Pourquoi investir en SCPI de déficit foncier ?
À travers une SCPI de déficit foncier, un investisseur participe à l’acquisition de biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation avant leur mise en location. Au-delà des revenus locatifs qu’il peut percevoir selon sa quote-part, il peut déduire de ses revenus fonciers sa quote-part de certaines dépenses éligibles, liées notamment à l’entretien, à la réparation et à l’amélioration des logements détenus, et peut, de surcroît, imputer sur son revenu global une fraction du déficit foncier généré, dans les limites prévues par la réglementation.
L’essentiel
- Une SCPI de déficit foncier investit dans des immeubles anciens à rénover.
- Les charges éligibles sont déduites des revenus fonciers selon la quote-part détenue.
- Le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.Le capital, les revenus et la revente des parts ne sont pas garantis.
Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?
Dans sa forme classique, une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier représente une structure collective favorisant l’investissement immobilier, sans avoir à acheter soi-même un bien pour le louer ensuite en direct.
La SCPI collecte des fonds auprès des particuliers souhaitant investir en son sein et, grâce à ces capitaux, fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. Elle a ensuite la charge de leur gestion, administration et mise en location. En échange de leur investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales. À la grande différence des actions détenues après investissement dans une entreprise, les parts sociales ne sont pas cotées en bourse.
À savoir
La SCPI relève de la catégorie des fonds d’investissement alternatifs et constitue un organisme de placement collectif immobilier non coté. de Placements Collectifs).
Une SCPI de déficit foncier, pour sa part, est une SCPI fiscale reposant sur le régime de droit commun du déficit foncier. Elle permet, pour l’investisseur, de déduire de ses revenus fonciers sa quote-part des charges déductibles supportées par la SCPI, notamment les dépenses d’entretien, de réparation et certaines dépenses d’amélioration. Si le montant de cette déduction sur les revenus fonciers n’est pas plafonné en tant que tel, il doit toutefois correspondre à la quote-part détenue par l’épargnant au sein de la société civile. La fraction du déficit imputable sur le revenu global est, en revanche, soumise à un plafond annuel.
À savoir
Une SCPI de déficit foncier appartient à la famille des SCPI fiscales. Ces dernières ont pour vocation de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur en lui permettant d’ôter le poids des charges éligibles des revenus fonciers qu’il perçoit. En règle générale, les biens immobiliers acquis par une SCPI déficit foncier sont des immeubles anciens. Après avoir été convenablement rénovés, ils sont mis en location par la SCPI qui les possède.
- En savoir plus sur la SCPI
Quelles sont les meilleures SCPI de déficit foncier ?
Se basant sur plusieurs indicateurs de poids tels que la valeur de son déficit foncier ou son taux de rendement, notre équipe de spécialistes financiers a sélectionné pour vous les meilleures SCPI de déficit foncier actuelles.
Il est à noter que le rendement annuel d’une SCPI de déficit foncier s’élève en moyenne à 2,5 %.
1/ SCPI Renovalys n°7
Gérée par Advenis REIM, la SCPI Renovalys n°7 est une SCPI fiscale de déficit foncier à capital fixe. Elle permet à l’investisseur de bénéficier du régime fiscal de droit commun du déficit foncier, grâce à la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration réalisées sur les immeubles détenus par la SCPI.
La SCPI investit dans des bâtiments anciens à rénover, situés dans des emplacements patrimoniaux et urbains recherchés. Son patrimoine comprend notamment des actifs localisés à Paris, Lyon, Toulon, Aix-en-Provence et Chartres.
Selon la documentation publiée par Advenis REIM en 2026, Renovalys n°7 affiche un capital social de 7,21 millions d’euros, compte environ 300 associés et présente une durée recommandée de détention des parts de 16 ans. Comme toute SCPI de déficit foncier, elle doit être envisagée comme un placement immobilier de long terme, avec une liquidité limitée et un risque de perte en capital.
2/ SCPI Urban Pierre 6
Créée par Urban Premium, la SCPI Urban Pierre 6 est une SCPI fiscale de déficit foncier à capital fixe. Elle a pour objectif d’acquérir des immeubles anciens de caractère, principalement situés dans des centres-villes français dynamiques, afin de les rénover avant leur mise en location. Son patrimoine peut être composé d’habitations et, dans certains cas, de commerces en pied d’immeuble.
La SCPI vise une quote-part de travaux de l’ordre de 54 % du montant de la souscription, répartie à hauteur de 27 % en 2025 et 27 % en 2026. Le déficit foncier généré peut être imputé sur les revenus fonciers existants, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon les règles fiscales en vigueur.
Pourquoi investir en SCPI de déficit foncier ?
Investir en SCPI de déficit foncier offre à l’épargnant de multiples avantages. Premièrement, il n’a pas besoin d’acquérir par lui-même un bien immobilier peut-être trop onéreux pour un seul acheteur. Il n’a ainsi pas la charge d’avoir à recourir à un emprunt immobilier et peut réaliser en toute sérénité un placement correspondant à ses liquidités disponibles. Les risques au sein de la SCPI déficit foncier sont mutualisés.
Secondement, il retire des revenus locatifs au prorata de sa participation financière au sein de la SCPI. Et ce, sans avoir à s’embêter avec toute la gestion administrative, locative et logistique, du parc immobilier possédé. Il est donc délesté de toutes les grandes responsabilités propres à un investisseur locatif direct.
Enfin, le dernier attrait d’une SCPI de déficit foncier est bien évidemment fiscal. Grâce à la typologie de cette Société Civile de Placement Immobilier, l’épargnant impute sur ses revenus fonciers toutes les dépenses se référant aux travaux d’entretien, d’embellissement et de rénovation des logements possédés. Il peut également soustraire de ses revenus annuels globaux le déficit foncier enregistré. Pour un épargnant appartenant à la tranche maximale de l’impôt sur le revenu, on estime la réduction d’impôt à 45 %.
À savoir
La réduction d’impôt permise par le modèle de la SCPI déficit foncier n’est pas soumise au plafond des niches fiscales.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le mécanisme fiscal appelé déficit foncier offre à un propriétaire-bailleur la possibilité de déduire de ses revenus fonciers un certain ensemble de charges locatives lorsque ces dernières sont supérieures aux loyers qu’il perçoit. Ces charges peuvent être de 3 types :
- financières : intérêts d’emprunt, frais liés aux intérêts, lesquels ne sont imputables que sur les revenus fonciers et non sur le revenu global ;
- d’exploitation : charges de copropriété, frais de gestion locative, primes d’assurance, taxe foncière, … ;
- d’entretien et de réparation pour la gestion quotidienne des biens immobiliers.
Comment fonctionne-t-il en SCPI ?
Lorsqu’il est associé à une SCPI, le déficit foncier généré par les travaux éligibles réalisés sur les biens immobiliers détenus peut être déduit des revenus fonciers du foyer fiscal. Lorsque le résultat foncier global reste déficitaire, la fraction ne provenant pas des intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global à hauteur maximale de 10 700 €. La fraction excédant ce plafond ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt peuvent être reportées sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Attention toutefois, cette imputation doit toujours respecter la valeur de la quote-part de l’investisseur au sein de la SCPI et les montants communiqués par la société de gestion.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier en SCPI ?
Pour bénéficier du déficit foncier en SCPI, quelques conditions s’appliquent. La plus importante à connaître est que, pour profiter de l’imputation du déficit foncier sur son revenu global, l’investisseur doit garder ses parts sociales jusqu’au 31 décembre de la 3e année. Il doit être imposé selon le régime réel des revenus fonciers.
En revanche, dans le cas de l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers uniquement, aucune durée de détention des parts n’est imposée.