Quels sont les indicateurs à connaître pour choisir les bons supports en SCPI ?

C’est l’indicateur le plus suivi par les investisseurs en SCPI. Le TDVM, ou taux de distribution sur valeur de marché, informe sur le taux de rendement du placement. Il est renseigné par année civile et se calcule en divisant le montant du dividende brut par le prix moyen de la part sur l’année écoulée. L’étude de l’évolution de ce ratio sur plusieurs années, permet à l’investisseur de mesurer si l’érosion du rendement du support est en accord ou non avec le marché. Toutefois, selon la fiscalité appliquée par les différents pays dans lesquels se situent les SCPI, cet indicateur n’est pas calculé de la même façon et peut entraîner des confusions.

• La SCPI : Conseils, rendement et fiscalité

Le taux de distribution d’une SCPI permet de déterminer son rendement sur l’année. Depuis le 1er janvier 2022, le taux de distribution d’une société civile de placement immobilier, est un nouvel indicateur permettant de remplacer le TDVM, démontrant des dysfonctionnements, entre autre sur les écarts de fiscalité appliqués dans les différents pays. Le calcul du taux de distribution consiste à diviser la somme des dividendes bruts perçus dans l’année, par le montant du prix de part d’entrée des investisseurs au 1er janvier de la même année. L’opération de calcul s’effectue avant les prélèvements fiscaux et le prélèvement libératoire.

• À lire également : SCPI, un rendement en nette hausse

Le taux de rentabilité interne (TRI) est complémentaire du TDVM. Il mesure les dividendes perçus par les investisseurs, mais également l’évolution du prix de la part. Il tient donc compte de la valorisation du patrimoine immobilier. C’est une des raisons pour lesquelles le TRI est calculé sur une période relativement longue (5, 10 ou 15 ans). Ce taux permet d’avoir un résumé des évolutions passées de la SCPI, mais ne donne aucune indication sur son avenir.

• En savoir plus sur les nouveaux indicateurs de rendement des SCPI

Le RAN, autrement dit le report à nouveau, correspond aux réserves dont dispose la SCPI. Lorsque le gestionnaire redistribue les loyers aux détenteurs de parts de SCPI, il peut en conserver une partie et constituer une réserve destinée à faire face à d’éventuelles difficultés futures. Cette technique permet notamment de lisser le TDVM dans le temps. Le montant du RAN est variable d’une SCPI à l’autre puisqu’il dépend du gestionnaire. Un RAN élevé peut être rassurant pour certains investisseurs, mais, attention, il signifie aussi que le rendement réel est plus faible que ce qu’il pourrait être. Toutefois, le coût de l’entretien du parc d’une SCPI au nombre d’actifs important, sera probablement répertorié sur le rendement à la sortie.

Le taux d’occupation financier (TOF) évalue la performance locative d’une SCPI. Il s’agit du rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée. Ce taux offre une mesure plus fine pour les investisseurs. Si le parc est vieillissant et a besoin d’être rénové, le TOF peut baisser en période de travaux.

Souvent moins surveillé que les autres indicateurs, le taux d’endettement est toutefois intéressant pour les investisseurs, notamment en période de crise. Le taux d’endettement apparaît dans le rapport annuel de la SCPI. La dette permet à la SCPI d’augmenter ses capitaux et donc d’investir dans des biens à forte rentabilité. Il faut donc surveiller que ce taux ne soit pas excessivement haut.

La capitalisation d’une SCPI est un indicateur permettant aux acquéreurs de connaître l’état de santé financière de cette dernière. Plus son montant est élevé, plus il prouve le caractère stable de la société civile de placement immobilier en question. Une capitalisation de SCPI supérieure à 500 millions d’euros est le minimum requis pour rassurer les investisseurs. Lorsque son montant atteint les 1 milliard d’euros, on peut parler d’une SCPI de confiance. Le nombre d’actifs est également gage de stratégie d’investissement solide, permettant de maitriser le risque d’épargne en les diversifiant.

• À lire également : Grande forme pour les SCPI

On parle de vacance locative lorsque les biens loués subissent une période d’inoccupation. Le taux de vacance locative pour une SCPI est d’environ 10 % lorsqu’elles sont sur le marché depuis plus de 10 ans. Ce constat s’explique par l’état des biens anciens que les SCPI possèdent depuis plusieurs années, devant être rénovés pour certains d’entre eux et pour lesquels le temps alloué aux travaux exige la libération des lieux sur une période plus ou moins longue. Les SCPI qui ont le moins de vacance locative sont, de ce fait, les sociétés civiles de placement immobilier détenant un parc immobilier neuf. Ces dernières peuvent atteindre un taux de vacance nul ou porche de 0 %.

• À lire également : SCPI, des performances portées par les CGP

Les SCPI sont dans l’obligation de dévoiler un document à leurs épargnants leur indiquant le risque encouru selon l’évolution des marchés. Sous forme de fiche caractéristique détaillée sur la SCPI, ce rapport d’information doit permettre aux investisseurs de prendre connaissance des risques avant de s’engager, mais également en tant que propriétaire de parts. Erigé par la directive européenne UCITS IV, ce document officiel communique sur l’indicateur de risque et de rendement de l’investissement des SCPI en se basant sur la volatilité du marché. Pour statut sur le niveau de risque encouru, le dit document indique une échelle de valeur comprise entre 1 et 7. Plus l’indicateur de risque du produit est faible, moins il comporte de risque et inversement. L’indicateur de risque est catégorisé par type de produit (SCPI de bureau, de commerce, d’industrie, etc…) et par localisation (ville, région, pays, etc…).