La loi Pinel à Paris : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Parmi les villes où l’investissement locatif en loi Pinel était une opération intéressante, on retrouvait sans surprise Paris. La Ville Lumière attire toujours les actifs, les étudiants et les étrangers venus s’installer en France, même si sa population recule légèrement depuis plusieurs années selon l’INSEE. Classée en zone A bis, la capitale française et d’autres communes d’Île-de-France étaient éligibles au dispositif Pinel jusqu’en 2024.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Paris, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Île-de-France, Meaux, Melun, Mantes-la-Jolie ou Corbeil-Essonnes le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Paris.

À SAVOIR

Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé permet d’amortir chaque année une partie du prix d’un logement loué nu, neuf ou ancien rénové, partout en France, y compris à Paris.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Paris ?

Acheter un bien immobilier dans la « Ville Lumière » tout en défiscalisant, voici un projet qui séduisait de nombreux investisseurs. La loi Pinel le permettait selon un cadre bien précis. Un investisseur souhaitant bénéficier de ce dispositif de défiscalisation devait alors acheter un bien neuf ou en VEFA, qu’il mettait ensuite en location durant une période déterminée, dans la limite de 300 000 € dans une zone éligible à la loi Pinel. En contrepartie, il pouvait profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

EXEMPLE d’un investissement Pinel à paris

Pierre a acheté en 2024 un studio neuf de 30 m² dans le XVe arrondissement pour 330 000 €. La réduction d’impôt est calculée sur 165 000 € au maximum (5 500 € × 30 m²). Engagé sur 9 ans, il bénéficie d’une réduction de 19 800 € (12 %), soit 2 200 € par an.

Les conditions du dispositif

À Paris, la concurrence est rude en matière de logements. Le dispositif Pinel a été pensé pour permettre aux ménages à faibles revenus d’accéder à des biens neufs. Afin de respecter cet objectif, la loi posait des critères concernant l’état du logement, la situation du locataire et encadrait les loyers. Voici ce qu’il fallait savoir avant d’investir dans un logement en Pinel.

Le locataire

Selon l’INSEE, près de 62 % des ménages parisiens sont locataires de leur résidence principale. Un chiffre qui indique que le marché locatif se porte bien en région parisienne. Mais avant d’accepter un dossier de candidature, le propriétaire d’un bien Pinel devait être attentif à plusieurs points importants conditionnant l’avantage fiscal. En cas de non-respect de ces conditions, il peut être sanctionné par l’administration fiscale. Le locataire doit présenter des revenus annuels inférieurs au plafond déterminé par la loi en fonction de la composition du foyer.

• À lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Paris

Composition du ménage	Plafonds de ressources zone A bis
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	86 878 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	103 727 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	123 415 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	138 874 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 15 471 €

• À lire également : les plafonds Pinel

Le logement

Le bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est lui aussi, soumis à certaines règles dans le cadre de la loi Pinel à Paris. Il doit :

• être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• respecter les normes de construction RE 2020.
• être loué nu en qualité de résidence principale.
• faire l’objet d’un loyer respectant le plafond de la zone.

Tableau des plafonds de loyer en région parisienne

Zone	A bis
Prix au m²	19,71 €

Le propriétaire qui souhaite louer son appartement en Pinel est tenu de calculer le montant du loyer sur le prix du mètre carré ci-dessus. Les autres paramètres pris en compte dans le calcul sont :

• la surface habitable du logement.
• le coefficient multiplicateur (1,2 pour un bien < 38 m², 0,7 + 19/surface habitable pour un bien > 38 m²).

IMPORTANT

La formule de calcul à appliquer est la suivante :
surface habitable × prix du mètre carré × coefficient multiplicateur.

Les zones où investir

Paris présente un marché de l’immobilier très tendu, d’où sa classification en zone A bis. Mais cette zone est intéressante pour les investisseurs, car un investissement locatif y sera toujours rentable. Il ne faut, toutefois, pas perdre de vue qu’à Paris l’investissement initial est élevé. C’est pourquoi le zonage s’est étendu au-delà de la « Ville Lumière ». Également situées en zone A bis, 96 communes qui bordent la capitale faisaient partie des villes éligibles au dispositif Pinel. Depuis le 26 juin 2026, Alfortville (94) est elle aussi classée en zone A bis.

• Paris
  Tous les arrondissements sont éligibles
• Yvelines (78)
  Aigremont (78240), Bailly (78870), Bougival (78380), Buc (78530), Carrières-sur-Seine (78420), La Celle-Saint-Cloud (78170), Chambourcy (78240), Chatou (78400), Le Chesnay-Rocquencourt (78150), Croissy-sur-Seine (78290), L’Étang-la-Ville (78620), Houilles (78800), Jouy-en-Josas (78350), Louveciennes (78430), Maisons-Laffitte (78600), Mareil-Marly (78750), Marly-le-Roi (78160), Le Mesnil-le-Roi (78600), Noisy-le-Roi (78590), Le Pecq (78230), Rennemoulin (78590), Saint-Germain-en-Laye (78100), Vélizy-Villacoublay (78140), Versailles (78000), Le Vésinet (78110), Viroflay (78220)
• Essonne (91)
  Bièvres (91570), Vauhallan (91430), Verrières-le-Buisson (91370)
• Hauts-de-Seine (92)
  Antony (92160), Asnières-sur-Seine (92600), Bagneux (92220), Bois-Colombes (92270), Boulogne-Billancourt (92100), Bourg-la-Reine (92340), Châtenay-Malabry (92290), Châtillon (92320), Chaville (92370), Clamart (92140), Clichy (92110), Colombes (92700), Courbevoie (92400), Fontenay-aux-Roses (92260), Garches (92380), La Garenne-Colombes (92250), Gennevilliers (92230), Issy-les-Moulineaux (92130), Levallois-Perret (92300), Malakoff (92240), Marnes-la-Coquette (92430), Meudon (92190), Montrouge (92120), Nanterre (92000), Neuilly-sur-Seine (92200), Le Plessis-Robinson (92350), Puteaux (92800), Rueil-Malmaison (92500), Saint-Cloud (92210), Sceaux (92330), Sèvres (92310), Suresnes (92150), Vanves (92170), Vaucresson (92420), Ville-d’Avray (92410), Villeneuve-la-Garenne (92390)
• Seine-Saint-Denis (93)
  Aubervilliers (93300), Bagnolet (93170), Les Lilas (93260), Montreuil (93100), Neuilly-Plaisance (93360), Pantin (93500), Le Pré-Saint-Gervais (93310), Le Raincy (93340), Romainville (93230), Saint-Denis (93200), Saint-Ouen-sur-Seine (93400), Villemomble (93250)
• Val-de-Marne (94)
  Arcueil (94110), Bry-sur-Marne (94360), Cachan (94230), Charenton-le-Pont (94220), Fontenay-sous-Bois (94120), Gentilly (94250), L’Haÿ-les-Roses (94240), Ivry-sur-Seine (94200), Joinville-le-Pont (94340), Le Kremlin-Bicêtre (94270), Maisons-Alfort (94700), Nogent-sur-Marne (94130), Le Perreux-sur-Marne (94170), Saint-Mandé (94160), Saint-Maur-des-Fossés (94100), Saint-Maurice (94410), Villejuif (94800), Vincennes (94300)
• Val-d’Oise (95)
  Enghien-les-Bains (95210)

> À lire également : le zonage Pinel

En s’éloignant davantage de la capitale, d’autres villes, comme celles du département de la Seine-et-Marne (77) étaient également éligibles au dispositif Pinel, mais elles se situaient en zone A. Les plafonds de ressources et de loyer en loi Pinel sont donc différents de ceux énoncés ci-dessus.

Exemple d’un investissement Pinel à Paris

Philippe a acheté en 2024, pour 350 000 €, un deux-pièces neuf de 50 mètres carrés à Montreuil, en Seine-Saint-Denis, afin de profiter de l’avantage fiscal Pinel. Son bien immobilier est éligible au dispositif puisqu’il s’agit d’un logement neuf respectant les normes en vigueur. La base de calcul est plafonnée à 275 000 € (5 500 € × 50 m²). Il le met en location pour une durée de six ans : sa réduction d’impôt s’élève donc à 24 750 € (9 %) sur la durée totale de son engagement.

Son ami, Étienne, vient d’arriver à Paris dans le cadre d’une mutation. Il cherche un logement. Étienne est célibataire et gagne 2 600 € par mois, soit un revenu fiscal de référence de 31 200 € par an, inférieur au plafond de ressources de la zone A bis, fixé à 44 344 €. Philippe veut donc louer son bien à Étienne ; en contrepartie, ce dernier devra s’acquitter d’un loyer de 1 064,34 € par mois (50 x 19.71 x 1.08 = 1 064,34 €).

Les programmes neufs en Île-de-France :

Programme neuf réf. 014-78-3670
Investir à SAINT-CYR-L'ECOLE

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T4

À partir de :

395 000 €

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• LMNP

Programme neuf réf. 014-94-3997
Investir à L HAŸ LES ROSES

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du T1 au T4

À partir de :

232 000 €

Voir le programme

Programme neuf réf. 014-77-4699
Investir à MEAUX

---

du T2 au T4

À partir de :

192 000 €

Voir le programme

• LMNP
• LMP

Programme neuf réf. 025-93-4707
Investir à GAGNY

---

du T1 au T4

À partir de :

207 014 €

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Programme neuf réf. 014-95-3642
Investir à ENGHIEN-LES-BAINS

---

du T1 au T5

À partir de :

317 000 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

Symbolisant l’art de vivre à la française, les atouts de Paris ne sont plus à citer. La capitale n’est pas seulement une destination, c’est un objectif pour les touristes aussi bien que les jeunes actifs en quête d’un premier emploi. Investir dans l’immobilier à Paris ne peut dans ces conditions être qu’une bonne stratégie. D’autant que les prix se sont stabilisés après plusieurs années de baisse. Une bonne nouvelle pour les investisseurs, qui devront tout de même se décider vite, car Paris est très prisé et les biens partent en un clin d’œil.

• En savoir plus sur le marché immobilier à Paris.

Paris : un marché de l’immobilier qui a franchi un cap.

Après avoir dépassé les 10 000 € le m² en 2019, le prix des appartements parisiens a reculé d’environ 10 % en cinq ans. Au 1er octobre 2026, il s’établit en moyenne à 9 630 € le m² et reste quasi stable sur un an. Toutefois, le marché reste tendu et les biens se font rares surtout dans Paris intra-muros. Pour investir, il faut se munir d’un budget conséquent car les prix de l’immobilier restent élevés.

• À lire également : Où devenir propriétaire à Paris

Les meilleurs lieux où il fallait investir en Pinel à Paris

Trouver la bonne affaire dans l’immobilier neuf à Paris relève du défi. Cependant, certaines zones sont en plein boom. Il faut donc ouvrir l’œil et laisser de côté les quartiers où les biens à vendre sont une denrée rare. Voici quelques suggestions :

Le nord-est de Paris

Les arrondissements du nord-est parisien, les 18e, 19e et 20e, sont au cœur d’un phénomène de gentrification qui donne à cette zone un nouveau visage. Couples et familles se sont installés dans ce quartier autrefois très populaire. Bien desservie, profitant d’une réelle vie de quartier en retrait des lieux touristiques, cette zone est de plus en plus convoitée. Conséquence, les prix ont grimpé, mais les 19e et 20e restent les arrondissements les plus abordables de Paris, le 18e se situant un peu plus haut.

La petite couronne parisienne

Dans le cadre du projet du Grand Paris, la proche banlieue se retrouve sous le feu des projecteurs. En effet, bien desservies, les villes limitrophes, comme Montreuil, Clichy ou encore Saint-Ouen permettent de rester proche du cœur de la capitale tout en profitant d’une vie de quartier et de prix au mètre carré relativement abordables. La banlieue est donc devenue le nouveau terrain de jeu des investisseurs parisiens qui voient dans ces communes longtemps délaissées le nouveau prolongement de la capitale.

Le XIIIe arrondissement

En pleine transformation, cet arrondissement offre de nouvelles perspectives aux acheteurs. La hausse des prix a aussi fortement influencé les migrations entre quartiers. Ainsi, le 13e autrefois boudé par les cadres moyens, attire aujourd’hui ceux qui ont un budget moyen et veulent vivre dans Paris intra-muros. De la Butte-aux-Cailles à la rue Tolbiac, les biens partent vite. Il faut donc être attentif.

Les quartiers de Paris

Arrondissement	Quartier
1er arrondissement dit « du Louvre »	Saint-Germain-l’Auxerrois Les Halles Palais-Royal Place Vendôme
2e arrondissement dit « de la Bourse »	Gaillon Vivienne Mail Bonne-Nouvelle
3e arrondissement dit « du Temple »	Arts-et-Métiers Enfants-Rouges Archives Sainte-Avoye
4e arrondissement dit « de l’Hôtel de ville »	Saint-Merri Saint-Gervais Arsenal Notre-Dame
5e arrondissement dit « du Panthéon »	Saint-Victor Jardin-des-Plantes Val-de-Grâce Sorbonne
6e arrondissement dit « du Luxembourg »	Monnaie Odéon Notre-Dame-des-Champs Saint-Germain-des-Prés
7e arrondissement dit « du Palais-Bourbon »	Saint-Thomas-d’Aquin Invalides École-Militaire Gros-Caillou
8e arrondissement dit « de l’Élysée »	Champs-Élysées Faubourg-du-Roule Madeleine Europe
9e arrondissement dit « de l’Opéra »	Saint-Georges Chaussée-d’Antin Faubourg-Montmartre Rochechouart
10e arrondissement dit « de l’Entrepôt »	Saint-Vincent-de-Paul Porte-Saint-Denis Porte-Saint-Martin Hôpital Saint-Louis
11e arrondissement dit « de Popincourt »	Folie-Méricourt Saint-Ambroise Roquette Sainte-Marguerite
12e arrondissement dit « de Reuilly »	Bel-Air Picpus Bercy Quinze-Vingts
13e arrondissement dit « des Gobelins »	Salpêtrière Gare Maison-Blanche Croulebarbe
14e arrondissement dit « de l’Observatoire »	Montparnasse Parc-de-Montsouris Petit-Montrouge Plaisance
15e arrondissement dit « de Vaugirard »	Saint-Lambert Necker Grenelle Javel
16e arrondissement dit « de Passy »	Auteuil Muette Porte-Dauphine Chaillot
17e arrondissement dit « des Batignolles-Monceaux »	Ternes Plaine-de-Monceaux Batignolles Epinettes
18e arrondissement dit « des Buttes-Montmartre »	Grandes-Carrières Clignancourt Goutte-d’Or Chapelle
19e arrondissement dit « des Buttes-Chaumont »	Villette Pont-de-Flandre Amérique Combat
20e arrondissement dit « de Ménilmontant »	Belleville Saint-Fargeau Père-Lachaise Charonne

ESSENTIEL

Pour vous aider à construire votre projet et découvrir les solutions d’investissement adaptées à votre situation, notre équipe de conseillers en gestion de patrimoine à Paris est à votre écoute.

Les projets immobiliers en cours à Paris

Investir à Paris en Pinel n’était pas un engagement à prendre à la légère. En effet, si le marché de l’immobilier est tendu et que les Parisiens s’arrachent les biens mis en location, il faut tout de même se renseigner avant de se lancer dans l’aventure. Où pouvait-on investir en Pinel en Île-de-France ? Quels sont les programmes d’immobilier neuf existants ? Voici quelques éléments de réponse, à commencer par les promoteurs qui construisent des logements neufs aux abords de la capitale.

• Uptown Promotion : fondé par des fins connaisseurs de la promotion immobilière en région parisienne, Uptown possède une vision innovante de l’habitat tournée vers l’avenir. Ce promoteur conçoit des espaces de vie modernes, écoresponsables et connectés qui répondent aux besoins d’aujourd’hui.
• Saint Georges Promotion : Saint Georges Promotion possède plus de 40 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier. Acteur majeur du secteur, cette entreprise toulousaine propose des programmes en Île-de-France en accord avec sa philosophie : construire en respectant la qualité de vie des habitants avec un soin tout particulier pour l’aménagement des espaces verts et les finitions des logements.
• Svm Immo : fort de 25 années d’expérience dans l’immobilier neuf, le groupe SVM offre plusieurs services dont la promotion immobilière. Les compétences de ses équipes sont mises au service du logement neuf pour répondre aux enjeux de l’habitat moderne.
• Fiducim : spécialisé dans la construction de biens immobiliers haut de gamme, Fiducim conçoit pour sa clientèle des produits d’exception. De la recherche foncière à la remise des clés à l’acquéreur, le promoteur assume toutes les étapes, ne laissant rien au hasard.
• Océanis : Océanis Promotion développe des programmes d’habitat, de résidences de tourisme mais aussi des espaces professionnels en France et en outre-mer. Fondée sur de solides convictions, l’entreprise cherche à construire la ville de demain et met en œuvre chaque jour des techniques pour mieux respecter l’environnement tout en bâtissant le logement du futur.
• Bouygues Immobilier : classé premier promoteur immobilier, Bouygues multiplie les programmes de construction en Île-de-France. Le groupe met au service des résidents toutes les compétences et nouveautés en matière de logement. Ainsi, les résidences construites par Bouygues sont connectées et intelligentes. Elles répondent aux besoins des habitants et leur offrent bien plus qu’un simple toit.
• Groupe Carrère : le groupe s’est créé une place nationale dans l’immobilier. Aujourd’hui présent à Paris et dans plusieurs villes de France, il s’est spécialisé dans la réalisation d’opérations immobilières mixant logements, bureaux et commerces pour réinventer l’espace urbain et mieux intégrer les nouveaux programmes à son environnement.

Découvrir les programmes neufs de Paris

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Paris

• Uptown Promotion
• Saint Georges Promotion
• Svm Immo
• Fiducim
• Océanis
• Bouygues Immobilier
• Groupe Carrère
• Vinci
• Catella
• Edelis
• Édouard Denis
• Kaufman and Broad
• Les Nouveaux Constructeurs
• Pichet
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

 Quelques contacts qui peuvent vous aider, l’agence de gestion de patrimoine de Paris ou :

• Centre des finances publiques – Service des Impôts : 13, rue de la Banque 75002 Paris
• Chambre des notaires de Paris : 12, avenue Victoria 75001 Paris – 01 44 82 24 00
• ADIL de Paris : 46 bis, boulevard Edgar Quinet 75014 Paris – 01 42 79 50 50 – info@adil75.org
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers : 11, quai Anatole-France 75007 Paris – 01 44 11 32 52
• Chambre nationale des propriétaires : 72/76, rue de Longchamp 75116 Paris – 01 47 05 30 99 – contact@chdp.asso.fr

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