La loi Censi-Bouvard : fonctionnement et fiscalité

La loi Censi-Bouvard permet à un investisseur qui acquiert un bien meublé destiné à la location dans une résidence de services de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % étalée sur 9 ans, et de récupérer la TVA.

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La loi Censi-Bouvard : définition

L’amendement Censi-Bouvard, du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard qui ont proposé le texte à l’Assemblée nationale en 2009, vise à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. La loi de finances 2019 a reporté la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôts pour l’investissement locatif en meublé, dit Censi-Bouvard, au 31 décembre 2021.

Tout contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée peut bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles) pendant 9 ans. L’avantage fiscal s’applique dans la limite de 300 000 € par investissement. Autrement dit, un investisseur qui achète un logement dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées avec services peut économiser jusqu’à 33 000 euros d’impôts, soit 3 666 € par an. Mais ce n’est pas le seul avantage fiscal du dispositif, ce dernier prévoit également la récupération de la TVA. Attention, toutefois, la TVA se récupère si les conditions suivantes sont remplies :

  • La résidence de services dans laquelle se situe le logement doit proposer au moins trois services (restauration, réception, nettoyage…).
  • Les loyers perçus par l’exploitant sont soumis à la TVA à 5.5 %.
  • L’acquéreur doit choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

ATTENTION

La récupération de la TVA ne s’applique que dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf.

Quelles sont les conditions du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’acquéreur doit respecter certains points :

  • Être domicilié fiscalement en France
  • S’engager à louer le bien dans les douze mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement
  • Louer le bien meublé à titre de résidence principale
  • Le bien ne doit pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille
  • Louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Le bien concerné est lui aussi soumis à une série de critères. En effet, seuls certains types de logements sont éligibles à la loi Censi-Bouvard :

  • les biens neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achetés depuis au moins 15 ans et réhabilités à neuf.
  • les appartements situés dans des résidences de services.

Par résidences de services, l’administration fiscale entend une résidence qui fournit des appartements meublés et proposant à sa clientèle plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et ménage). En fonction du profil des occupants, d’autres prestations peuvent être mises à disposition comme une salle de sport, une conciergerie ou encore un espace Wi-Fi. Ce type de résidence se subdivise en trois catégories :

  • Résidences étudiantes
  • Résidences pour seniors
  • Résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

Loi Censi-Bouvard et statut LMNP

En cumulant le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’acquéreur peut :

  • Récupérer la TVA sur le prix d’achat de son bien, en plus de bénéficier de la réduction d’impôts, soit 20 % de son montant.
  • Amortir tous les achats supérieurs à 598 € concernant l’ameublement et l’équipement du logement.

En résumé, acheter un bien en statut LMNP Censi-Bouvard permet de bénéficier d’un avantage fiscal, de récupérer la TVA et d’amortir les meubles du logement.

ATTENTION

Il ne faut pas confondre la loi Censi-Bouvard cumulée avec le statut LMNP et le statut LMNP classique. Ce dernier permet d’amortir le bien acquis alors que le dispositif Censi-Bouvard permet de faire des économies d’impôts. Toutefois, au-delà du plafond de 300 000 € imposé par le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement est possible.

Exemple d’investissement en LMNP Censi-Bouvard

Un acquéreur investit 450 000 € dans des biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard et choisit le statut LMNP. Il bénéficiera d’une réduction de 11 % sur le montant plafond autorisé par la loi, soit 300 000 € et va donc économiser 33 000 €. Contrairement au statut LMNP classique, l’acquéreur ne peut pas profiter de l’amortissement sur son bien, mais il peut amortir la somme excédentaire, soit les 150 000 € restants.

LES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF CENSI-BOUVARD

Un régime fiscal avantageux arrow

La loi Censi-Bouvard est probablement l’un des dispositifs de défiscalisation qui offre le plus d’avantages. Outre la réduction d’impôts et la récupération de la TVA qui s’élève à 20 % du prix, le statut LMNP permet aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.

Un dispositif flexible arrow

Si la réduction d’impôts du dispositif dépasse le montant d’impôts à payer, l’avantage fiscal peut être reporté sur les 6 années suivantes, à condition que le bien soit loué l’année d’utilisation du report. De plus, les biens acquis en Censi-Bouvard ne sont pas soumis à un système de zonage ou de plafonnement de ressources et de loyer contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation. Attention, toutefois, la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales qui limite à 10 000 € le montant total des avantages fiscaux.

Déléguer la gestion locative arrow

L’autre avantage du dispositif est la possibilité d’investir sans contrainte. Contrairement aux autres lois associant avantage fiscal et investissement locatif, la loi Censi-Bouvard prévoit de mettre le bien en location via un gestionnaire professionnel. La gestion est totalement déléguée grâce à un bail commercial signé entre le propriétaire du bien et le gestionnaire. Ce dernier est alors chargé de trouver les locataires, de gérer les éventuelles interventions pour travaux et de garantir au propriétaire 100 % des revenus issus de la location.

Réaliser plusieurs investissements arrow

Le propriétaire d’un bien en Censi-Bouvard, qui détient d’autres biens sous d’autres régimes, peut cumuler sa réduction d’impôts avec d’autres dispositifs fiscaux. La loi Censi-Bouvard ne limite pas le nombre d’acquisitions annuelles. Ainsi, un propriétaire peut profiter des avantages de cette loi pour plusieurs biens éligibles. Seule contrainte, la réduction est plafonnée à 300 000 € pour la totalité des biens détenus en Censi-Bouvard. Un contribuable peut donc acquérir plusieurs biens en Censi-Bouvard la même année.

Assurer son avenir arrow

Un bien acquis en Censi-Bouvard assure à son propriétaire une rente permanente grâce aux revenus locatifs assurés pendant les neuf premières années. Cette somme peut alors constituer un pécule de secours ou bien être réinvestie. Il s’agit d’un investissement sûr qui est très recherché et présente donc un fort potentiel locatif.

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Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?

Pour financer un projet immobilier en Censi-Bouvard, il est possible de faire une demande de crédit immobilier. Les banques sont généralement réceptives à ce genre de projet, car la responsabilité locative est déplacée sur une société exploitante spécialisée. Le propriétaire, lui, recevra de toute manière ses revenus locatifs. La banque est donc rassurée sur le fait que le prêt pourra être facilement remboursé. De plus, le rendement et la remise fiscale sont connus à l’avance et facilitent l’acceptation d’un dossier de financement.

Exemple d’investissement en loi Censi-Bouvard

Avec son budget de 210 000 €, Paul décide d’investir dans une résidence EHPAD tout juste livrée à Nantes. Son bien est sous le statut LMNP Censi-Bouvard, il peut donc récupérer la TVA qui s’élève à 40 000 € et profiter d’une réduction d’impôts de 23 100 € étalée sur 9 ans, soit 2 566 € par an. Au total, Paul va économiser 63 100 €.

Après 9 ans, que faire de son logement Censi-Bouvard ?

Les premiers acquéreurs, qui ont bénéficié du dispositif lors de son adoption en 2009, ont réalisé leur « plein fiscal » et peuvent désormais se séparer de leur bien. En effet, les neuf ans de location liant le propriétaire au gestionnaire s’achèvent. Le propriétaire peut donc décider de revendre le logement ou de le conserver pour le transmettre à sa descendance.

  • Si le propriétaire décide de garder son logement, il ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts, mais la taxation des revenus locatifs pourra être diminuée par l’amortissement du bien, ce qui n’était pas possible lorsque le régime de défiscalisation était en cours.
  • Cependant, la vente est généralement l’option privilégiée par les propriétaires, car le marché est extrêmement favorable aux vendeurs qui cèdent ce type de biens.
  • Il est aussi possible de réinvestir le gain issu de la réduction d’impôts et de la récupération de TVA, tout en conservant le bien, pour réaliser un autre investissement locatif qui permettra, lui, d’obtenir une nouvelle réduction d’impôts. Ainsi, l’investisseur se constitue un patrimoine qu’il pourra ensuite transmettre à ses enfants.

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