La loi Pinel à Nice : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Souvent assimilée à une carte postale, Nice était aussi une ville dynamique éligible au dispositif Pinel. Investir en Pinel à Nice était une option intéressante pour qui voulait se constituer un patrimoine tout en défiscalisant. Entre mer et montagnes, à quelques kilomètres de la frontière italienne, la capitale de la Côte-d’Azur possède encore aujourd’hui un cadre de rêve qui en fait l’une des destinations touristiques les plus prisées. Mais y vivre séduit aussi de nombreux Français.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, telle que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Nice ?

Mis en place par la ministre Sylvia Pinel, ce dispositif de défiscalisation a rencontré un vif succès. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en profitant des avantages d’un bien immobilier mis en location. En clair, en achetant un logement en loi Pinel, le propriétaire pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum (via le Pinel Plus), à condition qu’il s’engage à louer son bien respectivement 6, 9 ou 12 ans et à respecter certains critères. Le dispositif concernait les logements neufs situés dans des zones géographiques ciblées. L’acquéreur d’un appartement neuf à Nice pouvait profiter de la loi Pinel sous certaines conditions.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Les conditions du dispositif

À Nice, le dispositif Pinel posait certaines conditions relatives au logement et à la location mais aussi à l’investissement. Ainsi, pour pouvoir prétendre aux avantages fiscaux définis par la loi, le propriétaire pouvait défiscaliser deux investissements par an dans la limite de 300 000 €, à raison de 5 500 € par mètre carré. La réduction d’impôt était soumise au plafond des niches fiscales. Mais les critères d’éligibilité concernaient également le futur locataire.

Le locataire

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire devait choisir son locataire avec soin. En effet, la loi Pinel indiquait que le logement concerné devait constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier devait également respecter des plafonds de ressources. Ce critère permettait aux ménages avec des revenus modestes d’être prioritaires plus facilement.

Le plafond de ressources était calculé en fonction de la composition du foyer et de la situation géographique du logement. Nice est encore aujourd’hui située en zone A selon le découpage Pinel.

• A lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Nice

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	43 953 €
Couple	65 691 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	78 963 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	94 585 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	111 971 €
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge	126 001 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 039 €

• A lire également : les plafonds Pinel

Le logement

L’appartement ou la maison devait également remplir des critères bien précis pour être éligible au dispositif Pinel à Nice :

• Le logement devait être neuf ou en VEFA.
• Il devait être loué nu.
• Il devait répondre aux normes énergétiques (RE2020).

Le bien loué était soumis à un plafonnement du loyer relatif à la zone géographique dans laquelle il se situait. À Nice, le loyer d’un logement Pinel était calculé grâce à la formule suivante :

IMPORTANT

surface habitable x prix au mètre carré x coefficient multiplicateur

• Si la surface du bien était inférieure à 38 mètres carrés, le coefficient multiplicateur était 1,2.
• Si la surface était supérieure à 38 mètres carrés, le coefficient était 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Dans le découpage des zones Pinel, Nice se situait en zone A, car il s’agit d’une ville où les prix à l’achat étaient relativement raisonnables (malgré quelques envolées) mais les loyers étaient élevés et le marché locatif aisé. Il s’agissait généralement de zones tendues, mais très intéressantes pour les investisseurs.

Tableau des plafonds de loyer en région niçoise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,49 €

Les zones où investir à Nice

Si Nice est une destination qui fait rêver, de nombreux Niçois cherchent à s’installer loin du centre-ville jugé trop touristique. Ils recherchent alors des logements dans les quartiers périphériques et les communes limitrophes. Investir en Pinel aux alentours de Nice pouvait donc être payant. Voici les villes qui étaient éligibles au dispositif Pinel et situées en zone Abis, A et B1 dans le département des Alpes-Maritimes :

• A-B/ Antibes (06600), Aspremont (06790), Auribeau-sur-Siagne (06810), Le Bar-sur-Loup (06620), Beaulieu-sur-Mer (06310), Beausoleil (06240), Berre-les-Alpes (06390), Biot (06410), Le Broc (06510), Bendejun (06014), Blausasc (06019)
• C-D/ Cabris (06530), Cagnes-sur-Mer (06800), Cannes (06400), Le Cannet (06110), Cantaron (06340), Cap-d’Ail (06320), Carros (06510), Castagniers (06670), Castellar (06500), Castillon (06036), Châteauneuf-Grasse (06740), Châteauneuf-Villevieille (06390), La Colle-sur-Loup (06480), Colomars (06670), Contes (06390), Drap (06340)
• E-F-G–I/ Èze (06360), Falicon (06950), Gattières (06510), La Gaude (06610), Gorbio (06500), Gourdon (06620), Grasse (06130), Isola (06073)
• L-M-N/ Levens (06670), Mandelieu-la-Napoule (06210), Menton (06500), Mouans-Sartoux (06370), Mougins (06250)
• O-P-Q-R/ Opio (06650), Peillon (06092), Péone (06094), Pégomas (06580), Peymeinade (06530), Revest-les-Roches (06100), Roquebrune-Cap-Martin (06190), Roquefort-les-Pins (06330), La Roquette-sur-Siagne (06550), La Roquette-sur-Var (06670), Le Rouret (06650)
• S/ Sainte-Agnès (06500), Saint-André-de-la-Roche (06730), Saint-Étienne-de-Tinée (06120), Saint-Blaise (06670), Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230), Saint-Jeannet (06640), Saint-Jean-Cap-Ferrat (06121), Saint-Laurent-du-Var (06700), Saint-Martin-du-Var (06670), Saint-Martin-Vésubie (06127), Saint-Paul-de-Vence (06570), Saint-Vallier-de-Thiey (06130), Sospel (06380), Spéracèdes (06530),
• T-U-V/ Théoule-sur-Mer (06590), Le Tignet (06530), Tourrette-Levens (06690), Tourrettes-sur-Loup (06140), La Trinité (06340), La Turbie (06320), Valbonne (06560), Vallauris (06220), Vence (06140), Villefranche-sur-Mer (06230), Villeneuve-Loubet (06270)

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Nice

Pierre et Catherine achètent un appartement en Pinel d’une superficie de 70 m² pour 350 000 € en 2019. Ils souhaitent le louer en Pinel pendant 9 ans et ensuite l’utiliser comme résidence principale pour leur retraite. Cette opération leur permet de compléter leurs revenus et rembourser le prêt contracté pour l’achat immobilier puis, ensuite, de profiter de leur patrimoine sur la Côte d’Azur. Le montant total de l’investissement dépasse cependant le plafond Pinel de 50 000 €. Pierre et Catherine pourront défiscaliser seulement 300 000 €. Les 50 000 € restants ne rentrent pas dans le calcul de réduction d’impôt. Ainsi, sur la durée de l’engagement, soit 9 ans, le couple bénéficiera d’une réduction de 12 % : 300 000 x 12 % = 36 000. L’avantage fiscal sera alors de 36 000 €, soit 4 000 € par an.
En attendant leur retraite, ils pensent louer leur appartement à un jeune couple gagnant respectivement 1 800 € et 2 000 € par mois. Leur revenu fiscal de référence est de 45 600 €. Ils sont donc en dessous des plafonds imposés.
Pierre et Catherine ont donc accepté leur dossier. Le loyer est fixé à 70 x 14.49 x 0.97 = 983,87 €.

Simulez votre investissement loi Pinel à Nice

Les programmes neufs à Nice :

Programme neuf réf. 014-06-3172
Investir à CAP D'AIL

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du T1 au T4

À partir de :

340 000 €

Voir le programme

Programme neuf réf. 014-06-3604
Investir à VILLENEUVE-LOUBET

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du T3 au T4

À partir de :

484 000 €

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Programme neuf réf. 014-06-3877
Investir à NICE

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du T2 au T3

À partir de :

365 000 €

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• LMNP
• LMP

Programme neuf réf. 025-83-4421
Investir à FRÉJUS

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T2

À partir de :

242 000 €

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• LMNP

Programme neuf réf. 014-06-4634
Investir à SAINT-LAURENT-DU-VAR

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du T2 au T4

À partir de :

271 000 €

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• LMNP

Programme neuf réf. 014-83-4641
Investir à FREJUS

---

du T2 au T3

À partir de :

206 400 €

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Programme neuf réf. 014-06-5052
Investir à BEAUSOLEIL

---

du T1 au T3

À partir de :

193 000 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nice ?

Étudiants, retraités, touristes, tous sont attirés par Nissa la Bella et rêvent d’y vivre. Le marché de l’immobilier est donc toujours aussi dynamique dans cette ville qui détient la recette gagnante : mer, soleil, animation d’une ville de taille moyenne. Il faut dire que la situation géographique de Nice est son principal atout. À deux pas de la frontière italienne, elle est proche des Alpes et possède la mer Méditerranée à ses pieds. Un cadre rêvé pour investir, car au terme du contrat rien n’empêche le propriétaire de louer son bien à des vacanciers.

Nice : un marché de l’immobilier qui prend de la vitesse

Dans le neuf comme dans l’ancien, l’immobilier niçois reste prisé. Les biens se vendent vite et les prix grimpent. En 2025, les spécialistes ont enregistré une hausse de 3,1 % par rapport à l’an passé. Il faut dire que la Côte d’Azur séduit les investisseurs français et étrangers. À tel point que les logements disponibles à la vente se font de plus en plus rares. Investisseurs, vous êtes donc avertis, ne perdez pas de temps au moment d’acter la vente.

Les meilleurs lieux où investir à Nice

Investir à Nice est une bonne opération pour qui souhaite se constituer un patrimoine au soleil tout en défiscalisant. Avant de se lancer dans l’aventure, il faut connaître le marché de l’immobilier niçois et surtout bien se renseigner sur les quartiers prometteurs.

Le Vieux Nice et son port

Surnommé le « Vieux Nice », le quartier historique de la ville séduit par son architecture atypique et étroite qui lui donne une ambiance moyenâgeuse. Au cœur de la ville, et à deux pas de la promenade des Anglais, le quartier est prisé par les touristes. Pour un investissement locatif, le port est une bonne option : de nombreux projets immobiliers se sont développés dans les rues à proximité. Pour les investisseurs, il s’agit du quartier qui offre le meilleur rendement.

Le centre

Dans le cadre d’un investissement locatif, le centre de Nice réunit les principaux critères des locataires : la praticité, la proximité des commerces et plages, et la facilité d’utilisation des transports en commun. Secteur dynamique et attractif, il est souvent prisé des étudiants. Il est indéniable que le centre de Nice reste un emplacement de premier choix pour investir.

Nice Est

Plus huppé, Nice Cimiez est un quartier regroupant grandes villas et immeubles cossus. Très prisé des familles, ce secteur est calme et apprécié pour son côté résidentiel. Toutefois, les prix se situent dans la fourchette haute et ne sont pas accessibles à tous.

Les quartiers de Nice

Secteur	Quartier
Le centre historique	Le Vieux Nice Le port l’Acropolis Riquier
Le Carré d’or	La zone piétonne Le quartier des Musiciens La place Massena les jardins La promenade des Anglais
Ouest	Fabron Corniche fleurie Sainte-Marguerite Napoléon Caucade L’aéroport La Californie
Est	Mont Boron Carabacel Cimiez Rimiez Saint-Maurice Saint-Roch
Nord	Las Planas Cap de Croix Gairaut, Le Ray Saint-Pancrace Saint-Barthélemy

Les projets dans l’immobilier neuf à Nice

Si le marché de l’ancien a le vent en poupe à Nice (en savoir plus sur la loi Pinel ancien), les programmes d’immobilier neuf ne sont pas en reste. Deux promoteurs immobiliers se partagent actuellement les différents chantiers. Ce sont plusieurs immeubles modernes qui ont vu le jour et sont venus augmenter l’offre de logements à Nice.

• Bouygues Immobilier : avec des programmes à Nice mais aussi dans les environs (Cagnes-sur-Mer, le Cannet, Grasse,…), le groupe Bouygues Immobilier confirme sa position de leader de la construction et propose son expertise pour construire les logements niçois de demain.
• La référence Pierre : créée en 2009, cette société s’est imposée dans le domaine de la promotion immobilière. Aujourd’hui, elle mène plusieurs programmes de front dans les Alpes-Maritimes, dont un projet de logements neufs à Nice et un autre à Menton.

Découvrir les programmes neufs de Nice

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers spécialisés dans le neuf à Nice

• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Cogedim
• Edouard Denis
• Icade
• Vinci

Centre des impôts et adresses utiles

Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Nice ou :

• Centre des Finances Publiques de Nice : 22 rue Joseph-Cadeï 06172 Nice Cedex 2 – 0 811 36 96 09
• Chambre des notaires des Alpes-Maritimes : 18 rue du Congrès, 06000 Nice – 04 97 03 02 02 – chambre.alpesmaritimes@notaires.fr
• ADIL des Alpes-Maritimes : 5 rue du Congrès, 06000 Nice – 04 93 98 77 57
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers des Alpes-Maritime : 21 rue Alberti, 06000 Nice – 04 93 80 00 73 – contact@unpi06.com

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