Pourquoi investir en SCPI de déficit foncier ?

À travers une SCPI déficit foncier, un investisseur participe à l’acquisition de biens immobiliers anciens nécessitant rénovations pour être mis en location. Au delà des revenus locatifs qu’il en retire selon sa quote-part, il peut déduire de ces derniers les dépenses liées à l’entretien et à la réparation des logements détenus, et peut, de surcroit, soustraire de son revenu global le déficit foncier généré.

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Dans sa forme classique, une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier représente une structure collective favorisant l’investissement immobilier, sans avoir à acheter soi-même un bien pour le louer ensuite en direct.

La SCPI collecte des fonds auprès des particuliers souhaitant investir en son sein et, grâce à ces capitaux, fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle a ensuite la charge de leur gestion, administration et mise en location. En échange de leur investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. À la grande différence des actions détenues après investissement dans une entreprise, les parts sociales ne sont pas cotées en bourse.

À savoir

La SCPI émane de la grande catégorie financière des OPC (Organismes de Placements Collectifs).

Une SCPI de déficit foncier, pour sa part, représente un dispositif fiscal. Il permet, pour l’investisseur, de déduire des revenus locatifs qu’il reçoit toutes les charges incombant à l’entretien, la modernisation et la réparation des biens immobiliers dont la SCPI est propriétaire. Si le montant de cette imputation n’est nullement limité, il doit toutefois correspondre à la quote-part détenue par l’épargnant au sein de la société civile.

À savoir

Une SCPI déficit foncier appartient à la famille des SCPI fiscales. Ces dernières ont pour vocation de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur en lui permettant d’ôter le poids des charges éligibles des revenus fonciers qu’il perçoit. En règle générale, les biens immobiliers acquis par une SCPI déficit foncier sont des immeubles anciens. Après avoir été convenablement rénovés, ils sont mis en location par la SCPI qui les possède.

Quelles sont les meilleures SCPI de déficit foncier ?

Se basant sur plusieurs indicateurs de poids tels que la valeur de son déficit foncier ou son taux de rendement, notre équipe de spécialistes financiers a sélectionné pour vous les meilleures SCPI de déficit foncier actuelles.

Il est à noter que le rendement annuel d’une SCPI de déficit foncier s’élève en moyenne à 2,5 %.

1/ SCPI Pierre Capitalisation

Pilotée par la société de gestion Inter Gestion REIM, la SCPI Pierre Capitalisation développe une stratégie d’investissement basée sur l’acquisition d’immeubles à réhabiliter essentiellement localisés dans le territoire du Grand Paris. Elle s’autorise toutefois l’achat de 20 % de bâtiments anciens à l’extérieur du secteur.

La SCPI de déficit foncier possède une capitalisation estimée à 4,01 millions d’euros. Le prix de sa part se fixe à 1 000 € (10 tickets d’entrée au minimum).

2/ SCPI Urban Pierre 6

De création récente, la SCPI Urban Pierre 6 a pour vocation l’acquisition d’immeubles anciens de caractère à rénover pour l’usage d’habitation, et implantés dans des quartiers dynamiques de centres-villes français. Les régions privilégiées sont celles dont les métropoles bénéficient d’importantes dessertes TGV.

Cette SCPI déficit foncier dispose actuellement d’une capitalisation de 760 000 €. Le prix de son ticket d’entrée est de 500 €, pour un minimum de 10 parts souscrites.

Pourquoi investir en SCPI de déficit foncier ?

Investir en SCPI de déficit foncier offre à l’épargnant de multiples avantages. Premièrement, il n’a pas besoin d’acquérir par lui-même un bien immobilier peut-être trop onéreux pour un seul acheteur. Il n’a ainsi pas la charge d’avoir à recourir à un emprunt immobilier et peut réaliser en toute sérénité un placement correspondant à ses liquidités disponibles. Les risques au sein de la SCPI déficit foncier sont mutualisés.

Secondement, il retire des revenus locatifs au prorata de sa participation financière au sein de la SCPI. Et ce, sans avoir à s’embêter avec toute la gestion administrative, locative et logistique, du parc immobilier possédé. Il est donc délesté de toutes les grandes responsabilités propres à un investisseur locatif direct.

Enfin, le dernier attrait d’une SCPI de déficit foncier est bien évidemment fiscal. Grâce à la typologie de cette Société Civile de Placement Immobilier, l’épargnant impute sur ses revenus fonciers toutes les dépenses se référant aux travaux d’entretien, d’embellissement et de rénovation des logements possédés. Il peut également soustraire de ses revenus annuels globaux le déficit foncier enregistré. Pour un épargnant appartenant à la tranche maximale de l’impôt sur le revenu, on estime la réduction d’impôt à 45 %.

À savoir

La réduction d’impôt permise par le modèle de la SCPI déficit foncier n’est pas soumise au plafond des niches fiscales.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le mécanisme fiscal appelé déficit foncier offre à un propriétaire-bailleur la possibilité de déduire de ses revenus fonciers un certain ensemble de charges locatives lorsque ces dernières sont supérieures aux loyers qu’il perçoit. Ces charges peuvent être de 3 types :

  • financières : intérêts d’emprunt, frais liés aux intérêts, … ;
  • d’exploitation : charges de copropriété, frais de gestion locative, primes d’assurance, taxe foncière, … ;
  • d’entretien et de réparation pour la gestion quotidienne des biens immobiliers.

Comment fonctionne-t-il en SCPI ?

Lorsqu’il est associé à une SCPI, le déficit foncier généré par les gros travaux de réhabilitation des biens immobiliers détenus peut être déduit des ressources annuelles totales du foyer fiscal (lors de sa déclaration pour le calcul de son impôt sur le revenu) à hauteur maximale de 10 700 €. Le report de l’excédent peut être échelonné sur 10 ans. Attention toutefois, cette imputation doit toujours respecter la valeur de la quote-part de l’investisseur au sein de la SCPI déficit foncier.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier en SCPI ?

Pour bénéficier du déficit foncier en SCPI, peu de conditions s’appliquent. La plus importante à connaître est que, pour profiter de l’imputation du déficit foncier sur son revenu global, l’investisseur doit garder ses parts sociales jusqu’au 31 décembre de la 3e année.

En revanche, dans le cas de l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers uniquement, aucune durée de détention des parts n’est imposée.

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