Tout savoir sur l’investissement en SCPI en démembrement

L’investissement immobilier a toujours été un pilier solide dans la constitution d’un patrimoine durable. Parmi les options disponibles, les SCPI se sont révélées être une solution attrayante pour les investisseurs cherchant à bénéficier des avantages de l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Cependant, au sein de cet univers financier en constante évolution, une autre stratégie plus discrète émerge : investir en SCPI en démembrement. Son point fort ? Acquérir des parts de SCPI à un coût réduit et éviter la fiscalité associée, tout en laissant le capital investi fructifier. En contrepartie, l’investisseur renonce à percevoir des revenus pendant la période du démembrement.

En quoi consiste le démembrement des parts de SCPI ?

Le démembrement des parts de SCPI est une stratégie d’investissement qui divise les droits de propriété d’une part de SCPI en deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Cette technique permet aux deux parties de détenir des droits spécifiques sur une même part, chacune bénéficiant de certains avantages et responsabilités.

Tout savoir sur les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Le principe du démembrement appliqué aux SCPI

Les SCPI, ou « pierre-papier », sont des véhicules d’investissement collectif permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. En acquérant des parts de SCPI, les investisseurs participent à la propriété d’un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers gérés par une société de gestion spécialisée.

Le démembrement, lorsqu’il est appliqué aux Sociétés civiles de placement immobilier, est une stratégie novatrice qui divise les droits de propriété d’une part en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété représente la possession future de la part, tandis que l’usufruit confère le droit d’utiliser et de percevoir les revenus générés par la part pendant la période du démembrement.

Ce mécanisme offre une variété d’avantages pour les investisseurs et les aide à :

Diversifier leurs investissements,
Optimiser la transmission patrimoniale,
Et profiter des avantages financiers adaptés à leurs besoins et objectifs spécifiques.

Focus sur le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire fait référence à la notion d’acquisition séparée des droits. Dans ce scénario, l’investisseur devient le détenteur de la nue-propriété, tandis que l’usufruit est transitoirement confié à une entité compétente, par exemple à une société de gestion.

Cet arrangement permet à l’investisseur de profiter d’une réduction significative sur le prix d’achat des parts de SCPI. Le but ? Se constituer un portefeuille immobilier solide à un coût sensiblement réduit, une perspective particulièrement intéressante pour les investisseurs cherchant à équilibrer rendement financier et optimisation fiscale.

Outre l’avantage financier, le démembrement temporaire est un autre moyen d’accéder à la pleine propriété des parts de SCPI. Au fil de la période convenue, l’usufruit est réintégré à la nue-propriété, faisant de l’investisseur le propriétaire complet des parts, avec tous les avantages afférents (revenus locatifs et les plus-values potentielles).

Focus sur le démembrement viager

En séparant la nue-propriété et l’usufruit d’une part de SCPI, le démembrement viager propose aux investisseurs une dynamique différente. Ce recours va, en effet, répondre aux besoins des investisseurs à la recherche de flux de trésorerie constants et d’une bonne gestion patrimoniale.

Ici, l’usufruit de la part de SCPI est transféré à un bénéficiaire en viager. Ce montage financier présente un double avantage : d’une part, le bénéficiaire peut jouir, pendant toute la durée de sa vie, des revenus générés par l’investissement tandis que l’investisseur initial dispose d’une source de revenus réguliers. Une fois le bénéficiaire décédé, la pleine propriété est automatiquement réunifiée, ce qui permet à l’investisseur de devenir le propriétaire complet de la part et de jouir de tous les avantages financiers qui en découlent.

Le démembrement viager est particulièrement intéressant pour les investisseurs cherchant à équilibrer leur portefeuille avec des revenus stables à long terme. Cela peut également convenir aux investisseurs désireux de planifier une transmission patrimoniale progressive, où la génération suivante pourrait éventuellement hériter de la nue-propriété une fois le démembrement viager terminé.

La nue-propriété des parts de SCPI

L’objectif de la nue-propriété est semblable à celui de l’usufruit, c’est-à-dire de se constituer un patrimoine immobilier avec une décote avantageuse et d’envisager des revenus supplémentaires à l’échéance du contrat.

Pendant la durée du contrat, le détenteur de la nue-propriété ne bénéficie d’aucuns revenus et n’assume aucune charge, laissant à l’usufruitier la jouissance des parts de la SCPI.

Étant donné que le détenteur de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, il est exempt de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ainsi que de l’impôt sur le revenu (IR) pendant toute cette période.

L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété concerne principalement les contribuables avec une forte imposition et qui n’ont pas besoin de revenus additionnels à court et moyen terme.

En savoir plus sur comment investir en SCPI en nue-propriété

L’usufruit des parts de SCPI

Durant toute la période de démembrement, l’usufruitier recueillera l’intégralité des revenus générés par les parts de la SCPI, tandis que le nu-propriétaire conservera le droit de propriété des parts, comme décrit précédemment.

Les principaux intéressés par l’acquisition de parts de SCPI en démembrement en tant qu’usufruitier sont les contribuables cherchant des revenus additionnels avec un taux d’imposition réduit, ceux disposant de déficits fonciers non utilisés, ainsi que les entreprises en quête d’alternatives de trésorerie plus rentables que les produits bancaires conventionnels.

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Quels sont les avantages fiscaux d’un démembrement en SCPI ?

Le démembrement en SCPI offre une palette d’avantages fiscaux. Ce recours répond à un triple objectif : la création de capital, de revenus et la transmission de patrimoine.

Baisse de l’imposition et constitution d’un patrimoine

Un des avantages majeurs de ce montage financier réside dans la possibilité de réduire la fiscalité. En choisissant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période du contrat, ce qui l’exonère d’impôts sur le revenu et sur la fortune immobilière. Cette approche allège donc significativement la charge fiscale des contribuables fortement imposés. Parallèlement, la nue-propriété s’acquiert avec une décote. Elle permet donc de construire un portefeuille immobilier substantiel à moindre coût, le tout en valorisant le patrimoine de l’investisseur.

La constitution d’un complément de revenus pour la retraite

Le démembrement est une solution alternative de planification de la retraite. En tant qu’usufruitier, l’investisseur qui bénéficie de revenus réguliers générés par les parts de SCPI se constitue un complément de revenus stable et prévisible. Alternative qui a l’avantage d’offrir une sécurité financière pour les années à venir.

Perception des revenus d’usufruit

À la fin du démembrement, le détenteur de la nue-propriété obtient la pleine propriété des parts. Cela signifie qu’il devient le bénéficiaire de l’usufruit et peut désormais jouir de tous les revenus et avantages financiers découlant de la détention des parts de SCPI. Cette transition permet de profiter des revenus générés par l’investissement tout en maximisant le potentiel de croissance du patrimoine.

La transmission de patrimoine

Le démembrement est souvent plébiscité dans le cas de transmission patrimoniale. Les parents peuvent transmettre la nue-propriété à leurs descendants tout en gardant l’usufruit. Cette méthode leur offre ainsi un moyen planifié de transférer progressivement la propriété tout en maintenant une source de revenus pour eux-mêmes.

Comment investir en SCPI en démembrement en trois étapes ?

Aborder un investissement en SCPI en démembrement implique souvent les conseils d’un expert en gestion de patrimoine. Seul ou accompagné, quelle que soit la méthode que vous choisirez, certaines étapes sont toutefois incontournables si vous souhaitez maximiser votre placement.

1- Choisir la bonne SCPI et le type de démembrement

Le premier pas vers un investissement réussi en SCPI en démembrement est de sélectionner soigneusement celle qui répond à vos objectifs financiers et patrimoniaux. Pour ce faire, il est essentiel de :

Évaluer certains critères comme le type d’actifs détenus par la SCPI, sa performance passée et son potentiel de croissance.
Déterminer le type de démembrement qui convient le mieux à vos besoins : temporaire ou viager.
Établir la durée du démembrement temporaire en fonction de votre stratégie d’investissement.

2- Valider les modalités d’acquisition des parts

Une fois la SCPI choisie, l’étape suivante consiste à :

Examiner attentivement les modalités d’acquisition des parts en démembrement,
Déterminer les clés de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit,
Définir le prix de chacun de ces droits ainsi que le financement.

Pour ce faire, plusieurs facteurs et éléments clés sont à considérer :

La valeur totale du bien. Celle-ci est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit en fonction de certains critères (l’espérance de vie de l’usufruitier et les taux d’actualisation). Plus l’usufruitier est âgé, plus la part de la nue-propriété sera élevée.
Les tables de mortalité. Elles sont utilisées pour estimer l’espérance de vie moyenne de l’usufruitier en fonction de son âge actuel. Cela influence la répartition de la valeur entre la nue-propriété et l’usufruit.
Le financement des parts. Si vous envisagez de financer l’achat de la nue-propriété et de l’usufruit, vous pouvez opter pour un prêt immobilier classique. Dans ce cas, les frais bancaires seront à intégrer à votre montage financier. Vous pouvez également financer une partie du prix avec vos propres fonds, ce qui réduirait le montant du prêt.
Les frais et impôts associés. L’achat de la nue-propriété et de l’usufruit implique des frais de notaire, qui varient en fonction de la valeur du bien et des tarifs en vigueur dans votre région. En fonction de votre pays et de votre situation fiscale, il peut y avoir des impôts ou des droits de mutation à payer lors de l’achat. De plus, si vous passez par une agence immobilière, des frais d’agence peuvent s’appliquer.

3- Souscrire aux parts de SCPI

Une fois que vous avez choisi la SCPI et clarifié les modalités, le processus de souscription peut alors commencer. Il vous faudra :

Remplir soigneusement le bulletin de souscription fourni par la société de gestion.
Fournir toutes les pièces justificatives requises (pièce d’identité, justificatif de domicile, etc.).
Effectuer le versement du montant de souscription conformément aux modalités convenues.

Une fois la transaction finalisée, vous recevrez un certificat de démembrement qui atteste de votre statut en tant que détenteur de la nue-propriété ou de l’usufruit des parts de SCPI.

Quels sont les risques lors d’un investissement en SCPI en démembrement ?

Le montage du démembrement SCPI expose l’investisseur aux mêmes risques que ceux d’un placement classique en SCPI. Parmi eux, l’absence de garantie des revenus et la potentialité de fluctuations des valeurs des parts.

Les risques liés à la gestion de la SCPI

Les risques liés à la gestion de la SCPI peuvent englober plusieurs aspects susceptibles d’influencer la performance et la stabilité de l’investissement. En voici quelques-uns :

La performance de la SCPI elle-même peut être impactée par plusieurs facteurs : la qualité de la gestion de ses actifs, la diversification de son portefeuille, la vacance locative, etc. Une performance décevante peut avoir un effet direct sur les revenus générés par les parts détenues en usufruit et en nue-propriété.
Les objectifs financiers des détenteurs de la nue-propriété et de l’usufruit peuvent différer. Par exemple, l’usufruitier pourrait viser des revenus immédiats tandis que le nu-propriétaire pourrait s’intéresser davantage à la plus-value à long terme. Cette divergence d’intérêts pourrait entraîner des tensions ou des désaccords sur la gestion et l’utilisation des revenus.
Dans le cas d’un démembrement viager, si l’usufruitier décède sans que l’usufruit soit renouvelé, la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire. Cela pourrait entraîner des perturbations dans la perception des revenus et dans la gestion globale de l’investissement.

Les risques liés à l’évolution du marché immobilier

Sans surprise, la valorisation des parts d’une SCPI en démembrement peut être influencée par les mouvements du marché immobilier. Des changements dans la demande et l’offre des biens disponibles peuvent entraîner des variations de la valeur des actifs détenus par la SCPI, ce qui peut à son tour impacter la valeur des parts.

La revente de la nue-propriété ou de l’usufruit peut également être affectée par les conditions du marché immobilier. Si celui-ci traverse une période de faible demande ou de volatilité, la capacité à revendre la nue-propriété ou l’usufruit pourrait être limitée, ce qui pourrait potentiellement compromettre la liquidité de l’investissement.

Questions et réponses

Comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI ?

La répartition entre nue-propriété et usufruit dépend principalement de la durée du démembrement. Il est à noter que plus la période de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est élevée. Cette évaluation est déterminée par la société de gestion. Celle-ci établit ces valeurs en utilisant des clés de répartition spécifiques qui diffèrent d’une SCPI à une autre. Voici les valeurs moyennes de répartition pratiquées par les sociétés de gestion.

Durée du démembrement	Clé de répartition en nue-propriété	Clé de répartition en usufruit
5 ans	80,91 %	19,09 %
7 ans	75,26 %	24,74 %
10 ans	68,27 %	31,73 %
12 ans	65,83 %	34,17 %