La loi Censi-Bouvard : fonctionnement et fiscalité

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière dont la loi Censi-Bouvard. En effet, la loi Censi-Bouvard permet à un investisseur qui acquiert un bien meublé destiné à la location dans une résidence de services de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % étalée sur 9 ans, et de récupérer la TVA.

Sommaire

La loi Censi-Bouvard : définition

L’amendement Censi-Bouvard, du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard qui ont proposé le texte à l’Assemblée nationale en 2009, visait à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. La loi de finances 2019 a reporté la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôt pour l’investissement locatif en meublé, dit Censi-Bouvard, à la fin de l’année 2022. Suite à la publication du projet de loi de finances pour 2023, la loi Censi-Bouvard s’est, en effet, définitivement arrêtée au 31/12/2022.

Tout contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles), pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant 9 ans. L’avantage fiscal s’appliquait dans la limite de 300 000 € par investissement. Autrement dit, un investisseur qui achetait un logement dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées avec services pouvait économiser jusqu’à 33 000 euros d’impôt, soit 3 666 € par an. Mais ce n’était pas le seul avantage fiscal du dispositif. En effet, ce dernier prévoyait également la récupération de la TVA. Attention, toutefois, la TVA se récupérait si les conditions suivantes étaient remplies :

  • La résidence de services dans laquelle se situait le logement devait proposer au moins trois services (restauration, réception, nettoyage, …) ;
  • Les loyers perçus par l’exploitant étaient soumis à la TVA à 5,5 % ;
  • L’acquéreur devait choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

ATTENTION

La récupération de la TVA ne s’appliquait que dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf.

Quelles sont les conditions du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’acquéreur devait respecter certains points :

  • Être domicilié fiscalement en France ;
  • S’engager à louer le bien dans les douze mois qui suivaient l’acquisition ou l’achèvement ;
  • Louer le bien meublé à titre de résidence principale ;
  • Le bien ne devait pas être occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
  • Louer pendant 9 ans minimum à l’exploitant de la structure via un bail commercial.

Pour plus d’information sur les conditions du dispositif Censi-Bouvard, il vous suffit de Télécharger le Guide Censi-Bouvard 2024.

DÉCOUVREZ NOTRE GUIDE CENSI-BOUVARD GRATUIT

Informations essentielles, conseils et fonctionnement : procurez-vous notre guide gratuit.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Les biens concernés étaient, eux aussi, soumis à une série de critères. En effet, seuls certains types de logements étaient éligibles à la loi Censi-Bouvard :

  • les biens neufs, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achetés depuis au moins 15 ans et réhabilités à neuf ;
  • les appartements situés dans des résidences de services.

Par résidences de services, l’administration fiscale entend une résidence qui fournit des appartements meublés et proposant à sa clientèle plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et ménage). En fonction du profil des occupants, d’autres prestations peuvent être mises à disposition comme une salle de sport, une conciergerie ou encore un espace Wi-Fi. Ce type de résidence se subdivise en trois catégories :

  • Résidences étudiantes ;
  • Résidences pour seniors ;
  • Résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Notre sélection d'appartements disponibles au dispositif Censi-Bouvard :

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-38-1719
Investir à Grenoble


du T2 au T4

À partir de :

146 593 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-54-1739
Investir à Nancy


T2

À partir de :

84 000 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-72-1958
Investir à Rouillon


T1

À partir de :

123 930 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 043-35-1987
Investir à Bruz


T2

À partir de :

198 240 €

Voir le programme

  • ANRU
  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-94-2707
Investir à CRETEIL


du T3 au T4

À partir de :

316 500 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-33-2717
Investir à BORDEAUX


T4

À partir de :

345 000 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-76-2848
Investir à ELBEUF


T3

À partir de :

191 200 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-35-2864
Investir à Rennes


T1

À partir de :

131 190 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-45-2882
Investir à Saran


T2

À partir de :

194 612 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-29-2887
Investir à Loctudy


du T2 au T3

À partir de :

209 988 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-77-2912
Investir à Meaux


T2

À partir de :

252 906 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-07-2913
Investir à GUILHERAND-GRANGES


T3

À partir de :

235 164 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 024-95-2943
Investir à Roissy-en-France


T2

À partir de :

160 303 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-33-2968 proche Bordeaux
Investir à CARBON-BLANC


du T3 au T4

À partir de :

253 300 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 014-33-2969 périphérie de Bordeaux
Investir à BEGLES


T4

À partir de :

369 000 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-11-2974
Investir à Carcassonne


du T1 au T3

À partir de :

159 047 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-31-3020
Investir à ROQUES


du T2 au T3

À partir de :

187 300 €

Voir le programme

  • ANRU
  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-93-3032
Investir à LA COURNEUVE


du T2 au T3

À partir de :

244 800 €

Voir le programme

  • LMNP

Programme neuf réf. 072-35-3116
Investir à Rennes


T1

À partir de :

149 507 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-59-3153
Investir à TOURCOING


du T2 au T4

À partir de :

172 500 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-95-3193
Investir à BEZONS


du T2 au T3

À partir de :

240 000 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-93-3281
Investir à BOBIGNY


du T1 au T2

À partir de :

226 800 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf près de Cergy réf. 008-95-3287
Investir à ERAGNY


du T2 au T3

À partir de :

237 120 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-38-3320
Investir à VILLEFONTAINE


T2

À partir de :

187 500 €

Voir le programme

  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf réf. 014-30-3425
Investir à NIMES


du T2 au T3

À partir de :

220 900 €

Voir le programme

  • Censi-Bouvard
  • LMNP

Programme neuf pour senior réf. 014-31-3439
Investir à TOULOUSE


du T1 au T3

À partir de :

217 811 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf réf. 008-78-3448
Investir à PLAISIR


du T2 au T3

À partir de :

252 300 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-31-3536
Investir à BRUGUIERES


du T2 au T3

À partir de :

196 900 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-31-3543
Investir à FONBEAUZARD


T2

À partir de :

224 200 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-31-3582
Investir à MURET


du T2 au T3

À partir de :

186 900 €

Voir le programme

  • LMNP
  • Pinel

Programme neuf réf. 013-31-3609
Investir à PINS-JUSTARET


du T2 au T4

À partir de :

180 000 €

Voir le programme

  • LMNP
  • LMP

Programme neuf pour seniors réf. 008-31-3616
Investir à TOULOUSE


du T2 au T3

À partir de :

242 400 €

Voir le programme

Loi Censi-Bouvard et statut LMNP

En cumulant le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’acquéreur pouvait :

  • Récupérer la TVA sur le prix d’achat de son bien, en plus de bénéficier de la réduction d’impôt, soit 20 % de son montant ;
  • Amortir tous les achats supérieurs à 598 € concernant l’ameublement et l’équipement du logement.

En résumé, acheter un bien en statut LMNP Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’un avantage fiscal, de récupérer la TVA et d’amortir les meubles du logement.

ATTENTION

Il ne faut pas confondre la loi Censi-Bouvard cumulée avec le statut LMNP et le statut LMNP classique. Ce dernier permet d’amortir le bien acquis, alors que le dispositif Censi-Bouvard permet de faire des économies d’impôts. Toutefois, au-delà du plafond de 300 000 € imposé par le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement est possible.

Exemple d’investissement en LMNP Censi-Bouvard

Un acquéreur investit 450 000 € dans des biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard et choisit le statut LMNP. Il bénéficiera d’une réduction de 11 % sur le montant plafond autorisé par la loi, soit 300 000 € et va donc économiser 33 000 €. Contrairement au statut LMNP classique, l’acquéreur ne peut pas profiter de l’amortissement sur son bien, mais il peut amortir la somme excédentaire, soit les 150 000 € restants.

Les avantages d’un investissement locatif Censi-Bouvard

Un régime fiscal avantageux

La loi Censi-Bouvard est probablement l’un des dispositifs de défiscalisation qui offrait le plus d’avantages. Outre la réduction d’impôt et la récupération de la TVA qui s’élève à 20 % du prix, le statut LMNP permettait aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.

Un dispositif flexible

Si la réduction d’impôt du dispositif dépassait le montant de l’impôt à payer, l’avantage fiscal pouvait être reporté sur les 6 années suivantes, à condition que le bien soit loué l’année d’utilisation du report. De plus, les biens acquis en Censi-Bouvard n’étaient pas soumis à un système de zonage ou de plafonnement de ressources et de loyer contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation. Attention, toutefois, la loi Censi-Bouvard était soumise au plafonnement global des niches fiscales qui limite à 10 000 € le montant total des avantages fiscaux.

Déléguer la gestion locative

L’autre avantage du dispositif était la possibilité d’investir sans contrainte. Contrairement aux autres lois associant avantage fiscal et investissement locatif, la loi Censi-Bouvard prévoyait de mettre le bien en location via un gestionnaire professionnel. La gestion était totalement déléguée grâce à un bail commercial signé entre le propriétaire du bien et le gestionnaire. Ce dernier était alors chargé de trouver les locataires, de gérer les éventuelles interventions pour travaux et de garantir au propriétaire 100 % des revenus issus de la location.

Réaliser plusieurs investissements

Le propriétaire d’un bien en Censi-Bouvard, qui détient d’autres biens sous d’autres régimes, pouvait cumuler sa réduction d’impôt avec d’autres dispositifs fiscaux. La loi Censi-Bouvard ne limitait pas le nombre d’acquisitions annuelles. Ainsi, un propriétaire pouvait profiter des avantages de cette loi pour plusieurs biens éligibles. Seule contrainte, la réduction était plafonnée à 300 000 € pour la totalité des biens détenus en Censi-Bouvard. Un contribuable pouvait donc acquérir plusieurs biens en Censi-Bouvard la même année.

Assurer son avenir

Un bien acquis en Censi-Bouvard assurait à son propriétaire une rente permanente grâce aux revenus locatifs certains durant les neuf premières années. Cette somme pouvait alors constituer un pécule de secours ou bien être réinvestie. Il s’agissait d’un investissement sûr et très recherché qui présentait donc un fort potentiel locatif.

LE GUIDE DE LA LOI CENSI-BOUVARD :
POUR TOUT SAVOIR !

Pourquoi investir dans un logement en Censi-Bouvard ?

Pour financer un projet immobilier en Censi-Bouvard, il était possible de faire une demande de crédit immobilier. Les banques sont généralement réceptives à ce genre de projet, car la responsabilité locative est déplacée sur une société exploitante spécialisée. Le propriétaire, lui, reçoit de toute manière ses revenus locatifs. La banque est donc rassurée sur le fait que le prêt pourra être facilement remboursé. De plus, le rendement et la remise fiscale sont connus à l’avance et facilitent l’acceptation d’un dossier de financement.

Exemple d’investissement en loi Censi-Bouvard

Avec son budget de 210 000 €, Paul décide d’investir dans une résidence EHPAD tout juste livrée à Nantes. Son bien est sous le statut LMNP Censi-Bouvard, il peut donc récupérer la TVA qui s’élève à 40 000 € et profiter d’une réduction d’impôts de 23 100 € étalée sur 9 ans, soit 2 566 € par an. Au total, Paul va économiser 63 100 €.

Après 9 ans, que faire de son logement Censi-Bouvard ?

Les premiers acquéreurs, qui ont bénéficié du dispositif lors de son adoption en 2009 et les années suivantes, ont réalisé leur « plein fiscal » et peuvent donc désormais se séparer de leur bien. En effet, une fois les neuf ans de location liant le propriétaire au gestionnaire achevées, le propriétaire peut décider de revendre le logement ou de le conserver pour le transmettre à sa descendance.

  • Si le propriétaire décide de garder son logement, il ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts, mais la taxation des revenus locatifs pourra être diminuée par l’amortissement du bien, ce qui n’était pas possible lorsque le régime de défiscalisation était en cours.
  • Cependant, la vente est généralement l’option privilégiée par les propriétaires, car le marché est favorable aux vendeurs qui cèdent ce type de biens.
  • Il est aussi possible de réinvestir le gain issu de la réduction d’impôts et de la récupération de TVA, tout en conservant le bien, pour réaliser un autre investissement locatif qui permettra, lui, de pouvoir à nouveau réduire ses impôts. Ainsi, l’investisseur se constitue un patrimoine qu’il pourra ensuite transmettre à ses enfants.

Découvrez nos agences

Aix-en-Provence-Marseille

Biarritz

Bordeaux

Caen

Chambéry

Clermont-Ferrand

Dijon

Lille

Lyon

Metz

Montpellier

Nantes

Nice

Orléans

Paris

Reims

Rennes

Rouen

Strasbourg

Toulouse

Tours

Vannes

Selexium Paris

9 Rue Duphot