Assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier en bref Au moment d’emprunter, la banque exige de souscrire à une assurance de prêt immobilier. Cette assurance est un moyen pour le créancier, c’est-à-dire la banque, de se couvrir en cas de manquement de la part de l’emprunteur. En contrepartie de cotisations, l’assuré peut bénéficier de garanties sur certains risques

L’assurance de prêt immobilier en bref

Au moment d’emprunter, la banque exige de souscrire à une assurance de prêt immobilier. Cette assurance est un moyen pour le créancier, c’est-à-dire la banque, de se couvrir en cas de manquement de la part de l’emprunteur. En contrepartie de cotisations, l’assuré peut bénéficier de garanties sur certains risques de la vie et protéger sa famille.

Le contrat d’assurance de prêt immobilier lie trois acteurs :

  • L’assureur qui garantit le risque.
  • L’assuré qui souscrit au contrat dans le cadre de son emprunt.
  • Le bénéficiaire du contrat, c’est-à-dire l’organisme prêteur, autrement dit la banque.

La configuration varie en fonction du type de contrat d’assurance :

  • Si vous avez souscrit à une assurance de prêt immobilier auprès de votre banque : l’assureur est un partenaire de votre organisme prêteur, le contrat concerne donc votre établissement bancaire et vous en tant qu’assuré. Il s’agit d’une assurance groupe.
  • Si vous avez souscrit à une assurance auprès d’un autre assureur que votre banque : vous devez alors présenter le contrat à votre établissement bancaire pour validation. Il s’agit d’une délégation d’assurance.

Pourquoi souscrire à une assurance de prêt immobilier ?

Un imprévu peut toujours arriver et mettre à mal les finances de l’emprunteur. L’assurance de crédit immobilier préserve avant tout la banque, mais elle protège aussi l’emprunteur et sa famille, en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail. Elle prémunit l’assuré de ces risques financiers liés aux échéances de l’emprunt.

En cas de manquement et pour éviter l’endettement, c’est l’assurance qui prend en charge le remboursement du prêt auprès de la banque. L’emprunteur peut ainsi garder le bien immobilier. En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance évite un transfert des dettes aux héritiers. Si elle n’est, en théorie, pas obligatoire, l’assurance emprunteur est souvent indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier.

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Quelles sont les garanties de l’assurance de crédit immobilier ?

Une assurance emprunteur offre plusieurs garanties. Ces dernières varient en fonction du type de bien concerné par le prêt immobilier et de l’établissement bancaire.

  • Si vous empruntez pour un investissement locatif (ou une résidence secondaire) : les garanties exigées par votre banque sont restreintes. En effet, l’établissement bancaire considère que les loyers du logement pourront couvrir le remboursement du crédit immobilier en cas de manquement de la part de l’emprunteur.
  • Si vous empruntez pour acheter votre résidence principale : les garanties demandées par l’organisme prêteur sont plus étendues et dépendent de la banque que vous choisissez.

Les garanties obligatoires

Certaines garanties s’appliquent à toutes les assurances de prêt immobilier, sans considération du type de bien :

  • Garantie décès
  • Garantie Perte totale ou irréversible d’autonomie (Ptia)

En cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, la dette n’est pas transférée aux héritiers. C’est l’assureur qui rembourse alors le capital restant dû à l’organisme prêteur.

IMPORTANT

Les assurances de crédit immobilier prévoient souvent une limite d’âge ainsi qu’un délai de carence pendant lequel le décès ne sera pas couvert par la garantie ainsi que des exclusions de garantie (pratique de sports dangereux, suicide si le crédit est destiné au financement d’un bien autre que la résidence principale, etc.).

Si le prêt immobilier concerne votre résidence principale, deux garanties supplémentaires s’ajoutent à la liste :

  • Garantie d’invalidité permanente totale (IPT) : lorsque l’emprunteur est inapte à exercer une activité professionnelle suite à un accident ou à une maladie, il est tenu de la déclarer à votre assureur. Un taux d’invalidité est alors calculé. Il permet de fixer le montant des indemnités qui vous seront versées. L’invalidité peut être totale ou partielle.
  • Garantie incapacité temporaire de travail (ITT) (avec une franchise de 90 jours) : lorsque l’emprunteur est inapte temporairement à exercer une activité professionnelle suite à un accident ou maladie couverts par un arrêt de travail. SI l’incapacité est totale et répond aux critères posés par la garantie, l’assureur prendra en charge le remboursement de votre crédit immobilier dans les conditions précisées par l’assurance emprunteur à laquelle vous avez souscrit.

Les garanties facultatives

D’autres garanties, considérées comme facultatives, peuvent être exigées par certains établissements bancaires.

  • Garantie invalidité permanente partielle (IPP) : cette garantie est parfois groupée avec la garantie IPT. Lorsqu’elle n’est pas groupée, elle est généralement facultative, mais elle peut être exigée par certaines banques. Si vous vous trouvez dans cette situation, votre assureur calculera votre taux d’invalidité partielle qui donnera lieu à une prise en charge.
  • Garantie perte d’emploi : en cas de licenciement, l’assureur prend en charge le remboursement de votre crédit immobilier pendant la période d’inactivité. Cette garantie est rarement demandée par les banques et souvent très onéreuse. Attention, cette garantie ne concerne que les salariés en CDI.

Plus il y a de garanties dans votre assurance, plus le coût total de l’assurance de crédit immobilier sera élevé. Veillez donc à bien vérifier votre contrat d’assurance afin d’éviter les pièges.

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Est-on libre de choisir son assurance de prêt immobilier ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, l’emprunteur est libre de choisir son assureur. En d’autres termes, il peut déléguer son assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire refuser celle proposée par l’organisme prêteur et contracter une assurance emprunteur auprès d’un concurrent. La législation a assoupli le cadre pour redonner de la liberté et du pouvoir d’achat aux emprunteurs. Ainsi, depuis le 1er octobre 2015, les établissements bancaires sont tenus légalement de présenter aux emprunteurs une fiche standardisée d’information (FSI) dès la première simulation de crédit immobilier. L’objectif de la FSI est de faire connaître aux consommateurs leurs droits en matière d’assurance emprunteur. Avant même de contracter un prêt immobilier, les futurs assurés ont accès à des informations détaillées sur le type d’assurance proposée par la banque prêteuse. Ce document permet également aux consommateurs de comparer les prix du marché. Il s’agit de la fiche standardisée d’information (FSI).

La fiche standardisée d’information détaille les garanties minimales exigées par l’organisme prêteur ainsi que les critères d’équivalence pour chaque garantie. Ce dernier point permet à l’emprunteur de connaître les clauses de l’assurance proposée et de comparer différentes assurances de prêt immobilier. Cette liste de critères permet à une banque de motiver un refus de délégation d’assurance.

Comment souscrire à une assurance de crédit immobilier ?

Pour faire des économies, il est conseillé de bien se renseigner sur les différentes assurances emprunteurs. Si vous souhaitez vous épargner le casse-tête des contrats d’assurance de crédit immobilier, vous pouvez faire appel à un courtier. Expert du marché, le courtier saura vous présenter les offres de contrats d’assurances compétitives et adaptées à votre profil.

Avant de vous proposer une assurance emprunteur, l’assureur va évaluer le risque. Pour cela, il a besoin de connaître votre état de santé au moment de l’emprunt. Vous serez donc soumis à un questionnaire médical. Si les questions peuvent varier d’un établissement bancaire à l’autre, ce sont souvent les mêmes informations qui vous sont demandées : antécédents médicaux, état de santé actuel, hospitalisations éventuelles, situation de handicap, etc. Cette démarche a pour but de connaître vos besoins pour vous proposer l’assurance de prêt immobilier la plus adaptée à votre situation.


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