Peut-on investir en SCI ou SCPI en Pinel ?

Une société civile immobilière, plus communément appelée SCI se présente sous la forme d’un contrat de société passé entre à minima deux personnes qui souhaitent mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Légalement, il n’y a aucune condition de nationalité ni d’âge comme cela peut être le cas pour d’autres formes de sociétés, ainsi un mineur peut aussi être associé dans une SCI. La constitution d’une SCI peut avoir plusieurs objectifs : construire un patrimoine, transmettre un patrimoine, défiscaliser… Ainsi grâce à cette formule, chaque associé participant pourra d’une part, percevoir les bénéfices réalisés par la SCI en fonction du nombre de parts qu’il détient et d’autre part partager les frais qui seront de la même manière répartis au pro rata des parts détenues pas les associés.
Les SCI familiales, bien que simples à mettre en œuvre restent toutefois soumises au registre des sociétés, ce qui implique que certaines conditions doivent donc être honorées :

• les statuts constitutifs doivent être écrits
• aucun capital social minimal n’est demandé
• 99 ans, c’est la durée de vie maximale de la société
• il n’y a aucune condition de nationalité
• un minimum de 2 personnes doivent être associés dans la SCI
• les associés doivent forcément être de la même famille
• à la création de la société, certaines formalités doivent être remplies comme : l’enregistrement des statuts, la publication d’une annonce légale ainsi que les formalités auprès du centre de formalité des entreprises

Il est très fréquent que la SCI familiale soit utilisée dans le cadre de successions, car elle facilite la transmission dans le sens où lors de sa création, les membres de la SCI désignent un ou plusieurs gérants qui seront amenés à administrer le ou les biens au quotidien. Cela permet d’éviter tout problème de positionnement et facilite la gestion du bien. En revanche, la transmission d’un patrimoine n’est pas le seul but d’une SCI. Il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif via une SCI.

Même s’il s’agit d’un moyen d’investir dans la pierre, sa configuration diffère de celle de la SCI. Explications…
Une SCPI est une société civile en placement immobilier, c’est-à-dire, qu’une société de gestion immobilière va se charger, pour vous, de choisir des biens dans lesquels vous pourrez investir. La différence avec la SCI : vous n’aurez pas la possibilité de choisir le bien dans lequel vous allez investir. Toutefois, vous profitez de certains avantages comme par exemple déléguer totalement la gestion du ou des biens et n’en retirez que les bénéfices ! Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous devenez donc actionnaire de la société étant donné que vous êtes propriétaire d’une partie du capital. Concernant la rémunération, vous allez percevoir des dividendes qui seront versés trimestriellement sous forme de coupons. Avant toute chose il s’agit d’un véritable placement financier qui vont plus intéresser les personnes qui ne souhaitent pas s’investir dans la gestion d’un bien locatif.

Une des particularités de cette formule, tout comme la SCI, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux procurés par les dispositifs de défiscalisation immobilière comme par exemple le dispositif Pinel.

• En savoir plus sur la SCPI

Que vous réalisiez un investissement locatif en SCI ou en SCPI, vous allez dans les deux cas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux procurés par le dispositif Pinel en location classique. En effet, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu d’ 12 %, 18 % ou 21 % dans la mesure où vous vous engagez sur une période de 6, 9 ou 12 ans.
Concernant les conditions d’éligibilités, elles ne bougent pas : le bien doit être loué nu, il doit constituer la résidence principale du locataire et vous devez respecter les plafonds Pinel.
En ce qui concerne l’investissement, les règles restent également inchangées :

• investir dans deux bien immobilier maximum par an
• le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an
• le prix au mètre carré est également plafonné à 5 500 €

Concernant l’investissement locatif en SCI : attention, il ne sera possible que si la SCI est assujettie à l’IR (impôt sur le revenu) sur les bénéfices réalisés. En ce sens, elle ne s’acquittera pas de l’IS (impôt sur les sociétés). Aussi, la répartition de la déduction fiscale devra être proportionnelle au nombre de parts que détient chacun des associés. Sachez qu’il est également possible d’investir dans un bien en indivision, à ce moment-là, la réduction d’impôt sera appliquée proportionnellement aux droits de chacun au sein de l’indivision.

Concernant la SCPI : si vous investissez dans des parts de SCPI, le montant de la réduction d’impôts qui vous sera accordé sera fonction de celui qui a été investi à la base, on parlera alors de proportionnalité. Comme pour la SCI les associés de la SCPI doivent impérativement s’engager durant l’intégralité de la durée de location choisie et ne pas rompre le contrat.

Une Société Civile Immobilière a la possibilité d’opter entre deux régimes fiscaux différents : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Dans le cas d’un investissement en Pinel, attention, il n’y a que les SCI ayant fait le choix de l’impôt sur le revenu qui pourront bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par le dispositif.

Dans le cas où la SCI fait le choix d’être imposée à l’impôt sur le revenu (IR), on peut alors parler de société transparente. On l’appelle ainsi, car les associés sont imposés sur les revenus fonciers perçus, et ce, proportionnellement au pourcentage de parts qu’ils détiennent au sein même de la SCI.

Leur quote-part est alors ajoutée aux revenus imposables de chaque associé si celui-ci perçoit également en parallèle des revenus issus d’une activité professionnelle.

Pour exemple, nous pouvons imaginer que deux associés d’une SCI Pinel détiennent respectivement 70 % et 30 % des parts de la société.

Cette dernière ayant récolté sur l’année 35 000 € de loyers, a dû verser 8 000 € au titre de la taxe foncière, et a comptabilisé 5 000 € de charges. La SCI Pinel a donc réalisé un résultat bénéficiaire de 22 000 € (35 000 – 13 000) sur l’année.

Pour ce qui est de l’imposition de chaque associé de la SCI Pinel, elle se répartira donc comme suit :

• Pour l’associé détenant 70 % des parts, il sera imposé à titre personnel sur 15 400 €, auxquels s’ajouteront ses autres revenus éventuels.
• Pour l’associé détenant 30 % des parts, celui-ci sera imposé à titre personnel sur 6 600 €, là encore auxquels il devra ajouter ses revenus personnels.

La réduction d’impôt Pinel s’appliquera alors pour chaque associé, de façon personnelle, au moment de la déclaration de revenus et en fonction de la durée de location choisie.