La revente des parts de SCPI

Revendre ses parts de SCPI est possible à tout moment, mais cette manœuvre implique des frais et diffère selon que vous détenez des parts de SCPI à capital fixe ou variable. Tour d’horizon.

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L’essentiel

• Une demande de revente ou de retrait de parts de SCPI peut être formulée à tout moment, mais aucun délai de sortie n’est garanti.
• Pour une SCPI à capital variable, l’associé formule généralement une demande de retrait auprès de la société de gestion. Elle est exécutée selon l’ordre chronologique et dépend notamment de l’existence de nouvelles souscriptions.
• Pour une SCPI à capital fixe, les parts sont vendues sur le marché secondaire par confrontation des ordres d’achat et de vente.
• L’AMF considère la SCPI comme un placement de long terme et évoque traditionnellement une durée de détention comprise entre 8 et 15 ans, voire davantage.
• Au 30 juin 2026, l’ASPIM recensait encore 1,9 milliard d’euros de parts en attente, soit 2,2 % de la capitalisation des SCPI.
• En cas de plus-value sur des parts détenues directement par une personne physique dans son patrimoine privé, la fiscalité immobilière peut s’appliquer, avec des abattements liés à la durée de détention.

Pourquoi revendre ses parts de SCPI ?

Il est parfois nécessaire de se séparer de ses parts de SCPI lorsqu’un besoin de capitaux ou de liquidités se fait ressentir. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) préconise, elle, de garder ses SCPI en moyenne de 8 à 15 ans avant de les revendre. L’investissement en SCPI s’entreprend donc sur le long terme. Attention, le processus de revente de parts de SCPI diffère selon que la SCPI en question soit à capital fixe ou à capital variable. Enfin, sachez qu’il est possible de revendre vos parts à tout moment.

• Tout savoir sur la SCPI

SCPI à capital fixe ou variable : quelles différences lors de la revente ?

Critère	SCPI à capital variable	SCPI à capital fixe
Mode de sortie habituel	Demande de retrait	Ordre de vente
Interlocuteur	Société de gestion	Société de gestion qui organise le marché secondaire
Fixation du prix	Valeur de retrait déterminée selon les règles de la SCPI	Prix d’exécution résultant de l’offre et de la demande
Ordre de traitement	Chronologique pour les demandes de retrait	Selon les règles de confrontation des ordres
Acheteur nécessaire ?	De nouvelles souscriptions sont généralement nécessaires pour compenser les retraits	Oui, un ordre d’achat doit rencontrer l’ordre de vente
Délai garanti ?	Non	Non
Durée de validité	La demande de retrait n’a pas de durée réglementaire de validité	L’ordre de vente est valable 12 mois, renouvelable jusqu’à 12 mois supplémentaires sur demande
Droits d’enregistrement dans le mécanisme habituel	Pas de droits de 5 % lors d’un simple retrait compensé	5 % du prix d’exécution sur le marché secondaire, généralement supportés par l’acquéreur

Comment revendre ses parts de SCPI ?

Le rendement élevé des SCPI attire toujours plus d’investisseurs. Ces sociétés civiles de placement immobilier sont donc alléchantes sur le papier, mais une fois les conditions réunies, il est venu le temps de s’en séparer et de les revendre. Pour ce faire, tout dépend de la forme de SCPI dans laquelle vous avez investi. Une SCPI à capital variable ou fixe ne présente pas les mêmes conditions de sortie, qu’elles soient réglementaires ou fiscales. Une similarité existe entre les deux : la SCPI ne vous rachète pas directement les parts. Voici tous les détails.

La revente des parts d’une SCPI à capital fixe

La revente s’effectue via un formulaire de vente à la société de gestion. Cette dernière inscrit l’ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d’achat. Désormais, le principe est le même que pour une action. Le marché de l’offre et de la demande se met en place, vous pourrez alors espérer une surcote si la demande est plus forte. Attention, si les conditions d’échange ne sont pas compatibles, il faudra attendre la convergence vers un prix unique : c’est le prix d’exécution. La société de gestion fixe sa périodicité dans la note d’information de la SCPI. Selon la réglementation de l’AMF, cette fréquence peut aller d’un jour ouvré à trois mois. Attention, la vente peu prendre du temps. Enfin, sachez qu’il est possible de vous charger vous même de la vente de vos parts, vous éviterez alors les frais de gestion. Pour autant, des droits d’enregistrement de 5 % sont obligatoirement dus, que vous passiez par une société de gestion ou non.

La revente des parts d’une SCPI à capital variable

Il est nécessaire d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre société de gestion. Une fois la demande enregistrée, elle est accordée par ordre chronologique. Généralement, cette manœuvre prend du temps. Contrairement à une SCPI à capital fixe, ici, c’est la société de gestion qui détermine la valeur de retrait. Rassurez-vous, s’il existe une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de la cession envisagée au même moment, la SCPI procèdera au retrait des parts de l’associé avant de les attribuer aux nouveaux souscripteurs. Attention, les demandes de souscription peuvent s’avérer être insuffisantes. Dans ce cas, l’associé qui souhaite se retirer peut le faire à tout moment, mais doit patienter tant que les conditions nécessaires ne sont pas réunies.

Que se passe-t-il si les demandes de retrait sont trop nombreuses ?

Lorsque les demandes de retrait sont supérieures aux nouvelles souscriptions, elles peuvent rester en attente pendant plusieurs semaines, plusieurs mois, voire davantage.

Certaines SCPI peuvent disposer d’un fonds de remboursement, alimenté dans les conditions décidées par leur assemblée générale. Ce fonds peut contribuer à rembourser des associés même en l’absence d’un volume suffisant de nouvelles souscriptions.

La réglementation de l’AMF prévoit également des mécanismes spécifiques lorsque les problèmes de liquidité deviennent importants.

Lorsque des demandes de retrait inscrites depuis plus de 12 mois représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion doit notamment en informer l’AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire afin d’examiner les mesures appropriées.

Une SCPI à capital variable peut notamment suspendre temporairement la variabilité de son capital et organiser un marché secondaire fonctionnant par confrontation des ordres d’achat et de vente.

Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?

Il n’existe aucune durée légale minimum de détention des parts de SCPI. En revanche, un tel placement est généralement utilisé pour un investissement de long terme. Les spécialistes recommandent de les conserver pour une durée minimale de 8 ans et plus si cela s’avère intéressant pour votre portefeuille.

Questions réponses

Quel est le meilleur moment pour revendre ses parts ?

Il n’existe pas réellement de meilleur moment pour revendre vos parts de SCPI. La SCPI est un placement qui doit être appréhendé sur le long terme. Il est conseillé de garder ses parts au moins 8 ans pour rentabiliser le placement. Vous avez besoin de liquidités ? Rien ne vous empêche de les revendre plus tôt. Attention, pour cela, il faut trouver un acquéreur. Et la revente de parts est souvent relativement longue, notamment dans le cadre d’une SCPI à capital fixe.

Quelle fiscalité lors de la vente de parts de SCPI ?

La vente de parts de SCPI implique des frais de retrait, dans lesquels sont inclus des frais de souscription et d’enregistrement à hauteur de 10 %. En cas de plus-value, cette dernière sera taxée à hauteur de 37,6 %, soit 19 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux (pour les cessions concernées réalisées depuis le 1er janvier 2026). La société de gestion en charge de votre SCPI calcule le montant de la plus-value immobilière et communique le montant de l’imposition au fisc. L’abattement fiscal pour une durée de détention est de 22 ans pour la plus-value et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées, comprise entre 2 % et 6 %, peut également s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €. Enfin, sachez que l’exonération des plus-values concernant les ventes dont le montant est inférieur à 15 000 € n’est pas valable pour les parts de SCPI.

Quels sont les frais de revente en SCPI ?

Pour une SCPI à capital variable, le prix de vente est déterminé par la société de gestion. Vous recevrez le prix de retrait qui correspond au prix d’émission, moins la commission de souscription hors taxe. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, vous recevrez le prix de vente hors frais et commission. Les droits d’enregistrement (5%) et la commission de la société de gestion sont à la charge de l’acquéreur.

Quels sont les délais pour revendre des parts de SCPI en 2026 ?

Il n’existe aucun délai réglementaire garantissant la revente des parts de SCPI. L’AMF rappelle qu’il s’agit d’un placement peu liquide et que le délai nécessaire pour récupérer le capital peut atteindre plusieurs semaines ou plusieurs mois. Dans une situation de marché dégradée, le délai peut être encore plus important.

Une SCPI peut-elle bloquer les retraits ?

Une demande de retrait peut rester longtemps en attente lorsqu’il n’existe pas suffisamment de nouvelles souscriptions pour la compenser. Dans certaines circonstances, une SCPI à capital variable peut également suspendre temporairement la variabilité de son capital. Les sorties sont alors organisées sur un marché secondaire, où le prix résulte de la confrontation entre les ordres d’achat et de vente. En 2026, plusieurs SCPI ont eu recours à ce mécanisme afin de tenter d’améliorer le fonctionnement de leur marché de parts.

Peut-on perdre de l’argent en revendant ses parts de SCPI ?

Oui. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. Pour une SCPI à capital fixe, le prix d’exécution dépend directement de l’offre et de la demande. Il peut donc être sensiblement inférieur au prix auquel les parts avaient été achetées. Pour une SCPI à capital variable, la valeur de retrait peut également diminuer lorsque la société de gestion baisse le prix de souscription ou lorsque des mécanismes spécifiques de liquidité sont mis en œuvre.