La loi Pinel à Caen : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier neuf à Caen ? Afin de vous aider à réussir votre investissement nous avons recensé pour vous toutes les informations clés à connaître avant de vous lancer. Fonctionnement, zonage ou encore meilleurs quartiers pour investir, voici tout ce qu’il vous faut savoir pour réussir votre investissement locatif à Caen.

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La loi Pinel n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025

Les investissements réalisés après le 31 décembre 2024 ne donnent plus droit à un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel ou Pinel plus. Néanmoins, d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie, vous permettent d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Je défiscalise avec la loi Denormandie

À SAVOIR

La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé. Il concerne les logements neufs, ou anciens avec travaux, situés dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, puis loués nus en résidence principale pendant au moins 9 ans à un loyer plafonné. Le propriétaire peut alors déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3,5 % pour un logement neuf en location intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.

Comment fonctionnait le dispositif Pinel à Caen ?

Mis en place dans le but de faciliter l’accès au logement pour les ménages les plus modestes, de favoriser la construction de logements neufs et la rénovation du parc ancien, le dispositif Pinel était bien applicable dans la ville de Caen. Pour y prétendre, en tant que propriétaire, mais également en tant que locataire, différentes conditions devaient être remplies.

• Accéder à la liste des villes où investir en loi Pinel

Les conditions du dispositif

Les propriétaires ayant investi en Pinel à Caen jusqu’au 31 décembre 2024 doivent continuer à respecter diverses conditions pendant toute la durée de leur engagement de location pour conserver leur avantage fiscal. Celles-ci s’appliquent par exemple au locataire, à ses ressources, au logement en lui-même, ainsi qu’au montant du loyer qu’un propriétaire peut demander.

Le locataire

Au moment de mettre son bien Pinel en location, un propriétaire caennais ne pourra pas choisir n’importe quel locataire pour intégrer son logement. En effet, dans le cadre de la loi Pinel, certains critères sont à respecter.

Le locataire pourra, par exemple, être de la même famille que le propriétaire, que ce soit d’ailleurs l’un de ses ascendants ou descendants, cependant, cette personne ne pourra, en aucun cas, faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
Par ailleurs, les ressources de cette personne devront être inférieures aux plafonds établis par la loi Pinel pour que sa candidature soit jugée recevable par l’administration fiscale.

• A lire également : la location Pinel

Les plafonds de ressources à Caen

Composition du foyer	Zone B1
Personne seule	36 144 €
Couple	48 268 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	58 043 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	70 073 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	82 432 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	92 900 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5e	+10 364 €

• En savoir plus sur les plafonds Pinel

Le logement

Tout comme le locataire, le logement devra lui aussi répondre à certaines conditions d’éligibilité pour que l’investissement soit validé par les impôts et que le propriétaire puisse bénéficier d’un avantage fiscal. Il devra donc tout d’abord se situer dans l’une des zones du territoire éligibles au dispositif. Ce qui est bien le cas de la ville de Caen qui se situe en zone B1.

Par ailleurs, il faudra que le propriétaire du bien loue celui-ci en tant que résidence principale et que le logement soit également loué vide, c’est-à-dire non-meublé.

En tant que logement neuf, certaines normes énergétiques devront être respectées comme la RE 2020. Le logement, s’il est acheté en VEFA, devra également voir sa construction achevée au pus tard 30 mois suite à la signature de l’acte authentique de vente.

Enfin, comme nous le précisions plus haut, il ne pourra pas être loué à n’importe quel prix puisque le propriétaire devra respecter les plafonds de loyer fixés par la loi.

Les plafonds de loyer en région caennaise

Lorsque l’on décide de louer un bien Pinel à Caen, il faut donc avoir conscience que le loyer de celui-ci sera défini en fonction du plafond en vigueur dans la zone B1 dans laquelle se situe la ville. En 2026, le plafond de loyer est le suivant :

Zone	B1
Plafond de loyer au m²	11,80 €

Les zones où investir en Pinel

Selon la liste officielle du zonage ABC publiée sur data.gouv.fr, 58 communes du Calvados sont classées en zone A ou B1 depuis le 26 juin 2026, dont Caen et une grande partie de sa périphérie. Pour un investissement Pinel réalisé jusqu’au 31 décembre 2024, c’est toutefois le zonage en vigueur à la date d’acquisition qui détermine l’éligibilité.

• Auberville (14024) – zone B1
• Barneville-la-Bertran (14041) – zone B1
• Bayeux (14047) – zone B1
• Benerville-sur-Mer (14059) – zone B1
• Biéville-Beuville (14068) – zone B1
• Blainville-sur-Orne (14076) – zone B1
• Blonville-sur-Mer (14079) – zone A
• Bonneville-sur-Touques (14086) – zone B1
• Bretteville-sur-Odon (14101) – zone B1
• Cabourg (14117) – zone A
• Caen (14118) – zone B1
• Canapville (14131) – zone B1
• Carpiquet (14137) – zone B1
• Colleville-Montgomery (14166) – zone B1
• Colombelles (14167) – zone B1
• Cormelles-le-Royal (14181) – zone B1
• Courseulles-sur-Mer (14191) – zone B1
• Cricquebœuf (14202) – zone B1
• Deauville (14220) – zone A
• Dives-sur-Mer (14225) – zone B1
• Douvres-la-Délivrande (14228) – zone B1
• Englesqueville-en-Auge (14238) – zone B1
• Épron (14242) – zone B1
• Équemauville (14243) – zone B1
• Fleury-sur-Orne (14271) – zone B1
• Giberville (14301) – zone B1
• Gonneville-sur-Mer (14305) – zone B1
• Hermanville-sur-Mer (14325) – zone B1
• Hérouville-Saint-Clair (14327) – zone B1
• Honfleur (14333) – zone B1
• Houlgate (14338) – zone A
• Ifs (14341) – zone B1
• Langrune-sur-Mer (14354) – zone B1
• Lion-sur-Mer (14365) – zone B1
• Louvigny (14383) – zone B1
• Luc-sur-Mer (14384) – zone B1
• Mathieu (14407) – zone B1
• Merville-Franceville-Plage (14409) – zone B1
• Mondeville (14437) – zone B1
• Ouistreham (14488) – zone B1
• Pennedepie (14492) – zone B1
• Périers-sur-le-Dan (14495) – zone B1
• Plumetot (14509) – zone B1
• Pont-l’Évêque (14514) – zone B1
• Saint-Arnoult (14557) – zone B1
• Saint-Aubin-d’Arquenay (14558) – zone B1
• Saint-Aubin-sur-Mer (14562) – zone B1
• Saint-Contest (14566) – zone B1
• Saint-Germain-la-Blanche-Herbe (14587) – zone B1
• Saint-Vaast-en-Auge (14660) – zone B1
• Touques (14699) – zone B1
• Tourgéville (14701) – zone A
• Trouville-sur-Mer (14715) – zone A
• Varaville (14724) – zone B1
• Vauville (14731) – zone B1
• Verson (14738) – zone B1
• Villers-sur-Mer (14754) – zone A
• Villerville (14755) – zone B1

> A lire également : les zones Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Caen

Eliane et Marc ayant le souhait de préparer leur retraite, ont fait le choix en 2024, après consultation auprès de notre conseiller en gestion de patrimoine Selexium, d’investir en Pinel dans la ville de Caen. Leur projet s’est concrétisé avec l’achat d’un appartement neuf de 35 m², à proximité du quartier des Universités, au prix de 157 500 €. En s’engageant sur une durée de 9 ans, ils bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt correspondant à 12 % du montant de leur investissement, soit 18 900 € au total, ou 2 100 € par an.
Pour conserver cet avantage fiscal, le couple doit, en plus des conditions ayant trait au bien, respecter les différents plafonds pendant toute la durée de son engagement de location. Que ce soit pour les revenus du locataire sélectionné ou concernant le montant du loyer pratiqué.

Les programmes neufs à Caen :

Programme neuf réf. 014-14-2727
Investir à FLEURY-SUR-ORNE

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T2

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168 800 €

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Caen ?

Au moment de réaliser votre investissement locatif à Caen, il est tout à fait légitime de vous poser des questions sur la pertinence du marché locatif local. Votre bien sera-t-il loué facilement et rapidement ou devrez-vous faire face à de longues périodes de vacance locative ? Et bien soyez rassurés ! En investissant dans l’immobilier dans la ville de Caen, trouver un locataire ne devrait pas vous poser de problème. Effectivement, 68,6 % des résidences principales de la ville sont occupées par des locataires, selon l’INSEE. Un bon indicateur pour le chef-lieu du Calvados.

Grâce à une population jeune et dynamique et la présence de nombreux étudiants, Caen s’avère être un excellent choix au moment de réaliser votre investissement dans l’immobilier neuf. Par ailleurs, les investisseurs ayant acquis un bien en Pinel à Caen jusqu’au 31 décembre 2024 continuent de bénéficier de leur avantage fiscal pendant toute la durée de leur engagement de location.

Caen : un marché de l’immobilier ultra-dynamique

Si vous n’envisagiez pas Caen comme une ville dynamique en terme d’immobilier, détrompez-vous ! Depuis quelques années déjà, elle connaît un véritable engouement des acheteurs, tant pour acheter leur résidence principale que pour investir dans la pierre. Avec de plus en plus de demandes que d’offres, le marché ne cesse d’ailleurs de se tendre au fil des ans, faisant logiquement augmenter les prix moyens pratiqués au m² dans la ville. Mais pas d’inquiétude pour autant pour ceux désirant se lancer et concrétiser leur projet immobilier à Caen : la ville vous offre encore de très belles opportunités et, malgré tout, des prix tout à fait abordables pour une ville de plus de 100 000 habitants.

Bien évidemment, en fonction de votre objectif, de votre budget et du type de bien recherché, vous ne ciblerez pas les mêmes quartiers. Mais que ce soit dans l’hypercentre ou en périphérie, sachez que vous pourrez sans mal trouver le bien tant convoité.

• En savoir plus sur le marché immobilier de Caen

Les meilleurs lieux où investir dans l’immobilier à Caen

Lorsque vous vous demandez quel est le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier neuf à Caen, nous vous répondrons que tout dépend, bien évidemment, de vos objectifs patrimoniaux, de votre budget et du type de bien que vous recherchez. Cependant, certains quartiers sont évidemment parmi les plus prisés de la ville et restent des incontournables lorsque l’on envisage de lancer son projet.

Parmi ceux-là, vous trouverez bien évidemment l’hypercentre. Composé principalement de logements anciens, il arrive que quelques constructions neuves y sortent de terre. Mais attention, les prix y sont forcément parmi les plus élevés. N’hésitez pas à vous tourner vers des quartiers en pleine mutation pour trouver des biens neufs à des prix plus abordables comme du côté de la Presqu’île par exemple, ou dans des quartiers comme La Grâce de Dieu ou le Chemin Vert, où les prix au m² sont parmi les plus bas de la ville.

QUARTIERS	PRIX MOYENS DES APPARTEMENTS AU M²
Centre ancien	3 964 €
Université	3 887 €
Saint-Jean	3 618 €
La Folie / Couvrechef	3 047 €
Sainte-Thérèse / Demi-Lune	2 779 €
La Pierre Heuzé	2 770 €
La Grâce de Dieu	2 678 €
Chemin Vert	2 427 €

Les projets immobiliers en cours à Caen

Caen ne connaissait jusqu’à présent qu’une croissance démographique raisonnable. Ces dernières années, l’évolution de la population a poussé la ville à repenser son orientation urbaine et l’utilisation de son foncier. Dans ce cadre, des projets immobiliers ont vu le jour visant à tenir la promesse de la municipalité : proposer des logements accessibles à tous dans tous les quartiers de Caen.

Parmi les principaux projets d’aménagement en cours ou à venir :

• La ZAC Mont Coco : sur le plateau nord, près du CHU et des campus, ce futur quartier de 53 hectares prévoit environ 2 700 logements collectifs, des activités, des commerces et un parc central de 4 hectares. Autorisée à l’été 2026, l’opération doit voir ses premiers travaux d’aménagement démarrer fin 2026 ou début 2027, pour une réalisation étalée jusqu’en 2042.
• La Presqu’île : à la Pointe Presqu’île, plus de 400 logements sont prévus dans trois programmes immobiliers, dont plusieurs déjà livrés. Sur le secteur voisin du Nouveau Bassin, exposé à la montée des eaux, la ville a abandonné les logements familiaux au profit d’un quartier réversible, avec des bâtiments démontables (résidence étudiante, hébergement, commerces et loisirs).
• La Grâce de Dieu : après la démolition de 539 logements sociaux et la construction de 845 nouveaux logements, la rénovation du quartier se poursuit avec la restructuration de l’immeuble Langevin (107 logements), pour près de 15 millions d’euros de travaux.

• Découvrir les programmes neufs à Caen

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs immobiliers à Caen

• Bouygues Immobilier
• Innovefa
• La Référence Pierre

Centre des impôts et adresses utiles

Dans le but de concrétiser votre projet d’investissement immobilier à Caen et en complément des conseils apportés par notre expert en gestion de patrimoine à Caen, nous vous invitons à vous rapprocher des différents acteurs mentionnés ci-dessous :

• Centre des Finances Publiques de Caen : 145 rue de la Délivrande, 14000 Caen – 02 31 47 11 11
• Chambre interdépartementale des notaires de Basse-Normandie : 6 place Louis Guillouard, 14000 Caen – 02 31 85 44 62
• UNPI : 4, rue Saint-Sauveur, 3e etage, 14000 Caen – 02 31 85 19 44