La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est la même que celle d’un bien immobilier, autant sur les revenus que sur les plus-values. Découvrez l’imposition de tous les revenus et les différents régimes fiscaux envisageables.

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L’essentiel

• Les revenus locatifs d’une SCPI détenue en direct sont généralement imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident fiscal français.
• Les revenus financiers provenant notamment de la trésorerie de la SCPI sont soumis en 2026, par défaut, au PFU de 31,4 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.
• Le micro-foncier n’est accessible à un détenteur de SCPI que sous plusieurs conditions, notamment s’il possède également au moins un immeuble loué nu en direct et si ses revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €.
• Au régime réel, certaines charges et les intérêts d’un emprunt contracté pour acheter les parts peuvent être déduits selon les règles fiscales applicables.
• En cas de revente des parts avec une plus-value, l’imposition peut atteindre en 2026 19 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux, avant abattements liés à la durée de détention.
• Les revenus provenant d’immeubles détenus à l’étranger par une SCPI suivent les conventions fiscales internationales applicables. Leur fiscalité peut donc différer de celle des revenus immobiliers français.
• Les parts de SCPI peuvent entrer dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers imposables.

Quels sont les types de revenus issus d’un investissement SCPI ?

L’associé d’une SCPI peut profiter de trois types de revenus :

• Les revenus fonciers. Chaque année, la société de gestion détermine le montant des revenus issus des produits locatifs imposables et adresse à chaque associé un relevé individuel relatif à sa quote-part à déclarer au fisc. Les revenus générés par la société et imposables au niveau de l’associé, sont les recettes nettes de la société. Les associés bénéficient d’une déduction de toutes les dépenses engagées par la société en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier. Le revenu imposable est défini par la société de gestion et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

• Les revenus financiers. Ils sont composés des revenus issus des participations dans les OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) et des placements de trésorerie. Ils sont imposables depuis le 1er janvier 2018 sauf en cas d’option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu par l’intermédiaire d’un prélèvement forfaitaire unique.

• Les revenus issus des plus-values. Ils sont issus des ventes d’immeubles par une SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value. La société de gestion détermine et communique la plus-value imposable et la liste des associés présents lors de la vente. L’impôt est ensuite prélevé par le notaire au moment de la vente. Avec ce système, une SCPI peut pratiquer l’avance d’impôt, retenue par le notaire, aux associés présents le jour de la vente. Un calcul effectué par rapport au nombre de parts détenues par chacun des associés. Les plus-values, elles, sont calculées par la différence entre le prix de cession de la part de SCPI et son prix d’acquisition à l’origine.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) rappelle que l’investisseur est imposé sur les revenus réalisés par la SCPI proportionnellement à la quote-part qu’il détient

Tout savoir sur la SCPI

Quelle est la fiscalité des revenus fonciers en SCPI ?

Les revenus fonciers constituent la principale source de revenus d’une SCPI. Ils proviennent des loyers encaissés grâce aux immeubles détenus par la société. Pour un associé personne physique fiscalement domicilié en France, ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le taux d’imposition dépend donc notamment de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.

Quelle est la fiscalité des revenus financiers en SCPI ?

Les revenus financiers proviennent notamment du placement de la trésorerie disponible de la SCPI. Depuis le 1er janvier 2026, ils sont en principe soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux.

L’investisseur peut toutefois opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est globale et concerne l’ensemble des revenus et gains entrant dans son champ pour l’année concernée.

Quelle est la fiscalité d’une plus-value immobilière en SCPI ?

Si un investisseur en SCPI revend ses parts, les bénéfices sont taxés à hauteur de 19 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Attention, un abattement fiscal est prévu en fonction du nombre d’années de détention de ses parts. 6 % d’abattement fiscal entre la 6e et la 21e année et 4 % d’abattement fiscal pour la 22ème année. Après 22 ans de détention, l’investisseur est totalement exonéré.

Côté prélèvements sociaux, l’investisseur en SCPI peut espérer profiter d’un abattement fiscal de 1,65 % entre la 6e et la 21e année de détention des parts, 1,6 % d’abattement fiscal la 22e année et enfin 9 % d’abattement fiscal entre la 23e et la 30e année. Après 30 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux à 100 %. Aussi, lorsque la somme des plus-values immobilières dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % est appliquée.

Quelle est la fiscalité d’une revente de parts de SCPI ?

La cession de parts suit le même principe que celle des immeubles. Autrement dit, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente des parts (diminué des frais de cession) et leur prix d’acquisition (majoré des frais de souscription réels). L’investisseur bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de la durée de détention de ses parts. Pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’abattement est de 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis de 4 % la 22e année, entraînant une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans. Concernant les prélèvements sociaux (taux de 17.2 %), le rythme d’abattement est plus progressif (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année), ce qui donne une exonération totale après 30 ans. Enfin, la surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’applique bien si la plus-value immobilière globale imposable dépasse 50 000 €.

Comment sont imposés les différents revenus d’une SCPI en 2026 ?

Nature du revenu ou du gain	Régime principal pour une personne physique résidente fiscale française	Prélèvements sociaux 2026	Particularité
Loyers provenant d’immeubles français	Barème progressif de l’IR	17,2 %	Micro-foncier ou réel selon les conditions
Revenus financiers	PFU de 12,8 %, sauf option globale pour le barème	18,6 %	PFU global : 31,4 %
Plus-value lors de la vente d’un immeuble par la SCPI	19 % après abattement	En principe 17,2 % pour les revenus immobiliers concernés	Durée de détention appréciée au niveau de l’immeuble
Plus-value lors de la revente de parts de SCPI	19 % après abattement	18,6 % en 2026	Exonération d’IR après 22 ans et de PS après 30 ans
Revenus immobiliers étrangers	Selon la convention fiscale applicable	Variable	Crédit d’impôt ou taux effectif selon le pays
SCPI détenue en assurance-vie	Fiscalité de l’assurance-vie lors du rachat	Selon les règles du contrat	Pas d’imposition annuelle des revenus comme en détention directe
Parts entrant dans l’IFI	IFI si patrimoine immobilier net taxable concerné	—	Fraction immobilière imposable des parts

Quel régime d’imposition choisir pour optimiser sa fiscalité ?

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, un contribuable peut être soumis à deux régimes d’imposition pour ses revenus fonciers : le micro-foncier ou le régime réel. Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, vous êtes automatiquement dirigé vers le régime réel. En revanche, s’ils sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez, sous conditions strictes, bénéficier du régime micro-foncier qui donne droit à un abattement forfaitaire. Un investisseur peut également choisir de lui-même de basculer dans le régime réel. Dans ce cas, la décision est irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est dédié aux investisseurs qui respectent plusieurs conditions :

• Toucher moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts ;
• Être obligatoirement propriétaire d’au moins un bien immobilier locatif nu détenu en direct (hors SCPI). Un investisseur possédant uniquement des SCPI est exclu d’office du micro-foncier.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. En revanche, il n’est pas possible de déduire les charges liées au bien immobilier comme les travaux ou les intérêts d’emprunt. Un investisseur peut aussi décider d’opter pour le régime réel d’imposition.

Le régime réel

Ce régime s’applique de plein droit au-delà de 15 000 € ou sur option. Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Au régime réel, l’investisseur peut déduire l’intégralité des charges réelles de la SCPI ainsi que les intérêts de l’emprunt contracté personnellement pour acquérir les parts.

Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier est constaté. La portion du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ce plafond est porté à 21 400 € si le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique visant à sortir un logement du statut de passoire thermique). L’excédent de déficit non imputé est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

Quelle fiscalité pour une personne morale ?

Si les parts de SCPI sont détenues par une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), les revenus distribués entrent dans le résultat fiscal de l’entreprise au titre des bénéfices professionnels. Ils sont taxés aux taux de l’IS en vigueur (15 % ou 25 % selon le montant des bénéfices). L’atout majeur de l’IS réside dans la possibilité pour la personne morale d’amortir comptablement la valeur des parts de SCPI, ce qui permet de neutraliser tout ou partie de l’imposition pendant plusieurs années.

Questions réponses

Quel est le taux d’imposition des revenus d’une SCPI en 2026 ?

Il n’existe pas un taux unique d’imposition des SCPI. Pour une personne physique résidente fiscale française, les revenus fonciers provenant d’immeubles français sont généralement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus financiers relèvent par défaut du PFU de 31,4 % en 2026, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

La flat tax s’applique-t-elle aux revenus locatifs des SCPI ?

Non. Le PFU ne s’applique pas aux loyers provenant des immeubles français d’une SCPI détenue directement. Ceux-ci sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le PFU concerne notamment les revenus financiers générés par la trésorerie de la SCPI.

Peut-on bénéficier du micro-foncier avec uniquement des SCPI ?

En principe, non. Le BOFiP précise qu’un associé d’une société translucide donnant des immeubles nus en location doit également être propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue en direct pour bénéficier du micro-foncier. Les revenus fonciers bruts du foyer ne doivent par ailleurs pas dépasser 15 000 € et les autres conditions doivent être respectées.

Les intérêts d’un crédit utilisé pour acheter des SCPI sont-ils déductibles ?

Ils peuvent être déductibles au régime réel lorsque l’emprunt a été contracté pour acquérir les parts procurant les revenus fonciers imposables, sous réserve des règles fiscales applicables. Ils ne peuvent en revanche pas être déduits séparément dans le cadre du micro-foncier puisque l’abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir les charges.