Selexium Rouen
Conseils en gestion et développement de patrimoine

La ville a subi de nombreux bombardements durant la Seconde Guerre mondiale, ce qui l’a forcée à entamer beaucoup de reconstructions. Aujourd’hui, ce sont près de 60 % des bâtiments rouennais qui datent de cette période. Il faut compter entre 1 200 et 2 200 euros selon les quartiers pour investir dans un immeuble des années 1950, 1960 ou encore 1970. Certains logements demanderont à l’acquéreur de prévoir des travaux de rénovation, ou, au moins, de rafraîchissement pour remettre le logement au goût du jour et mettre toutes les chances de son côté pour attirer les locataires.

La rive droite de la Seine à Rouen est le côté le plus dynamique de la ville. S’y trouvent le centre-ville historique ainsi que la gare de la commune. Une grande partie de la vie culturelle rouennaise se passe dans ces quartiers, grâce aux nombreux musées emblématiques comme celui des Beaux-Arts, par exemple. La rive droite est très prisée par les locataires et notamment autour du quartier Pasteur où se trouve la faculté de droit. Ce sont presque 42 000 étudiants qui ont choisi la ville normande en 2018 pour effectuer leur formation supérieure, un nombre qui ne cesse d’augmenter. Les quais de Seine, qui longent la rive droite comme la rive gauche sont piétons, ce qui ravit les habitants comme les touristes. La principale difficulté pour les investisseurs désireux de trouver un bien de ce côté de la ville sera le confort des logements. Si un appartement doté d’un ascenseur et d’un parking se loue dans la journée, cela n’est pas une vérité dans le cas où il en serait dépourvu. Et pourtant, la plupart des biens n’en sont pas équipé. Il faut compter entre 2 200 et 3 600 euros le mètre carré pour un investissement en centre-ville. Les quartiers de la cathédrale, du Palais de justice ou encore du Vieux-Marché sont très demandés. Un appartement en bon état se louera facilement à de jeunes actifs ou étudiants désireux de profiter du nombre de commerces de proximité et de la vie nocturne propre à l’hypercentre.

La ville voit la vie en vert avec ses nouveaux projets d’écoquartier. Le quartier Luciline a fait son apparition rive droit de Rouen et propose des logements intéressants pour l’investissement dans le neuf. D’ici 2021, le nouvel écoquartier Flaubert devrait voir le jour rive gauche. 10 000 habitants et 5 000 salariés sont attendus dans ce nouvel espace.

• Découvrir les programmes neufs de Rouen

Si la forte demande de logements dans l’hypercentre, comme dans la plupart des villes moyennes, fait augmenter les prix, la rive gauche n’en subit pas les conséquences et reste abordable. Le quartier Saint-Sever accueille le Conseil départemental de la Seine-Maritime. La vie sportive de la ville s’axe également autour de ce quartier, avec la présence de la piscine, de la patinoire ainsi que celle d’un club d’avirons. La rive gauche de Rouen est dotée d’un parc immobilier assez moderne. À Saint-Sever, les acheteurs doivent compter environ 1 600 euros le mètre carré pour un bien ancien et 2 200 euros le mètre carré pour une résidence plus contemporaine, datant des années 2010.

Pour espérer des prix au mètre carré moins importants, il faut miser sur les communes en périphérie de Rouen. La ville étant dotée d’un système de transport en commun efficace, métro, tram, et bus à disposition des Rouennais, la liaison n’est pas difficile entre l’extérieur de la métropole et l’hypercentre. La périphérie offre également un marché locatif de bureaux neufs intéressant.

La Normandie n’est pas en reste lorsqu’il s’agit de patrimoine historique et de monuments classés. Rouen est d’ailleurs la ville qui compte le plus de monuments classés par habitant avec pas moins de 228 bâtiments détenant au moins une protection historique, dont 44 classés. Une richesse qui permet aux investisseurs de miser sur les lois de défiscalisation Malraux ou Monuments Historiques. Celles-ci ouvrent droit, pour les propriétaires respectant certaines conditions, à un avantage fiscal. La loi de défiscalisation immobilière Malraux concerne les bâtisses nécessitant des travaux de réhabilitation en vue d’une mise en location de 9 ans, en qualité de résidence principale. L’avantage s’étend sur 30 % du montant des travaux. La loi Monument Historique, quant-à-elle, vise à protéger le patrimoine français et s’avère très intéressant pour les investisseurs. Elle permet de déduire 100 % des charges ainsi que 100 % des travaux d’entretien et de réhabilitation du revenu global de l’acquéreur. Pour cela, il faut tout de même détenir le bien durant 15 ans et qu’il génère des recettes pendant 3 ans minimum.