La loi Pinel à Nancy : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

S’il est bien une ville où le dynamisme du marché immobilier ne faiblit pas au fil des ans, c’est Nancy. La capitale des ducs de Lorraine confirme effectivement son attractivité d’une année sur l’autre, avec une demande locative toujours soutenue et des prix stables.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Nancy, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Meurthe-et-Moselle, Lunéville, Toul ou Longwy le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Nancy.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Nancy ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel avait été mis en place pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones les plus tendues du territoire français. Par ailleurs, avec la mise en place de conditions de location, ce dispositif permettait également aux ménages les plus modestes d’accéder plus facilement à la location d’un logement répondant aux dernières normes de construction. Pour inciter les futurs propriétaires-bailleurs à investir à Nancy, la loi Pinel permettait notamment de profiter d’un avantage fiscal correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement immobilier au maximum, en fonction de la durée d’engagement de location qui avait été choisie et de la version du dispositif (classique ou Plus).

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

Les conditions du dispositif

Lorsque l’on souhaitait investir dans l’immobilier neuf en Pinel à Nancy, il fallait savoir que certains critères devaient être respectés pour pouvoir bénéficier du dispositif. Ayant trait au logement en lui-même, à sa situation géographique, ainsi qu’au locataire sélectionné, ils devaient tous être respectés pour que la réduction d’impôt Pinel à Nancy soit effective.

Le locataire

Au moment de mettre son bien en location, un propriétaire-bailleur louant en Pinel à Nancy ne peut pas sélectionner n’importe quel locataire : ces règles s’appliquent toujours aux investisseurs engagés avant le 31 décembre 2024. En effet, pour que le dossier puisse être accepté, le ou les locataires doivent se positionner dans les plafonds de ressources autorisés par la loi. Sans quoi, le propriétaire s’expose à perdre et à devoir rembourser la totalité de son avantage fiscal. Ces plafonds de ressources sont établis en fonction du nombre de personnes composant le foyer, ainsi que du revenu fiscal de référence du ménage en année N-2. Ils dépendent également de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Dans le cas de Nancy, il faut se référer aux plafonds pratiqués en zone B1.

Les plafonds de ressources Pinel à Nancy

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	36 144 €
Couple	48 268 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	58 043 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	70 073 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	82 432 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	92 900 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 364 €

• En savoir plus sur les plafonds Pinel

Le logement

Parmi les critères permettant de bénéficier du dispositif, certains ont également trait au logement en lui-même.

Il doit par exemple obligatoirement être loué en tant que résidence principale du ou des locataires, être loué nu (c’est-à-dire non meublé), ou encore respecter certaines normes thermiques comme la RT 2012 ou RE 2020 depuis 2022.

Mais au moment de mettre le bien en location, le propriétaire-bailleur doit également respecter les plafonds de loyer fixés en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien. En l’occurrence, concernant la ville de Nancy, il s’agit des plafonds de loyer correspondant à la zone B1. À partir de ce plafond, le propriétaire-bailleur peut ainsi calculer le montant du loyer mensuel auquel il peut louer son bien.

• Tout savoir sur la location Pinel

Tableau des plafonds de loyer en région nancéenne

Zone	B1
Plafond de loyer au m²	11,80 €

Le plafond établi au m² n’est pas la seule donnée à entrer en compte au moment de calculer le montant maximum établi pour le loyer d’un bien. Le propriétaire devrait également ajouter à son calcul le coefficient multiplicateur applicable à la loi Pinel. Dans le cas où le logement est inférieur à 38 m², alors ce coefficient sera égal à 1,2. Dans le cas où la surface du logement fait plus de 38 m², alors le coefficient se calculera comme suit : 0,7 + 19 / surface habitable du logement.
La formule pour calculer le loyer mensuel d’un logement Pinel à Nancy sera donc la suivante : surface habitable × coefficient × plafond au mètre carré.

Les zones où investir en Pinel

Nancy étant située en zone B1, elle était bien éligible au dispositif Pinel. Il était donc tout à fait envisageable d’y investir dans l’immobilier neuf dans l’idée de bénéficier du dispositif. Bon à savoir : selon le zonage en vigueur, certaines communes voisines sont également classées en zone B1. En voici la liste :

E/ Essey-lès-Nancy (54270)

J/ Jarville-la-Malgrange (54140)

L/ Laxou (54520)

M/ Malzéville (54220), Maxéville (54320)

S/ Saint-Max (54130)

T/ Tomblaine (54510)

V/ Vandœuvre-lès-Nancy (54500), Villers-lès-Nancy (54600)

Exemple d’un investissement Pinel à Nancy

En 2024, Loïc a fait l’acquisition d’un studio neuf de 31 m² dans le centre de Nancy. Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, il doit le mettre en location en respectant les plafonds de loyer établis. En 2026, le calcul pour déterminer le montant mensuel maximal du loyer de son logement est donc le suivant : 31 × 11,80 € × 1,2 = 438,96 €. Au moment de choisir ses locataires, Loïc doit également être vigilant afin que leur revenu fiscal de référence en N-2 ne dépasse pas celui défini par la loi Pinel. Pour un célibataire, ce montant ne doit pas dépasser les 36 144 €.

• En savoir plus sur le zonage Pinel

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Nancy ?

Placée sur l’axe reliant Paris à Strasbourg, Nancy bénéficie d’un vrai rayonnement à l’échelle régionale et attire chaque année de nombreuses entreprises. Cinquième ville de la région Grand Est, Nancy compte plus de 103 000 habitants, près de 286 000 pour son unité urbaine et plus de 500 000 pour son aire d’attraction, selon l’INSEE. Mais la ville est également un véritable pôle de l’enseignement supérieur puisqu’elle accueille chaque année plus de 50 000 étudiants. Forte de ce dynamisme, son marché locatif reste soutenu, offrant de belles perspectives aux propriétaires-bailleurs.

Nancy : un marché de l’immobilier stable

Au 1er octobre 2026, le prix moyen des appartements à Nancy atteint 2 359 € le m², en hausse de 0,5 % sur un an et de 3 % sur cinq ans. Le marché reste soutenu par une forte population étudiante et une large majorité de locataires : près de 70 % des ménages, selon l’INSEE.

Les meilleurs lieux où il fallait investir en Pinel à Nancy

Si vous envisagiez d’investir dans l’immobilier locatif neuf à Nancy, il fallait prendre soin d’étudier la zone dans laquelle se situe le bien avant de vous lancer. Pour vous aiguiller, nos experts ont sélectionné pour vous les meilleurs quartiers où investir à Nancy.

Le centre-ville

Comme dans toute grande ville, il sera toujours judicieux de miser sur un investissement immobilier au cœur du centre-ville. La ville de Nancy ne déroge pas à cette règle. Même si les prix qui y sont pratiqués se trouvent bien évidemment dans la fourchette la plus haute du marché, cela ne décourage pas pour autant les acquéreurs. Bien évidemment, même si l’on accepte de payer son bien un peu plus cher dans cette partie de la ville, il ne fait aucun doute qu’un propriétaire-bailleur pourra le mettre rapidement en location, sans jamais subir de période de vacance locative. Autre point non négligeable : au moment de la revente, il y a peu de chances qu’un bien situé en hypercentre puisse être dévalué, bien au contraire.

Rives de Meurthe

En pleine mutation depuis une vingtaine d’années, le quartier Rives de Meurthe ne cesse de se transformer, accueillant chaque année de nouvelles zones économiques, universitaires, administratives ou encore culturelles. S’il est un quartier sur lequel il est très intéressant de miser à Nancy, c’est bien celui-ci. Avec de nouveaux logements qui sortent de terre chaque année, il saura d’autant plus convaincre les locataires souhaitant se rapprocher de leur lieu de travail ou d’études tout en profitant de l’aménagement des berges et de ce coin de verdure au cœur de la ville.

Saurupt

Quartier plutôt résidentiel, dans lequel la vie s’écoule paisiblement, Saurupt saura séduire les locataires en quête de calme et d’espaces verts en plein cœur de la ville. En effet, avec son grand parc Sainte-Marie, il sera plus facile pour les habitants du quartier de prendre un bon bol d’air, sans pour autant quitter Nancy. Avec des constructions neuves qui se finalisent régulièrement dans le quartier, Saurupt propose de belles opportunités à ceux désirant investir dans l’immobilier à Nancy.

Les quartiers de Nancy

SECTEUR	QUARTIERS
Nord-Ouest	Plateau de Haye Beauregard Boufflers Buthegnemont Boudonville
Centre	Poincaré Foch Anatole France Croix de Bourgogne Saint-Nicolas Charles III Vieille Ville Trois Maisons Léopold
Sud	Haussonville Blandan Mon-Désert Saurupt
Est	Rives de Meurthe

Les projets immobiliers neufs en cours à Nancy

Afin de vous proposer les meilleurs programmes immobiliers neufs ou actuellement en construction à Nancy et sa proche périphérie, nous avons fait le choix de travailler avec une sélection de promoteurs expérimentés. Forts de leurs connaissances, ils sont ainsi en mesure de faire sortir de terre chaque année des logements modernes, répondant aux dernières normes thermiques et environnementales, ainsi qu’aux attentes des locataires d’aujourd’hui.

• Bouygues Immobilier : s’il est un promoteur que l’on ne présente plus aujourd’hui, c’est bien Bouygues Immobilier. Également présent sur la ville de Nancy et sa région, le promoteur propose des logements le plus souvent connectés et parfaitement intégrés au cœur du quartier dans lequel ils sont construits.
• Cogedim : acteur incontournable du secteur de la promotion immobilière, Cogedim est également un de nos partenaires dont l’expérience n’est plus à démontrer. Avec des emplacements de choix au cœur des villes, il construit des logements neufs dans l’air du temps et responsables.
• Édouard Denis : si le groupe Édouard Denis s’est d’abord fait connaître pour son expertise dans la construction de biens haut de gamme situés dans des villes côtières, le succès de sa diversification dans le secteur ne fait aujourd’hui plus aucun doute. Avec des constructions dans toute la France, le groupe saura proposer des biens neufs de qualité au cœur des villes ou dans les proches périphéries comme à Nancy.
• Groupe Carrère : historiquement basé à Toulouse, le groupe Carrère a su amener son expertise dans d’autres territoires, proposant aujourd’hui des constructions neuves dans toute la France. À Nancy, c’est au service de résidences modernes, tournées vers les familles et les jeunes actifs que le promoteur mettra à profit ses 25 ans de métier.
• Kaufman & Broad : acteur de la promotion immobilière depuis la fin des années 60, Kaufman & Broad fait partie des noms bien connus à travers toute la France. Grâce à ses collaborations avec les architectes les plus pointus de leurs générations, le groupe est en mesure de proposer dans chaque ville où il implante un projet, des constructions s’intégrant parfaitement à l’urbanisme local.
• Nexity : si nous avons fait le choix de travailler avec Nexity, c’est parce qu’il s’agit là encore d’un promoteur de renom dont l’expertise n’est plus à prouver. Avec un savoir-faire reconnu et un véritable engagement quant à l’aménagement urbain des villes, Nexity saura proposer des logements de qualité, s’intégrant parfaitement au cœur des villes comme Nancy.
• Vinci Immobilier : fort de 20 ans d’expertise, le groupe Vinci Immobilier, a fait le choix d’inscrire des principes comme l’innovation, le confort de vie, ou encore le développement durable au centre de ses constructions. De quoi offrir des logements prêts à affronter l’avenir à tous ceux désirant investir dans l’immobilier neuf à Nancy.
• Icade : avec un positionnement mettant ouvertement sa politique RSE au centre de ses projets, le groupe Icade propose des projets neufs à travers toute la France répondant parfaitement aux nouvelles évolutions, tant en termes d’écologie que de mode de vie de la part des Français.

Découvrir les programmes neufs à Nancy

Les promoteurs immobiliers à Nancy

• Bouygues Immobilier
• Cogedim
• Édouard Denis
• Groupe Carrère
• Kaufman & Broad
• Nexity
• Vinci Immobilier
• Icade

Centre des impôts et adresses utiles

Voici une sélection de contacts pouvant vous aider dans votre projet, en parallèle de notre cabinet antenne, l’agence de gestion de patrimoine à Metz-Nancy :

• Service des impôts des particuliers (SIP) de Nancy : Centre des finances publiques, 47 rue Sainte-Catherine – BP 74302 – 54043 Nancy Cedex – 03 83 85 46 46
• Chambre interdépartementale des notaires du ressort de la cour d’appel de Nancy : 22 rue de la Ravinelle 54000 Nancy – 03 83 35 69 30 – accueil@ci-nancy.notaires.fr
• ADIL de Meurthe-et-Moselle et de Meuse : 48 esplanade Jacques Baudot 54000 Nancy – 03 83 27 62 72 – contact@adil54-55.fr
• Union nationale des propriétaires immobiliers Lorraine : 12 Place Carnot 54000 Nancy – 03 83 32 93 10 – contact@unpilorraine.com