Les frais de gestion en SCPI

Les frais de gestion sont à prendre en compte avec la plus grande prudence lors d’un investissement dans des parts de SCPI. Souscription, gestion, revente et montant… Tout savoir sur ces frais qui peuvent atteindre 15 % du montant des loyers perçus.

Définition : que sont les frais de SCPI ?

Souvent jugés trop élevés, les frais de SCPI permettent aux investisseurs d’orienter leur décision d’investissement. Ces frais sont définis par le règlement général de l’AMF et son article 422-11 et sont à prévoir avant de se lancer dans un projet d’investissement dans des parts de SCPI. Ils représentent un budget considérable et sont répartis en trois grandes catégories : les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de cession ou revente.

Tout savoir sur la SCPI

Quel est le montant des frais de gestion ?

En moyenne, le montant des frais de gestion d’une SCPI oscillent entre 9 % et 15 % du montant des loyers perçus. Ils prennent en compte la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion liés au professionnel qui gère le bien, les travaux d’entretien ou encore les appels de charge de copropriété. Attention, il est important de prendre en compte le fait que ces frais ne peuvent pas réellement être maîtrisés dans le plan de financement.

À savoir
Les frais de gestion des SCPI ne sont pas prélevés mensuellement, mais directement déduits de la somme que votre investissement vous rapporte chaque trimestre.

Quels sont les frais lors d’un investissement en SCPI ?

Lors d’un investissement en SCPI, il est obligatoire de s’acquitter des frais de gestion. Autrement dit, les frais prélevés par la SCPI pour gérer le parc immobilier à votre place. Attention, ce ne sont pas les seuls frais à anticiper lorsque vous souhaitez investir dans des parts de SCPI. Des frais de souscription et de revente sont également à appréhender. Voici tous les détails à connaître.

Les frais de souscription de SCPI

Les frais de souscription permettent de payer les frais de notaire, les intermédiaires qui ont permis l’acquisition, les sociétés qui commercialisent la SCPI ou encore la recherche du bien. Ces frais de souscription correspondent à un pourcentage du prix de souscription de la part, compris entre 7 % et 12 % et sont réglés au moment de la revente des parts.

Les frais de gestion SCPI

Les frais de gestion d’une SCPI permettent d’optimiser son parc immobilier. Il s’agit de tous les travaux d’entretien ou de rénovation, des charges et taxes liées à la détention du bien, de la gestion des locataires (recherche, état des lieux, bail, encaissement des loyers). Mais cela ne s’arrête pas là. Il est également question d’engagement vis-à-vis des associés comme l’information sur les performances de la SCPI chaque semestre, l’organisation des Assemblées générales extraordinaires ou encore l’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI, une fois par an. Tous ces frais de gestion sont déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes auprès des associés.

Les frais de revente

Un associé est libre de revendre ses parts à tout moment. Une durée de placement de 8 ans est toutefois recommandée pour amortir l’ensemble des frais. La valeur de revente, elle, dépend du type de SCPI choisi. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, le marché secondaire recense tous les ordres d’achat et de vente. De facto, cette confrontation fixe le prix en fonction de l’offre et de la demande chaque mois. En revanche, pour une SCPI à capital variable, le propriétaire remplit un bulletin de vente. Alors, la valeur de revente est fixée par la société de gestion.

Aucun chiffre ou montant exact n’est toutefois fixé concernant ces frais de cession ou de revente, ni pour la valeur de retrait. Ces données son trop aléatoires et trop nombreuses pour effectuer une moyenne fiable pour les investisseurs.

À quoi sont liés les frais de gestion d’une SCPI ?

Les frais de gestion sont destinés à financer des dépenses comme la taxe foncière, les assurances ou encore les travaux de rénovation. Ces frais sont à prendre avec un certain recul, car ce n’est pas réellement leur montant qui compte, mais bien ce que l’on va vous servir net de frais de gestion. Ces frais de gestion permettent en réalité de payer l’ensemble des frais liés à l’exploitation du bien immobilier.

Que contiennent-ils ?

Les frais de gestion sont liés à plusieurs charges relatives à la détention du bien que l’investisseur est obligé de régler. Ces charges permettent d’optimiser le parc immobilier et, de facto, valoriser le taux de rendement versé aux investisseurs. Cela concerne :

Les travaux d’entretien ou de rénovation ;
Les charges et taxes liées à la détention du bien ;
La gestion des locataires ;
La recherche du locataire ;
L’état des lieux et l’édition du bail ;
Les encaissements des loyers ;
Les relances pour loyers impayés ;
L’information semestrielle, voire trimestrielle sur les performances de la SCPI pour les associés ;
L’organisation des assemblées générales ;
L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI une fois par an.

Ces frais de gestion permettent de financer :

La société de gestion pour son savoir-faire ;
Les frais de fonctionnement ;
La gestion et l’exploitation des actifs ;
Les coûts que génère la gestion du portefeuille SCPI.

Le classement des SCPI par frais de souscription et frais de gestion

Voici le classement des SCPI par frais de souscription et de gestion :

SCPI	Société de gestion	Frais de souscription en %	Frais de gestion en %
Allianz Pierre	Immovalor Gestion	12	12
Corum XL	Corum AM	12	13,2
Ficommerce	Fiducial Gerance	12	12
Immorente 2	Sofidy	12	12
Eurion	Corum AM	12	12,4
Eurovalys	Advenis	11,4	12
Activimmo	Alderan	10,6	12
Atream Hôtels	Atream	10	12
Fair Invest	Norma Capital	12	12
Cristal Life	Inter Gestion	12	13,2

Peut-on investir en SCPI sans frais ?

Des SCPI sans frais d’entrée existent, mais cette technique d’investissement peut être intéressante uniquement à court terme. En supprimant ces commissions de souscription, les SCPI sans frais permettent d’investir rapidement car il n’y a pas à amortir les frais d’entrée dans le temps. Le prix de vente devient alors égal au prix de souscription.

Attention, le revers de la médaille se situe au niveau des frais cachés. Ce sont les frais de gestion qui sont facturés au prix fort pour compenser les frais de souscription inexistants. Ils atteignent généralement 18 %, contre 12 % pour la majorité des SCPI traditionnelles. Les frais d’acquisition, eux peuvent atteindre jusqu’à 9 %, alors qu’ils ne dépassent pas les 3 % dans une SCPI classique. Même chose pour les frais de travaux, qui atteignent les 6 % contre 3 % au maximum dans une SCPI traditionnelle.

Ces frais sont retenus sur les loyers perçus par la SCPI et avant le versement des dividendes, ce qui rogne le rendement des différents associés. Aussi, sachez que les conditions de sortie sont assez restrictives, autour de 6 % pendant les trois premières années d’investissement.