Comment faire un crédit pour acheter des parts de SCPI ?

Contrairement à une demande de prêt classique pour un achat immobilier, les modalités de demande de crédit pour une SCPI sont simplifiées, diminuant le temps de latence après l’envoi d’offre de prêt. Lorsque la demande de prêt pour une SCPI est acceptée par l’établissement bancaire, ce dernier la fait parvenir directement chez l’investisseur, permettant d’obtenir une réponse le lendemain même. Il faudra ensuite patienter 14 jours pour obtenir le déblocage des fonds, délivrés à la SCPI par la banque.
Une fois les fonds réceptionnés, l’acheteur de parts de SCPI à crédit reçoit un titre de propriété certifié par une attestation à conserver par le propriétaire.
Une fois la jouissance des SCPI acquise, l’investisseur pourra toucher ses loyers tous les 3 mois. Il remboursera son crédit de SCPI avec les revenus délivrés par les locataires.

• Plus d’infos sur la SCPI

Il existe trois moyens pour investir en SCPI : le démembrement, l’achat comptant et à crédit. L’acquisition à crédit est la méthode la plus utilisée et ce, pour deux raisons : elle permet à la fois d’obtenir un excellent rendement tout en se constituant un patrimoine avec un effort modeste de trésorerie. Le choix d’emprunter implique de recourir à l’une de ces trois formes de prêt :

1. Le crédit amortissable classique qui conjugue un décroissement des intérêts au fil du remboursement du prêt et une augmentation du capital,
2. Le crédit in fine pour lequel les mensualités sont uniquement composées des intérêts et la totalité du capital devra être remboursée au terme de l’échéance,
3. Le crédit à la consommation dit « affecté » qui permet de déduire des intérêts d’emprunt.

Si l’épargne est également une option pour investir en SCPI, cette méthode n’offre définitivement pas les mêmes avantages que l’acquisition à crédit.

Bénéficier de l’effet de levier

Est appelé effet de levier le rapport entre le rendement d’un placement et le coût d’un crédit. Concrètement, plus ce ratio est élevé et plus l’opération est intéressante. Ce scénario est le plus représentatif des investissements en SCPI et notamment lorsqu’il est question de placement dans des SCPI qui affichent des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 6 %. L’intérêt ici est de rentabiliser au maximum son taux d’emprunt grâce au rendement d’un placement. C’est en ce sens que l’acquisition de parts de SCPI apparaît souvent comme une opération gagnante même si elle implique de recourir à l’endettement. Hormis le taux de rendement d’une SCPI et celui du prêt accordé par la banque, d’autres variables impactent cet effet de levier :

• Le montant de l’apport,
• Et la durée de l’emprunt.

À noter que plus la durée du crédit sera longue, plus l’effet de levier sera optimal et moins l’effort d’épargne sera important. En effet, un investisseur qui emprunte sur 25 ans aura une mensualité plus faible à rembourser chaque mois que s’il emprunte sur 10 ans. En d’autres termes, en suivant la logique de cet effet de levier, les critères décisifs qu’un investisseur doit considérer avant tout placement sont la qualité et le taux de rendement de la SCPI dans laquelle il va investir.

La déduction fiscale

Plus précisément, lorsque l’on parle de SCPI à crédit, il est souvent question d’un double effet de levier. D’une part, vous bénéficiez de revenus locatifs qui seront imputés sur vos mensualités et d’autre part, vous réduisez votre enveloppe fiscale en déduisant les charges associées à votre placement. Dans ces charges, sont compris :

• Les intérêts d’emprunt,
• Les frais de dossier bancaire,
• L’assurance emprunteur.

Cette mécanique s’applique également aux SCPI détenant du patrimoine à l’étranger. Globalement, investir dans une SCPI est un mécanisme complexe qui nécessite une étude rigoureuse. Il est donc vivement recommandé de se faire un accompagner par un expert en investissement financier pour optimiser au mieux son placement.

Investissement reconnu et apprécié des banques, ce format d’investissement est bien vu et permet d’obtenir un crédit pour une SCPI sans avoir à valoriser le produit auprès des acteurs bancaires. De plus, les SCPI sont surveillées par l’autorité des Marchés (AMF), permettant aux banques de vérifier leur état de santé financière, avant de délivrer les crédits aux investisseurs. Toutefois, pour qu’un crédit immobilier de SCPI soit délivré, il faut impérativement que le montant de ce dernier soit supérieur à 75 000 €. De plus, les frais annexes relatifs au dossier d’emprunt sont compris dans le coût de la part SCPI. Un investisseur peut, de ce fait, financer intégralement son projet d’achat de parts SCPI par un crédit immobilier. Considérées comme des biens immobiliers, les parts SCPI peuvent être achetées avec un crédit immobilier de longue durée, tout comme l’achat d’une maison ou d’un appartement.

Les parts de SCPI peuvent être achetées avec un crédit à la consommation, du moment où le montant emprunté est inférieur à 75 000 €. L’avantage de souscrire un crédit à la consommation pour acheter des parts de SCPI, c’est de pouvoir réaliser l’opération rapidement, environ 15 jours après la demande de crédit. Deux catégories de prêts à la consommation peuvent être envisagées dans ce cas :

• Un prêt personnel : délivré facilement sans justificatif de tenue de compte, avec de bons revenus. Attention, il peut toutefois être onéreux et dépasser le rendement engendré par les loyers de la SCPI.
• Un crédit avec garantie hypothécaire : moins cher, ce crédit de trésorerie permet d’obtenir les fonds nécessaires avec pour garantie les parts SCPI uniquement.

Demandant des garanties fastidieuses (placements dans des assurances-vie par exemple) pour sa mise en place, le crédit in fine, autrefois utilisé par les investisseurs soumis à l’ISF, n’a plus vraiment d’intérêt aujourd’hui. Il est aussi très rarement utilisé de nos jours, car beaucoup trop cher, en raison des intérêts qui s’appliquent sur le capital emprunté. En revanche, il est plus courant de voir des acquéreurs obtenir un prêt amortissable pour des parts de SCPI. Remboursable chaque mois à date fixe, le prêt amortissable tient compte des intérêts s’appliquant sur le capital restant dû. Lorsque les taux d’intérêts sont peu élevés, comme nous avons pu le constater ces derniers temps, le crédit amortissable est particulièrement rentable.

Lorsque vous envisagez d’investir à crédit dans des parts de SCPI, le choix de la banque est déterminant. Notez toutefois que les organismes de crédit financent généralement les produits qu’eux-mêmes commercialisent. Chaque projet doit donc être examiné individuellement. Selexium se positionne comme étant votre partenaire privilégié dans ce choix. Nous vous accompagnons dans la construction de votre plan de financement, en vous proposant les meilleurs opportunités et montages financiers selon vos objectifs et votre profil d’investisseur.