Le marché de l’immobilier à Toulouse : prix et évolutions à prévoir en 2026
Quatrième ville étudiante de France avec plus de 130 000 inscrits, Toulouse offre un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs locatifs. Entre tension sur le centre-ville et opportunités en périphérie, l’année 2026 marque une nouvelle étape. Notre cabinet en gestion de patrimoine toulousain fait le point.
IMMOBILIER À TOULOUSE : UN MARCHÉ QUI se stabilise
Celle que l’on surnomme la Ville rose fait partie des métropoles les plus convoitées de France. Son climat doux du Sud-Ouest, sa situation géographique idéale, son bassin économique et universitaire continuent de soutenir la dynamique de Toulouse. Après une période de progression continue jusqu’en 2022, le marché toulousain a connu une phase de correction et s’est globalement stabilisé en 2026.
Au 1er mai 2026, le prix moyen au m² s’établit autour de 3 500 à 3 700 €/m² tous biens confondus, avec :
- Les appartements à 3 499 €/m² en moyenne (fourchette de 2 180 € à 4 876 €),
- Les maisons à 4 016 €/m² en moyenne (fourchette de 2 046 € à 7 149 €).
Sur 12 mois, le marché toulousain affiche une légère correction (autour de -7 %), mais reste positif sur 5 ans. L’immobilier ancien continue de bien se porter, soutenu par la rareté de l’offre dans le centre historique. Le délai moyen de vente s’est allongé pour atteindre environ 70 à 80 jours.
UN CENTRE-VILLE CONVOITÉ, MAIS DIFFICILE À OBTENIR
Toulouse doit son succès en grande partie à son patrimoine architectural exceptionnel, où se mêlent rues pavées, bâtisses médiévales et constructions anciennes. Les façades aux briquettes rouges lui ont valu son célèbre surnom, participant pleinement au caractère chaleureux et convivial du paysage urbain. Toulouse, c’est aussi de longues promenades sur les bords de Garonne, des pique-niques entre amis, le tout bercé par de nombreux restaurants et bars dans toute la ville.
Les quartiers des Carmes, de Saint-Étienne, de Saint-Cyprien, de Saint-Aubin ou encore du Capitole restent les plus prisés et les plus chers. Au 1er mai 2026, comptez en moyenne entre 4 500 et 5 000 €/m² dans le secteur Capitole et des prix similaires aux Carmes. Les biens immobiliers en hypercentre sont rares et les acquéreurs sur le qui-vive. La forte demande, combinée à un volume de transactions plus mesuré qu’avant 2022, conserve la tension sur ces quartiers prisés.
DES QUARTIERS LIMITROPHES EN PLEINE ASCENSION
Plusieurs quartiers limitrophes du centre-ville continuent de séduire les investisseurs en quête d’un meilleur rapport qualité-prix. C’est le cas de Lardenne, dans le secteur ouest de Toulouse, où les prix moyens s’établissent autour de 2 800 à 3 200 €/m² au 1er mai 2026, un secteur en pleine expansion grâce à de nouveaux programmes immobiliers et à de grands espaces verts. Les quartiers de Papus et des Izards, plus au nord, restent parmi les plus accessibles de Toulouse, avec des prix autour de 1 800 à 2 600 €/m² selon les rues, ce qui en fait des secteurs intéressants pour un premier achat ou un investissement locatif.
CAP AU SUD POUR LES PETITS BUDGETS
Est-il encore possible d’acheter un bien immobilier à Toulouse avec un petit budget en 2026 ? Difficilement accessible en hypercentre, le projet d’achat à Toulouse incite les acquéreurs à s’éloigner pour trouver un logement à des prix plus raisonnables. Le quartier de Saint-Michel, avec son ambiance populaire et familiale, offre encore quelques opportunités, bien que les prix aient sensiblement monté ces dernières années grâce au développement urbain du quartier et à l’excellente desserte par le métro ligne B (stations Palais de Justice, Saint-Michel-Marcel Langer).
Les quartiers d’Empalot, de Rangueil et de Pouvourville offrent des prix plus accessibles. À Empalot, comptez en moyenne 2 800 à 3 300 €/m² pour un appartement au 1er mai 2026, des tarifs intéressants pour un secteur à deux pas du centre-ville et parfaitement desservi par les transports en commun (bus, métro, tramway). À Pouvourville, un quartier résidentiel et calme du sud de Toulouse, les prix oscillent autour de 3 300 à 3 700 €/m² pour les appartements et 3 400 à 3 800 €/m² pour les maisons.
Exemples de biens neufs disponibles à Toulouse :
LA PÉRIPHÉRIE, LE NOUVEL ELDORADO TOULOUSAIN
Avec ses 37 communes, la métropole de Toulouse est un vaste terrain de jeu pour investir dans l’immobilier. Le bassin économique, dynamisé par l’aéronautique (Airbus, ATR, Thales, Safran), le spatial (CNES, Airbus Defence & Space) et les nouvelles technologies, attire chaque année de nouveaux habitants. Plusieurs projets structurants soutiennent cette dynamique :
- La mise en service de la ligne C du métro toulousain (Toulouse Aerospace Express) attendue à l’horizon 2028-2030, qui désenclavera de nouveaux secteurs.
- La LGV Bordeaux-Toulouse, dont la mise en service est désormais attendue vers 2032, qui mettra Toulouse à 3h05 de Paris.
- Les importants recrutements d’Airbus et de ses sous-traitants, qui continuent à soutenir la demande de logements en première et deuxième couronne.
De nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour dans des communes comme Tournefeuille, Colomiers, Blagnac ou encore Cornebarrieu, particulièrement proches du bassin d’emploi aéronautique. Colomiers, deuxième ville la plus peuplée de la Haute-Garonne avec près de 40 000 habitants, reste l’une des plus prisées. Au 1er mai 2026, comptez en moyenne 2 800 à 3 200 €/m² pour un appartement et 3 400 à 3 800 €/m² pour une maison à Colomiers.