La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est la même que celle d’un bien immobilier, autant sur les revenus que sur les plus-values. Découvrez l’imposition de tous les revenus et les différents régimes fiscaux envisageables.

Quels sont les types de revenus issus d’un investissement SCPI ?

L’associé d’une SCPI peut profiter de trois types de revenus :

Les revenus fonciers. Chaque année, la société de gestion détermine le montant des revenus issus des produits locatifs imposables et adresse à chaque associé un relevé individuel relatif à sa quote-part à déclarer au fisc. Les revenus générés par la société et imposables au niveau de l’associé, sont les recettes nettes de la société. Les associés bénéficient d’une déduction de toutes les dépenses engagées par la société en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu foncier. Le revenu imposable est défini par la société de gestion et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les revenus financiers. Ils sont composés des revenus issus des participations dans les OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) et des placements de trésorerie. Ils sont imposables depuis le 1er janvier 2018 sauf en cas d’option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu par l’intermédiaire d’un prélèvement forfaitaire unique.

Les revenus issus des plus-values. Ils sont issus des ventes d’immeubles par une SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value. La société de gestion détermine et communique la plus-value imposable et la liste des associés présents lors de la vente. L’impôt est ensuite prélevé par le notaire au moment de la vente. Avec ce système, une SCPI peut pratiquer l’avance d’impôt, retenue par le notaire, aux associés présents le jour de la vente. Un calcul effectué par rapport au nombre de parts détenues par chacun des associés. Les plus-values, elles, sont calculées par la différence entre le prix de cession de la part de SCPI et son prix d’acquisition à l’origine.

Tout savoir sur la SCPI

La fiscalité des revenus fonciers en SCPI

Les revenus fonciers sont perçus de manière marginale. Ils sont issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI et soumis à un taux d’imposition unique de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. L’imposition globale atteint 30 %. L’associé peut aussi demander d’être assujetti au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après l’application des prélèvements sociaux. Une option alléchante si et seulement si sa tranche marginale d’imposition (TMI) est de 0 %.

La fiscalité des revenus financiers en SCPI

La fiscalité d’une SCPI concernant les revenus financiers est basée sur le même schéma que pour les revenus fonciers. Le montant des recettes est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Attention, depuis 2018, l’investisseur peut opter de son propre chef pour le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « flat-tax« . Autrement dit, une imposition à hauteur de 30 % (12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour bénéficier de ce système, l’investisseur en SCPI doit se trouver dans la tranche d’imposition marginale (TMI) de 30 % au minimum.

La fiscalité d’une plus-value immobilière en SCPI

Si un investisseur en SCPI revend ses parts, les bénéfices sont taxés à hauteur de 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Attention, un abattement fiscal est prévu en fonction du nombre d’années de détention de ses parts. 6 % d’abattement fiscal entre la 6e et la 21e année et 4 % d’abattement fiscal entre la 22e et la 30e année.

Côté prélèvements sociaux, l’investisseur en SCPI peut espérer profiter d’un abattement fiscal de 1,65 % entre la 6e et la 21e année de détention des parts, 1,6 % d’abattement fiscal la 22e année et enfin 9 % d’abattement fiscal entre la 23e et la 30e année. Après 30 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux à 100 %. Aussi, lorsque la somme des plus-values immobilières dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % est appliquée.

La fiscalité d’une revente de parts de SCPI

La cessation de parts suit le même principe que celle des immeubles, autrement dit, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession des parts et le prix d’acquisition des parts majoré des frais d’acquisition réels. L’investisseur bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de la durée de détention de ses parts. 6 % d’abattement entre la 6e et la 22e année de détention, 4 % la 22e année et une exonération totale d’impôt après cette 22e année. Concernant les prélèvements sociaux, les abattements sont exactement les mêmes que pour les plus-values immobilières, tout comme le taux d’imposition : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux avec une surtaxe progressive si la plus-value est supérieure à 50 000 €.

Quel régime d’imposition choisir pour optimiser sa fiscalité ?

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, un contribuable a le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-foncier et le régime réel. Si vos revenus dépassent 15 000 €, vous serez dirigé vers le régime réel. En revanche, si ils sont inférieurs à 15 000 € en respectant les conditions en vigueur, vous pouvez espérer être soumis au régime micro-foncier qui donne droit à un abattement fiscal plus qu’intéressant. Sachez également qu’un investisseur en SCPI peut aussi choisir de lui-même de basculer dans le régime réel. Voici les détails concernant l’imposition de ces deux régimes.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est dédié aux investisseurs qui respectent plusieurs conditions :

Toucher moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts ;
Être propriétaire d’un bien immobilier locatif nu sans passer par une SCPI ;
Ne pas bénéficier d’un régime fiscal particulier (LMNP ou Censi-Bouvard par exemple) pour ses biens acquis en direct ou en SCPI.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus. En revanche, il n’est pas possible de déduire les charges liées au bien immobilier comme les travaux ou les intérêts d’emprunt. Un investisseur peut aussi décider d’opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, la décision est irrévocable pendant 3 ans.

Le régime réel

Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € annuels, la méthode d’imposition classique s’applique alors. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux fixés à 17,2 %.

Quand le régime micro-foncier n’est pas applicable, ou lorsque l’investisseur en SCPI décide lui-même d’opter pour le régime réel, alors, l’investisseur peut déduire les intérêts des emprunts et les frais inhérents à ces prêts contractés pour l’achat des parts de la SCPI. Ici, le résultat net foncier est global, puis soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Lorsque le résultat net foncier est négatif, il est déductible du revenu global. Dans les faits, la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € et la partie du déficit qui dépasse ce plafond est reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Quelle fiscalité pour une personne morale ?

Que ce soit pour les revenus fonciers, financiers, ou dans le cadre de plus-values de cession d’immeubles, une personne morale est taxée au taux d’imposition en vigueur. Votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) classique ? Alors, vos revenus seront imposés au même taux.