Comment investir en loi Pinel Plus à Marseille ?
Intégralement éligible à la loi Pinel Plus, la ville de Marseille regorge d’opportunités pour un investisseur locatif. Grâce au dispositif Pinel Plus, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’un taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %.
Nos programmes éligibles au Pinel Plus à Marseille
Exemple de biens disponibles :
Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel Plus à Marseille ?
Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Plus est entré en vigueur en janvier 2023. Il fonctionne en parallèle de la loi Pinel existante depuis 2014 en y ajoutant des évolutions. L’objectif formulé par le Pinel Plus est le même que pour le Pinel classique. La loi Pinel Plus a été conçue pour dynamiser l’investissement locatif dans les territoires français attestant des plus grandes tensions immobilières. Afin de convaincre les propriétaires d’appartements neufs de les mettre en location, le Gouvernement a mis en place une incitation fiscale attractive.
Lorsqu’un acheteur immobilier accepte de louer son bien pendant une certaine durée, une réduction d’impôt lui est offerte. Voici les taux de défiscalisation qui lui sont proposés selon la durée locative sur laquelle il va choisir de s’engager :
- Une réduction d’impôt de 12 % pour 6 ans de location ;
- Une réduction d’impôt de 18 % pour 9 ans de location ;
- Une réduction d’impôt de 21 % pour 12 ans de location.
À savoir
Le taux de défiscalisation est appliqué sur le prix d’achat du bien immobilier neuf. Il est très important de noter que si l’investisseur locatif désire interrompre la durée de location à laquelle il s’est engagé, il s’expose à de sérieux risques. En effet, l’administration fiscale peut lui demander de restituer les sommes qu’il aura déjà économisées grâce au dispositif Pinel Plus.
Pour obtenir à Marseille la réduction d’impôt Pinel Plus, l’investisseur immobilier doit impérativement opter pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel Plus. En effet, le logement doit respecter un certain nombre de nouveaux critères pour donner droit à la défiscalisation Pinel Plus. Ces nouvelles conditions ont été introduites pour suivre l’évolution des normes règlementaires en termes de construction, d’environnement, de performance énergétique et de confort de l’habitat.
Hormis ces impératifs inédits qui entourent les appartements Pinel Plus, le processus reste relativement similaire à la loi Pinel classique. Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA. Il doit être utilisé par le locataire en guise de résidence principale et doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville ou au sein d’une zone Pinel Plus éligible (Abis, A ou B1). De plus, en fonction du lieu d’habitation Pinel Plus, l’investisseur locatif doit pratiquer un loyer maitrisé, ne dépassant pas un certain prix par mètre carré. Il doit également s’assurer que les ressources du locataire n’excèdent pas un plafond fixé par décret.
- En savoir plus sur la loi Pinel à Marseille
Quels sont les plafonds de ressources à Marseille ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel Plus, un investisseur locatif doit veiller à bien choisir son locataire. La personne qui va louer le logement Pinel Plus doit présenter des revenus annuels (N-2) inferieurs à un certain plafond fixé par décret. Ce plafond est déterminé en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et selon la zone géographique du bien immobilier.
La ville de Marseille se trouve dans la zone Pinel Plus A. Voici les plafonds de ressources annuelles qu’un locataire Pinel Plus ne doit pas franchir en zone A :
| Composition du foyer | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 39 363 € |
| Couple | 58 831 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 70 718 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 84 708 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 100 279 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 112 844 € |
| Majoration à partir de la cinquième personne à charge | +12 573 € |
Quel est le plafond de loyer en loi Pinel Plus à Marseille ?
A Marseille, un propriétaire-bailleur Pinel Plus doit pratiquer un loyer modéré. Les locations Pinel Plus doivent, en effet, bénéficier à des ménages à faibles et moyens revenus. L’investisseur locatif ne peut établir librement le loyer qu’il souhaite, il doit se conformer à cet impératif du dispositif Pinel Plus. Voici la limite de loyer Pinel Plus à ne pas dépasser à Marseille pour la zone A :
| Zone | Prix au mètre carré |
|---|---|
| A | 13,09 € |
Quelles sont les différences entre le Pinel et le Pinel Plus ?
En dépit de leurs ressemblances générales, les lois Pinel Plus et Pinel affichent de sensibles différences. Notamment sur les nouvelles conditions que doivent impérativement présenter les appartements neufs Pinel Plus. Les critères à respecter sont plus élevés, plus écologiques et plus soucieux du bien-être humain.
Les nouveaux critères à respecter
Etabli par le décret n°2022-384 du 17 mars 2022, les appartements neufs Pinel Plus doivent satisfaire un niveau de performance environnementale et énergétique plus rigoureux. Ils doivent avoir été construits dans le respect des évolutions réglementaires et doivent revendiquer une conception RE 2020 (2025).
De plus, les logements Pinel Plus doivent également honorer un niveau spécifique de qualité d’usage et de confort (article 3 du decret, annexes 3 et 4) :
- Une surface minimum devient obligatoire selon le type de logement : 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, 96 m2 pour un T5 et plus ;
- Un aménagement extérieur privatif d’une superficie minimale doit compléter l’appartement Pinel Plus : 3 m2 pour les T1 et T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4, 9 m2 pour un T5 et plus ;
- À partir des appartements T3, les biens Pinel Plus doivent présenter 2 orientations différentes.
À savoir !
S’il est situé dans la zone « Quartier Prioritaire de Politique de la Ville », l’appartement loué n’a pas l’obligation de répondre à tous les nouveaux critères Pinel Plus. Les critères liés à la performance énergétique du bien ne sont pas requis.
Enfin, à partir du 1er janvier 2024, les logements Pinel Plus devront détenir un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe A.
Où investir dans des programmes immobiliers éligibles au Pinel Plus à Marseille ?
Les Caillols
Véritable petit « quartier-village« , Les Caillols se nichent dans le 12e arrondissement marseillais, au creux d’un vallon. La municipalité de la cité Phocéenne a tenu à conserver l’authenticité de certaines parties de l’ancien bourg de Caillols. Elle l’a modernisé en le dotant de programmes immobiliers neufs aux architectures innovantes.
Le quartier de 9 741 habitants est essentiellement composé d’appartements occupés par des familles. Une typologie de population qui explique pourquoi le secteur est pourvu de 8 établissements scolaires, du lycée à l’école maternelle. Bien désservie, la zone est traversée par la ligne 1 du tramway et le bus afin de rallier le coeur de Marseille.
La grande majorité des résidents des Caillols sont des locataires. Le quartier constitue donc un enjeu certain pour un investisseur locatif Pinel Plus. D’autant plus que les prix immobiliers y restent encore maîtrisés par rapport à Marseille : 3 579€ le mètre carré en moyenne pour un appartement neuf.
La Capelette
Localisé à un quart d’heure seulement du centre-ville de Marseille, La Capelette se situe dans le 10e arrondissement de la Cité Phocéenne. La municipalité a beaucoup misé sur ce quartier en grand devenir. Sur l’ancienne friche qu’il constituait, elle a opéré plusieurs projets immobiliers afin de bâtir des logements neufs, des bureaux, des commerces et des infrastructures sportives. But de cette profonde mutation urbaine : dynamiser l’attractivité du secteur en l’enrichissant d’une belle offre résidentielle, culturelle et économique.
Comme Les Caillols, La Capelette compte une majorité d’appartements (91 %) occupés par des locataires (67 %). Les prix immobiliers y sont très abordables : 2 782€ en moyenne par mètre carré. Les opportunités sont donc importantes et attrayantes pour un investisseur locatif en Pinel Plus.
La Valbarelle
Proche des quartiers les plus recherchés de Marseille, la Valbarelle a, tout comme Les Caillols, une image de quartier-village. Secteur calme et résidentiel, il héberge 7 861 habitants dont la majorité sont des familles. On y trouve plusieurs groupes scolaires et équipements publics. Comme pour La Capelette et Les Caillols, le quartier concentre une grande part de locataires (51 %). Les prix au m2 sont de 2 875 € en moyenne pour l’achat d’un appartement. Les prix attractifs de la zone A Pinel peuvent permettre à un investisseur en immobilier locatif d’obtenir une rentabilité locative intéressante.
Martigues
Surnommée « la Venise provençale » et se situant à un peu plus de 30min de route de Marseille, la ville côtière de Martigues présente d’indéniables avantages pour un investissement locatif en Pinel Plus. Hormis sa portée grandement touristique et son offre culturelle riche, Martigues est également très attractive économiquement. La commune profite d’un bassin d’emplois dense, dynamisé par sa proximité avec la Cité Phocéenne.
Côté marché immobilier, Martigues témoigne d’une proportion plus importante de locataires (51,2 %). Les prix immobiliers observés y sont contenus : 4 222€ le mètre carré en moyenne. La ville possède en outre 3 quartiers prioritaires de la politique de la ville où il est possible d’investir en Pinel Plus : Notre Dame des Marins, Canto Perdrix et Mas de Pouane.
Les avantages d’un investissement locatif à Marseille
Réaliser un investissement locatif Pinel Plus à Marseille est très avantageux pour un propriétaire-bailleur. Seconde ville française de par sa taille, Marseille est également la première citée urbanisée et la troisième région économique de l’Hexagone. Attractive, elle compte 870 731 habitants (2019) parmi lesquels 98 261 étudiants (2021). En totalité, Marseille enregistre une proportion de 54 % de locataires.
Le potentiel d’investissement de la Cité Phocéenne et sa rentabilité locative sont avérés. La reine des calanques bouillonne de projets urbains et la vacance de locataires y est quasi nulle. De plus, Marseille dévoile des prix immobiliers au mètre carré bien inférieurs à d’autres métropoles du pays. 3 863 €/m2 en moyenne, pour un appartement neuf. Il est, ainsi, possible d’y acheter un bien immobilier à un prix défiant toute concurrence. Marseille dispose, en outre, de 38 quartiers prioritaires de la politique de la ville afin de louer en Pinel Plus (décret du 18 mars 2022). Des quartiers prioritaires qui abritent à ce jour 250 000 habitants.