Loi Pinel dans l’ancien

Instauré en 2014, le dispositif Pinel a été pensé pour stimuler le marché du neuf. Mais face à son succès, son application a été étendue et concerne également le marché de l’immobilier ancien. Appelé, « ancien réhabilité », la loi Pinel dans l’ancien permet à un investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf et même plus.

Loi Pinel dans l’ancien : quels avantages fiscaux ?

La loi Pinel appliquée à l’ancien est moins connue. Concrètement, un investisseur qui achète un logement ancien à réhabiliter bénéficie des avantages fiscaux de la loi Pinel pour le neuf. Mais le dispositif Pinel dans l’ancien est encore plus avantageux fiscalement, car il peut se cumuler avec le déficit foncier. Explications…

L’investissement locatif dans l’ancien peut être réalisé sous le régime fiscal de la loi Pinel, autrement dit l’acheteur peut prétendre à la même réduction d’impôts qui s’applique dans le neuf, optimisé au déficit foncier. Le principe : investir dans un bien immobilier ancien en vue de le louer et réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration afin d’adapter le logement aux exigences du neuf. Ainsi, l’investisseur profite du dispositif de défiscalisation Pinel. Il pourra déduire 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement acheté, selon qu’il s’engagera à le louer 6, 9 ou 12 ans. Mais « l’ancien réhabilité » offre un avantage supplémentaire : le déficit foncier. Avant de louer son bien, le propriétaire doit effectuer des travaux souvent conséquents et coûteux. Ces travaux de réhabilitation peuvent être déduits des revenus fonciers dans la limite de 10 700 €. Au-delà de cette somme, le coût des travaux sera déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. Cumuler la réduction d’impôts Pinel et le déficit foncier, l’opération devient alors fiscalement très avantageuse pour l’investisseur.

Quels logements sont éligibles au Pinel dans l’ancien ?

Les logements Pinel dans l’ancien doivent répondre aux mêmes critères que pour le neuf, à savoir être acquis après le 14 septembre 2014 et être situé dans une zone Pinel. Pour bénéficier du dispositif, le logement ancien doit répondre aux critères du neuf et avoir subi des travaux. Deux types de biens sont donc visés :

  • Les logements acquis en vue d’être réhabilités
  • Les locaux acquis en vue d’être transformés en habitation

Les travaux, la phase décisive du dispositif

Si, à première vue, il semble plus facile d’investir dans un logement ancien et de réaliser des travaux que de faire construire un appartement neuf, les critères d’éligibilité concernant l’ancien sont nombreux. Le logement ancien visé pour un investissement en Pinel dans l’ancien est diagnostiqué et doit présenter des défauts ou manquements en matière de décence et de performance énergétique. Mais à l’issue des travaux, il doit remplir l’ensemble des caractéristiques imposées par le cadre légal. Ces critères ont été répertoriés afin qu’un expert indépendant constate objectivement l’état du logement avant et après travaux. Il s’agit d’une étape essentielle qui permet de déterminer l’éligibilité du logement au dispositif.

Etat du logement avant travaux Etat du logement après travaux
Décence du logement Le logement ne remplit pas au minimum 4 des 15 caractéristiques. Le logement respecte les 15 caractéristiques.
Performance énergétique Le logement ne respecte pas au minimum 6 des 12 caractéristiques. Le logement respecte les 12 caractéristiques.

Les caractéristiques de décence et de performance énergétique

Le logement à réhabiliter doit être, au moment de l’acquisition, inhabitable au regard de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux sont alors destinés à réhabiliter le logement afin que ce dernier remplisse les normes de décence en vigueur concernant les points suivants :

  • L’état du gros œuvre
  • La charpente
  • L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  • La présence d’amiante
  • Le réseau d’eau
  • La sécurité des installations de gaz
  • La sécurité des installations électriques
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine
  • Le dispositif de chauffage
  • L’état de la ventilation
  • Les caractéristiques des parois et menuiseries
  • La composition générale du logement

De la même manière, le logement doit ensuite répondre aux 12 critères de performance énergétique dont les labels RT 2012 et BBC.

Les étapes pour investir en Pinel dans l’ancien

Si les immeubles anciens ne manquent pas en France, la démarche pour investir dans l’ancien tout en bénéficiant du dispositif de défiscalisation Pinel peut s’avérer longue et coûteuse. Voici les étapes du processus :

  1. Trouver un logement inhabitable (avec des parties communes en bon état pour le cas d’un appartement)
  2. Prendre contact avec un expert indépendant avant les travaux : diagnostiqueur agréé, architecte…
  3. Pendant les travaux, conserver les factures et veiller à ce que les travaux se réalisent avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien
  4. À la fin des travaux contacter un expert indépendant pour certifier que la réhabilitation du logement respecte les critères définis par la loi en termes de performances techniques et de décence
  5. Au moment de louer le logement, l’investisseur doit respecter les conditions imposées par la loi Pinel : location du logement nu, respect des plafonds de ressources Pinel

Pour en savoir davantage sur le dispositif Pinel

Le dispositif Denormandie élargit et complète la loi Pinel dans l’ancien

Dans le but de favoriser le développement du marché de l’immobilier ancien et afin de stimuler la réhabilitation de logements pour faire face à la demande croissante, la loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, vient compléter la loi Pinel dans l’ancien.

Cette nouvelle loi encourage ainsi les propriétaires-bailleurs à pratiquer des travaux de rénovation dans des logements vétustes afin de dynamiser les centres de nombreuses villes françaises. Autrement dit, les conditions de défiscalisation de la loi Pinel dans l’ancien ne s’appliquent plus uniquement à des logements inhabitables, mais également à des logements anciens vétustes situés dans certaines zones géographiques. La loi Denormandie, tout comme la loi Pinel appliquée à l’ancien, pose comme condition à l’avantage fiscal, des plafonds de ressources et de loyers à respecter. Cet élargissement du dispositif assouplit le cadre d’application du système de défiscalisation tout en le limitant à 222 communes ciblées.

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