La loi Pinel à Aix-en-Provence : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Grâce à la très forte attractivité de ses établissements d’enseignement supérieur auprès des étudiants, la ville d’Aix-en-Provence fait partie des cités qui rayonnent dans le Sud-est de la France. Un secteur idéal pour investir dans l’immobilier et réaliser de belles opportunités de rentabilité. Explications.

La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Aix-en-Provence ?

Lorsqu’un acheteur faisait l’acquisition d’un bien immobilier neuf à Aix-en-Provence dans le but de le mettre en location, il pouvait également bénéficier des avantages du dispositif Pinel. Dispositif incitatif, le Pinel permettait à un acquéreur de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, s’il s’engageait à louer son bien en respectant certaines conditions bien spécifiques.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

En savoir plus sur les villes où investir en loi Pinel

Les conditions du dispositif

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif défiscalisant Pinel à Aix-en-Provence, un propriétaire-bailleur devait accepter de respecter les différentes conditions fixées par la loi. Dans le cas où une seule de ces conditions ne serait pas remplie, le propriétaire du bien déclaré en Pinel s’exposait alors à voir ses avantages annulés et à devoir rembourser au fisc les réductions d’impôt alors perçues.

Le locataire

Au moment de faire le choix de son ou de ses locataires, le propriétaire en Pinel à Aix-en-Provence doit être vigilant quant aux ressources perçues annuellement par le foyer en question. En effet, dans le cadre du dispositif, ont été définis, en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal, des plafonds de ressources qui ne devront pas être dépassés pour que le logement puisse être loué en Pinel. Aix-en-Provence se situant en zone A, ce sont les plafonds correspondant à cette zone que le propriétaire-bailleur devra prendre en compte. Pour savoir si ses potentiels locataires sont bien éligibles pour son bien, il devra alors comparer le revenu fiscal de référence du foyer en N-2 aux plafonds établis.

A lire également : la mise en location d’un appartement en loi Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Aix-en-Provence

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	95 427 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	112 968 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	127 122 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 164 €

Mis à jour le 12/03/2026 – Source : Bofip

En savoir plus sur les plafonds Pinel

Le logement

Pour louer son bien en loi Pinel à Aix-en-Provence, un propriétaire devra également respecter certains critères qui lui sont propres. N’importe quel logement ne pourra pas être pris en compte dans le cadre du dispositif. Il faudra donc que le logement en question ait été acheté neuf ou en VEFA et qu’il respecte les dernières normes thermiques RE 2020, que celui-ci soit loué non-meublé et ce, en tant que résidence principale.

Au moment de le mettre en location, le propriétaire-bailleur doit également respecter des plafonds de loyer afin de définir le montant maximum qu’il pourra demander pour le paiement mensuel de son bien. Ces plafonds seront fixés en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Dans le cas d’Aix-en-Provence, la zone A.

Tableau des plafonds de loyer en région aixoise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,64 €

Mis à jour le 12/03/2026 – Source : Bofip

S’il est nécessaire de connaître le plafond de loyer correspondant à la zone dans laquelle se situe le logement pour pouvoir calculer le montant maximum de son loyer Pinel, ce n’est pas tout. En effet, d’autres indicateurs sont à prendre en compte et notamment le coefficient multiplicateur. Celui-ci doit entrer dans la multiplication avec le plafond de loyer ainsi que la surface habitable du logement. Pour savoir quel coefficient multiplicateur appliquer, il faut justement se référer à la surface habitable du logement. Si celle-ci est en dessous des 38 m², alors le coefficient sera de 1,2. Si, au contraire, la surface excède les 38 m², alors le coefficient est égal à 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Le calcul du loyer pourra alors s’effectuer comme suit : coefficient x surface habitable x prix plafond au m².

Les zones où investir en Pinel

La ville d’Aix-en-Provence est classée en zone A du zonage ABC, le découpage du territoire qui servait à déterminer l’éligibilité au dispositif Pinel. C’est d’ailleurs également le cas pour sa voisine Marseille. Mais pas que ! Selon le zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026, de nombreuses communes des Bouches-du-Rhône sont classées en zone A bis, A ou B1, les zones qui ouvraient droit au Pinel :

Zone A bis : Cassis
Zone A : Aix-en-Provence, Allauch, Aubagne, Auriol, Beaurecueil, Belcodène, Berre-l’Étang, Bouc-Bel-Air, Cabriès, Cadolive, Carnoux-en-Provence, Carry-le-Rouet, Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, Coudoux, Éguilles, Ensuès-la-Redonne, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Grans, Gréasque, Istres, La Bouilladisse, La Ciotat, La Destrousse, La Fare-les-Oliviers, La Penne-sur-Huveaune, Lambesc, Lançon-Provence, Le Puy-Sainte-Réparade, Le Rove, Le Tholonet, Les Pennes-Mirabeau, Marignane, Marseille, Martigues, Meyreuil, Mimet, Miramas, Pélissanne, Peynier, Peypin, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Rognac, Rognes, Roquefort-la-Bédoule, Roquevaire, Rousset, Saint-Antonin-sur-Bayon, Saint-Cannat, Saint-Chamas, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Saintes-Maries-de-la-Mer, Sausset-les-Pins, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Trets, Velaux, Venelles, Ventabren, Vitrolles
Zone B1 : Arles, Aureille, Aurons, Barbentane, Cabannes, Châteaurenard, Cornillon-Confoux, Cuges-les-Pins, Eygalières, Eyguières, Eyragues, Fontvieille, Graveson, Jouques, La Barben, La Roque-d’Anthéron, Lamanon, Les Baux-de-Provence, Mallemort, Mas-Blanc-des-Alpilles, Maussane-les-Alpilles, Meyrargues, Mouriès, Noves, Paradou, Peyrolles-en-Provence, Port-Saint-Louis-du-Rhône, Puyloubier, Rognonas, Saint-Estève-Janson, Saint-Étienne-du-Grès, Saint-Martin-de-Crau, Saint-Rémy-de-Provence, Salon-de-Provence, Sénas, Tarascon, Vauvenargues, Vernègues

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Aix-en-Provence
Le couple Arnaud envisageait de devenir propriétaire d’un studio en VEFA de 39 m² dans le centre d’Aix-en-Provence. Le logement était neuf et situé en zone A, ils pouvaient alors décider d’investir sous dispositif Pinel. Au moment de louer leur bien, ils devaient cependant respecter des conditions d’éligibilité, à savoir notamment, les plafonds de loyer et de ressources pour leur locataire. Pour ce qui est du loyer, ils doivent réaliser le calcul suivant : 39 x 14.64 x 1.19 = 679,44 €. Ce sera donc le montant maximum qu’ils pourront demander à leur locataire chaque mois pour bénéficier de leur côté des avantages du dispositif. Concernant le choix de leur locataire, s’il s’agit d’une personne seule qui s’apprête à signer le bail, alors son revenu fiscal de référence ne devra pas dépasser les 44 344 € en année N-2.

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Aix-en-Provence ?

Avec son ensoleillement exceptionnel, ainsi que son riche patrimoine, tant architectural que culturel, la sous-préfecture des Bouches-du-Rhône fait partie des villes du Sud-est de la France où il fait bon vivre. Ville universitaire accueillant plusieurs campus d’Aix-Marseille Université, qui compte 84 000 étudiants au total, Aix-en-Provence bénéficie ainsi d’une population jeune et dynamique, ce qui en fait notamment une des villes idéales pour réaliser un investissement locatif.

Aix-en-Provence : un marché de l’immobilier tendu

Le marché immobilier de la ville d’Aix-en-Provence est porté par son attractivité et son dynamisme, tant sur le plan estudiantin qu’économique, qui ont incité de nombreux acheteurs à sauter le pas ces dernières années. Selon les Notaires de France, le prix médian des appartements anciens y atteint 4 824 €/m² sur les 12 derniers mois. Néanmoins, même si les prix sont élevés, la demande locative y est forte et les besoins réels, notamment sur les petites surfaces comme les studios. Classée en zone A du zonage ABC, la ville fait d’ailleurs partie des marchés où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus important.

Les meilleurs lieux où investir à Aix-en-Provence

Vous envisagez de sauter le pas et d’entamer votre projet d’investissement locatif à Aix-en-Provence ? Avant de vous lancer, prenez tout de même le temps d’étudier les différents quartiers de la ville et les opportunités qu’ils peuvent vous offrir en matière de location. Pour vous aider dans votre choix, nous avons sélectionné pour vous les meilleurs quartiers où investir à Aix-en-Provence.

Le centre-ville

Comme dans de nombreuses villes et plus encore lorsque celles-ci qui sont habitées en grande partie par des jeunes, le centre-ville reste un quartier à privilégier au moment d’investir dans l’immobilier locatif. Aix-en-Provence ne déroge donc pas à cette règle. En choisissant ce quartier, il faudra cependant s’attendre à des biens présentant parmi les prix au m² les plus élevés de la ville, compris en moyenne entre 4 000 et 9 000 €. Si le quartier vous offre la certitude de louer votre bien sans jamais subir de période de vacance locative, ce n’est pas pour autant qu’il sera à la portée de toutes les bourses et donc de tous les projets d’investissement locatif à Aix-en-Provence.

Les facultés

Au sud du centre-ville et comme son nom l’indique, le quartier des facultés regroupe une très grande partie des établissements d’enseignement supérieur de la ville. Forcément très prisé des étudiants, le quartier permettra facilement de s’adresser à ce public et ainsi de s’assurer de très bonnes chances de location en évitant que le bien ne soit laissé vacant trop longtemps. Il faudra bien évidemment y préférer l’acquisition de petites surfaces.

Saint-Mitre et Jas de Bouffan

Quartiers résidentiels situés à l’ouest de la ville, les quartiers de Saint-Mitre et Jas de Bouffan ne cessent de se transformer ces dernières années. Forts de nombreux commerces, d’accès facile et rapide aux autoroutes A51 et A8, ainsi que de leur proximité avec la gare TGV et le centre-ville (respectivement 20 et 10 minutes en voiture), ces quartiers constituent une bonne alternative lorsqu’on désire investir à Aix-en-Provence. Prisés des jeunes ménages, il sera intéressant d’y investir dans de plus grandes surfaces comme les T3, T4 ou encore les T5. Autre avantage, les prix au m² y seront bien évidemment plus abordables que dans les quartiers du centre et de l’hyper centre de la ville.

Les quartiers d’Aix-en-Provence

SECTEUR	QUARTIERS
Nord	Puyricard-Couteron Celony La Calade Les Hauts d’Aix
Centre	Centre-ville Sextius Mirabeau
Est	Pont de Beraud Val Saint André, Arc, La Torse
Ouest	Engagne Saint Mitre Les Granettes Pey Blanc Jas de Bouffan Les Milles La Duranne
Sud	Les Facultés Pont de l’arc Luynes

Les projets immobiliers en cours à Aix-en-Provence

Dans le but de vous proposer les meilleurs programmes immobiliers neufs actuellement en construction ou en cours de commercialisation à Aix-en-Provence, nos experts ont mis en place des partenariats avec les promoteurs référents sur le secteur :

Nexity : connu et reconnu dans le domaine de la promotion immobilière, Nexity est un partenaire que l’on ne présente plus. Fort de ses années d’expérience, le groupe a su assimiler les nouvelles évolutions au cœur de ses constructions en proposant des bâtiments parfaitement intégrés dans l’urbanisme de chaque ville.
Bouygues Immobilier : promoteur ayant de nombreuses années d’expérience dans la construction de logements sur tout le territoire français, Bouygues immobilier propose également des programmes neufs, intelligents et connectés, à Aix-en-Provence et dans la périphérie proche.
BPD Marignan : si le groupe Marignan est présent sur tout le territoire français, il a su, au fil des ans, se spécialiser dans les constructions parfaitement intégrées aux centres urbains des grandes villes. C’est ainsi qu’il propose les logements modernes et adapté aux modes de vie actuels à Aix-en-Provence et dans les communes limitrophes.
Edouard Denis : du groupe familial spécialisé dans les constructions en bordures de littoral, le groupe Edouard Denis a su se développer au travers de projets dans les grands centres urbains français. On retrouve notamment ses immeubles de standing autour et dans la ville d’Aix-en-Provence.
Kaufman et Broad : si le groupe Kaufman & Broad possède plusieurs cordes à son arc, son expertise est particulièrement reconnue dans le domaine de l’immobilier résidentiel. Grâce à des collaborations toujours bien choisies avec de jeunes architectes, le groupe construit chaque année des logements modernes et parfaitement en adéquation avec les normes d’aujourd’hui.
Groupe Carrère : groupe régional dont l’expertise s’étend désormais sur tout le territoire national, le groupe Carrère propose à la construction des logements parfaitement adaptés aux zones urbaines. Son plus ? Les solutions sur-mesure qu’il offre régulièrement aux futurs acquéreurs.
Vinci : faisant également partie des promoteurs immobiliers les plus connus, le groupe Vinci est un incontournable du secteur. En cherchant toujours plus à intégrer la notion de développement durable dans ses constructions, le groupe propose des logements à la pointe des dernières normes afin d’offrir un meilleur confort de vie à ses habitants.
Cogedim : toujours à la recherche des meilleurs emplacements pour réaliser ses projets immobiliers, le groupe Cogedim offre la promesse aux futurs acquéreurs d’acheter des biens à la fois fonctionnels pour répondre aux évolutions de la vie courante et répondant à toutes les dernières normes environnementales.

Découvrir les programmes neufs d’Aix-en-Provence

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Aix-en-Provence

Nexity
Bouygues Immobilier
BPD Marignan
Edouard Denis
Kaufman et Broad
Groupe Carrère
Vinci
Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

Afin de vous aider à réaliser vos démarches, voici quelques contacts supplémentaires pouvant vous renseigner en plus de notre agence en gestion de patrimoine à Aix-en-Provence :

Service des impôts des particuliers (SIP) d’Aix-en-Provence : 3, allée d’Estienne-d’Orves – CS 50434 – 13098 Aix-en-Provence Cedex 2 – 04 42 69 41 01
Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône : 77, Boulevard Périer 13008 Marseille – 04 91 53 49 67
ADIL des Bouches-du-Rhône : 15, avenue Robert Schuman 13002 Marseille – 04 96 11 12 00
Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Marseille et des Bouches-du-Rhône : 7, rue Lafon 13006 Marseille – 04 91 00 34 90 – info@unpi13.org

Après le Pinel : quels dispositifs pour investir à Aix-en-Provence en 2026 ?

En 2023 et 2024, la loi Pinel a fonctionné avec des taux de réduction d’impôt progressivement abaissés. Le dispositif Pinel Plus permettait de conserver les taux historiques de 12, 18 ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans, à condition que le logement soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou qu’il respecte des critères de performance énergétique renforcés ainsi que des critères de confort d’usage :

Une double orientation pour les appartements à partir du T3.
Un espace extérieur privatif pour les T3 et plus.
Une surface habitable minimale selon le type de logement.

Faute de prorogation, le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1^er janvier 2025. Pour un projet d’investissement locatif à Aix-en-Provence en 2026, d’autres dispositifs prennent le relais :

Le dispositif « Relance logement », dit « Jeanbrun » : créé par la loi de finances pour 2026, il concerne les logements neufs, ou anciens rénovés avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, situés dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il permet de déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel de 3,5 à 5,5 % (dans le neuf) calculé sur 80 % du prix d’acquisition, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué, en échange d’un engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.
Le dispositif Denormandie : prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il ouvre droit à une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % pour l’achat, dans une commune éligible, d’un logement ancien à rénover, les travaux devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

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