Loi Girardin : fonctionnement et fiscalité

Tourné exclusivement vers les territoires d’Outre-Mer, ce dispositif de défiscalisation cherche à stimuler le développement économique ultramarin tout en palliant le manque de logements. Il propose d’investir dans les DOM-TOM tout en profitant d’une réduction d’impôts.

Réduction d'impôts jusqu'à 50% du montant total de l'investissement

Plafonnement de niche fiscale de 18 000€

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qu’est-ce que la loi Girardin ?

La loi Girardin permet aux investisseurs d’un logement neuf en Outre-Mer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Initialement prévu pour s’achever au 31 décembre 2017, le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DOM et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les TOM. Les îles concernées par le dispositif de défiscalisation immobilière sont : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna.

L’outil de défiscalisation Girardin est l’un des plus intéressants fiscalement. Toutefois, il comporte de nombreuses subtilités, c’est pourquoi il est important de faire appel à un expert en gestion en patrimoine avant d’investir en Outre-Mer. D’autant que ce dispositif offre plusieurs options. En effet, il existe deux lois Girardin : immobilier et industriel.

LA LOI GIRARDIN IMMOBILIER arrow

Le volet immobilier du dispositif de défiscalisation Girardin a été créé pour pallier la forte carence locative, problème récurrent dans les îles ultramarines. D’après les derniers chiffres, il manquerait environ 100 000 logements dans les DOM-TOM. Ainsi, lors de l’achat ou de la construction d’un logement neuf en Outre-Mer, l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette dernière est variable et dépend de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation. Cependant, l’avantage fiscal ne s’applique plus qu’aux logements dont le permis de construire a été obtenu avant le 31 décembre 2012. Actuellement, le taux de la réduction d’impôts pour un investissement locatif dans les îles ultramarines est de :

  • 40 % dans le secteur libre.
  • 50 % dans le secteur intermédiaire.
    Le dispositif s’est ouvert aux logements anciens réhabilités si les travaux ont pour objectif le renforcement des logements contre le risque sismique. Il a également été modifié.

LA LOI GIRARDIN INDUSTRIEL arrow

La loi Girardin industriel vise à stimuler le développement économique des DOM-TOM via la relance de l’investissement privé. L’idée est de tenter de rétablir une égalité économique avec la métropole. En participant au financement de matériels industriels mis en location auprès d’une entreprise locale, l’investisseur peut profiter d’avantages fiscaux intéressants. Il peut gommer de ses impôts 50 % du montant de son investissement (et jusqu’à 60 % pour les TOM dans certains secteurs d’activité). En contrepartie, il s’engage à conserver les biens pendant 5 ans et à respecter les engagements pris auprès de l’entreprise. Ce dispositif, appelé « one shot », permet au contribuable de récupérer son apport la première année suivant son investissement sous forme de réduction d’impôts.

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Les évolutions du dispositif

La loi supprime de façon progressive les dispositifs de réduction pour acquisition d’un logement locatif en secteur libre et intermédiaire en fonction de la date d’achèvement du logement.

Le secteur libre arrow

Pour les investissements locatifs dans le “secteur libre” (c’est-à-dire sans contrainte concernant le niveau de loyer ou de ressources du locataire), la réduction s’élève à :

  • 30 % lorsque le permis de construire a été délivré avant 2011
  • 22 % lorsque le permis de construire a été délivré en 2011
  • Le dispositif ne s’applique plus aux logements locatifs en secteur libre pour les logements dont le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2011).

Le secteur intermédiaire arrow

Pour les investissements locatifs dans le “secteur intermédiaire” (respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires), la réduction s’élève à :

  • 38 % lorsque le permis de construire a été délivré avant 2011,
  • 34 % lorsque le permis de construire a été délivré en 2011,
  • 26 % lorsque le permis de construire a été délivré à partir de 2012 (le dispositif ne s’applique plus aux logements locatifs en secteur intermédiaire pour les logements dont le permis de construire a été délivré après le 31 décembre 2012).

En bref arrow

Autrement dit, les dispositifs cessent donc de s’appliquer pour les logements achevés après le 31 décembre 2011 pour le secteur libre et après le 31 décembre 2012 pour le secteur intermédiaire. Si vous achetez un bien immobilier en 2019 dont le permis de construire a été délivré avant fin 2012, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal proposé par la loi Girardin.

Autre point important, les taux de réduction d’impôts peuvent être majorés suivant certains critères : 10 points de pourcentage, pour les investissements réalisés dans une Zone Urbaine Sensible (ZUS), 4 points lorsque des dépenses visant à la production d’énergies renouvelables sont réalisées dans le logement.

Création d’un nouveau dispositif Girardin : logement social arrow

La loi s’est élargie pour ajouter un volet social au dispositif afin de favoriser la construction de logements sociaux. Il s’adresse aux investissements réalisés en Outre-Mer entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2017. Pour être éligible à ce dispositif, le logement doit être loué nu dans les 6 mois qui suivent son achèvement, à un organisme HLM, pendant au moins 5 ans. Le bien concerné doit ensuite être sous-loué, pour la même durée, par l’organisme à un individu physique dont les revenus respectent les plafonds de ressources fixés par le décret. Il doit constituer la résidence principale du locataire.

La réduction d’impôts dont bénéficie l’investisseur s’élève alors à 50 % du prix de revient du logement, minoré des taxes et subventions publiques perçues. Lorsque le montant de la réduction d’impôts est supérieur à l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être reporté, dans les mêmes conditions, sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la cinquième, inclusivement.

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Quels sont les avantages du dispositif Girardin ?

  • L’investisseur participe au développement économique des territoires d’Outre-Mer.
  • Il profite d’une réduction d’impôts conséquente, qui peut atteindre 50 % du montant de l’investissement.
  • Les investissements dans les îles ultramarines sont soumis à un plafonnement des niches fiscales plus élevé qu’en métropole : 18 000 €.
  • L’acquéreur se construit un patrimoine immobilier dans un environnement touristique.

Loi Girardin : quelles sont les conditions ?

Acheter un bien immobilier au soleil sur une île paradisiaque tout en défiscalisant, la loi Girardin semble réunir tous les ingrédients de l’investissement idéal. Toutefois, elle pose certaines conditions à l’obtention de la réduction d’impôts. Le logement, la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux sont des éléments-clés auxquels il faut être attentif avant de se lancer. Il est indispensable de respecter les points suivants :

  • Acheter ou faire construire un logement neuf dans une des îles éligibles au dispositif.
  • Détenir un permis de construire délivré avant le 31 décembre 2012.
  • S’engager à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans.
  • Le logement doit être loué dans les 6 mois qui suivent la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux.
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyer fixés par la loi.

Pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2018, l’investisseur pouvait à la fois profiter de l’avantage fiscal et de son bien. En effet, les propriétaires qui s’engageaient à habiter leur logement à titre de résidence principale pour une durée minimum de 5 ans étaient éligibles au dispositif Girardin. Ce volet était destiné aux primo-accédants et aux contribuables déjà propriétaires mais contraints de changer de résidence celle-ci étant frappée d’insalubrité, dangereuse ou menaçante ruine. Son champ d’application comportait des limites : la surface du logement devait être comprise entre 50 et 150 m² et était calculée en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal.

Pourquoi investir en Outre-mer ?

L’une des raisons principales de réaliser un investissement locatif dans les îles ultramarines est justement la destination. En effet, posséder un bien immobilier dans une destination touristique présente de nombreux avantages. Outre les revenus complémentaires générés par la location durant les six premières années, le bien peut être une source de revenus réguliers à terme. À travers un investissement Girardin, et quelle que soit la décision finale, l’avenir est assuré. Le bien peut même, au terme du contrat, devenir la résidence principale de son propriétaire. Il s’agit donc d’un bon placement.

Exemple d’un investissement en loi Girardin

Jacques et Anne ont acheté un appartement en Nouvelle-Calédonie d’une valeur de 186 200 €. Avant de s’y installer à leur retraite, ils décident de le mettre en location pendant 5 ans sous la loi Girardin. Le bien qu’ils visent a un permis de construire qui a été délivré en 2011. Jacques et Anne vont donc pouvoir profiter d’une réduction de 34 % sur le montant de leur acquisition, soit 63 308 €. Le plafond des niches fiscales s’élevant à 18 000 € par an. Le couple va économiser 10 551 € d’impôts chaque année pendant six ans.

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