La loi Pinel à Strasbourg : fonctionnement, avantages et quartiers où investir
Bien qu’elle ne possède ni le doux climat du Sud, ni le tourisme des villes côtières de l’Ouest, Strasbourg décroche la palme de l’agglomération de plus de 250 000 habitants la plus attractive de France. Sa qualité de vie est l’un de ses atouts majeurs. Ce sont les parcs et pistes cyclables qui marquent la différence, de même que l’offre culturelle de cette métropole trop souvent réduite à son statut de capitale européenne. Attractive, aussi car le prix de l’immobilier y est bien plus abordable qu’à Lyon, Nice ou Nantes, Strasbourg est une ville bien côté pour investir en loi Pinel.
Comment fonctionne le dispositif Pinel à Strasbourg ?
La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014 sous l’impulsion de la ministre du Logement, est un dispositif de défiscalisation qui permet de réduire ses impôts tout en se construisant un patrimoine immobilier. Soumis au plafonnement des niches fiscales, le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs situés dans certaines zones géographiques définies précisément par la loi. Autrement dit, le propriétaire d’un appartement neuf situé à Strasbourg peut bénéficier d’un avantage fiscal s’il loue son bien pendant une certaine période, dans la limite des 10 000 € (plafond annuel niches fiscales) autorisés par l’administration fiscale.
| Durée de mise en location | Réduction d’impôt en 2023 | Réduction d’impôt en 2024 | Réduction d’impôt Pinel Plus |
| 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
EXEMPLE d’un investissement Pinel à strasbourg
Victor a acheté un appartement neuf à Strasbourg pour 175 000 € et souhaite bénéficier de l’avantage fiscal en loi Pinel. Il décide donc de mettre son bien en location pendant 9 ans. Sa réduction d’impôt sera alors de 12 %, soit 21 000 €.
Les conditions du dispositif
Le dispositif Pinel offre donc la possibilité de défiscaliser tout en étant propriétaire d’un bien immobilier. Est éligible au dispositif Pinel, tout investisseur domicilié fiscalement en France qui souhaite acquérir un bien neuf ou en VEFA. Cependant, pour en bénéficier le propriétaire doit respecter plusieurs conditions relatives au locataire et au bien immobilier. En cas de non-respect de ces dernières, le bénéficiaire de la réduction d’impôts devra rembourser l’intégralité de la somme perçue au fisc.
Le locataire
Certains critères concernent les conditions de location du bien immobilier. Si le propriétaire est libre de choisir son futur locataire, Français ou étranger, le candidat doit, toutefois, remplir les conditions suivantes :
- Ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
- Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés dans le cadre de la loi Pinel.
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Les plafonds de ressources Pinel à Strasbourg
Les plafonds de ressources sont fixés par la loi en fonction de la situation géographique du bien concerné. Selon le zonage Pinel, Strasbourg se situe en zone A. Voici les plafonds de ressources à prendre compte pour les logements Pinel strasbourgeois :
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 78 104 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 93 556 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 110 753 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 124 630 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5e | + 13 886 € |
- A lire également : les plafonds de la loi Pinel
Le logement
Au moment d’investir dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel, il est nécessaire de vérifier que le logement remplit bien les conditions nécessaires. Le fait que le bien soit neuf n’est pas la seule contrainte imposée par le dispositif. Un logement Pinel doit aussi respecter les normes de construction et être peu énergivore (normes BBC 2005 et RT 2012). Lors de sa mise en location, il ne doit pas être meublé. Enfin, le propriétaire doit s’assurer qu’il constituera la résidence principale de son occupant. Une fois cette check-list vérifiée, il reste à fixer le montant du loyer. Ce dernier est, lui aussi, plafonné. À Strasbourg, pour savoir quel est le montant maximal du loyer d’un logement Pinel, il faut se référer au prix du mètre carré pour la zone A.
Tableau des plafonds de loyer en région strasbourgeoise
| Zone | A |
|---|---|
| Prix au mètre carré | 14,03 € |
CALCUL DU LOYER PINEL
Surface habitable x 13,56 x coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur est fixé par le dispositif et varie en fonction de la surface habitable du bien concerné par le calcul.
| Surface habitable | Coefficient multiplicateur |
|---|---|
| Inférieure à 38 mètres carré | 1,2 |
| Supérieure à 38 mètres carré | 0,7+19/surface habitable |
Les zones où investir en Pinel
La classification de la capitale de la région Grand Est en zone A la place parmi les villes à fort potentiel pour l’investissement locatif. Avec des loyers et prix d’achat modérés, elle possède tous les éléments pour une opération réussie. Bien que Strasbourg soit l’une des villes les plus attractives de France, ce n’est pas la seule à être éligible au dispositif Pinel dans le département du Bas-Rhin. Petit tour d’horizon des communes éligibles.
- A-B-C/ Achenheim (67204), Bernolsheim (67170), Bischheim (67800), Bischwiller (67240), Brumath (67170)
- D-E-F/ Eckbolsheim (67201), Entzheim (67960), Eschau (67114), Fegersheim (67640)
- G-H/ Geispolsheim (67118), Haguenau (67500), Hoenheim (62800), Holtzheim (67810)
- I-J-K/ Illkirch-Graffenstaden (67400), Krautwiller (67170)
- L-M-N/ Lampertheim (67450), Lingolsheim (67380), Lipsheim (67640), Mittelhausbergen (67206), Mundolsheim (67450), Niederhausbergen (67207)
- O-P-Q/ Oberhausbergen (67205), Obernai (67210), Oberschaeffolsheim (67203), Ostwald (67540), Plobsheim (67115)
- R-S-T/ Reichstett (67116), Saverne (67700), Schiltigheim (67300), Souffelweyersheim (67460)
- U-V-W/ Vendenheim (67550), Wahlenheim (67170), La Wantzenau (67610), Wolfisheim (67202)
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Exemple d’un investissement Pinel à Strasbourg
Elsa connaît bien Strasbourg et souhaite acheter un bien immobilier éligible au dispositif Pinel dans le centre. Elle trouve un deux-pièces de 55 mètres carrés dans le quartier de la gare pour 189 500 €. Elle s’engage donc à le mettre en location pendant 6 ans, ce qui lui donne accès à une réduction d’impôt de 9 % du prix d’achat de son bien. Elle va donc économiser 17 055 €, soit 2 843 €/an.
Elsa souhaite louer cet appartement à son petit frère, Jérémy, qui vient de signer un CDI à Strasbourg. Comme Jérémy n’appartient pas au même foyer fiscal qu’Elsa, il peut louer l’appartement de sa sœur, à condition qu’il respecte le plafond de revenus Pinel. Jérémy est célibataire et gagne 1 850 € nets par mois. Il possède le profil pour louer l’appartement d’Elsa. Même s’il s’agit de son frère, Elsa louera son appartement à 810,23 €/mois afin de respecter le plafond de loyer de la loi Pinel.
Les programmes neufs éligibles à la loi Pinel :
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?
Strasbourg est appréciée pour son cadre de vie, mais aussi pour sa proximité avec la frontière allemande et son accessibilité facilitée par le TGV. La capitale alsacienne est la destination idéale pour les jeunes actifs, les étudiants et les investisseurs, avec son pôle universitaire et ses nombreuses institutions européennes. Profitant de l’essor économique de la ville, le marché de l’immobilier strasbourgeois se porte bien. Il faut environ 35 jours pour trouver un locataire. Strasbourg est donc la ville où il faut investir en immobilier locatif.
Strasbourg : un marché de l’immobilier en pleine forme.
Les prix restent abordables dans la Capitale de l’Europe. Le mètre carré se vend en moyenne à 3 800 € dans le neuf. Strasbourg affiche donc des prix plus bas que d’autres grandes métropoles. Un atout pour les investisseurs qui verront leur achat vite rentabilisé. Car, trouver un locataire n’est pas difficile. La demande locative reste forte à Strasbourg bien que le marché profite aux locataires, avec une offre plus élevée que la demande. Parmi les biens les plus recherchés, le deux-pièces arrive en tête. Plus de 36 % des Strasbourgeois qui cherche un logement penchent pour ce type de bien immobilier.
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Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Strasbourg
Si investir à Strasbourg est un bon plan, certains quartiers sont plus intéressants que d’autres. En effet, l’emplacement est un point essentiel dans le choix de logement des locataires. L’investisseur a donc tout intérêt à bien se renseigner sur le quartier, le réseau de transports et les commerces à proximité avant d’acheter.
Le quartier de l’Orangerie
L’Orangerie est l’un des quartiers les plus huppés de Strasbourg. Il abrite le Conseil de l’Europe ainsi que le Parlement européen. Conséquence, chaque année de nouveaux diplomates s’y installent. Proche du centre-ville et des universités, ce secteur de la ville est stratégique et ne connaît pas la crise. Cependant, les biens immobiliers de cette zone se situent plutôt dans la fourchette haute des prix. Le mètre carré tourne autour des 5 400 €.
Le quartier de la gare
Situé entre l’A4 et la gare centrale, le secteur est apprécié pour être justement le carrefour de mobilité des Strasbourgeois. Mélangeant des immeubles de toutes les époques, il attire les actifs en quête de commerces de proximité et d’un réseau de transports efficace. La demande de studios et de deux-pièces y est toujours supérieure à l’offre. C’est donc le quartier idéal pour un investissement locatif.
Le quartier de l’Esplanade
Située à l’ouest de Strasbourg, l’Esplanade est un quartier récent qui possède de nombreuses écoles et centres universitaires. Les familles ainsi que de nombreux étudiants ont adopté ce quartier bien desservi malgré sa situation géographique. De plus, les prix de l’immobilier y sont raisonnables avec des prix oscillants autour des 3 600 €/m2. Ce quartier s’adresse donc à un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.
Les quartiers de Strasbourg
| Secteur | Quartiers |
|---|---|
| Centre | Centre République Gare Kléber Conseil des XV Bourse Esplanade Krutenau |
| Nord | Robertsau Wacken |
| Est | Neudorf Schluthfled Musau Port-du-Rhin |
| Sud-Est | Neuhof Stockfeld Ganzau |
| Sud | Meinau |
| Sud-Ouest | Koenigshoffen Montagne-verte Elsau |
| Ouest | Cronenbourg Hautepierre Poteries Hohberg |
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Les projets Pinel en cours à Strasbourg
L’attractivité qui fait sa renommée pousse Strasbourg à s’adapter et agrandir son parc immobilier. Plusieurs projets de construction sont en cours et de nombreux programmes neufs éligibles en Pinel sortent de terre à Strasbourg et dans les communes environnantes, comme Lingolsheim, Achenheim ou encore Otswald.
Le principal acteur et créateur de ces nouveaux logements n’est autre que le célèbre promoteur Bouygues Immobilier. Le groupe a misé sur Strasbourg pour construire le logement de demain. En effet, il s’engage à livrer des habitations de qualité, connectées et agréables à vivre.
- Découvrir les programmes neufs de Strasbourg
Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région
Les promoteurs en loi Pinel à Strasbourg
- Bouygues Immobilier
- Cogedim
- Nexity
- Vinci
Centre des impôts et adresses utiles
Découvrez quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Strasbourg ou :
- Centre des Finances Publiques de Strasbourg : 35, avenue des Vosges BP 1013 67070 Strasbourg Cedex – 03 88 52 48 59
- Chambre des notaires du Bas-Rhin : 2, Rue des Juifs 67000 Strasbourg – 03 88 32 10 55
- ADIL du Bas-Rhin : 5, Rue Hannong 67000 Strasbourg – 03 88 21 07 06
- Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Bas-Rhin : 42, rue de la Première Armée BP2 67064 Strasbourg – 03 88 24 24 99
En 2024, investir en Pinel Plus à Strasbourg
Pour développer encore plus le marché résidentiel en France, les pouvoirs publics ont lancé en 2023 un dispositif de défiscalisation immobilière Pinel complémentaire : le Pinel Plus. Ce Pinel amélioré va vivre conjointement avec le Pinel classique jusqu’à ce qu’ils ne meurent tous deux définitivement fin 2024.
Très similaire à la loi Pinel, il permet d’accéder à une réduction d’impôt maximale de 63 000 € pour la location de son appartement neuf pendant 12 ans (21 %). Il offre ensuite les mêmes taux pleins de réduction qu’avec la loi Pinel : 12 % pour un engagement locatif de 6 ans et 18 % pour une durée de 9 ans.
Si rien ne semble résolument nouveau jusqu’alors, les grandes différences entre les deux dispositifs se distinguent sur les conditions d’éligibilité. En Pinel Plus, elles tiennent davantage compte de la qualité de confort des habitations, mais également de la qualité de construction. Ainsi, les appartements neufs Pinel Plus doivent démontrer des surfaces plus généreuses, des pièces plus lumineuses et doivent attester de la présence d’un extérieur à partir du T3.
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