Peut-on inclure des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie ?

Si l’assurance vie reste le placement préféré des Français, cette option, avec des intérêts de l’ordre de 1 % actuellement, rapporte de moins en moins aux épargnants. L’immobilier, quant à lui, est un placement qui continue d’attirer car, constamment revalorisé il continue de rapporter de l’argent aux investisseurs. Dans ce contexte, combiner un placement peu rentable mais sûr, à la fiscalité avantageuse, et booster son rendement en y insérant des parts de SCPI, voilà la recette gagnante.

Les SCPI, aussi appelées « pierre papier », ont le vent en poupe car elles concentrent tous les avantages de l’investissement immobilier sans les inconvénients. En effet, acheter des parts de SCPI permet d’investir dans la pierre sans les contraintes administratives (passage devant un notaire), en déléguant la gestion locative, etc.

• Découvrir la SCPI

Les SCPI offrent donc des facilités que l’immobilier classique ne permet pas. De plus, l’un des inconvénients des SCPI se transforme en avantage dès lors que les parts sont intégrées à un contrat d’assurance vie. Dans le cadre d’une assurance vie, c’est l’assureur qui est propriétaire des biens placés dans l’enveloppe. De ce fait, c’est à lui de se débrouiller pour vendre lorsque le souscripteur souhaite s’en séparer. Autrement dit, le souscripteur n’a pas à se soucier des problèmes liés à la vente, et est à l’abri du manque de liquidités. Revers de la médaille de cette pratique, l’assuré, n’étant pas propriétaire, n’a pas le statut d’associé de la SCPI. Il n’a donc pas à intervenir dans les choix de revalorisation ou de gestion.

ATTENTION

Tous les contrats d’assurance vie ne permettent pas d’inclure des parts de SCPI. Renseignez-vous auprès de votre assureur.

Autre avantage : la fiscalité. Les SCPI achetées hors assurance vie génèrent des revenus fonciers qui sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition. Cette méthode vient diminuer fortement la rentabilité du placement. Or, en intégrant ces parts de SCPI dans un contrat, l’épargnant bénéficie de la fiscalité avantageuse appliquée à l’assurance vie :

• seuls les retraits sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à la flat tax, au choix
• si le contrat a plus de huit ans, les abattements prévus dans le cadre de l’assurance vie sont applicables.

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Toutefois, il ne faut pas se laisser aveugler par la bonne affaire. Derrière ces avantages non-négligeables, se cachent quelques inconvénients. Un souscripteur ne peut pas recourir à un crédit pour investir dans des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Il ne peut donc pas profiter de l’effet de levier contrairement à un investissement classique dans l’immobilier.

Un autre inconvénient souvent pointé du doigt est le choix restreint des SCPI. Le marché n’offre qu’une poignée de possibilité alors que l’offre de SCPI est beaucoup plus large hors contrat d’assurance vie. D’ailleurs les sociétés civiles de placement immobilier les plus rentables sont souvent exclues de ce type de montage.

Un point non-négligeable qui est apparu avec l’article 21 bis de la loi Sapin II : l’éventuel gel d’une partie ou de la totalité de son contrat d’assurance vie. Cette mesure est applicable à tous les contrats d’assurance vie, avec ou sans SCPI. Elle donne la possibilité aux autorités de :

• geler les retraits de liquidités
• imposer ou réguler le rendement

Pour des SCPI hors contrat d’assurance vie, le problème ne se pose pas. Inversement, le fait d’inclure des parts dans un contrat ne permet pas pour autant de protéger l’épargne.

Enfin, qui dit SCPI intégré à l’assurance vie, dit plus de frais et de prélèvements sociaux. En général, 85 % des loyers revient à l’assuré et 15 % à l’assureur. De ce fait, la rentabilité du montage est édulcorée. Acheter des parts de SCPI hors assurance vie, bien que la fiscalité soit moins avantageuse, peut être plus intéressant car elles apportent un meilleur rendement. Il faut donc bien évaluer les options avant de choisir le meilleur placement.