La loi Pinel à Bordeaux : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Bordeaux reste la ville préférée des Français qui souhaitent s’installer en province. Et, pour cause, la Belle Endormie profite de sa situation géographique privilégiée, entre la côte Atlantique et Paris et offre un cadre de vie agréable. Autant de raisons qui expliquent l’engouement pour cette métropole et la flambée des prix de l’immobilier en 2018. Mais bonne nouvelle pour les investisseurs, le marché repart à la baisse, l’occasion d’investir dans l’immobilier à Bordeaux.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Bordeaux, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. En Gironde, Libourne, Castillon-la-Bataille ou Sainte-Foy-la-Grande le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Bordeaux.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Bordeaux ?

Bordeaux est classée en zone A depuis l’arrêté du 2 octobre 2023 (elle relevait auparavant de la zone B1). Jusqu’au 31 décembre 2024, l’achat d’un appartement neuf destiné à la location dans la capitale girondine permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 12 %, 18 % ou 21 % via le Pinel Plus. Cet avantage fiscal était fonction de la durée de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif concernait les contribuables domiciliés en France et s’appliquait aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Les propriétaires encore engagés doivent continuer à respecter le cadre imposé par la loi jusqu’au terme de leur engagement. Pour un nouvel investissement, le dispositif Denormandie (prorogé jusqu’au 31 décembre 2027) et, depuis le 21 février 2026, le dispositif « Jeanbrun » (statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026) sont désormais ouverts.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

• En savoir plus sur l’investissement Pinel

Les conditions du dispositif

Le dispositif Pinel posait des conditions bien précises quant au logement et à son locataire. Par exemple, l’investissement retenu ne pouvait pas dépasser 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le locataire

Investir pour louer à Bordeaux reste porteur : 64,9 % des Bordelais sont locataires de leur résidence principale (Insee, recensement 2023). Les locataires de logements Pinel devaient toutefois remplir des critères précis, que le propriétaire doit continuer de vérifier à chaque mise en location pendant toute la durée de son engagement :

• Le logement devait constituer la résidence principale du locataire.
• Le locataire ne devait pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
• Les revenus annuels du ou des locataires ne devaient pas dépasser un certain montant défini par la loi.

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Les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	95 427 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	112 968 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	127 122 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 164 €

• A lire également : les plafonds Pinel

Le logement

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel, le logement devait remplir les conditions de décence et les normes énergétiques en vigueur. Il devait surtout se situer dans une zone éligible (A bis, A ou B1) et être loué à un loyer ne dépassant pas le plafond Pinel de la zone, plafond qui reste applicable pendant toute la durée de l’engagement. Le loyer maximal se calcule en multipliant la surface habitable par le plafond au mètre carré de la zone, puis par un coefficient multiplicateur qui varie selon la surface du logement.

• Si la surface est inférieure à 38 m², le coefficient est 1.2.
• Si la surface du logement est supérieure, il faut appliquer la formule suivante pour obtenir le coefficient : 0.7 +19/surface habitable.

Tableau des plafonds de loyer en région bordelaise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,64 €

Le zonage autour de Bordeaux

Bordeaux et une partie de la Gironde sont classées en zone A ou B1, les zones où le marché du logement est le plus tendu et qui étaient éligibles au dispositif Pinel. Ce classement a été révisé à plusieurs reprises (arrêtés du 2 octobre 2023, du 5 juillet 2024 et du 5 septembre 2025). Voici les communes de Gironde concernées selon l’arrêté du 5 septembre 2025 :

• Zone A : Andernos-les-Bains, Arcachon, Arès, Bordeaux, Le Bouscat, Cestas, Gradignan, Gujan-Mestras, Lège-Cap-Ferret, Léognan, Mérignac, Pessac, Talence, Le Teich, La Teste-de-Buch
• Zone B1 : Ambarès-et-Lagrave, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Audenge, Le Barp, Bassens, Baurech, Bègles, Biganos, Blanquefort, Bonnetan, Bouliac, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carcans, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Coutras, Créon, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Le Haillan, Hourtin, Isle-Saint-Georges, Izon, Lacanau, Langoiran, Lanton, Latresne, Lestiac-sur-Garonne, Libourne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Ludon-Médoc, Marcheprime, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Mios, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Le Pian-Médoc, Pompignac, Le Porge, Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d’Illac, Saint-Loubès, Saint-Médard-d’Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Morillon, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, Sallebœuf, Salles, Saucats, Soulac-sur-Mer, Tabanac, Le Taillan-Médoc, Le Tourne, Tresses, Vayres, Villenave-d’Ornon, Yvrac

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Bordeaux

Un couple a acheté en 2024 un appartement neuf de 3 pièces de 60 m² à Bordeaux en loi Pinel, pour une valeur de 230 000 €. Il s’est engagé à le louer pendant 9 ans et bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 12 %, soit environ 3 067 € par an. Au terme de son engagement, il aura réduit ses impôts d’un montant total de 27 600 € et se sera constitué un patrimoine.
Durant les neuf ans de location, le couple doit cependant respecter les plafonds Pinel. En 2026, le loyer de son appartement ne peut donc pas excéder 60 x 14.64 x 1.02 = 895,97 €. Il étudie le dossier d’un couple avec 2 enfants dont le revenu fiscal de référence s’élève à 44 400 €. Ce montant est inférieur au plafond applicable, soit 95 427 € en 2026. Ce dossier peut donc être accepté par le couple de propriétaires.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Attractive, Bordeaux accueille chaque année de nouveaux habitants : la commune compte 267 991 habitants en 2023 et Bordeaux Métropole 854 334, avec une croissance annuelle moyenne de 1,3 % entre 2017 et 2023 (Insee). Investir aujourd’hui à Bordeaux, c’est se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires dans une ville en pleine évolution. De plus, avec ses deux universités et ses nombreuses grandes écoles, la Belle Endormie est appréciée des étudiants : plus de 100 000 y étaient inscrits à la rentrée 2024. Les actifs apprécient aussi Bordeaux et sont de plus en plus nombreux à s’y installer. Pour son dynamisme économique et sa situation stratégique, à 2 h de Paris en TGV, la métropole ne manque pas d’atouts.

Bordeaux : un marché de l’immobilier qui reprend son souffle

Après une flambée historique des prix qui a refroidi de nombreux investisseurs, le marché immobilier bordelais s’est retourné en 2023. La baisse s’est poursuivie en 2025 : le prix médian des appartements anciens a reculé de 2,4 % sur un an, à 4 110 €/m² selon la Chambre des notaires de la Gironde. Le marché tend ainsi à retrouver une certaine stabilité. Toutefois, la demande en logements reste forte et les biens en vente partent vite. Il faut donc se décider rapidement et bien connaître le marché de l’immobilier à Bordeaux.

Pour accompagner cette demande, Bordeaux et sa métropole poursuivent plusieurs grands projets urbains qui vont encore accueillir des milliers de logements neufs :

• Bordeaux Euratlantique : autour de la gare Saint-Jean, cette opération d’intérêt national s’étend sur 738 hectares entre Bordeaux, Bègles et Floirac. Elle prévoit 25 000 logements, dont plus d’un tiers abordables, et 600 000 m² de bureaux d’ici 2040. Près de 4 000 logements familiaux étaient déjà livrés fin 2024.
• Brazza : sur la rive droite, ce quartier de 53 hectares doit compter à terme environ 4 800 logements, dont 55 % de logements aidés. Après une première phase presque achevée, les deux suivantes, jusqu’en 2032, prévoient environ 2 100 logements supplémentaires, un groupe scolaire, une crèche et un collège.
• Bastide-Niel : également sur la rive droite, cet écoquartier de 35 hectares prévoit environ 4 000 logements, dont 63 % en locatif social et en accession sociale, pour quelque 10 000 habitants. Les chantiers et les livraisons se poursuivent jusqu’en 2032.

• A lire également : le marché immobilier de Bordeaux vu par nos experts

Les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux

Un bon investissement locatif à Bordeaux demande au préalable une bonne connaissance des quartiers de la ville et de la demande locative locale. Pour qu’un bien soit rentable, il faut se concentrer sur des quartiers en développement ou prisés des jeunes, plus à même de louer pendant plusieurs années consécutives. Voici quelques quartiers rentables à Bordeaux.

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Le quartier des Bassins à flot

Encore peu prisé des Bordelais, ce quartier est pourtant une bonne alternative au centre-ville devenu cher. Le programme d’aménagement d’ensemble (PAE) du quartier prévoit d’ailleurs environ 440 000 m² de logements. Des installations de proximité telles que des crèches, des écoles et des commerces vont venir peu à peu s’ajouter au décor pour constituer un véritable quartier résidentiel.

Le quartier Saint-Jean

Avec l’arrivée de la LGV qui relie Bordeaux à Paris, ce quartier s’est redynamisé autour de la gare et attire les actifs. La restructuration complète de la zone a permis aussi de donner un nouveau visage à une zone auparavant délaissée. La construction de nouveaux logements et la mise à disposition d’installations comme une crèche, une piscine ainsi que de nombreux espaces verts sont autant d’atouts qui poussent les jeunes couples et les retraités à s’y installer.

Le quartier Caudéran

Situé à l’ouest de Bordeaux, le quartier est réputé huppé et souvent surnommé le « Neuilly bordelais ». Il dispose de tous les équipements nécessaires aux familles et abrite des biens immobiliers pour tous les goûts. De plus, Caudéran dispose d’une situation géographique enviable : proche de la gare et de l’aéroport.

Les quartiers de Bordeaux

Secteur	Quartiers
Hyper-Centre (33000)	Hôtel de ville Quinconces Saint-Pierre Saint-Eloi Victor Hugo Capucins /Saint-Michel
Ouest (33000)	Chartrons Grand Parc Jardin public Saint Seurin – Fondaubège Mériadeck Saint Bruno Saint Victor
Ouest (33200)	Caudéran
Sud-Ouest (33000)	Saint-Augustin Saint-Genès Nansouty
Sud (33800)	Saint Jean Bordeaux sud Euratlantique
Rive droite (33100)	La Bastide Brazza
Rive gauche (33300)	Le Lac Bacalan Bassins à flot

IMPORTANT

Pour vous aider à bien construire votre projet, Selexium met à votre disposition des conseillers en gestion de patrimoine à Bordeaux. Fins connaisseurs du marché bordelais, ils sauront répondre à vos besoins.

Les promoteurs actifs à Bordeaux

Pour répondre à la forte demande, de nombreux programmes de construction ont vu le jour à Bordeaux, dont des logements Pinel jusqu’à fin 2024. Des logements modernes qui répondent aux besoins des Bordelais sortent de terre. Voici quelques promoteurs acteurs de ces métamorphoses.

• La référence Pierre : créée en 2009, la référence Pierre est une plateforme dédiée aux professionnels du patrimoine. À travers ce système, l’entreprise propose divers services, dont la commercialisation de programmes immobiliers neufs.
• Bouygues Immobilier : spécialiste de l’aménagement du territoire, Bouygues s’attache à proposer des programmes immobiliers neufs en phase avec les besoins actuels. Ecoquartiers, ensembles pavillonnaires ou complexe citadin, le groupe s’engage à construire le logement de demain.
• LP Promotion : grâce à son agence régionale basée à Bordeaux, LP Promotion assure son ancrage sur le territoire pour une meilleure maîtrise de la chaîne immobilière. La promotion immobilière est d’ailleurs le cœur de métier de cette entreprise qui propose de nombreux logements dans la métropole bordelaise.
• Belin Immobilier : experte de la promotion immobilière, cette société développe ses compétences pour répondre aux mieux aux évolutions du marché immobilier. Ses résidences offrent des appartements et des maisons aussi bien destinés à la résidence principale qu’à l’investissement locatif.

Découvrir les programmes neufs de Bordeaux

Le Pinel Plus à Bordeaux

Entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, le Pinel Plus permettait aux investisseurs de conserver les taux pleins de réduction d’impôt, à savoir 12 %, 18 % ou 21 % pour un engagement locatif de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Pour en bénéficier, le logement devait être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter des critères de qualité supérieurs à la réglementation (performance énergétique et environnementale, surface minimale, espaces extérieurs).

• En savoir plus sur le dispositif Pinel Plus à Bordeaux

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Bordeaux

• LP Promotion
• Belin Immobilier
• Anthelios
• Aquipierre
• Domuci
• Fonta
• Ideal
• Lamotte
• Promogestim
• Réalités
• Safran
• Sefiso
• Severini
• Sovi
• Vealis
• Vinci
• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

 Découvrez les contacts qui peuvent vous aider, l’agence en gestion de patrimoine de Bordeaux ou :

• Service des impôts des particuliers (SIP) de Bordeaux : Cité administrative, rue Jules-Ferry, BP 42, 33090 Bordeaux Cedex – 05 56 24 80 88 (renseignements fiscaux : 0 809 401 401)
• Chambre des notaires de Gironde : 6, rue Mably CS 31 454 33064 Bordeaux cedex 05 56 48 00 75
• ADIL de la Gironde : 4, rue Gustave Hertz, 33600 Pessac – 05 57 10 09 10
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers 33 – Bordeaux : Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière de Nouvelle-Aquitaine 7, Cours de Gourgue 33000 Bordeaux 05.56.52.57.07 unpi33@unpi.fr