot est aussi plus contraignante.

IMPORTANT

Dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, vous avez reçu un acompte de 60 % de cette réduction d’impôts le 15 janvier 2019. Le solde sera versé en septembre 2019.

Exemple

Un particulier fait l’acquisition en 2013 d’un appartement neuf à Marseille, de 55 m² pour 220 000 €. À condition qu’il le mette en location pendant neuf ans, le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction d’impôts de 39 600 €, soit 4 400 € par an. L’avantage fiscal correspond alors à une économie d’environ 366 € par mois réduisant ainsi l’effort d’épargne mensuel.

À SAVOIR

L’avantage fiscal offert par le dispositif Duflot est soumis au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 €. Si vous bénéficiez, par ailleurs, d’autres réductions fiscales (pour une aide à domicile, par exemple), vous risquez de ne pas pouvoir profiter intégralement de l’avantage fiscal lié à votre investissement locatif. La rentabilité de votre opération pourrait donc en souffrir.

Les conditions d’éligibilité

Ce dispositif ne concerne que les biens immobiliers qui ont été achevés ou acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Pour pouvoir bénéficier de la loi Duflot, il faut respecter plusieurs critères.

Qu’est-ce qu’un logement éligible au dispositif Duflot ?

  • Le logement doit être neuf ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique global conforme à la norme en vigueur (BBC ou RT 2012)

Les conditions à la location

  • Le logement doit être loué au plus tard 12 mois après l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
  • Le logement doit être loué nu
  • La durée minimale de l’engagement à la location est de 9 ans
  • Le loyer doit être fixé à un prix inférieur de 20 % au prix du marché. La loi prévoit des plafonds à respecter en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier.

Les zones Duflot

Le gouvernement a re-dessiné des zones de manière plus sélective sur la carte des villes éligibles au dispositif Duflot, en supprimant les zones B2 (non-éligible depuis décembre 2018) et C. Elles sont appelées zones Duflot et ne concernent que les zones A bis, A et B1. Pour profiter de la défiscalisation, les investisseurs doivent donc cibler ces périmètres où la demande de logements est forte :

  • Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : Reste de la banlieue parisienne
  • Zone B1 : Grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse

Les conditions concernant le locataire

Tout comme la loi Pinel, l’accès aux logements du dispositif Duflot est réglementé. Toutefois, contrairement au cadre Pinel, la loi Duflot interdit la location à un membre du cercle familial. Le locataire, pour être éligible, doit justifier de revenus inférieurs aux plafonds fixés par décret.

Ressources annuelles maximales (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2019

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 €
Couple + 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 €
Couple + 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 €
Couple + 3 personnes à charge 106 415€ 97 407 € 71 078 €
Couple + 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 €
Majoration par personne à charge +13 341 € +12 213 € +8 936 €

Duflot s’efface devant Pinel

Depuis le 12 décembre 2014, la loi Pinel est venue remplacer le dispositif Duflot. Si, dans les grandes lignes, les deux dispositifs de défiscalisation sont similaires, la loi Pinel offre davantage de souplesse dans la durée d’engagement à la location, avec des périodes plus courtes ou plus longues, et propose un avantage fiscal plus important. En effet, les contraintes imposées par la loi Duflot ont eu pour effet de faire fuir les investisseurs. Pour relancer le marché, la loi Pinel a élargi le champ d’application de la loi tant au niveau des investisseurs que des locataires. L’objectif : inciter de nouveau les particuliers à investir dans l’immobilier locatif et favoriser la construction de logements neufs.

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