La loi Pinel à Marseille : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Deuxième ville de France, derrière Paris, Marseille était éligible au dispositif Pinel. Réputée cosmopolite et dynamique, la cité phocéenne qui borde la Méditerranée possède également des trésors naturels qui lui valent d’être citée au classement des villes françaises où il fait bon vivre. Nombreuses étaient les bonnes raisons de choisir Marseille comme ville où investir en loi Pinel, pour se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À savoir

À Marseille, la loi Denormandie ne s’applique pas : la ville ne figure pas parmi les communes éligibles. Dans les Bouches-du-Rhône, Arles, Tarascon ou Châteaurenard le sont.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines communes : il peut donc s’appliquer à Marseille.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Marseille ?

La loi Pinel permettait à un investisseur qui venait d’acquérir un bien immobilier neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dispositif visait à stimuler la construction de logements neufs dans des villes comme Marseille où le marché immobilier était tendu. Pour profiter de l’avantage fiscal, le propriétaire devait s’engager à mettre son bien Pinel en location durant une certaine période prédéfinie :

• S’il louait son logement pendant 6 ans, sa réduction d’impôt atteignait jusqu’à 10,5 % du prix d’acquisition pour un achat en 2023 et 9 % en 2024 (12 % en Pinel+).
• S’il s’engageait pour 9 ans, elle atteignait jusqu’à 15 % en 2023 et 12 % en 2024 (18 % en Pinel+).

À SAVOIR

Au terme de l’engagement initial, le propriétaire pouvait le prolonger d’une ou deux périodes de 3 ans s’il s’était engagé sur 6 ans, ou d’une période de 3 ans s’il s’était engagé sur 9 ans, et profiter ainsi d’un avantage fiscal supplémentaire.

Durée de mise en location	Réduction d’impôt en 2023	Réduction d’impôt en 2024	Réduction d’impôt Pinel Plus
6 ans	10,5 %	9 %	12 %
9 ans	15 %	12 %	18 %
12 ans	17,5 %	14 %	21 %

EXEMPLE

En 2019, Claude a acheté pour 190 000 € un appartement neuf à Marseille, loué en Pinel pendant 6 ans. Sa réduction d’impôt de 12 % atteint 22 800 €, soit 3 800 € par an.

Les conditions du dispositif

Si le dispositif Pinel était surtout avantageux pour les contribuables fortement imposables, il était ouvert à toute personne résidant fiscalement en France. Cependant, il ne s’appliquait que sous certaines conditions. Ces dernières concernaient le logement, mais aussi le locataire.

Le locataire

Le locataire d’un bien Pinel devait également respecter le cadre établi par la loi. C’était aussi au propriétaire, au moment de signer le bail, de s’assurer que les conditions suivantes étaient bien respectées :

• Le foyer fiscal auquel il était rattaché devait être différent de celui du propriétaire. Cette condition concernait principalement les propriétaires qui louaient leur bien à un ascendant ou descendant.
• Les ressources du locataire ne devaient pas excéder un certain plafond déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal.

> À lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources Pinel à Marseille

Composition du foyer	Zone A
Personne seule	44 344 €
Couple	66 276 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	79 666 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	95 427 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	112 968 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	127 122 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+ 14 164 €

• À lire également : les plafonds de la loi Pinel

À SAVOIR

Si durant la période de location, le locataire voyait ses revenus augmenter et dépasser les plafonds de ressources, cela ne remettait pas en cause le contrat établi. En effet, le montant des revenus du locataire pris en compte lors d’une location Pinel était celui présenté lors de la signature du bail.

Le logement

Le bien immobilier concerné était, lui aussi, contraint de remplir les critères définis par le dispositif Pinel :

• Être loué dans les 12 mois suivant l’achat.
• Être loué à titre de résidence principale pour le locataire.
• Être loué nu (non meublé).
• Être situé dans la zone correspondante à Marseille, à savoir la zone A.
• Respecter la réglementation en vigueur concernant les performances énergétiques (labels BBC 2005 ou RT 2012).
• Respecter les plafonds de loyers Pinel pour le propriétaire.

L’encadrement des loyers à travers un système de plafonds s’inscrivait dans la logique de l’accessibilité aux ménages ayant des revenus modestes, pierre angulaire du dispositif. Ce plafond était déterminé en fonction de la zone géographique. Marseille répondait au prix au mètre carré de la zone Pinel A.

Tableau des plafonds de loyer en région marseillaise

Zone	A
Prix au mètre carré	14,64 €

Le calcul du plafond du loyer était ensuite très simple. Il suffisait d’appliquer la formule suivante :

• Pour un bien d’une surface inférieure ou égale à 38 m² : surface habitable × 14,64 × 1,2
• Pour un bien d’une surface supérieure à 38 m² : surface habitable × 14,64 × (0,7 + 19/surface habitable)

Les zones où investir en Pinel

Marseille était située en zone A. Une zone intéressante pour les investisseurs, car les prix de l’immobilier y étaient relativement raisonnables et la forte demande sur le marché locatif profitait aux propriétaires. Cependant, Marseille n’était pas la seule ville éligible au dispositif Pinel dans les Bouches-du-Rhône, où d’autres communes sont classées en zone A bis, A ou B1 :

• A-B/ Aix-en-Provence, Allauch, Arles, Aubagne, Aureille, Auriol, Aurons, La Barben, Barbentane, Les Baux-de-Provence, Beaurecueil, Belcodène, Berre-l’Étang, Bouc-Bel-Air, La Bouilladisse
• C-D/ Cabannes, Cabriès, Cadolive, Carnoux-en-Provence, Carry-le-Rouet, Cassis (zone A bis), Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, Châteaurenard, La Ciotat, Cornillon-Confoux, Coudoux, Cuges-les-Pins, La Destrousse
• E-F-G/ Éguilles, Ensuès-la-Redonne, Eygalières, Eyguières, Eyragues, La Fare-les-Oliviers, Fontvieille, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Grans, Graveson, Gréasque
• H-I-J-K/ Istres, Jouques
• L-M-N/ Lamanon, Lambesc, Lançon-Provence, Mallemort, Marignane, Martigues, Mas-Blanc-des-Alpilles, Maussane-les-Alpilles, Meyrargues, Meyreuil, Mimet, Miramas, Mouriès, Noves
• O-P-Q/ Paradou, Pélissanne, La Penne-sur-Huveaune, Les Pennes-Mirabeau, Peynier, Peypin, Peyrolles-en-Provence, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Port-Saint-Louis-du-Rhône, Le Puy-Sainte-Réparade, Puyloubier
• R-S/ Rognac, Rognes, Rognonas, La Roque-d’Anthéron, Roquefort-la-Bédoule, Roquevaire, Rousset, Le Rove, Saint-Antonin-sur-Bayon, Saint-Cannat, Saint-Chamas, Saint-Estève-Janson, Saint-Étienne-du-Grès, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Martin-de-Crau, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Rémy-de-Provence, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Saintes-Maries-de-la-Mer, Salon-de-Provence, Sausset-les-Pins, Sénas, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue
• T-U-V/ Tarascon, Le Tholonet, Trets, Vauvenargues, Velaux, Venelles, Ventabren, Vernègues, Vitrolles

> À lire également : les zones Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Marseille

Baptiste a acheté en 2024 un appartement neuf de 62 m² dans le 10e arrondissement de Marseille pour 290 000 €. Engagé pour 6 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 9 %, soit 26 100 €. Étant situé en zone A, son bien doit respecter les plafonds imposés par la loi.
Son loyer ne peut pas dépasser 62 × 14,64 × (0,7 + 19/62) = 913,54 € par mois.
Les revenus de son locataire, s’il vit seul, ne doivent pas dépasser 44 344 €/an.
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?

Disposant d’une situation géographique idéale, Marseille s’est construite ouverte sur l’extérieur. Une stratégie qui lui réussit aujourd’hui encore, car elle reste l’une des métropoles les plus attractives de l’Hexagone. Située au bord de la Méditerranée, la cité phocéenne est très bien connectée grâce à des gares et un aéroport qui desservent le continent européen. Investir dans l’immobilier locatif dans la deuxième ville de France permet donc, même en 2026, de s’assurer des revenus complémentaires tous les mois. Selon l’INSEE, 54,7 % des ménages marseillais sont locataires de leur résidence principale.

Marseille : un marché de l’immobilier inégal

À Marseille, les prix sont encore aujourd’hui très inégaux selon les arrondissements. En fonction de la zone, ils peuvent passer du simple au double. Une hétérogénéité qui s’explique par l’état du parc immobilier, la proximité avec le centre ou encore, le type de quartier. La cité phocéenne reste l’une des grandes villes les moins chères de France. C’est pourquoi l’investissement locatif y est encore si intéressant même dans l’ancien. De plus, le projet de réhabilitation de certaines zones va probablement changer la donne du marché immobilier marseillais.

• À lire également : le marché immobilier à Marseille vu par nos conseillers

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Marseille

Trouver le quartier idéal pour un investissement n’est pas chose évidente dans une ville comme Marseille. En effet, les disparités des prix entre quartiers obligent l’investisseur à faire un choix cornélien : privilégier les zones peu chères ou les quartiers prisés par les locataires. La métropole offre les deux options.

• À lire également : Où devenir propriétaire à Marseille

La Joliette

Ce quartier du 2e arrondissement est un quartier d’affaires grâce à Euroméditerranée 1. Idéalement située entre le Panier et le Vieux-Port, la Joliette abrite le célèbre Musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (Mucem). Bien desservie par le métro, cette zone attire les jeunes actifs marseillais qui viennent s’y installer.

L’hypercentre marseillais

Au cœur d’un projet de réhabilitation, le centre-ville de Marseille a fait peau neuve en renouvelant une partie de son parc immobilier. L’objectif était d’attirer à nouveau les commerçants et les habitants afin de redynamiser la zone. De nombreux logements neufs ont donc vu le jour.

La Timone

Située à proximité de la faculté de médecine, dans le 10e arrondissement, la Timone accueille de nombreux étudiants, bien que ces derniers privilégient le Prado, plus animé, au moment de chercher un logement. Il est tout de même très facile de trouver un locataire.

Les quartiers de Marseille

Arrondissement	Quartier
1er arrondissement	Belsunce Le Chapitre Noailles Opéra Saint-Charles Thiers
2e arrondissement	Arenc Les Grands-Carmes Hôtel-de-Ville La Joliette
3e arrondissement	Belle-de-Mai Saint-Lazare Saint-Mauront La Villette
4e arrondissement	La Blancarde Les Chartreux Chutes-Lavie Cinq Avenues
5e arrondissement	Baille Le Camas La Conception Saint-Pierre
6e arrondissement	Castellane Lodi Notre-Dame-du-Mont Palais de Justice Préfecture Vauban
7e arrondissement	Bompard Endoume Les Îles Le Pharo Le Roucas-Blanc Saint-Lambert Saint-Victor
8e arrondissement	Bonneveine Les Goudes Montredon Périer La Plage La Pointe-Rouge Le Rouet Sainte-Anne Saint-Giniez Vieille-Chapelle
9e arrondissement	Les Baumettes Le Cabot Carpiagne Mazargues La Panouse Le Redon Sainte-Marguerite Sormiou Vaufrèges
10e arrondissement	La Capelette Menpenti Pont-de-Vivaux Saint-Loup Saint-Tronc La Timone
11e arrondissement	Les Accates La Barasse Les Camoins Éoures La Millière La Pomme Saint-Marcel Saint-Menet La Treille La Valbarelle La Valentine
12e arrondissement	Les Caillols La Fourragère Montolivet Saint-Barnabé Saint-Jean-du-Désert Saint-Julien Les Trois-Lucs
13e arrondissement	Château-Gombert La Croix-Rouge Malpassé Les Médecins Les Mourets Les Olives Palama La Rose Saint-Jérôme Saint-Just Saint-Mitre
14e arrondissement	Les Arnavaux Bon-Secours Le Canet Le Merlan Saint-Barthélemy Sainte-Marthe Saint-Joseph
15e arrondissement	Les Aygalades Borel La Cabucelle La Calade Les Crottes La Delorme Notre-Dame-Limite Saint-Antoine Saint-Louis Verduron La Viste
16e arrondissement	L’Estaque Les Riaux Saint-André Saint-Henri

BON À SAVOIR

Dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, Selexium vous accompagne dans la construction et la gestion de votre patrimoine grâce à ses conseillers en gestion de patrimoine situés à Marseille et à Aix-en-Provence.

Les projets en cours à Marseille

Les projets de réhabilitation ouvraient la voie aux programmes de construction de logements neufs. Ainsi, de nombreuses résidences ont vu le jour à Marseille et dans les environs. La plupart de ces projets étaient dirigés par le promoteur Bouygues Immobilier. Leader dans la construction, le célèbre groupe s’engageait à livrer des logements modernes et hyperconnectés en phase avec les besoins des habitants. Si la majorité des programmes concernaient Marseille, des logements Pinel étaient également en construction à Aix-en-Provence et à Istres.

Aujourd’hui, l’essentiel des constructions neuves se concentre dans le périmètre d’Euroméditerranée, la plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe du Sud (480 hectares). Près de 9 900 logements y ont déjà été livrés, sur un objectif de 19 000. Parmi les projets en cours :

• Les Fabriques : dans le 15e arrondissement, ce nouveau quartier doit accueillir environ 2 200 logements et 40 000 m² de bureaux. Les premiers logements ont été livrés en 2023, et les espaces publics sont livrés par étapes jusqu’en 2027.
• Smartseille Odyssée : ce programme mixte de plus de 40 000 m² prévoit 280 logements, dont 30 % de logements sociaux, et près de 20 000 m² de bureaux. Les travaux ont démarré en 2026, pour des premières livraisons attendues en 2027.
• La tour M99 : à Arenc, cette tour de 99 mètres réunira des logements, une résidence étudiante et un hôtel. Sa livraison est prévue d’ici 2028.

• Découvrir les programmes neufs de Marseille

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Marseille

• Coffim
• Constructa
• Groupe Carrere
• Nexity Marseille
• OGIC Sud-Est
• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan

Centre des impôts et adresses utiles

Voici quelques contacts qui peuvent vous aider dans votre projet d’investissement immobilier, l’agence en gestion de patrimoine de Marseille ou :

• Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône : 77, boulevard Périer 13008 Marseille 04 91 53 49 67
• ADIL des Bouches-du-Rhône : 15, avenue Robert Schuman 13002 Marseille 04 96 11 12 00
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Marseille et des Bouches-du-Rhône : 7, rue Lafon 13006 Marseille 04 91 00 34 90 info@unpi13.org

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