Comment investir en loi Pinel dans l’ancien rénové ?

Instauré en 2014, le dispositif Pinel a été pensé pour stimuler le marché du neuf. Mais face à son succès, son application a été étendue et concerne également le marché de l’immobilier ancien. Appelé, « ancien réhabilité », la loi Pinel dans l’ancien permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf et même plus.

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Quels sont les avantages fiscaux (déficit foncier) ?

La loi Pinel appliquée à l’ancien est moins connue que le volet dédié à l’immobilier neuf ou en VEFA. Concrètement, un investisseur qui achète un logement ancien à réhabiliter bénéficie des avantages fiscaux de la loi Pinel pour le neuf. Si la loi Pinel dans l’ancien implique de réaliser des travaux de rénovation, elle est encore plus avantageuse fiscalement, car elle peut se cumuler avec le déficit foncier. Explications.

Le principe : investir dans un bien immobilier ancien en vue de le louer et réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration afin d’adapter le logement aux exigences du neuf. Ainsi, l’investisseur profite du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Il pourra économiser 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix de revient du logement acheté sur ses impôts, selon qu’il s’engagera à le louer 6, 9 ou 12 ans. Mais « l’ancien réhabilité » offre un avantage supplémentaire : le déficit foncier. Ce mécanisme permet donc de reporter les charges et frais engagés et de réduire considérablement le montant des revenus fonciers imposables.

Avant de louer son bien, le propriétaire doit effectuer des travaux souvent conséquents et coûteux. Ces travaux de réhabilitation peuvent être déduits des revenus fonciers dans la limite de 10 700 €. Au-delà de cette somme, le coût des travaux sera déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. Cumuler la réduction d’impôts Pinel et le déficit foncier, l’opération devient alors fiscalement très avantageuse pour l’investisseur.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ancien ?

Les conditions qui s’appliquent aux logements Pinel ancien sont les mêmes que celles requises pour le Pinel dit classique. En effet, dans le cadre du dispositif Pinel ancien, les travaux de rénovation sont destinés à mettre le bien immobilier rénové aux normes actuelles : BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020. Pour bénéficier de la loi Pinel ancien, le bien immobilier concerné doit être destiné à la location et se situer dans une zone éligible, comme Lyon, Toulouse, Paris, Marseille ou encore Lille.

Quels logements sont éligibles au Pinel dans l’ancien ?

Les logements Pinel dans l’ancien doivent répondre aux mêmes critères que pour le neuf, à savoir être acquis après le 14 septembre 2014 et être situés dans une zone Pinel. Pour bénéficier du dispositif, le logement ancien doit répondre aux critères du neuf et avoir subi des travaux. Deux types de biens sont donc visés :

• Les logements acquis en vue d’être réhabilités ;
• Les locaux acquis en vue d’être transformés en habitation.

Les travaux, la phase décisive du dispositif

Si, à première vue, il semble plus facile d’investir dans un logement ancien et de réaliser des travaux, que de faire construire un appartement neuf, les critères d’éligibilité concernant l’ancien sont nombreux. Le logement ancien visé pour un investissement en Pinel dans l’ancien est diagnostiqué et doit présenter des défauts ou manquements en matière de décence et de performance énergétique. Mais à l’issue des travaux, il doit remplir l’ensemble des caractéristiques imposées par le cadre légal. Ces critères ont été répertoriés afin qu’un expert indépendant constate objectivement l’état du logement avant et après travaux. Il s’agit d’une étape essentielle qui permet de déterminer l’éligibilité du logement au dispositif.

	Etat du logement avant travaux	Etat du logement après travaux
Décence du logement	Le logement ne remplit pas au minimum 4 des 15 caractéristiques.	Le logement respecte les 15 caractéristiques.
Performance énergétique	Le logement ne respecte pas au minimum 6 des 12 caractéristiques.	Le logement respecte les 12 caractéristiques.

Les caractéristiques de décence et de performance énergétique

Le logement à réhabiliter doit être, au moment de l’acquisition, inhabitable au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux sont alors destinés à réhabiliter le logement afin que ce dernier remplisse les normes de décence en vigueur concernant les points suivants :

• L’état du gros œuvre
• La charpente
• L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
• La présence d’amiante
• Le réseau d’eau
• La sécurité des installations de gaz
• La sécurité des installations électriques
• Les installations sanitaires
• L’état de la cuisine
• Le dispositif de chauffage
• L’état de la ventilation
• Les caractéristiques des parois et menuiseries
• La composition générale du logement

De la même manière, le logement doit ensuite répondre à des critères de performance énergétique. Dans le cas d’une rénovation, il est notamment pertinent de respecter les labels BBC Rénovation 2009 ou HPE 2009.

Par ailleurs, il est également essentiel de respecter des critères liés aux performances techniques du logement comme des conditions liées à la surface du bien ou à son volume, l’absence de plomb et d’amiante, la présence d’un dispositif de chauffage, etc.

Quelles sont les étapes pour investir ?

Si les immeubles anciens ne manquent pas en France, la démarche pour investir dans l’ancien tout en bénéficiant du dispositif de défiscalisation Pinel peut s’avérer longue et coûteuse. Voici les étapes du processus :

1. Trouver un logement inhabitable (avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement)
2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
3. Pendant les travaux, conserver les factures et veiller à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien
4. À la fin des travaux contacter un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence
5. Au moment de louer le logement, l’investisseur doit respecter les conditions imposées par la loi Pinel : location du logement nu, respect des plafonds de ressources Pinel…

Le dispositif Denormandie élargit et complète la loi Pinel dans l’ancien

Dans le but de favoriser le développement du marché de l’immobilier ancien et afin de stimuler la réhabilitation de logements pour faire face à la demande croissante, l’ancien ministre délégué au Logement, Julien Denormandie, a instauré un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, entré en vigueur le 1er janvier 2019, qui vient compléter la loi Pinel dans l’ancien.

Cette nouvelle loi, appelée loi Denormandie, encourage les propriétaires-bailleurs à pratiquer des travaux de rénovation dans des logements vétustes afin de dynamiser de nombreuses villes moyennes françaises. La loi Denormandie, tout comme la loi Pinel appliquée à l’ancien, pose comme conditions à l’avantage fiscal : des plafonds de ressources et de loyers à respecter.

• En savoir plus sur la loi Denormandie