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Quelles sont les différences entre les SIIC et les SCPI ?

La pierre-papier est l'un des placements financiers qui a le plus de succès auprès des investisseurs. En effet, la pierre-papier permet de profiter de la sécurité d'un investissement dans la pierre à un ticket d'entrée faible. Souvent réduite aux SCPI, la pierre-papier concerne d'autres produits tels que les SIIC, les sociétés d'investissement immobilier cotées. Découvrons la différence entre SIIC et SCPI.

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Le point commun principal : l’investissement immobilier locatif

Les SCPI et les SIIC sont des produits qui peuvent être regroupés sous l’expression de « pierre papier ». Cette dernière signifie que l’investissement effectué par le particulier porte sur l’immobilier, la pierre, par l’intermédiaire d’actions ou de parts de sociétés, le papier.

La principale caractéristique qui relie les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) est leur objectif d’investissement dans l’immobilier locatif. En effet, les deux sont des véhicules financiers dont l’épargne collectée pour l’une et l’augmentation de capital pour l’autre sont destinés à soutenir l’acquisition de biens immobiliers.

Les différences intrinsèques entre SCPI et SIIC

L’immobilier locatif est leur seul et unique point commun. Les SIIC, équivalent européen des REIT, sont des sociétés cotées en bourse. Elles sont ainsi également nommées « sociétés foncières cotées ». Leur fonctionnement repose sur une augmentation de leur capital par l’émission d’actions, permettant l’acquisition, la valorisation et la gestion de biens immobiliers. Pour les SCPI, les fonds sont collectés par l’acquisition de parts de la société par les épargnants. Il s’agit donc de sociétés non-cotées en bourse.

La caractéristique de cotation en bourse des SIIC amène d’autres différences avec les SCPI. En effet, le fait d’être cotées en bourse implique que leur valeur peut être soumise à de fortes variations. Comme toutes les actions en bourse, les SIIC ont un cours qui fluctue fortement. Cette volatilité est estimée jusqu’à 6 fois plus importante que celle d’une SCPI.

Les actions ont, par définition, une très forte liquidité. Cette caractéristique se retrouve donc pour les SIIC : la revente est, en règle générale, très simple. La liquidité est un point qui différencie SIIC et SCPI, la revente de parts d’une SCPI pouvant prendre en moyenne 2 à 4 semaines.

Fiscalité : quelle différence entre une SIIC et une SCPI ?

La fiscalité est une autre différence fondamentale entre les SIIC et les SCPI. Les SIIC, ou foncières cotées, sont considérées en tant que valeurs mobilières. De ce fait, la détention de SIIC est imposée au PFU (flat tax) et n’est pas éligible, sous conditions, à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.

À savoir

Le Plan épargne action (PEA) ne permet pas de détenir des SIIC.

À l’inverse, les revenus issus de la détention de parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’imposition dépendra ainsi du régime d’imposition du contribuable (régime réel ou régime micro-foncier). De plus, les investisseurs sont imposables à l’IFI sur la fraction de la valeur des parts représentative des biens immobiliers.

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