La loi Pinel à Toulouse : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Toujours en tête des classements, Toulouse est l’une des métropoles les plus attractives de France. Avec environ 10 000 arrivants chaque année, la « ville rose » est la commune qui enregistre la plus forte augmentation de population. Conséquence : la demande locative explose et les programmes Pinel se multiplient. Toulouse est incontestablement une aubaine pour investir en loi Pinel.

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Loi Pinel : Victor nous parle de son investissement dans 2 appartements

Victor - Investisseur immobilier - Client Selexium

Durée Podcast 6 : 42 min.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Toulouse ?

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui concerne plusieurs villes en France. Située en zone A, Toulouse est avantageuse pour les investisseurs en loi Pinel puisqu’elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Pour profiter d’un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum dans le cadre du Pinel Plus, l’investisseur doit mettre son bien à louer pendant 6, 9 ou 12 ans et respecter quelques conditions propres au dispositif.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Les conditions du dispositif

Si la vitalité du territoire toulousain garantit aux investisseurs de louer facilement leur bien en Pinel, ils doivent tout de même garder à l’esprit les conditions d’éligibilité imposées par la loi. Le non-respect de ces critères implique la suppression, voire le remboursement, du bénéfice fiscal. Pour profiter des avantages de la loi Pinel, l’investissement dans un logement neuf doit s’effectuer avant le 31 décembre 2024.

Le locataire

À Toulouse, 64 % de la population est locataire, selon les derniers chiffres de l’Insee. Cette tendance se justifie par plusieurs facteurs dont le nombre croissant d’étudiants. Ils représentent environ 20 % de la population. Si la demande en logement est forte, le propriétaire souhaitant bénéficier de la réduction d’impôts doit choisir ses locataires en fonction des plafonds de ressources du dispositif Pinel. Ils sont calculés sur la base de la composition du foyer fiscal du locataire et selon la zone géographique du logement mis en location (zone B1 pour Toulouse et sa petite couronne). Ainsi, à Toulouse, Cugnaux et Castelginest, un locataire ne doit pas dépasser ces plafonds pour prétendre à la location d’un logement en Pinel.

• A lire également : la location en loi Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Toulouse

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	43 475 €
Couple	64 976 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	78 104 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	93 556 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	110 753 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	124 630 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 13 886 €

• A lire également : Les plafonds Pinel

Le logement

En loi Pinel, le logement doit également respecter certains critères :

• Le logement doit être loué non meublé ;
• Il doit constituer la résidence principale du locataire ;
• Il doit respecter la RE 2020 ( il s’agissait de la RT 2012 ou du label BBC 2005) ;
• Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
• Le loyer doit respecter les plafonds imposés en Pinel.

Les loyers à Toulouse doivent donc respecter les plafonds de loyer de la zone A. Autrement dit, le propriétaire est dans l’obligation de fixer son loyer selon le montant indiqué par la loi. Le plafond est alors calculé à partir de deux indicateurs : la surface habitable du logement et le prix au mètre carré. À Toulouse, le montant maximum du loyer sera défini en fonction du prix défini par le dispositif Pinel pour la zone A :

Tableau des plafonds de loyer en région toulousaine

Zone	A
Prix au mètre carré	14,03 €

À SAVOIR

Pour calculer les loyers en Pinel, un coefficient multiplicateur a été créé. Celui-ci s’applique au plafond de base pour l’augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement. Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2 ; si elle excède 38 m², il sera de 0,7 + 19/surface habitable du logement. Le calcul du plafond du loyer est donc : surface habitable x coefficient x prix au mètre carré.

Les zones où investir en Pinel

La zone Pinel A s’applique uniquement à la ville de Toulouse depuis octobre 2023. Néanmoins, la zone B1, qui s’applique notamment aux métropoles de plus de 250 000 habitants, concerne également de nombreuses villes en périphérie. Voici donc la liste des 76 communes de Haute-Garonne éligibles au dispositif :

• A/ Aucamville (31140), Aussonne (31840), Auzeville-Tolosane(31320), Auzielle(31650)
• B/ Balma (31130), Beaupuy (31850), Beauzelle (31700), Belberaud (31450), Blagnac (31700), Brax (31490), Bruguières (31150)
• C/ Castanet-Tolosan (31320), Castelginest (31780), Castelmaurou (31180), Cépet (31620), Colomiers (31770), Cornebarrieu (31700), Cugnaux (31270)
• D/ Daux (31700), Deyme (31450)
• E/ Eaunes (31600), Escalquens (31750)
• F/ Fenouillet (31150), Fonbeauzard (31140), Fonsorbes (31470), Fontenilles (31470), Frouzins (31203)
• G/ Gagnac-sur-Garonne (31150), Gratentour (31150)
• L/ La Salvetat-Saint-Gilles (31880), Labarthe-sur-Lèze (31860), Labastide-Saint-Sernin (31620), Labège (31670), Lacroix-Falgarde (31120), Lapeyrouse-Fossat (31180), Launaguet (31140), Lauzerville (31650), Léguevin (31490), Lespinasse (31150), L’Union (31240)
• M/ Mervilla (31320), Mondonville (31700), Montberon (31140), Montrabé (31850), Muret (31600)
• P/ Péchabou (31320), Pechbonnieu (31140), Pechbusque (31320), Pibrac (31820), Pin-Balma (31130), Pinsaguel (31120), Pins-Justaret (31860), Plaisance-du-Touch (31830), Pompertuzat (31450), Portet-sur-Garonne (31120)
• Q-R/ Quint-Fonsegrives (31130), Ramonville-Saint-Agne (31520), Roques (31120), Roquettes (31120), Rouffiac-Tolosan (31180)
• S/ Saint-Alban (31140), Saint-Geniès-Bellevue (31180), Saint-Jean (31240), Saint-Jory (31790), Saint-Loup-Cammas (31140), Saint-Orens-de-Gameville (31650), Saint-Sauveur (31790), Saubens (31600), Seilh (31840), Seysses (31600)
• T-V/ Toulouse (31000), Tournefeuille (31170), Vieille-Toulouse (31320), Vigoulet-Auzil (31320), Villate (31860), Villeneuve-Tolosane (31270)

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Toulouse

Monsieur et Madame Armand achètent un studio éligible en Pinel de 45 mètres carrés à Toulouse. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, ils vont devoir respecter les plafonds de loyer et de ressources de la zone A. Le loyer maximal que ce ménage pourra demander pour son logement en Pinel sera de 45 x 14.03 x 1.12 = 707,11 €. Au moment de choisir leur locataire, le couple Armand devra étudier scrupuleusement les dossiers des candidats. S’il s’agit d’une personne seule, alors son revenu fiscal de référence ne devra pas dépasser les 43 475 € pour l’année N-2 pour que son dossier soit accepté.

Etudiez la faisabilité de votre investissement Pinel à Toulouse

Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :

• Pinel

Programme neuf réf. 023-31-2978
Investir à TOULOUSE

---

T3

À partir de :

270 900 €

Voir le programme

• Pinel

Programme neuf réf. 023-31-3005
Investir à TOULOUSE

---

T3

À partir de :

290 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 023-31-3008
Investir à SAINT JEAN

---

T3

À partir de :

280 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 002-31-3025
Investir à TOULOUSE

---

du T2 au T5

À partir de :

261 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 014-31-3149
Investir à TOULOUSE

---

T2

À partir de :

184 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 028-31-3154
Investir à TOULOUSE

---

du T3 au T4

À partir de :

275 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 002-31-3988
Investir à TOULOUSE

---

T1

À partir de :

155 000 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 027-78-2442
Investir à Magnanville

---

du T2 au T3

À partir de :

221 900 €

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• Pinel

Programme neuf réf. 046-31-4768
Investir à TOULOUSE

---

du T2 au T4

À partir de :

262 000 €

Voir le programme

• Pinel

Programme neuf réf. 027-78-2685
Investir à Limay

---

du T1 au T5

À partir de :

164 470 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Toulouse ?

Grâce à l’implantation de nombreuses entreprises comme Airbus, EADS ou encore Andros, Toulouse bénéficie d’une économie florissante. Très attrayant pour les touristes, Toulouse possède un patrimoine historique et architectural riche. Mais loin d’être une ville-musée, la « ville rose » est vivante et accueille de nombreux étudiants. Autant d’arguments qui sont de bonnes raisons d’investir à Toulouse.

Toulouse : un marché de l’immobilier en pleine expansion

Victime de sa popularité, Toulouse tente de répondre à la forte demande en logements. Cependant, le marché de l’immobilier reste tendu aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Si le prix à l’achat est en hausse, Toulouse reste l’une des villes les moins chères de France lorsqu’il s’agit des loyers. Le mètre carré se loue en moyenne 16.20 €, mais ce tarif attractif ne devrait pas durer. Avec une demande supérieure à l’offre, Toulouse Métropole multiplie les projets urbains qui devraient attirer actifs et familles tandis que les programmes de construction fleurissent. Toulouse cherche à séduire encore davantage de Français, les prix de l’immobilier pourraient donc s’emballer.

• A lire également : Où devenir propriétaire à Toulouse

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Toulouse

Si le centre-ville de Toulouse fait rêver beaucoup d’investisseurs, car il est facile de trouver un locataire, d‘autres quartiers en plein développement sont très prometteurs et méritent qu’on s’y attarde.

Montaudran

Le quartier de Montaudran se présente comme le quartier du futur. Situé sur le site historique de l’aéronautique toulousain, il est destiné à accueillir un campus d’innovation regroupant de prestigieuses institutions comme l’Ecole des Mines d’Albi, l’INSA, l’INSAE ou encore Météo France. Des appartements destinés aux étudiants et chercheurs ont été pensés en fonction des besoins d’aujourd’hui.

Lardenne

Quartier le plus étendu de Toulouse, il est le carrefour idéal entre trois bassins d’emplois : le centre hospitalier universitaire de Purpan, la zone d’activités de Basso-Cambo et la société Airbus Saint-Martin-du-Touch. Le quartier de Lardenne mélange maisons toulousaines et résidences haut de gamme. Souvent considéré comme une extension de la ville rose engendrée par l’urbanisation, cette zone a su garder un esprit village qui plaît à ses habitants.

Borderouge

Possédant de nombreux espaces verts, le quartier de Borderouge a su s’équiper pour attirer à la fois les familles et les retraités en quête de tranquillité. Avec ses nombreux commerces de proximité, ses écoles, il possède une vie de quartier dynamique. Bien rattaché au centre-ville grâce à la ligne B du métro, Borderouge est également tourné vers l’extérieur grâce à l’échangeur qui donne un accès direct au périphérique pour les habitants de ce quartier. Par exemple, le programme Nova de Sporting Promotion se situe à moins de 5 minutes du périphérique en voiture et à 5 minutes à pied de l’arrêt de métro Borderouge.

• En savoir plus sur le marché de l’immobilier à Toulouse

Les quartiers de Toulouse

Secteur	Quartiers
Hyper-Centre (31000)	Les Carmes Les Chalets Compans-Cafarelli Les Amidonniers
Rive Gauche (31300)	Saint-Cyprien Croix-de-Pierre
Nord (31200)	Les Minimes Barrière de Paris Sept Deniers Lalande Borderouge Croix-Daurade
Est (31500)	Bonnefoy Roseraie Jolimont Guilheméry Côte Pavée Château de l’Hers
Sud-Est (31400)	Pont des Demoiselles Montaudran Rangueil Saint-Michel Saint-Agne
Ouest (31100)	Lardenne Saint-Martin-du-touch Purpan Patte d’Oie Saint-Simon Lafourguette

Les projets Pinel en cours à Toulouse

Les programmes neufs sont nombreux à Toulouse et dans les communes environnantes. Des résidences modernes et peu énergivores sortent de terre pour mieux répondre à la forte demande de logements.

• BSF Promotion : depuis 2013, cette entreprise à taille humaine s’est donnée pour mission la prospection foncière, le gestion administrative et la vente de biens immobiliers à Toulouse.
• Saint Georges Promotion : alliant proximité et passion, Saint Georges Promotion cherche à répondre au mieux aux attentes des futurs propriétaires d’appartements à Toulouse dans le respect des normes.
• Acantys : avec des programmes à Toulouse, Balma ou encore Saint-Orens, ce jeune groupe se positionne comme un spécialiste de l’immobilier en proposant un panel complet de produits et services : accession à la propriété, investissement patrimonial, conseil et accompagnement des primo-accédants ou encore vente de terrains à bâtir.
• Serge Mas : membre de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs, cette société réalise des ensembles immobiliers de qualité. Présent à chaque étape de la construction et de la vente, notre partenaire s’attache à offrir le meilleur de l’immobilier neuf à Toulouse et dans les environs.
• Green city Immobilier : présent dans plusieurs métropoles françaises, ce promoteur immobilier réalise des constructions durables, confortables et respectueuses de l’environnement (logements collectifs, villas, maisons de ville…) tout en valorisant le potentiel des quartiers et des villes où il implante ses créations.
• Edouard-Denis : entreprise familiale devenue groupe, ce partenaire a su s’adapter aux évolutions du marché de l’immobilier et tente aujourd’hui à travers ses constructions de répondre aux enjeux actuels liés au logement.
• Sporting Promotion : évoluant à Toulouse depuis 20 ans, Sporting Promotion conçoit des résidences où la vie des habitants s’organise autour de jardins paysagers, d’œuvres d’art et de salles de sport. À la fois, innovant et traditionnel, les programmes de construction fleurissent dans la métropole toulousaine.
• Nexity : connu dans le domaine de la promotion immobilière, Nexity possède plusieurs programmes Pinel à Toulouse. Grâce à sa stratégie d’immobilier responsable, notre partenaire conçoit des logements adaptés aux populations tout en respectant le cadre de vie et l’environnement.
• Edelis : Promoteur ancré localement, Edelis oeuvre pour construire une ville durable tout en offrant une expertise dans le domaine de l’immobilier. Avec de nombreux programmes dans plusieurs villes de France, ce partenaire pilote de beaux projets à Toulouse.
• Cogeprom : spécialisé dans la construction de résidences de qualité à taille humaine, Cogeprom connaît le territoire toulousain et sait choisir les bons emplacements pour des programmes modernes adaptés aux besoins d’aujourd’hui.
• Lp Promotion : avec plus de 150 collaborateurs, ce groupe a su s’imposer sur le terrain des programmes neufs à Toulouse et Bordeaux. Pour mieux répondre aux attentes de sa clientèle, Lp Promotion est organisé en 3 pôles de compétences : promotion, gestion, commercialisation.
• D4 Promotion : société toulousaine créée en 2001, D4 Promotion propose des réalisations adaptées aussi bien à l’accédant qu’à l’investisseur. Forte de son expérience en région Occitanie, D4 Promotion connaît les besoins des habitants de Toulouse.
• Nacarat : ce promoteur généraliste accompagne les collectivités dans le développement de leur territoire et propose divers programmes immobiliers neufs répondant à la fois aux demandes des entreprises et des particuliers.
• Bouygues : le groupe Bouygues Immobilier n’est plus à présenter. Dans le cadre de la construction de logements Pinel, il s’est implanté en Haute-Garonne et offre de nombreux programmes d’ensembles neufs.
• Groupe Carrere : acteur national du marché de l’immobilier, le groupe Carrere est promoteur, mais aussi fournisseur de services immobiliers aux particuliers. Passion et audace guident les réalisations de notre partenaire.
• Carle habitat : cette société réalise des programmes neufs en partant d’un constat : construire est un acte responsable. Carle Habitat s’engage donc à utiliser des matériaux pérennes et à mettre en oeuvre des procédés respectueux de l’environnement.
• Prenium Promotion : ce partenaire mise sur l’accompagnement et l’expertise. Pour mener à bien la construction et la vente de ses logements neufs, Prenium Promostion met à votre disposition un spécialiste à chaque étape du projet, depuis la recherche du terrain jusqu’à la livraison du programme.
• Saint Agne Immobilier : créée en 2001, cette entreprise est devenue l’un des acteurs majeurs de l’immobilier dans le bassin toulousain. Son succès tient à la qualité de ses programmes et sa philosophie : concilier la réalisation de logements bien pensés et faciles à vivre le tout s’intégrant dans le paysage urbain.
• Eclisse Promotion : notre partenaire participe à renforcer l’offre de logements en accession aidée à la propriété sur un marché toulousain. Eclisse Promotion propose des biens à la vente éligibles en loi Pinel à destination des investisseurs, mais aussi des logements anciens.
• Bpd Marignan : immobilier d’entreprises, résidences de services ou encore logements collectifs, cette société a su se positionner sur le marché et mener à bien de grands projets urbanistiques qui lui ont valu sa renommée.
• Belin Immobilier : société à taille humaine, Belin puise son identité au cœur de la « ville rose » où l’entreprise familiale a développé son activité avec succès. Aujourd’hui, elle propose des programmes à Toulouse en privilégiant l’emplacement et la qualité.

Découvrir les programmes neufs de Toulouse

Investissez et défiscalisez à Toulouse grâce à loi Pinel

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Toulouse

• BSF Promotion
• Saint Georges Promotion
• Acantys
• Serge Mas
• Green city Immobilier
• Edouard-Denis
• Sporting Promotion
• Nexity
• Edelis
• Cogeprom
• LP Promotion
• D4 Promotion
• Nacarat
• Bouygues
• Groupe Carrere
• Carle habitat
• Saint Agne Immobilier
• Eclisse Promotion
• BPD Marignan
• Belin Immobilier
• Lymo
• Carle Habitat
• Domuci
• Promomidi
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

Voici quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Toulouse ou :

• Centre des Finances Publiques de Toulouse : 17 ter boulevard Lascrosse – BP 49802, Bâtiment D, Cité administrative, 31098 Toulouse Cedex 6 05 34 44 80 00
• Chambre des notaires de Haute-Garonne : Immeuble Le Belvédère 11 Boulevard des Récollets 31400 Toulouse 05 62 73 58 68 chambre.toulouse@notaires.fr
• ADIL de la Haute-Garonne : 4 rue Furgole 31000 Toulouse 05 61 22 46 22 https://www.adil31.org/
• Union nationale des propriétaires immobiliers – Haute-Garonne : 63 rue Alsace-Lorraine 31009 Toulouse 05 62 30 15 30

En 2024, investir en Pinel Plus à Toulouse

Pour booster les ventes de logements neufs destinés à la location dans les ville tendues comme Toulouse, le Gouvernement lance une nouvelle version du dispositif de défiscalisation Pinel, intitulé Pinel Plus. Cette initiative doit permettre aux deux dispositifs de cohabiter durant les deux dernières années de vie de la loi Pinel classique, vouée à disparaître fin 2024. En vigueur depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel Plus permet d’obtenir un montant de défiscalisation immobilière maximum, pouvant aller jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt sur 12 ans, avec des conditions qui lui sont propres. Pinel Plus se veut plus responsable mais également plus attentif à la qualité de vie dans l’habitat. C’est pourquoi pour pouvoir investir en Pinel Plus en 2024 et continuer à bénéficier du taux plein de défiscalisation, il faut que le logement respecte les critères suivants :

• Chaque typologie d’appartement doit respecter une surface minimale.
• À partir des T3, les appartements doivent être traversants.
• Un extérieur sera obligatoire à partir des appartements de type T3.

Les durées d’engagement en défiscalisation restent inchangées et sont identiques au dispositif Pinel classique : 6,9 ou 12 ans, avec un taux de défiscalisation à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 %.

• En savoir plus sur la loi Pinel Plus à Toulouse