La loi Pinel à Bordeaux : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Bordeaux reste la ville préférée des Français qui souhaitent s’installer en province. Et, pour cause, la Belle Endormie profite de sa situation géographique privilégiée, entre la côte Atlantique et Paris et offre un cadre de vie agréable. Autant de raisons qui expliquent l’engouement pour cette métropole et la flambée des prix de l’immobilier en 2018. Mais bonne nouvelle pour les investisseurs, le marché repart à la baisse, l’occasion d’investir en Pinel à Bordeaux.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Bordeaux ?

Éligible au dispositif Pinel, Bordeaux se situe en zone A. En achetant un appartement neuf destiné à la location dans la capitale girondine, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum via le Pinel Plus. Cet avantage fiscal est fonction de la durée de mise en location du bien immobilier : 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif de défiscalisation Pinel concerne tous les contribuables et s’applique aux investissements réalisés avant 2024. Pour en bénéficier, il est important de respecter le cadre imposé par la loi.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Les conditions du dispositif

Si le marché de l’immobilier à Bordeaux est dynamique, il ne faut toutefois pas se précipiter sur le premier bien en vente. Certes, la concurrence est rude pour les investisseurs, mais le dispositif Pinel pose des conditions bien précises quant au logement et à son locataire. Pour un investissement locatif rentable, mieux vaut d’abord bien évaluer le marché et connaître les conditions d’éligibilité imposées par la loi. Par exemple, l’une des règles concerne l’investissement. Il ne doit pas dépasser 300 000 € par an et doit être de 5 500 € par m² maximum.

Le locataire

Investir pour louer à Bordeaux est une stratégie gagnante. En effet, plus de 62,4 % des Bordelais sont locataires de leur résidence principale (Insee 2022). Toutefois, les locataires de logements Pinel doivent remplir des critères bien précis. Ainsi, lorsque le propriétaire met son bien immobilier en location, il doit étudier scrupuleusement les candidatures afin de pouvoir profiter de l’avantage fiscal. Il doit être particulièrement attentif aux points suivants :

• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
• Les revenus annuels du ou des locataires ne doivent pas dépasser un certain montant défini par la loi.

> A lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	43 475 €
Couple	64 976 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	78 104 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	93 556 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	110 753 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	124 630 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 13 886 €

• A lire également : les plafonds Pinel

Le logement

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts qu’offre la loi Pinel, le logement doit remplir les conditions de décence et les normes énergétiques en vigueur. Mais, avant tout, le bien doit se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel et, par conséquent, respecter le plafond de loyer Pinel correspondant. Le montant du loyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement et du prix au mètre carré appliqué dans la zone concernée. A cela, s’ajoute un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement.

• Si la surface est inférieure à 38 m², le coefficient est 1.2.
• Si la surface du logement est supérieure, il faut appliquer la formule suivante pour obtenir le coefficient : 0.7 +19/surface habitable.

Tableau des plafonds de loyer en région bordelaise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,03 €

Les zones où investir à Bordeaux

Bordeaux et sa périphérie répondent aux critères de la zone A ou de la zone B1. Elles concernent les villes où le marché de l’immobilier est tendu, mais il s’agit aussi des zones qui possèdent le plus fort potentiel locatif. Si vous visez Bordeaux pour votre prochain investissement locatif, sachez donc que d’autres communes du département de la Gironde sont aussi concernées par le dispositif Pinel :

• A/ Ambarès-et-Lagrave (33440), Arcachon (33120), Artigues-près-Bordeaux (33370), Arveyres (33500), Audenge (33980)
• B/ Bassens (33530), Baurech (33880), Bègles (33130), Biganos (33380), Blanquefort (33290), Bonnetan (33370), Bordeaux (33000), Bouliac (33270), Le Bouscat (33110), Bruges (33520)
• C/ Cadarsac (33750), Cadaujac (33140), Cambes (33880), Camblanes-et-Meynac (33360), Canéjan (33610), Carbon-Blanc (33560), Carignan-de-Bordeaux (33360), Cénac (33360), Cenon (33150), Cestas (33610)
• E-F/ Eysines (33320), Fargues-Saint-Hilaire (33370), Floirac (33270)
• G-H-I/ Gradignan (33170), Gujan-Mestras (33470), Le Haillan (33185), Izon (33450)
• L-M-N/ Langoiran (33550), Latresne (33360), Léognan (33850), Lestiac-sur-Garonne (33550), Lignan-de-Bordeaux (33360), Lormont (33310), Martignas-sur-Jalle (33127), Martillac (33650), Mérignac (33700), Montussan (33450), Nérigean (33750)
• P-Q/ Paillet (33550), Parempuyre (33290), Pessac (33600), Le Pian-Médoc (33290), Pompignac (33370), Quinsac (33360)
• S/ Saint-Aubin-de-Médoc (33160), Saint-Caprais-de-Bordeaux (33880), Sainte-Eulalie (33560), Saint-Jean-d’Illac (33127), Saint-Loubès (33450), Saint-Médard-d’Eyrans (33650), Saint-Médard-en-Jalles (33160), Saint-Quentin-de-Baron (33750), Saint-Sulpice-et-Cameyrac (33450), Saint-Vincent-de-Paul (33440), SallebSuf (33370)
• T/ Tabanac (33550), Le Taillan-Médoc (33320), Talence (33400), Le Teich (33470), La Teste-de-Buch (33115), Le Tourne (33550), Tresses (33370)
• V-Y/ Vayres (33870), Villenave-d’Ornon (33140), Yvrac (33370)

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Bordeaux

Un couple achète un appartement de 3 pièces de 60 m² à Bordeaux en loi Pinel pour une valeur de 230 000 €. Il s’engage à le louer en Pinel pendant 9 ans et pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %, soit 3 066 € par an. Au terme du contrat, les propriétaires auront réduit leurs impôts d’un montant total de 27 600 € et ils se seront constitué un patrimoine.
Durant les neuf ans de location, le couple devra cependant respecter les plafonds Pinel. Le loyer de leur appartement ne pourra donc pas excéder 60 x 14.03 x 1.02 = 858,64 € en 2024. Ils étudient le dossier d’un couple avec 2 enfants. Ce couple gagne respectivement 1 500 € et 2 200 € par mois, soit un revenu annuel de 44 400 €. Les revenus de ce foyer sont inférieurs au plafond imposé par la loi, à savoir de 93 556 € en 2024. Leur dossier peut donc être accepté par le couple de propriétaires de l’appartement à Bordeaux.

Vous souhaitez profiter de la loi Pinel en investissant à Bordeaux ?

Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :

• Pinel

Programme neuf à Caudéran réf. 070-33-3015
Investir à Bordeaux

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du T2 au T5

À partir de :

284 000 €

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• LMNP
• LMP
• Pinel

Programme neuf réf. 025-33-4403
Investir à GRADIGNAN

---

T4

À partir de :

422 000 €

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• LMNP
• LMP
• Pinel

Programme neuf réf. 025-33-4345
Investir à LA TESTE-DE-BUCH

---

du T1 au T4

À partir de :

219 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 070-33-4035
Investir à Le Teich

---

du T2 au T4

À partir de :

228 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-3964
Investir à BORDEAUX

---

du T1 au T5

À partir de :

190 120 €

Voir le programme

• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-2798
Investir à BORDEAUX

---

du T2 au T4

À partir de :

249 800 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 008-40-3738
Investir à BISCARROSSE

---

T3

À partir de :

309 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 023-33-3546
Investir à LE TAILLAN MEDOC

---

T3

À partir de :

285 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 070-33-3137
Investir à PESSAC

---

du T4 au T5

À partir de :

386 100 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-1204
Investir à BORDEAUX

---

T5

À partir de :

455 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 022–2975
Investir à PAREMPUYRE

---

T3

À partir de :

252 000 €

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• LMNP
• Pinel

Programme neuf réf. 014-33-2969 périphérie de Bordeaux
Investir à BEGLES

---

T4

À partir de :

369 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 072-33-2874
Investir à Bordeaux

---

T3

À partir de :

290 000 €

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• ANRU
• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-2637
Investir à BORDEAUX

---

du T3 au T5

À partir de :

302 560 €

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• ANRU
• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-2636
Investir à BORDEAUX

---

du T1 au T6

À partir de :

185 100 €

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• ANRU
• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-2635
Investir à BORDEAUX

---

du T2 au T5

À partir de :

291 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-2302
Investir à BORDEAUX

---

T4

À partir de :

387 000 €

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• ANRU
• Pinel

Programme neuf réf. 002-33-1634
Investir à BORDEAUX

---

T4

À partir de :

319 000 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Attractive, Bordeaux accueille chaque année de nouveaux habitants. D’ici à 2030, la capitale de Gironde dépassera le million d’habitants. Investir aujourd’hui à Bordeaux, c’est s’assurer un patrimoine et des revenus complémentaires dans une ville en pleine évolution. De plus, avec ses deux universités et ses nombreuses grandes écoles, la Belle Endormie est appréciée des étudiants. En effet, ces derniers constituent environ un quart de la population bordelaise. Les actifs apprécient aussi Bordeaux et sont de plus en plus nombreux à s’y installer. Pour son dynamisme économique et sa situation stratégique, à 2 h de Paris en TGV, la métropole ne manque pas d’atouts et possède donc un marché immobilier en pleine ébullition.

Bordeaux : un marché de l’immobilier qui reprend son souffle

Si le marché immobilier bordelais a connu une flambée des prix historique qui a refroidit de nombreux investisseurs, en 2023, la tendance s’est inversée. Les prix baissent et le marché immobilier tend à retrouver une certaine stabilité. Toutefois, la demande en logements reste forte et les biens en vente partent vite. Il faut donc se décider rapidement et bien connaître le marché de l’immobilier à Bordeaux.

• A lire également : le marché immobilier de Bordeaux vu par nos experts

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Bordeaux

Un bon investissement en Pinel à Bordeaux demande au préalable une bonne connaissance des quartiers de la ville et de la demande locative locale. Pour qu’un bien soit rentable, il faut se concentrer sur des quartiers en développement ou prisés des jeunes, plus à même de louer pendant plusieurs années consécutives. Voici quelques quartiers rentables à Bordeaux.

• A lire également : Où devenir propriétaire à Bordeaux

Le quartier des Bassins à flot

Encore peu prisé des Bordelais, ce quartier est pourtant une bonne alternative au centre-ville devenu cher. Un programme d’aménagement d’ensemble (PAE) prévoit d’ailleurs la construction de 5 400 logements neufs. Des installations de proximité telles que des crèches, des écoles et des commerces vont venir peu à peu s’ajouter au décor pour constituer un véritable quartier résidentiel.

Le quartier Saint-Jean

Avec l’arrivée de la LGV qui relie Bordeaux à Paris, ce quartier s’est redynamisé autour de la gare et attire les actifs. La restructuration complète de la zone a permis aussi de donner un nouveau visage à une zone auparavant délaissée. La construction de nouveaux logements et la mise à disposition d’installations comme une crèche, une piscine ainsi que de nombreux espaces verts sont autant d’atouts qui poussent les jeunes couples et les retraités à s’y installer.

Le quartier Caudéran

Situé à l’ouest de Bordeaux, le quartier est réputé huppé et souvent surnommé le « Neuilly bordelais ». Il dispose de tous les équipements nécessaires aux familles et abrite des biens immobiliers pour tous les goûts. De plus, Caudéran dispose d’une situation géographique enviable : proche de la gare et de l’aéroport.

Les quartiers de Bordeaux

Secteur	Quartiers
Hyper-Centre (33000)	Hôtel de ville Quinconces Saint-Pierre Saint-Eloi Victor Hugo Capucins /Saint-Michel
Ouest (33000)	Chartrons Grand Parc Jardin public Saint Seurin – Fondaubège Mériadeck Saint Bruno Saint Victor
Sud-Ouest (33000)	Saint-Augustin Saint-Genès Nansouty
Sud (31800)	Saint Jean Bordeaux sud Euratlantique
Rive droite (33100)	La Bastide Brazza
Rive gauche (33300)	Le Lac Bacalan Bassins à flot

IMPORTANT

Pour vous aider à bien construire votre projet, Selexium met à votre disposition des conseillers en gestion de patrimoine à Bordeaux. Fins connaisseurs du marché bordelais, ils sauront répondre à vos besoins.

Bénéficiez d’une réduction d’impôt en investissant grâce à la loi Pinel à Bordeaux

Les projets Pinel en cours à Bordeaux

Pour répondre à la forte demande, les programmes de construction se multiplient à Bordeaux. Des logements modernes qui répondent aux besoins des Bordelais sortent de terre. Voici les promoteurs acteurs de ces métamorphoses.

• La référence Pierre : créée en 2009, la référence Pierre est une plateforme dédiée aux professionnels du patrimoine. À travers ce système, l’entreprise propose divers services dont 75 programmes immobiliers dont des logements en Pinel.
• Bouygues Immobilier : spécialiste de l’aménagement du territoire, Bouygues s’attache à proposer des programmes immobiliers neufs en phase avec les besoins actuels. Ecoquartiers, ensembles pavillonnaires ou complexe citadin, le groupe s’engage à construire le logement de demain.
• Lp Promtion : grâce à son agence régionale basée à Bordeaux, Lp promotion assure son ancrage sur le territoire pour une meilleure maîtrise de la chaîne immobilière. La promotion immobilière est d’ailleurs le cœur de métier de cette entreprise qui propose de nombreux logements dans la métropole bordelaise.
• Belin Immobilier : experte de la promotion immobilière, cette société développe ses compétences pour répondre aux mieux aux évolutions du marché immobilier. Ses résidences offrent des appartements et des maisons aussi bien destinés à la résidence principale qu’à l’investissement locatif.

Découvrir les programmes neufs de Bordeaux

Investir en Pinel Plus à Bordeaux en 2024

Depuis le 1er janvier 2023, un nouveau dispositif est disponible pour les investisseurs afin d’optimiser leur investissement Pinel : le Pinel Plus. Ce nouveau dispositif vient en complément de la loi Pinel, pour permettre aux bénéficiaires de continuer à bénéficier du taux plein de réduction d’impôt, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement locatif de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, le logement Pinel doit être situé dans un quartier prioritaire ou remplir certaines conditions supplémentaires.

• En savoir plus sur le dispositif Pinel Plus à Bordeaux

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Bordeaux

• LP Promotion
• Belin Immobilier
• Anthelios
• Aquipierre
• Domuci
• Fonta
• Ideal
• Lamotte
• Promogestim
• Réalités
• Safran
• Sefiso
• Severini
• Sovi
• Vealis
• Vinci
• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

 Découvrez les contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Bordeaux ou :

• Centre des Finances Publiques : Rue Jules-Ferry, 16e étage – Tour B – Boîte 42, Cité administrative 33090 Bordeaux Cedex 05 56 24 80 80
• Chambre des notaires de Gironde : 6, rue Mably CS 31 454 33064 Bordeaux cedex 05 56 48 00 75
• ADIL de la Gironde : 105, avenue Emile Counord 33300 Bordeaux 05 57 10 09 10
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers 33 – Bordeaux : Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière de Nouvelle-Aquitaine 7, Cours de Gourgue 33000 Bordeaux 05.56.52.57.07 contact@33unpi.org